COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 07 DECEMBRE 2023

N° RG 20/03769 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LXGV

[R] [T]

c/

[D] [L]

S.C.I. MALOCA

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 septembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 18/10951) suivant déclaration d’appel du 13 octobre 2020

APPELANTE :

[R] [T]

née le 23 Août 1983 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉS :

[D] [L]

né le 07 Avril 1967 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

ès-qualité de liquidateur de la SCI MALOCA

S.C.I. MALOCA

[Adresse 1]

Prise en la personne de son liquidateur M. [D] [L]

Représentés par M^e Matthieu CHAUVET, avocat au barreau de BORDEAUX

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic Monsieur [V] [B] demeurant [Adresse 2] à [Localité 4]

non représenté, assigné selon acte d’huissier en date du 16.12.2020 délivré à l’étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Alain DESALBRES

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Greffier : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 03 octobre 2014, Madame [R] [T] a acquis de la Société Civile Immobilière Maloca (la SCI Maloca), dont le gérant était M. [D] [L], un appartement situé dans un immeuble implanté au [Adresse 2] à [Localité 4] et destiné à être placé sous le régime de la copropriété après division en lots.

Se plaignant de différents désordres sous forme d’infiltrations d’eau, Mme [T] a obtenu par ordonnance de référé du 28 novembre 2016 la désignation d’un expert en la personne de M. [H].

Une nouvelle décision de ce magistrat en date du 04 décembre 2017 a rendu commune au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] les opérations d’expertise.

Par actes des 20 et 23 novembre 2018, Mme [T] a saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre M. [L], liquidateur amiable de la SCI Maloca, la personne morale et a procédé à la mise en cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4].

Le jugement réputé contradictoire rendu le 30 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— constaté qu’aucune demande n’est soutenue contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4],

— débouté Mme [T] de l’ensemble de ses demandes,

— débouté M. [L], es qualité de liquidateur de la SCI Maloca, et la SCI Maloca de leur demande en procédure abusive,

— condamné Mme [T] à payer à M. [L], ès qualités, et à la SCI Maloca, ensemble, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

— condamné Mme [T] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Mme [T] a relevé appel de cette décision le 13 octobre 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er juin 2023, Mme [T] demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1844-8 alinéa 3 du code civil, de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel et en conséquence ,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et en conséquence,

— déclarer la SCI Maloca, prise en la personne de son liquidateur M. [L], responsable des dommages qui lui ont été causés sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— condamner la SCI Maloca, prise en la personne de son liquidateur M. [L], aux coûts des réparations nécessaires ainsi qu’à l’ensemble des préjudices ressentis, soit les sommes de :

*60 128,35 euros au titre des travaux réparatoires,

*200 euros par semaine au titre du préjudice de jouissance jusqu’à l’issue des travaux réparatoires, évalué à ce jour et à titre provisionnel à la somme de 52 000 euros,

— condamner la SCI Maloca, prise en la personne de son liquidateur M. [L], au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum aux entiers dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

— dire en tant que besoin le jugement opposable et commun au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4].

Elle fait notamment valoir que :

— les désordres ressortent très clairement des opérations d’expertise, tout comme leur capacité à rendre l’ouvrage impropre à sa destination. La deuxième réunion d’expertise réalisée le 18 décembre 2017 ne fait que corroborer la première expertise et met en avant une aggravation des désordres. Les désordres sont généralisés.

— des infiltrations sont à déplorer ainsi que moisissures et taches d’humidité dans des locaux destinés à l’habitation. L’expert [H] affirme clairement que 'les désordres sont susceptibles de rendre l’ouvrage impropre à sa destination'. L’existence des désordres a bel et bien été constatée, contrairement à ce qu’allègue la SCI Maloca.

— sur l’antériorité du vice, l’expert [H] affirme que le problème inhérent à la structure du bâtiment était existant à la vente. Ce point est incontestable. En outre, compte tenu du caractère invasif des désordres, les vendeurs avaient nécessairement connaissance de ceux-ci. La SCI a exercé son activité pendant plus de 10 ans dans les lieux. Aussi, certains indices témoignent de la connaissance du vice par les vendeurs, notamment le fait que la pompe de relevage qu’ils ont installé en 2003 se soit mise en fonctionnement à plusieurs reprises. C’est donc à tort que le tribunal a considéré que les vendeurs n’avaient rien dissimulé alors qu’ils avaient connaissance du vice mais qu’ils sont restés marmoréens. Admettre comme l’a fait le tribunal que les vendeurs avaient connaissance du vice sans en tirer aucune conséquence, c’est entacher la décision d’une contradiction manifeste. La loi et la jurisprudence n’exigent pas une dissimulation mais une simple connaissance du vice par les vendeurs pour écarter l’exclusion de garantie. Le fait que la pompe de relevage ne soit pas cachée n’enlève en rien la dissimulation par les vendeurs. Une pompe de relevage n’induit pas nécessairement des désordres tels que ceux décrits par l’expert. – en tout état de cause, elle n’a découvert la pompe que postérieurement à la vente. En conséquence, il est donc constant que la SCI Maloca a vendu un bien à usage d’habitation dont elle connaissait les désordres, sans les révéler.

