Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 25 novembre 2021, n° 18/06724

TGI Bordeaux 31 octobre 2018

CA Bordeaux
Infirmation partielle 25 novembre 2021

CA Bordeaux
Confirmation 6 avril 2023

Arguments

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Accepté
Existence d'un trouble anormal de voisinage
La cour a reconnu que la présence de fenêtres donnant accès visuel à la propriété des appelants constitue un trouble anormal de voisinage, justifiant une indemnisation.
Rejeté
Perte de valeur vénale de la propriété
La cour a estimé que les appelants n'ont pas apporté suffisamment de preuves pour justifier la perte de valeur de leur bien immobilier.
Rejeté
Préjudice moral subi
La cour a jugé que les éléments présentés ne suffisent pas à caractériser un préjudice moral.
Accepté
Frais de procédure
La cour a décidé de condamner la SCCV à verser une somme aux appelants au titre des frais de procédure.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Bordeaux a infirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux dans l'affaire opposant M. A X et Mme C Y à la Société civile AT HOME. Les appelants demandaient la réparation d'un trouble anormal de voisinage causé par la construction d'un immeuble voisin. Le tribunal de première instance avait débouté les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes, estimant qu'ils ne rapportaient pas la preuve d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. La cour d'appel a quant à elle considéré que la présence de fenêtres donnant un accès visuel à la propriété des appelants constituait un trouble anormal de voisinage. Elle a donc condamné la Société civile AT HOME à verser une indemnité de 15 000 euros à M. A X et Mme C Y. En revanche, la cour a confirmé le jugement de première instance concernant la perte d'ensoleillement et la perte de valeur vénale de la propriété. La cour a également condamné la Société civile AT HOME à verser une somme de 3 000 euros à M. A X et Mme C Y au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 2e ch. civ., 25 nov. 2021, n° 18/06724
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	18/06724
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 31 octobre 2018, N° 18/00166
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Paule POIREL, président
Avocat(s) :	Thomas FERRANTVianney LE COQ DE KERLAND
Cabinet(s) :	CABINET FERRANT
Parties :	Société civile AT HOME

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 25 NOVEMBRE 2021

(Rédacteur : Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller)

F N° RG 18/06724 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KYXG

Monsieur A X

Madame C Y

Société civile AT HOME

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 octobre 2018 (R.G. 18/00166) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 17 décembre 2018

APPELANTS :

A X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

C Y

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Représentés par M^e Florence BONIS substituant M^e Thomas FERRANT de la SELARL CABINET ARCC, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

Société civile AT HOME agissant poursuite et diligence par son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Vianney LE COQ DE KERLAND de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 novembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Paule POIREL, Présidente

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. A X et M^me C Y sont propriétaires d’un bien situé au […] dans la commune du Haillan. Leur propriété est voisine d’une parcelle supportant un immeuble construit par la Société Civile de Construction Vente AT Home (la SCCV).

Ayant fait dresser un rapport par un expert amiable qui concluait à l’existence d’un trouble anormal de voisinage occasionné par l’édification de la résidence à proximité immédiate de leur habitation, M. X et M^me Y ont assigné la SCCV le 22 décembre 2017 afin d’obtenir la réparation de divers préjudices.

Par jugement du 31 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— dit et jugé que M. X et M^me Y ne rapportent aucune preuve d’un trouble qui excède les inconvénients anormaux de voisinage ;

— débouté M. X et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— dit ne pas avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire ;

— condamné M. X et M^me Y à payer à la SCCV la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. X et M^me Y aux entiers dépens de l’instance.

