COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 19 MAI 2026

N° RG 26/00907 – N° Portalis DBVJ-V-B7K-OR5N

S.A.R.L. [J]

c/

S.E.L.A.R.L. PHILAE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 février 2026 (R.G. 2025L02085) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 20 février 2026 suivie d’une assignation à jour fixe en date du 4 mars 2026

APPELANTE :

S.A.R.L. [J], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Grégory VEIGA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE :

S.E.L.A.R.L. PHILAE, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [R] [O] [V], nommée à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX du 4 février 2025, domiciliée en cette qualité [Adresse 2]

Représentée par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. La SARL [J], dont le siège est à [Localité 1], exerce une activité de restauration rapide et exploite à ce titre un fonds de commerce dans un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte du 29 mars 2024, la société [J] a donné son fonds de commerce en location-gérance avec option d’achat à la SAS [R] [O] [V] pour une durée de 63 mois jusqu’au 30 juin 2029, moyennant un loyer mensuel de 1 141,33 euros HT aisi qu’une redevance fixe mensuelle de 3 006,55 euros HT.

Le 6 décembre 2024 est intervenu un arrêté municipal de mise en sécurité ordinaire avec interdiction d’accès, d’usage et d’habitation.

A la suite de sa déclaration de cessation des paiements du 31 janvier 2025, la société [R] [O] [V] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 4 février 2025, la société Philae étant désignée en qualité de liquidateur.

Par acte sous seing privé daté du 13 février 2025, les sociétés [J] et [R] [O] [V] ont convenu de manière amiable de la résiliation du contrat de location-gérance à la date du 19 février 2025.

Le mandataire liquidateur a procédé au licenciement des salariés de la société [R] [O] [V] et le CGEA a fait l’avance de la somme de 16893,81 euros, au titre des indemnités et salaires versés aux salariés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2025, le liquidateur a notifié à la société [J] la résiliation du contrat de location-gérance à effet au 19 avril 2025 et l’a informée que les éléments corporels et incorporels du fonds ne lui seraient pas restitués, en raison de la ruine du fonds résultant d’un arrêté de mise en sécurité ordinaire avec interdiction d’accès, d’usage et d’habitation concernant l’immeuble au sein duquel le local était exploité.

2. Par requête du 17 février 2025, le liquidateur a sollicité du juge commissaire du tribunal de commerce de Bordeaux qu’il constate la résiliation du contrat de location-gérance, à la date du 19 février 2025, avec l’avis favorable du président de la SAS [R] [O] [V], au motif que le fonds de commerce n’était plus exploitable, car en ruine par l’effet de l’arrêté municipal du 6 décembre 2024.

3. Par ordonnance réputée contradictoire du 10 mars 2025, le juge commissaire du tribunal de commerce de Bordeaux a constaté le ruine du fonds de commerce, ainsi que la résiliation de plein droit du contrat de location-gérance à la date du 19 février 2025.

4. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 avril 2025, reçue le 24 avril 2025, la société [J] a formé un recours à l’encontre de cette ordonnance.

5. Par jugement réputé contradictoire du 9 février 2026, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

— constaté la non-comparution de M. [W] [Y] et de M. [E] [L],

— dit recevable le recours exercé par la société [J] SARL à l’encontre de l’ordonnance 2025M01576 du 32 mars 2025.

— déclaré inopposable à la liquidation judiciaire de la société [R] [O] [V] SAS l’accord de résiliation amiable du contrat de location-gérance abusivement obtenu par la société [J] SARL le 13 février 2025,

— rectifié la décision déférée en ce qu’elle constate la résiliation de plein droit du contrat de location-gérance conclu entre la société [J] SARL et la société [R] [O] [V] SAS, portant sur les locaux situés « [Adresse 4] » en lieu et place de « [Adresse 5] »,

— confirmé l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de location-gérance conclu entre la société [J] SARL et la société [R] [O] [V] SAS, portant sur les locaux situés « [Adresse 4] » à la date du 19 février 2025,

— confirmé l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la ruine du fonds de commerce, avec toutes conséquences de droit,

— débouté la société [J] SARL du surplus de ses demandes,

— condamné la société [J] SARL à payer à la SELARL Philae, ès qualités de liquidateur de la société [R] [O] [V] SAS, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société [J] SARL aux entiers dépens.