— elle n’avait pas connaissance du vice lors de l’achat. Les désordres lui sont apparus à compter des épisodes pluvieux survenus au cours de l’hiver 2015-2016. La vente a eu lieu au mois de juin 2014, l’un des mois de juin les plus chaud depuis un siècle, de sorte que les traces d’humidité n’ont pu être apparentes lors des visites. Les vices n’étaient pas décelables. Toutes les conditions nécessaires à la mise en jeu de la garantie des vices cachés sont donc réunies. La SCI Maloca est responsable des dommages sur le fondement de la garantie des vices cachés.

— sur le préjudice, il sera pris en compte le devis dûment établi par la société Sorreba Technologie du 19 juin 2018 pour un montant réactualisé à 60 128,35 euros. Aussi, elle subit un préjudice de jouissance, dès lors qu’elle a été privée de l’occupation du bien acquis, inhabitable en l’état.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées le 27 mai 2021, M. [L], es qualité de liquidateur de la SCI Maloca, et la SCI Maloca demandent à la cour, sur le fondement de l’article 246 du code de procédure civile, de :

— débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement du 30 septembre 2020 en toutes ses dispositions,

— condamner Mme [T] à :

— une somme de 5 000 euros pour appel abusif,

—  5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] aux entiers dépens d’instance.

Ils font notamment valoir que :

— sur l’inexistence de défauts cachés, les défauts que l’expert a cru relever ne sont en rien imputables à la SCI Maloca. Ils ont été provoqués par Mme [T]. Les infiltrations sont liées aux travaux réalisés par l’appelante. Le silence de l’expert sur ce point aboutit à imputer à la SCI les conséquences des travaux de Mme [T], ce qui n’est pas admissible. Mme [T] est resté taisante de nombreux mois sur les travaux qu’elle a réalisés et estime qu’ils n’auraient rien causé, étant mineurs. L’expert n’a pas investigué l’étendue des travaux. Pourtant il est question de six ouvertures jusqu’à deux mètres de longueur voire deux mètres cinquante. L’impact de ces travaux de perforation est une évidence. La cour n’étant pas liée par les constatations ou les conclusions du technicien, encore moins lorsqu’elles sont de pures pétitions de principe, ne pourra que déduire, de la taille des ouvertures et de leur nombre, qu’elles ne peuvent pas ne pas avoir eu un impact sur la structure, causant ainsi les dommages que Mme [T] invoque.

— l’appelante ne peut être considérée comme profane. Elle a en effet revêtu la qualité de maître d’oeuvre à plusieurs reprises et fait des choix précis dans des domaines très techniques. Pendant un an, Mme [T] s’est livrée à des travaux de perforation de gros oeuvres sans jamais chauffer ni ventiler les lieux.

— sur la chose vendue, Mme [T] avait parfaitement connaissance de l’affectation du bien qu’elle acquerrait, à savoir un local de stockage. Il est mensonger de soutenir que les consorts [L]-[C] auraient présenté le bien en totalité comme un bien à usage d’habitation alors que seul le niveau 1 l’est. Mme [T] n’ignorait pas que le bien n’était qu’un plateau dont la partie principale est un local de 96m2, imposant des travaux. Elle a eu quatre occasions de constater ou de faire constater l’état du bien, de surcroît par des hommes de l’art. Mme [T] était donc informée qu’elle faisait l’acquisition d’un local dont l’affectation avait été changée en 'local de stockage’ en juin 2013, affectation initiale du bien, l’historique des changements ressortant tant des mentions du compromis que de ses annexes qu’elle a dûment signées et paraphées. C’est elle qui a demandé aux vendeurs qu’ils réalisent une demande de changement d’affectation du 'local de stockage’ en 'local d’habitation’ afin de faciliter la réalisation de ses travaux.