M. X et M^me Y ont relevé appel de cette décision le 17 décembre 2018.

Dans leurs dernières conclusions en date du 20 mai 2019, M. X et M^me Y demandent à la cour, au visa de l’article 544 du code civil :

— de dire et juger recevables et bien fondées leurs demandes ;

— de constater que l’ensemble immobilier de la SCCV est générateur de troubles anormaux de voisinage en termes de perte de vue, d’ensoleillement, entraînant une perte de la valeur vénale de la propriété et divers préjudices indemnisables ;

— de mettre en jeu la responsabilité de la SCCV au titre des troubles anormaux de voisinage ;

Y faisant droit, de réformer en toutes ses dispositions le jugement critiqué et de :

— de condamner la SCCV à leur verser les sommes de :

—  60 000 euros au titre de la perte de valeur vénale de leur propriété ;

—  20 000 euros au titre des troubles dans les conditions d’existence, tant pendant les travaux et après les travaux ;

—  10 000 euros au titre du préjudice moral, tant pendant les travaux qu’après les travaux;

En tout état de cause :

— de condamner la SCCV à leur verser une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils font notamment valoir que :

— sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage : l’article 544 du code civil prévoit que 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements’ ; l’exercice même légitime de la propriété devient générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires de voisinage (1ère Civ., 24 mars 1966) ; l’admission du droit à indemnisation au titre de cette théorie du trouble anormal de voisinage suppose la démonstration d’un dommage constitué par un acte déterminé et imputable au défendeur et que le trouble ou l’inconvénient soit considéré comme excessif au regard d’une situation de normalité, supposant une appréciation in concreto, en tenant compte des circonstances de lieu et de temps ; plusieurs troubles ont été occasionnés par la construction de plusieurs bâtiments d’habitat collectif au droit de leur parcelle, entraînant une perte de la valeur vénale de leur bien ; concernant la perte d’intimité liée à la création de vues directes, la jurisprudence a établi que la construction d’un immeuble dont les nombreuses fenêtres donnent directement vue sur la propriété voisine, empêchant une utilisation normale du jardin et de la piscine est constitutive d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage (CA Paris, 2e ch., sect. A, 7 avril 1998, n° 96/13291) ; concernant la perte d’ensoleillement, le juge a pu estimer que constituait un trouble anormal de voisinage la perte d’ensoleillement résultant de la construction d’un mur de 8 mètres de hauteur en faîtage, à moins de 2 mètres du pavillon voisin, entraînant un assombrissement quasi-permanent de l’ensoleillement du pavillon (3ème Civ., 28 juin 1989, n° 87-16.661) ; la jurisprudence rappelle constamment que le fait que la zone d’implantation des immeubles litigieux fasse

partie d’une zone urbaine vouée à être densifiée, ne saurait tenir en échec le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;

— sur la perte de valeur vénale de leur propriété : le préjudice résultant d’un trouble anormal de voisinage peut être de nature économique et résulter de la dépréciation de la valeur vénale de bien matériel ; à ce titre, l’indemnisation peut comprendre le préjudice résultant pour lui de la dépréciation de son bien (CA Paris, 2e chambre, sect. A, 7 avril 1998, n°96/13291) ; en droit, toute preuve de nature à démontrer la perte de la valeur vénale d’un bien immobilier est invocable et probante, et ce même les évaluations par les agences immobilières ; en l’espèce, cette évaluation n’avait pas été contradictoire puisqu’il s’agit d’une étude quant à la valeur vénale d’un bien sur le marché immobilier déterminé par un expert indépendant ;

— sur les troubles de jouissance subis pendant les travaux : en l’espèce, durant la phase des travaux, le chantier s’est particulièrement mal déroulé, le bruit a été constant pour l’établissement de la construction, notamment durant les week-ends, tard le soir et parfois même durant la nuit.

Suivant ses dernières écritures du 19 avril 2019, la SCCV demande à la cour, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué en ce qu’il a :

— dit et jugé que M. X et M^me Y ne rapportent aucune preuve d’un trouble qui excède les inconvénients anormal de voisinage ;

— débouté M. X et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions;

— condamné M. X et M^me Y au paiement à son profit de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance.

