COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 AVRIL 2026

N° RG 22/04653 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M5TJ

S.A.R.L. OR

c/

S.A.S.U. LEON GROSSE AQUITAINE

S.A.R.L. [T] & BROAD GIRONDE

Société SMABTP

S.N.C. [T] & BROAD PROMOTION 8

Société Anonyme AXA FRANCE IARD

S.A.S. [T] & BROAD [Localité 1] ESTATE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/04800) suivant déclaration d’appel du 13 octobre 2022

APPELANTE :

S.A.R.L. OR

dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

Représentée par M^e Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

S.A.S.U. LEON GROSSE AQUITAINE

SASU enregistrée au RCS de [Localité 2], sous le numéro B 327 512 539, au capital social de 343.000 €, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Société SMABTP

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, assurance mutuelle à cotisation variable, inscrite au RCS DE [Localité 3] nous le numéro 775 684 764, dont le siège social [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistées de M^e Jean CORONAT de la SELARL AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.R.L. [T] & BROAD GIRONDE

SARL immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°479 738 866, ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 2]

sur appel provoqué de la SA AXA FRANCE IARD en date du 08.03.23

S.N.C. [T] & BROAD PROMOTION 8

SNC immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°480.078.047, ayant son siège social [Adresse 5]

Représentées par M^e Elsa GREBAUT COLLOMBET, avocat au barreau de BORDEAUX

Société Anonyme AXA FRANCE IARD

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 722 057 460, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

prise en qualité d’assureur (DO – TRC et CNR) de la SNC [T] & BROAD PROMOTION 8

Représentée par M^e Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par M^e GUERIN

INTERVENANTE :

S.A.S. [T] & BROAD [Localité 1] ESTATE

SAS immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°732 055 199, ayant son siège social situé [Adresse 7]

Représentée par M^e Elsa GREBAUT COLLOMBET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 03 février 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne MURE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de M. [U] [M], stagiaire avocat et de Mme [Q] [S], attachée de justice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Au cours de l’année 2012, la SNC [T] & Broad Promotion 8 a fait construire un immeuble collectif à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 2], destiné à être placé sous le régime de la copropriété et vendu en l’état futur d’achèvement.

Elle a souscrit une assurance tous risques chantier (TRC), constructeur non réalisateur (CNR) et dommages-ouvrage (DO) auprès de la SA Axa France IARD.

La SARL [T] & Broad Gironde, assurée auprès de la SA Axa France IARD, est intervenue en qualité de maître d’oeuvre d’exécution et la SAS Léon Grosse Aquitaine, assurée auprès de la SMABTP, a été chargée du lot fondations profondes – gros oeuvre.

Par acte authentique du 3 juin 2014, la SARL Or a acquis en l’état futur d’achèvement les lots n° 55, 56, 57 et 58 correspondant à quatre emplacements de stationnement couvert au sous-sol de la résidence, portant les n° 26, 27, 28 et 29.

La réception de l’immeuble est intervenue le 8 octobre 2014 avec réserves sans lien avec le présent litige.

Déplorant l’apparition d’infiltrations d’eau en sous-sol rendant impossible la livraison des lots 55, 56, 57 et 58, prévue pour intervenir au plus tard le 3e trimestre 2014, la SARL Or a fait assigner en décembre 2024 la SNC [T] & Broad Promotion 8 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux qui, par ordonnance du 18 mai 2015, a condamné le promoteur à lui livrer sous astreinte les quatre places de stationnement et à lui payer une provision de 1 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance, et qui a désigné M. [P] en qualité d’expert judiciaire pour examiner les désordres affectant les quatre places de parking, en rechercher les origines et causes et donner son avis sur les travaux propres à y remédier.

La livraison des parties communes, qui devait intervenir le 9 octobre 2014, a eu lieu avec réserves le 24 février 2015. La livraison des places de stationnement de la SARL Or est intervenue le 4 août 2015.

Se plaignant lui-même de désordres affectant les parties communes, le syndicat des copropriétaires a obtenu, par ordonnance de référé du 14 mars 2016, la désignation de M. [P] en qualité d’expert.

L’expert a déposé ses deux rapports le 13 juin 2019.

Par acte du 28 février 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SNC [T] & Broad Promotion 8 et la SA Axa France IARD, assureur tous risques chantier (TRC), constructeur non réalisateur (CNR) et dommages-ouvrage de celle-ci devant le tribunal de grande instance aux fins d’indemnisation. Par acte des 9 et 11 juin 2021, il a fait assigner la SARL [T] & Broad Gironde, son assureur la SA Axa France IARD, la SAS Léon Grosse Aquitaine, la SAS Bureau Véritas Construction, contrôleur technique, la SMABTP, la SNC [T] & Broad 8 et son assureur TRC et CNR la SA Axa France IARD.

Par acte du 27 août 2021, la SARL Or a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre la SNC [T] & Broad Promotion 8 et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9].

Les différentes instances ont été jointes et par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD, la SARL [T] & Broad Gironde et son assureur décennal la SA Axa France IARD, la SAS Léon Grosse Aquitaine et son assureur décennal la SMABTP ainsi que la SA Axa France IARD assureur dommages-ouvrage à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], en réparation du dommage décennal affectant le sous-sol, les sommes de 631 943,30 euros TTC au titre du coût des réparations avec indexation sur l’indice BT01 entre le 23 avril 2022 et le prononcé de la décision et intérêts au taux légal au-delà, 20 148,07 euros au titre des frais de police dommages-ouvrage, 18 958,29 euros TTC au titre des honoraires de syndic pour suivi de travaux, 990 euros pour le remplacement du câble d’ascenseur et 8 499,70 euros au titre de la pompe de relevage ;

— dit que la SA Axa France IARD, assureur dommages-ouvrage, sera après paiement garantie in solidum de ces condamnations par la SARL Léon Grosse Aquitaine et la SMABTP d’une part et la SARL [T] & Broad Gironde ; que la SNC [T] & Broad Promotion 8 sera intégralement garantie des condamnations in solidum par la SA Axa France IARD, son assureur, ainsi que par la SARL Léon Grosse Aquitaine et la SMABTP et que la SA Axa France IARD doit sa garantie à son assurée la société [T] & Broad Gironde ;

— dit que dans leurs rapports entre elles, la société Léon Grosse Aquitaine supportera in solidum avec la SMABTP la charge finale de 80 % de cette condamnation et la société [T] & Broad Gironde in solidum avec la SA Axa France IARD 20 % ;

— déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance, faute de qualité à agir ;

— condamné la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD, la SARL [T] & Broad Gironde et son assureur décennal la SA Axa France IARD, la SAS Léon Grosse Aquitaine et son assureur décennal la SMABTP ainsi que la SA Axa France IARD, assureur dommages-ouvrage, à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] en réparation du dommage décennal affectant l’escalier la somme de 7 033,18 euros TTC au titre du coût des réparations, indexation sur l’indice BT01 entre la date de dépôt du rapport d’expertise et le prononcé de la décision et intérêts au taux légal au-delà ;

— dit que la SA Axa France IARD, assureur dommages-ouvrage, sera après paiement garantie in solidum de ces condamnations par la SARL Léon Grosse Aquitaine et la SMABTP et la SARL [T] & Broad Gironde ; que la SNC [T] & Broad Promotion 8 sera intégralement garantie des condamnations in solidum par son assureur ainsi que par la SARL Léon Grosse Aquitaine et la SMABTP et que la SA Axa France IARD doit sa garantie à son assurée, la société [T] & Broad Gironde ;

— dit que dans leurs rapports entre elles, la société Léon Grosse Aquitaine supportera in solidum avec la SMABTP la charge finale de 90 % de cette condamnation et la société [T] & Broad Gironde in solidum avec la SA Axa France IARD 10 % ;

— autorisé la SA Axa France IARD à opposer à la SNC [T] & Broad Promotion 8 sa franchise contractuelle de 1 524 euros revalorisable selon l’indice BT01 et à la société [T] & Broad Gironde sa franchise contractuelle de 5 000 euros, inopposables au syndicat des copropriétaires ;

— débouté la SARL Or de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté les autres parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

— rappelé que le jugement était de droit exécutoire à titre provisionnel et dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamné la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD, la SARL [T] & Broad Gironde et son assureur décennal la SA Axa France IARD, la SAS Léon Grosse Aquitaine et son assureur décennal la SMABTP ainsi que la SA Axa France IARD assureur dommages-ouvrage à payer in solidum au syndicat des copropriétaires une indemnité de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— débouté les autres parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD, la SARL [T] & Broad Gironde et son assureur décennal la SA Axa France IARD, la SAS Léon Grosse Aquitaine et son assureur décennal la SMABTP ainsi que la SA Axa France IARD assureur dommages-ouvrage aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, à l’exception de ceux afférents à l’expertise confiée à M. [P] dans l’intérêt de la SARL Or et qui sont supportés par celle-ci ;

— 'dit que dans leurs rapports entre elles, la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD, que la SA Axa France IARD assureur dommages-ouvrage sont garanties in solidum de cette condamnation par la SARL [T] & Broad Gironde et son assureur décennal la SA Axa France IARD, la SAS Léon Grosse Aquitaine et son assureur décennal la SMABTP qui, dans leurs rapports entre elles, supporteront respectivement 20 % et 80 % des frais irrépétibles et dépens’ ;

— dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 13 octobre 2022, la SARL Or, intimant la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD, a interjeté appel de cette décision, en ce qu’elle a rejeté ses demandes et en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens afférents à l’expertise confiée à M. [P] dans son intérêt.

Par actes des 7 et 9 mars 2023, la SA Axa France IARD, assureur de la SNC [T] & Broad Promotion 8, a formé un appel provoqué contre la SASU Léon Grosse Aquitaine, la SARL [T] & Broad Gironde et la SMABTP.