6. Par déclaration au greffe du 20 février 2026, la société [J] a relevé appel du jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société Philae, ès qualités.

7. Par requête du 18 février 2026, la société [J] a sollicité de la première présidente de la cour d’appel de Bordeaux l’autorisation d’assigner la société Philae, ès qualités, à jour fixe.

8. Par ordonnance du 25 février 2026, le président de la quatrième chambre commerciale, délégataire de la première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, a autorisé la société [J] à assigner à jour fixe la société Philae, ès qualités, pour l’audience du 21 avril 2026.

9. Par exploit de commissaire de justice du 4 mars 2026, déposé le même jour au greffe de la cour, la société [J] a fait assigner la société Philae, ès qualités, à l’audience du 21 avril 2026 de la quatrième chambre commerciale de la cour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

10. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 20 avril 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [J] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 917 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article R. 621-21 du code de commerce,

— constater la réalité du péril évoqué par la société [J],

— fixer le jour auquel l’affaire sera appelée par priorité,

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a :

confirmé l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la ruine du fonds de commerce, avec toutes conséquences de droit,

débouté la société [J] du surplus de ses demandes,

condamné la société [J] à payer à la société Philae, ès qualités, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société [J] aux entiers dépens dont frais de greffe liquidés à la somme de 105,64 euros.

Et statuant à nouveau,

— rejeter toute notion de ruine du fonds de commerce et toutes demandes afférentes,

— rappeler que la restitution du contrat de location-gérance régulièrement publié est de droit,

— enjoindre à la société Philae, ès qualités, de restituer l’intégralité des éléments matériels et immatériels qu’elle pourrait encore détenir à la société [J],

— en tant que de besoin, rendre à la société [J] l’entière jouissance et disposition de son fonds de commerce,

— rejeter la créance revendiquée par la Selarl Philae, es qualité de Liquidateur judiciaire de la SAS [R] [O] [V] SAS au titre des licenciements économiques prononcés.

Subsidiairement, constater l’extinction par compensation de la créance revendiquée par la Selarl Philae, es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [R] [O] [V] SAS.

— débouter la Selarl Philae, es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [R] [O] [V] SAS, de l’ensemble de ses demandes.

— condamner la société Philae, ès qualités, à verser à la société [J] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Lexavoué KPDB – Inter-Barreaux en aplication de l’article 699 du même code.

11. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 17 avril 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Philae, agissant en qualité de liquidateur de la société [R] [O] [V], demande à la cour de :

Vu les articles L. 622-7, L. 622-24, L. 641-3, L. 641-4, L. 641-9, L. 641-11-1 et R. 621-21 du code de commerce,

Vu l’article L. 1224-1 du code du travail,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter la société [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour jugerait que le fonds exploité n’était pas

en ruine :

— dire et juger que la résiliation du plein droit du contrat de location gérance à la date du 19 février 2025 emporte restitution à la même date du fonds et du personnel y attaché, en ce compris les salariés engagés depuis la conclusion du contrat de location-gérance,

— condamner en conséquence la société [J] à payer à la société Philae ès qualités de la somme principale de 16 893,81 euros correspondant aux sommes avancées par le CGEA pour le compte des salariés transférés à la société [J], et dont le licenciement est dès lors privé d’effet,

— dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée,

— dire et juger que la société [J] devra faire son affaire personnelle des éventuels recours et demandes des trois salariés dont le licenciement s’est vu privé d’effet en suite du transfert de leur contrat de travail résultant de la résiliation du contrat de location gérance, sans que la liquidation judiciaire ne puisse être inquiétée à quelque titre que ce soit,

— rejeter le moyen d’inopposabilité des embauches réalisées par la SAS [R] [O] [V] soulevé par la SARL [J] ;

— déclarer irrecevable la demande de compensation invoquée par la SARL [J] ;

— rejeter subsidiairement la compensation invoquée par la SARL [J] ;

En tout état de cause :

— débouter la société [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société [J] à payer à la société Philae en qualité de liquidateur judiciaire de la société [R] [O] [V] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la condamnation prononcée sur ce fondement par le tribunal,

— condamner la société [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande tendant à voir constater la ruine du fonds:

Moyens des parties:

12. La société appelante soutient que l’immeuble sis au [Adresse 3] à [Localité 1] demeure normalement occupé, que l’interdiction d’accès temporaire édictée par l’arrêté municipal du 13 décembre 2024 ne comporte aucune interdiction d’accès, d’usage et d’habitation et concerne uniquement un balcon sur la cour intérieure ne dépendant pas des locaux donnés à bail à la société [J], qui demeurent donc parfaitement exploitables; qu’ainsi le mandataire liquidateur échoue à rapporter la preuve de la ruine du fonds.