En cas de réformation :

— dire et juger que les demandeurs sont irrecevables à agir pour la réparation du préjudice allégué sur les troubles de jouissance après construction causé par les nouveaux occupants ;

— sur les autres demandes, ramener à de plus justes proportions les indemnités réclamées ;

En tout état de cause :

— condamner M. X et M^me Y au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Elle fait notamment valoir que :

— sur la demande de perte de valeur vénale : la vue ne constitue pas un droit acquis ; 'la responsabilité fondée sur les troubles anormaux de voisinage doit s’apprécier, en fonction de la situation créée, et non du privilège perdu, car tout propriétaire doit s’attendre à être privé d’un avantage de vue, sauf à rendre impossible toute évolution du tissu construit, et ce même s’il n’est pas urbain'(CA Toulouse 1ère chambre 1997 n°2330/89 et 3ème Civ., 15 décembre 2016, n°15-25492) ; en se contentant d’invoquer le fait que la parcelle acquise par la société At Home était un vaste jardin, les demandeurs ne démontrent pas en quoi leur trouble est anormal, et excède les inconvénients normaux du voisinage ; l’expertise non judiciaire et non contradictoire du 18 octobre 2017 est inopposable ; en ce sens, une cour d’appel viole l’article

16 du code de procédure civile en fondant sa décision 'exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence des parties’ (2ème Civ. 13 septembre 2018, n°17-20099) ; 'l’attestation d’une seule agence immobilière mandatée par les demandeurs ne constitue pas une preuve suffisante de la perte de valeur de leur maison, elle est en outre une conséquence normale du développement des quartiers, l’urbanisation prévisible des communes proches de Bordeaux faisant perdre tout caractère anormal à cette éventuelle perte de valeur.' (TGI Bordeaux, 22 mai 2012 n°10/01013) ; en se fondant sur un seul avis, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la perte de la valeur de leur bien immobilier;

— à titre subsidiaire, sur la critique du rapport non contradictoire : l’expert applique des coefficients de pondération, or cette pondération ne s’applique pas en matière de vente immobilière ; aucune démonstration n’est apportée pour expliquer la valeur ;

— sur la demande de trouble dans les conditions d’existence : pour les troubles durant la construction, il revient aux demandeurs de rapporter la preuve de leurs griefs ainsi que leur préjudice ; pour les troubles après construction, il revient aux demandeurs de rapporter la preuve de leurs griefs ; aucun élément n’est produit ; la société ayant vendu les lots, elle ne saurait être tenue responsable du comportement des habitants.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2021.

MOTIVATION

Sur le trouble anormal du voisinage

L’usage qu’un propriétaire fait de son bien peut engendrer pour ses voisins des inconvénients dépassant la gêne normale de voisinage et engager sa responsabilité au titre des troubles anormaux du voisinage. L’anormalité de ce trouble est indépendante de toute notion de faute.

Il appartient à M. X et M^me Y de rapporter la preuve que la construction édifiée par la SCCV porte anormalement atteinte à leur propriété.

Il ne peut être reproché à la SCCV d’avoir fait édifier un immeuble sur un terrain qui avait été auparavant classé en zone non constructible.

En outre, les nuisances occasionnées par les opérations de construction ont nécessairement découlé des importants travaux à mettre en oeuvre pour la réalisation du projet immobilier initié par le constructeur de sorte qu’elles ne présentent pas un caractère anormal.

De même, le bruit généré par la présence des nouveaux habitants de la résidence ne saurait être pris en considération pour caractériser l’existence d’un trouble, celle-ci s’inscrivant dans un environnement caractérisé par une importante urbanisation et venant s’ajouter aux nuisances provoquées par la route implantée à proximité.

En ce qui concerne les vues

La SCCV reconnaît dans ses dernières écritures que 'quelques’ fenêtres, précisant que la majorité d’entre-elles est située au niveau R+1 de la résidence, sont situées en face du jardin et de la piscine des appelants.

L’examen des photographies figurant dans le rapport d’expertise amiable de M. Z (p13, 14), qui corroborent celles imprimées par M. X et M^me Y et reproduites dans leurs dernières conclusions, permet de déterminer que deux ouvertures sont implantées

au niveau R+2. Ajoutées à celles implantées au niveau R+1, elles offrent incontestablement aux occupants des chambres de la résidence un accès visuel à la propriété de M. X et M^me Y.