— à supposer que l’article 1641 du code civil s’applique, ils sont fondées à se prévaloir de l’exclusion de la garantie des vices cachés. La pompe de relevage n’a jamais été cachée à Mme [T], son existence avait même été abordée avec l’agent immobilier. Aussi, jamais les désordres invoqués par Mme [T] ne se sont produits pendant la période où la SCI Maloca était propriétaire des lieux. Aucune remontée capillaire n’a eu lieu. A supposer qu’il y ait une non-conformité source de désordres, elle n’était pas perceptible de sorte que leur ignorance est totale.

— Sur les préjudices, Mme [T] ne saurait se faire financer le coût des travaux qu’elle savait devoir exposer eu égard aux caractéristiques du bien qu’elle a perforé, malmené et ébranlé avant de l’abandonner pour venir après fustiger son humidité et le caractère invasif des désordres qu’elle seule a créés.

— le préjudice de jouissance allégué par l’appelante n’est justifié par aucun document.

Le syndicat de copropriété du [Adresse 3] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les dernières conclusions de Mme [T] lui ont été régulièrement signifiées les 12 février 2021 et 15 juin 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023.

MOTIVATION

Sur l’action en garantie des vices cachés

Il résulte des dispositions de l’article 1641 du Code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes des dispositions de l’article 1644 du Code civil, l’acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Il convient liminairement d’indiquer que les critiques formulées par les intimés à l’encontre du rapport d’expertise judiciaire ne sont étayées par aucun élément probant de sorte que les reproches qui sont adressés à M. [H] doivent être écartés.

L’immeuble a été construit peu après 1960 et été acquis par la SCI Maloca au cours de l’année 2003.

Un regard, équipé d’une pompe de relevage, a été installé dans le logement par M. [L] pour le compte de sa société civile immobilière.

Par la suite, une première déclaration de travaux a été effectuée en juin 2013 afin de procéder au changement d’affectation d’un local commercial en pièce de stockage. Une seconde a été formalisée le 14 août 2014 afin de le transformer en logement.

A la suite de l’acquisition par Mme [T] du rez-de-chaussée partiellement enterré, celle-ci a souhaité entreprendres des travaux consistant en la création de fenêtres/baies vitrées et un abaissement du plancher de la mezzanine comme le démontre le dépôt d’une déclaration préalable auprès de la Mairie de [Localité 4] le 11 août 2016. Une autorisation lui a été accordée le 22 du même mois.

Peu de temps auparavant, Mme [T] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur MACIF à la suite d’un dégât des eaux survenu au mois de janvier de la même année.

L’expert judiciaire a constaté en pénétrant dans les lieux une forte humidité qui se traduisait par la présence des moisissures et auréoles en de nombreux endroits ainsi que des phénomènes de cloquage de la peinture. Ces dégradations avaient déjà été relevées par l’huissier de justice mandaté par l’acquéreur dans son procès-verbal du 05 septembre 2016.

M. [H] a indiqué que l’humidité affecte les planchers, parois verticales périphériques de l’immeuble ainsi que les murs de refend. Il précise que ces infiltrations ont pour origine des migrations d’humidité dans les parois car les soubassements des murs enterrés ne disposent d’aucun dispositif d’étanchéité (rapports d’expertise judiciaire). Ses constatations rejoignent celles du cabinet Polyexpert.

Les travaux entrepris par Mme [T] n’ont joué aucun rôle dans la survenance des désordres évoqués ci-dessus et ne les ont pas aggravés. De même, l’absence de toute fuite du réseau d’alimenation et d’évacuation des eaux a été vérifiée par la société DMS nonobstant certaines imperfections qui ont été relevées.

Si M. [H] considère que l’installation d’un dispositif d’étanchéité n’était initialement pas obligatoire pour les murs enterrés à la date de la construction de l’immeuble, le fait que ceux-ci bordent désormais des parties habitables rend en revanche obligatoire sa mise en oeuvre conformemént au DTU 20-1, applicable à la date de la demande de changement d’affectation du local de stockage. Il estime que M. [L] et la SCI Maloca, acquéreurs profanes en 2003, devaient dès lors se conformer dès ces deux dates à l’obligation visée ci-dessus.

M. [Y], expert judiciaire assistant les intimés lors des opérations menées par P. [H], ne contestent pas cette situation.

Les infiltrations et phénomènes d’humidité ont été constatés à plusieurs reprises (2016, 2017) cependant à chaque fois lors d’épisodes pluvieaux très intenses.

Ces désordres, susceptibles de rendre l’ouvrage impropre à sa destination selon M. [H] lors d’événéments pluvieux significatifs, ainsi que leur cause ne pouvaient être décelés par un acquéreur profane.

Ces éléments attestent l’existence d’un vice affectant l’immeuble vendu.

L’article 1642 du Code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même Code énonce que que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés même s’il n’en avait pas lui-même connaissance sauf s’il a été convenu entre les parties une clause d’exclusion de garantie dans cette hypothèse.

Il appartient à Mme [T] de démontrer que ce vice lui a été caché et qu’il était connu de la SCI Maloca à la date de la vente de sorte que celle-ci ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion insérée à l’acte de vente.

Tout d’abord, il est démontré que Mme [T] est profane dans le domaine de la construction immobilière. Si elle a effectivement fait l’acquisition d’un certain nombre de matériaux à la suite de l’acquisition du bien immobilier, aucun élément n’établit que les opérations de rénovation ont été entrepris par elle-même et ce d’autant plus qu’elle a visité les lieux accompagnée d’un architecte et que des professionnels du secteur sont intervenus pour pratiquer des ouvertures et débuter la réfection du plancher, s’agissant notamment des sociétés Arma Construction et Atout Service 33.

Pour autant, elle a procédé à plusieurs visites en compagnie de professionnels du domaine de la construction avant de se porter acquéreur du plateau situé au rez-de-chaussée devant être transformé, au moins partiellement, en local d’habitation.

Ensuite, il doit être observé que l’installation en 2003 du regard et de la pompe de relevage par M. [L] et la SCI Maloca démontre que ceux-ci avaient connaissance de possibles infilrations lors de la vente du bien immobilier à l’appelante.

Cependant, Mme [T] affirme à tort n’avoir découvert l’existence de cet appareil que postérieurement à la date de la vente comme le démontre l’attestation de l’agent immobilier qu’elle verse elle-même aux débats. En effet, ce professionnel mentionne très clairement son caractère apparent et que 'nous en avions même parlé'. L’acquéreur n’ignorait donc pas le fait que le bien acquis pouvait connaître une humidité devait être spécifiquement traitée.

La S.A.R.L. qui a occupé le bien immobilier litigieux durant près de dix ans avant sa transformation partielle en immeuble d’habitation, n’a jamais connu de dégâts des eaux ou plus généralement de sinistre au cours des dix années d’exploitation.

M. [H] estime qu’il est possible que les vendeurs ne se soient pas aperçus de la mise en fonctionnement de la pompe de relevage lors de la mise en charge des sols. S’il considère qu’il 'paraît peu probable que l’humidité sur les parois ait été ignorée (…), au regard de son caractère invasif', il répond cependant à un dire que 'du fait des bonnes conditions de chauffage et de ventilation du local durant la période d’exploitation’ et en l’absence de tout sinistre durant plusieurs années, 'il est possible que les infiltrations aient été peu visibles et que les vendeurs n’y aient pas prêté attention'.

Les importantes traces d’humidité ont été observées alors que les travaux réalisés par l’appelante étaient interrompus et le local non chauffé depuis plusieurs mois au raison du départ de celle-ci.

Enfin, il n’est pas démontré que la SCI Maloca, acquéreur également profane, ait été informée de la 'porosité’ des murs enterrés et de son obligation de respecter le DTU précité lors du dépôt de leur déclaration de travaux en 2014 visant à transformer le local de stockage en local d’habitation.

Il résulte ainsi de ces éléments qu’il n’est pas suffisamment établi que le vendeur avait connaissance du vice. Les intimés sont donc fondés à se prévaloir de la clause d’exclusion insérée à l’acte de vente. En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué ayant rejeté l’action estimatoire ainsi que les autres demandes indemnitaires de Mme [T] avec la précision que le prénom de l’appelante est [R] et non [I] comme mentionné par erreur dans le dispositif de celui-ci.

Sur le caractère abusif de l’appel

Il est constant que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute et que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il caractérise un acte de malice ou de mauvaise foi.

Faute de rapporter la preuve d’une intention de nuire de la part de l’appelante, M. [L] et la SCI Maloca ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Outre la somme mise à la charge de Mme [T] en première instance, il y a lieu en cause d’appel de la condamner au versement à M. [L] et la SCI Maloca, ensemble, d’une indemnité complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bordeaux sauf à préciser que le prénom de Mme [T] est [R] et non [I] ;

Y ajoutant ;

— Rejette la demande présentée par M. [L] et la SCI Maloca au titre du caractère abusif de l’appel ;

— Condamne Mme [R] [T] à verser à M. [D] [L] et la société civile immobilière Maloca, ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne Mme [R] [T] au paiement des dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,