13. La Selarl Philae es qualités réplique que l’appelante n’a pas contesté le principe de la résiliation du contrat de location gérance en cours en application de l’article L.641-11-1 du code de commerce, et elle soutient que l’arrêté du 6 décembre 2024 de mise en sécurité ordinaire a rendu juridiquement impossible la jouissance des lieux, au regard des travaux nécessaires, ainsi qu’explicité dans les motifs de la décision, de sorte que la résiliation du contrat à sa requête pour cause de ruine du fonds de commerce était parfaitement justifiée à la date du 19 février 2025.

Réponse de la cour:

14. Les premiers juges ont retenu à juste titre que la résiliation amiable du contrat de location gérance intervenue entre la société [J] et la société [R] [O] [V], par acte du 13 février 2025, est privée d’effet et inopposable à la Selarl Philae es qualités, dès lors que la société [R] [O] [V] était de plein droit dessaisie de ses droits et actions concernant son patrimoine, par l’effet du jugement de liquidation judiciaire du 4 février 2025.

15. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2025, le mandataire liquidateur a informé la SARL [J] qu’il n’entendait pas poursuivre l’exploitation du fonds de commerce ayant donné lieu au contrat de location-gérance.

16. Conformément aux dispositions de l’article L.643-11-1 III 3° du code de commerce, le contrat de location-gérance, qui mettait à la charge du débiteur le paiement de sommes d’argent, à savoir une redevance mensuelle de 3006.55 euros HT et d’un loyer mensuel de 1141.33 euros HT, s’est trouvé résilié de plein droit à la date à laquelle la société [J] a été informée de la décision du mandataire liquidateur, soit le 19 février 2025 (cette date n’étant pas discutée).

17. Le juge-commissaire n’a donc été saisi qu’aux fins de constatation de la résiliation de plein droit du contrat de location-gérance au 19 février 2025, et de la ruine du fonds de commerce.

18. L’arrêté exécutoire du maire de [Localité 1] du 13 décembre 2024 de mise en sécurité ordinaire avec interdiction d’accès, d’usage et d’habitation, concernant l’immeuble sis à [Localité 1] [Adresse 3] fait suite à un précédent arrêté de mise en sécurité d’urgence du 28 septembre 2023, et rappelle les désordres qui avaient été constatés dans le rapport du service sécurité de [Localité 1] Métropole le 25 septembre 2023 (avec notamment mauvais état de la cheminée située sur le bloc principal visible depuis la [Adresse 6], ancienneté des installations électriques, mauvais état du mur de façade situé au premier étage, mauvais état de la cheminée au-dessus du bloc R +2).

Cet arrêté comporte l’énoncé des travaux non réalisés à la date du 13 décembre 2024 :

— la réparation des murs de façade du bloc R+ 2 (visible depuis la cour),

— la réparation de la grande cheminée à l’arrière (au-dessus du bloc R+2 visible depuis la cour)

— la réparation du balcon à l’arrière (visible depuis la cour).

L’arrêté mentionne qu’il persiste des désordres mettant en cause la sécurité des occupants et des tiers compte tenu du risque présenté par l’état général de l’immeuble compromettant la solidité de la structure, et qu’en raison de la gravité de la situation et de la persistance des désordres, il convient d’engager la procédure de mise en sécurité ordinaire afin que la sécurité publique et celle des occupants soient sauvegardées.

19. En son article 2, l’arrêté municipal prescrit:

Pour des raisons de sécurité et compte tenu des désordres constatés, l’accès, l’habitation et toute utilisation du balcon arrière dans la cour de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] (parcelle cadastrée 63 KD [Cadastre 1]) sont interdits temporairement jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité à l’exception des personnes en charge des travaux ou d’opérations d’expertise.