Au regard de la configuration de la propriété des appelants, il apparaît ainsi que ces derniers subissent une perturbation dans leurs conditions d’existence car ils ne peuvent plus jouir de manière discrète et paisible de l’agrément procuré par la présence d’un jardin et d’une piscine.

La présence d’une haie séparative, d’une hauteur significative, ne permet pas de remettre en cause la gène occasionnée par l’implantation des fenêtres de la résidence voisine. De même, l’existence d’un chemin séparant l’immeuble de la SCCV et la propriété des appelants n’empêche pas ses occupants de bénéficier d’une vue, qui peut être qualifiée de plongeante, sur la propriété de M. X et M^me Y.

Dès lors, si l’implantation d’une résidence à proximité immédiate de la parcelle détenue par M. X et M^me Y, au moins partiellement, n’est pas en elle-même critiquable compte-tenu du caractère largement urbanisé de la zone géographique considérée, il apparaît en revanche que la présence des fenêtres implantées en face de la propriété des appelants occasionne incontestablement un trouble anormal de voisinage.

Le jugement attaqué sera par conséquent infirmé sur ce point.

L’important préjudice subi par les appelants doit donc être indemnisé par la SCCV. Au regard des éléments visés ci-dessus, il convient de fixer à la somme de 15 000 euros l’indemnité due à M. X et M^me Y, ensemble, par le constructeur de la résidence.

En ce qui concerne la perte d’ensoleillement

Aucun élément objectif venant corroborer l’affirmation des appelants ne permet de déterminer l’existence et, à supposer avérée, l’ampleur de la perte d’ensoleillement de leur propriété en raison de l’implantation de l’immeuble édifié par la SCCV. Il sera observé de surcroît que le rapport d’expertise amiable, produit par les M. X et M^me Y, n’en fait pas état.

En ce qui concerne la perte de la valeur vénale

M. X et M^me Y estiment que la présence de l’immeuble construit par la SCCV a généré une diminution de la valeur vénale de leur propriété.

A l’appui de cette affirmation, ils invoquent les données chiffrées résultant des calculs opérés par M. Z.

Comme le relève à raison la SCCV, la cour ne peut se fonder sur le seul rapport d’expertise amiable, sans considération de son caractère contradictoire, pour accueillir les prétentions d’une partie au procès (arrêt de la deuxième chambre civile de la cour de cassation du 13 septembre 2018).

En conséquence, M. X et M^me Y ne rapportent pas suffisamment la preuve du préjudice allégué. Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point.

Sur le préjudice moral

S’il convient d’observer que les courriers de récrimination rédigés par M. X et M^me Y et de certains riverains sont demeurés sans réponse, ces éléments ne sont pas

suffisants pour caractériser l’existence d’une préjudice moral en l’absence de toute atteinte à l’honneur et la considération des appelants. Le jugement ayant rejeté cette prétention sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

La décision attaquée sera infirmée sur ce point, aucune somme ne sera mise à la charge de l’une ou l’autre des parties au stade de la première instance.

En revanche, au regard de la solution adoptée par la cour, il convient de condamner en cause d’appel la SCCV à verser à M. X et M^me Y, ensemble, une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres présentions sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

— Infirme le jugement rendu le 31 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu’il a :

— rejeté la demande présentée par M. A X et M^me C Y, ensemble, au titre de l’indemnisation d’un trouble anormal du voisinage ;

— condamné M. A X et M^me C Y, ensemble, au paiement des dépens de première instance ;

Et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Condamne la Société Civile de Construction Vente AT Home à payer à M. A X et M^me C Y, ensemble, une somme de 15 000 euros en raison du trouble anormal de voisinage occasionné par la présence de fenêtres donnant un accès visuel aux occupants de la résidence sur leur propriété, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation des intérêts par année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamne la Société Civile de Construction Vente AT Home au paiement des dépens de première instance ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Condamne Société Civile de Construction Vente AT Home à verser à M. A X et M^me C Y, ensemble, une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées en appel sur ce fondement ;

— Condamne la Société Civile de Construction Vente AT Home au paiement des dépens d’appel.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE