COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 01 FEVRIER 2024

N° RG 20/03739 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LXEB

[S] [Z]

[X] [O] épouse [Z]

c/

S.A.R.L. DESTRAC IMMOBILIER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 septembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/07482) suivant déclaration d’appel du 12 octobre 2020

APPELANTS :

[S] [Z]

né le 17 Septembre 1972 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Chauffeur de taxi,

demeurant [Adresse 1]

[X] [O] épouse [Z]

née le 01 Mai 1970 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Marine RAFFIER substituant M^e Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. DESTRAC IMMOBILIER

Société A Responsabilité Limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 815 032 354, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e GOBERT substituant M^e Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 05 décembre 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts [Z] ont régularisé avec la société Destrac Immobilier un mandat de vente de leur bien immobilier, sans exclusivité, signé le 8 janvier 2019 pour un prix de vente net vendeur de 620.000 euros et une rémunération du mandataire de 5% à valoir sur le prix de vente total soit 651.000 euros.

Une proposition d’achat a été transmise aux consorts [Z] qui n’y ont pas donné suite au motif qu’ils avaient dénoncé le mandat le 4 avril 2019.

La société Destrac Immobilier contestant la position des consorts [Z] et après avoir mis ces derniers en demeure de lui régler le montant de la clause pénale prévue dans le mandat, leur a fait délivrer assignation devant le tribunal de grande instance de Bordeaux le 14 août 2019.

Par jugement rendu le 22 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— dit que le mandat n° 143 signé le 8 janvier 2019 est conforme aux dispositions de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 2012 modifié par le décret du 24 juin 2015, en conséquence, débouté les consorts [Z] de leur demande en nullité du mandat de vente

— constaté que l’offre d’achat des époux [F] a été recueillie avant l’expiration du mandat,

— condamné in solidum les consorts [Z] à payer à la SARL Destrac Immobilier la somme de 31.000 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2019, date de l’envoi de la LRAR de mise en demeure

— débouté les consorts [Z] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné in solidum les consorts [Z] à payer à la SARL Destrac Immobilier la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamné in solidum les consorts [Z] aux entiers dépens de l’instance

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision

Par déclaration électronique en date du 12 octobre 2020, Monsieur [S] [Z] et Madame [X] [Z] ont interjeté appel de cette décision.

Monsieur et Madame [Z], dans leurs dernières conclusions d’appelants en date du 27 octobre 2021, demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu par la 7ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux le 22 septembre 2020

— rejeter les demandes de la SARL Destrac Immobilier

A titre principal,

— prononcer la nullité du mandat de vente n° 143 de l’agence Destrac Immobilier du 8 janvier 2019, conclu en violation des dispositions de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

— juger que l’offre d’achat des époux [F] du 9 avril 2019 a été recueillie par l’agence Destrac Immobilier postérieurement à l’expiration de son mandat

— juger que l’offre d’achat des époux [F] ne comportait aucune précision concernant le prix net vendeur, les empêchant d’être parfaitement informés du montant du prix de vente leur revenant.

— juger qu’il n’existe aucune acceptation de leur part avant l’expiration de l’offre d’achat au 12 avril 2019 des époux [F]

— juger en conséquence qu’ils n’étaient pas liés par l’offre d’achat des époux [F] du 9 avril 2019

A titre subsidiaire,

— juger qu’ils n’ont commis aucune faute contractuelle au détriment de l’agence Destrac Immobilier

A titre infiniment subsidiaire,

— ramener le montant de la clause pénale a de plus justes proportions

En tout état de cause,

— débouter l’agence Destrac Immobilier de l’intégralité de ses réclamations à leur encontre

— condamner la société Destrac Immobilier au paiement d’une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance

La SARL Destrac Immobilier dans ses dernières conclusions d’intimé en date du 2 août 2021, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les époux [Z] de leur demande en nullité du mandat de vente

— juger que les dispositions de l’article L215-1 du Code de la consommation ne sont pas applicables en l’espèce

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit l’offre d’achat des époux [F] suffisamment renseignée

— juger que les époux [Z] n’ont pas respecté l’engagement qu’ils ont souscrit au terme du mandat de vente n° 143 régularisé le 8 janvier 2019 avec elle de signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente avec tout acquéreur présenté par cette dernière

— juger que les époux [Z] n’ont pas respecté l’engagement qu’ils ont souscrit au terme dudit mandat de ne pas traiter directement ou indirectement avec un acquéreur présenté par elle ou qui lui aurait fait visiter les locaux dans un délai de six mois suivant l’expiration de son mandat

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné in solidum les époux [Z] à lui verser la somme de 31.000 € correspondant à la stricte application de la clause pénale convenue à titre de dommages et intérêts

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par elle aux époux [Z] le 23 avril 2019

— condamner in solidum les époux [Z] à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du mandat

La validité du mandat nécessite de vérifier d’une part le respect des dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 et d’autre part l’applicabilité de l’article L.215-1 du Code de la consommation

Sur le respect des dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972

Les époux [Z] font grief au jugement rendu le 22 septembre 2020 de les avoir déboutés de leur demande en nullité du mandat de vente signé le 8 janvier 2019 avec la SARL Destrac Immobilier.

Ils font en effet valoir qu’ils pouvaient librement dénoncer leur mandat, sans être soumis au préavis de quinze jours qui ne s’appliquerait que postérieurement, une fois la durée de trois mois atteinte.

En réponse, la SARL Destrac Immobilier relève quant à elle que la période de trois mois prévue par le mandat est une période pendant laquelle le mandat ne peut être dénoncé et qu’un préavis de quinze jours doit être respecté, une fois le terme échu.

***

L’article 78 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce prévoit que :

'lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception'

Il résulte de la lettre de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 que dès lors qu’un mandat est assorti d’une clause pénale ; ce qui est le cas en l’espèce ; il peut être dénoncé à tout moment, une fois passé le délai de trois mois, à charge pour la partie qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance. Dès lors, il apparaît que pendant les trois premiers mois, il n’est pas possible de dénoncer ledit mandat, sauf à notifier le préavis quinze jours en amont afin que le mandat prenne effectivement fin au bout de ce premier délai incompressible de trois mois.

Le mandat signé le 8 janvier 2019 entre la SARL Destrac Immobilier et les époux [Z] prévoit que : 'le présent mandat est consenti et accepté sans exclusivité pour une période irrévocable de trois mois à compter de ce jour. Sauf dénonciation, à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de, laquelle il prendra automatiquement fin. Chacune des parties pourra, moyennant un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, y mettre fin au terme de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation'

En l’espèce, les époux [Z] ont signé, le 8 janvier 2019, avec la SARL Destrac Immobilier, un mandat de vente, non exclusif, de leur bien.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 avril 2019, les époux [Z] faisaient part à la SARL Destrac immobilier de leur volonté de mettre fin au mandat. Ils indiquaient que le mandat prendrait fin le 8 avril 2019.

Or, les époux [Z] étaient soumis à l’obligation de respecter un préavis de quinze jours, de sorte qu’ils étaient liés par le mandat jusqu’au 19 avril 2019. Pour être déliés de leur engagement au 8 avril 2019, le préavis aurait dû etre notifié le 25 mars 2019.

Dès lors, la SARL Destrac Immobilier pouvait valablement transmettre l’offre des époux [F] en date du 9 avril 2019, conformément à son mandat. La transmission de l’offre, pendant la durée de préavis était valable. Il ne saurait être retenu que l’offre d’achat des époux [F] du 9 avril 2019 aurait été recueillie par l’agence Destrac Immobilier postérieurement à l’expiration de son mandat.

Sur l’application de l’article L.215-1 du Code de la consommation

Les époux [Z] font grief au jugement du 22 septembre 2020 de ne pas s’être prononcé sur l’application de l’article L.215-1 du Code de la consommation qui prévoit que 'pour les contrats de prestations de services conclus pour une durée déterminée avec une clause de reconduction tacite, le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de non-reconduction.

Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction'.

Ils considèrent en effet que la SARL Destrac Immobilier agissant en qualité de professionnel de l’immobilier, aurait dû leur délivrer cette information car le mandat signé le 8 janvier 2019, en prévoyant que 'sauf dénonciation, à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires’ contenait une clause de tacite reconduction.

Faute pour la SARL Destrac Immobilier d’avoir transmis cette information, ils pouvaient valablement mettre un terme au mandat à compter de la date de reconduction, soit le 8 avril 2019.

En réponse, la SARL Destrac Immobilier fait valoir que les dispositions du Code de la consommation citées par les appelants ne s’appliquent qu’aux contrats contenant une clause de tacite reconduction, ce qui n’est pas le cas du mandat signé le 8 janvier 2019.

***

Il convient de relever que l’article L.215-1 du Code de la consommation ne vise que les contrats de prestations de services conclus pour une durée déterminée avec une clause de reconduction tacite. En l’espèce, le mandat signé le 8 janvier 2019 prévoit que 'le présent mandat est consenti et accepté sans exclusivité pour une période irrévocable de trois mois à compter de ce jour. Sauf dénonciation, à l’expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de, laquelle il prendra automatiquement fin'. Cette clause prévoit ainsi une prorogation contractuelle d’une année maximum. Cette prorogation est régie par l’article 1213 du Code civil et ne saurait être assimilée à une clause de tacite reconduction, d’autant qu’il est précisé qu’au terme de la prorogation de douze mois, le mandat prendra automatiquement fin.

Dès lors, la clause relative à la durée insérée dans le contrat de mandat signé le 8 janvier 2019 entre les parties ne saurait être assimilée à une clause de tacite reconduction d’autant que la reconduction tacite dont se prévalent les appelants est régie par l’article 1215 du Code civil qui prévoit que 'lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée détemrinée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction'. Le contrat de mandat signé le 8 janvier 2019 par les parties ne contient pas une telle clause et n’était d’ailleurs pas arrivé à son terme.

Par conséquent, c’est à juste titre que le tribunal a débouté les époux [Z] de leur demande en nullité du contrat de mandat n°143 signé le 8 janvier 2019.

Sur la clause pénale

L’article 1102 du Code civil prévoit que 'chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi'

L’article 1103 du Code civil prévoit que : 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'

Les époux [Z] font grief au jugement de les avoir condamnés au paiement d’une somme de 31.000 euros en application de la clause pénale contenue dans le mandat. Ils considèrent en effet que l’offre qui leur était soumise n’était pas sérieuse et précise et que le jugement ne précise pas quelle aurait été la défaillance contractuelle qui leur est reprochée.

En réponse, la SARL Destrac Immobilier fait valoir que les époux [Z] ont manqué à leur obligation de signer avec tout acquéreur présenté par elle si la mission confiée par le mandat était remplie. De même, en signant avec les époux [F], par l’entremise d’une autre agence, ils ont manqué à leur engagement de ne pas traiter avec un acquéreur présenté par la SARL Destrac Immobilier.

En l’espèce, les époux [Z] ont souhaité vendre leur bien immobilier. Pour ce faire, ils ont contracté trois mandats non exclusifs auprès de trois agences immobilières différentes, dont la SARL Destrac Immobilier.

Le 8 janvier 2019, ils ont signé avec cette dernière, un mandat selon lequel le mandataire devait leur présenter des acquéreurs susceptibles d’acquérir leur bien pour la somme de 651.000 euros frais d’agence inclus (620.000 euros net vendeur). En contrepartie, ils s’engagaient à 'signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire'. De même, ils s’engagaient à ne pas traiter directement ou indirectement avec un acquéreur qui leur aurait été présenté par la SARL Destrac Immobilier pendant une durée de six mois.

***

Il ressort des conclusions des parties et des pièces versées aux débats que le 9 avril 2019, la SARL Destrac immobilier informait les époux [Z] que les époux [F] avaient émis une offre d’achat 'au prix du mandat, soit 651.000 euros frais d’agence inclus et sans condition d’emprunt'.

Les époux [Z] font valoir que l’offre soumise par leur mandataire, la SARL Destrac Immobilier, n’était pas précise car elle ne comportait que le montant proposé par les époux [F], sans que ne soit détaillé le prix net vendeur ni les conditions de la vente.

Il convient toutefois de relever que le mail reçu le 9 avril 2019 par les époux [Z] indiquait l’existence d’une offre 'au prix du mandat'. Les époux [Z], signataires de ce mandat le 8 janvier 2019, étaient à même d’en connaître les termes.

Il existait bel et bien accord sur la chose et sur le prix. Dès lors, si les époux [Z] considèrent qu’ils étaient libres de refuser l’offre qui leur était faite, il ne peut toutefois être nié que le mandataire avait parfaitement rempli la mission qui lui avait été confiée.

En conséquence, la SARL Destrac Immobilier est bien fondée à solliciter la mise en 'uvre de la clause pénale contenue dans le mandat signé le 8 janvier 2019.

De même, il ressort des éléments du dossier que les époux [Z] ont vendu, par le biais de l’agence Arguin Immobilier, leur immeuble. Pour ce faire, il avaient le 15 mars 2019, signé un mandat de vente non exclusif avec cette agence. Les acquéreurs s’avéraient être les époux [F].

Conformément au mandat signé avec Destrac Immobilier le 8 janvier 2019, les époux[Z] s’engagaient à ne pas contracter avec un acquéreur leur ayant été présenté par la SARL Destrac Immobilier, et ce pendant une durée de six mois à compter del’expiration du mandat. Le mandat n’étant pas expiré, les époux [Z] ne pouvaient contracter avec les époux [F], qui leur avaient été préalablement présentés par la SARL Destrac Immobilier.

La non acceptation de l’offre présentée par la SARL Destrac Immobilier, au prix contractuellement fixé ainsi que la conclusion d’une vente avec des acquéreurs présentés par la même société permettent de qualifier le non-respect des clauses du contrat de mandat librement signé par les parties. En conséquence, il y a lieu d’appliquer la clause pénale sans qu’elle puisse être minorée. En effet, le montant de 31.000 euros correspond à la rémunération qu’aurait dû percevoir le mandataire. Cette somme équivaut à 5% du prix de vente du bien, ce qui n’apparaît pas manifestement excessif.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les époux [Z] à payer à la SARL Destrac immobilier la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

En cause d’appel, les mêmes verseront à la SARL Destrac Immobilier la somme de 3000 euros au titre des honoraires dus à leur conseil en application de l’article 700 du code de procédure civile et seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 22 septembre 2020 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [S] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z] à payer la somme de 3000 euros à la SARL Destrac Immobilier par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,