Sous réserve de l’accord, de la présence et de l’engagement de la responsabilité du maître d''uvre, l’accès à l’immeuble peut être autorisé pour une opération de récupération des effets personnels. Le maître d''uvre devra par écrit donné son accord et les conditions de mise en 'uvre de cette opération.

20. Par ailleurs, l’article 3 dispose que les occupants bénéficient des droits précisés aux articles L. 521-1 à L.521-3-2 du code de la construction et de l’habitation, à savoir le droit au relogement, la suspension de l’exigibilité des loyers ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, et l’obligation mise à la charge du propriétaire ou de l’exploitant d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

21. Il résulte ainsi de l’arrêté, et en particulier des deux articles précités, que contrairement à ce que soutient l’appelante, l’interdiction édictée à compter du 13 décembre 2024 ne concerne pas uniquement le balcon de la cour intérieure, mais l’ensemble de l’immeuble sis au [Adresse 7] à [Localité 1], en ce compris le local commercial situé au rez de chaussée dans lequel se trouvait exploité le fonds de commerce de restauration rapide, sandwicherie, vente de boissons à consommer sur place ou à emporter.

22. L’appelante a communiqué un constat dressé les 25 et 29 juillet 2025, dont il ressort que l’autre local commercial situé en rez-de-chaussée, exerçant sous l’enseigne [G], (vente de vêtements) était ouvert et en activité, que dans les étages, les volets ou fenêtres étaient soit ouverts soit fermées, témoignant de la présence d’occupants, et que la société de nettoyage effectuait des passages réguliers de janvier à juillet 2025.

23. Toutefois, ce constat n’a aucune incidence sur le fait qu’à la date de notification de la résiliation du contrat de location-gérance par le mandataire liquidateur, cinq mois plus tôt, soit le 19 février 2025, l’accès au local commercial était juridiquement impossible.

Ce point ne saurait être utilement contesté par l’appelante, puisque par la signature de l’accord de résiliation amiable du contrat de location-gérance intervenu le 13 février 2025, sans indemnité de part ni d’autre, elle avait elle-même admis que les arrêtés de mise en sécurité interdisaient l’accès, l’usage et l’habitation de l’immeuble en raison de la gravité de la persistance des désordres mettant en cause la sécurité des occupants et des tiers compte tenu du risque présenté par l’état général de l’immeuble compromettant la solidité de la structure, ce qui constituait des motifs impérieux, selon les termes de l’accord.

24. L’impossibilité d’exploiter le fonds de commerce était à la fois totale et durable, sans terme certain, puisque le premier arrêté du 28 septembre 2023 n’avait donné lieu qu’à des travaux partiels, et que le second arrêté du 13 décembre 2024 prescrivait des travaux importants, échelonnés sur une période de 10 mois, faisant appel à plusieurs corps de métier, incluant notamment la réparation des murs de façade, de réseaux d’évacuation des eaux pluviales, de la couverture du local réserve du magasin, d’un balcon et d’une menuiserie.

Il n’est d’ailleurs nullement justifié que les travaux prescrits aient été réalisés, ni que l’arrêté ait été levé.

25. L’appelante invoque à tort, car non transposable au cas d’espèce, la jurisprudence de la Cour de cassation, selon laquelle l’effet des mesures gouvernementale d’interdiction de recevoir du public dans le cadre de la crise sanitaire liée au Covid-19 ne peut être assimilé à la perte de la chose louée, au sens de l’article 1722 du code civil, car sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué.

26. Dès lors, le mandataire liquidateur était fondé à invoquer devant le juge-commissaire la ruine du fonds de commerce, du fait de l’impossibilité totale et durable de jouir des locaux et de la perte de son élément principal, à savoir la clientèle, qu’il était impossible de reconstituer dans un délai raisonnable et prévisible.

Il sera relevé par ailleurs que l’appelante n’a produit ni détail, ni élément d’évaluation des éléments corporels du fonds de commerce.

27. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en toutes ses dispositions contestées.

28. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur les demandes accessoires:

29. Echouant en son recours, la société [J] doit supporter les dépens d’appel et sera condamnée à payer à la Selarl Philae es qualités la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

Confirme, en toutes ses dispositions contestées, le jugement rendu entre les parties par le tribunal de commerce de Bordeaux le 9 février 2026,

Y ajoutant,

Condamne la société [J] aux dépens d’appel,

Condamne la société [J] à payer à la Selarl Philae es qualités la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.