La société [T] & Broad Gironde a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 9 décembre 2025 à la suite de sa fusion-absorption le 30 novembre 2025 par la SAS [T] & Broad Real Estate, qui est intervenue volontairement à l’instance, comme venant aux droits de la société [T] & Broad Gironde.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

Exposé des prétentions

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2026, la SARL Or demande à la cour de :

— recevoir la SAS [T] & Broad [Localité 1] Estate en son intervention volontaire ;

— réformer et infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— débouté la SARL Or de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné in solidum la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD, la SARL [T] & Broad Gironde et son assureur décennal la SA Axa France IARD, la SAS Léon Grosse Aquitaine et son assureur décennal la SMABTP ainsi que la SA Axa France IARD, assureur dommages-ouvrage, aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, à l’exception de ceux afférents à l’expertise confiée à M. [P] dans son intérêt et qui sont supportés par celle-ci ;

En conséquence, statuant à nouveau sur ces points,

— juger recevables les demandes faites à l’encontre de l’assureur de la SNC [T] & Broad Promotion 8, la SA Axa France IARD (assureur DO, TRC et CNR) ;

— condamner la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD (assureur DO, TRC et CNR) au paiement de la somme de 65 280 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte locative ou, à titre subsidiaire, 52 224 euros ;

À titre subsidiaire,

— condamner la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD (assureur DO, TRC et CNR) au paiement de la somme de 48 960 euros au titre de la perte de chance ou, à titre subsidiaire, 39 168 euros ;

À titre plus subsidiaire,

— condamner la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD (assureur DO, TRC et CNR) au paiement de la somme de 28 800 euros au titre du préjudice de jouissance ou, subsidiairement, 26 112 euros ;

En tout état de cause,

— condamner la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur au paiement de la somme de 2 880 euros au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux et, subsidiairement, 2 424 euros ;

— condamner la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD (assureur DO, TRC et CNR) à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD (assureur DO, TRC et CNR) aux entiers dépens qui incluront les frais d’expertise judiciaire et du constat d’huissier du 20 octobre 2014.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2026, la SNC [T] & Broad Promotion 8, la SARL [T] & Broad Gironde et la SAS [T] & Broad [Localité 1] Estate demandent à la cour de :

— dire recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société [T] & Broad [Localité 1] Estate ;

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

À titre subsidiaire,

— condamner la société Axa France IARD en qualité d’assureur DO, TRC et CNR à garantir son assurée de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— condamner la société Léon Grosse et son assureur la SMABTP à garantir et relever intégralement indemne la société [T] & Broad Promotion 8 de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— condamner la société Léon Grosse et son assureur à garantir et relever indemne la société [T] & Broad [Localité 1] Estate de toute condamnation prononcée à son encontre à hauteur de 80 % ;

— condamner la SARL Or ou toute partie succombante à payer à la SNC [T] & Broad Promotion 8 et la SAS [T] & Broad [Localité 1] Estate une indemnité de 4 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2026, la SA Axa France IARD, en sa qualité d’assureur DO, CNR et TRC, demande à la cour de :

À titre principal,

— juger irrecevables les demandes de la société Or et, subsidiairement, mal fondées ;

En conséquence,

— rejeter l’intégralité des demandes formulées à son encontre ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

À titre subsidiaire, faisant droit à son appel provoqué,

— condamner la société [T] & Broad [Localité 1] Estate venant aux droits de la société [T] & Broad Gironde, la société Léon Grosse Aquitaine et son assureur la SMABTP à la garantir et relever indemne en qualité d’assureur dommages-ouvrage de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au profit de la société Or ;

— condamner la SAS [T] & Broad [Localité 1] Estate ès qualités, la société Léon Grosse Aquitaine et son assureur la SMABTP à la garantir et relever indemne en qualité d’assureur TRC et CNR de la société [T] & Broad Promotion 8 de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au profit de la société Or ;

— l’autoriser à opposer, en sa qualité d’assureur TRC et CNR, sa franchise contractuelle à la SNC [T] & Broad Promotion 8 au titre de la garantie décennale à hauteur de 1 524 euros à revaloriser selon l’indice BT01 ;

— l’autoriser à opposer, en qualité d’assureur TRC et CNR, sa franchise contractuelle à toutes les parties, y compris aux bénéficiaires de l’indemnité au titre de ses garanties facultatives à hauteur de 1 524 euros à revaloriser selon l’indice BT01 ;

— rejeter les demandes formulées par les sociétés [T] & Broad Promotion 8 et [T] & Broad [Localité 1] Estate à son encontre;

En tout état de cause,

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2026, la SASU Léon Grosse Aquitaine et la SMABTP demandent à la cour de :

À titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu en première instance ;

— débouter la SARL Or de ses demandes ;

À titre subsidiaire,

— débouter la SARL Or de ses demandes formulées toutes taxes comprises ;

— débouter la SARL Or de ses demandes formulées pour les années 2023, 2024 et 2025 ;

— condamner la SAS [T] & Broad [Localité 1] Estate à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

— débouter les sociétés [T] & Broad [Localité 1] Estate et [T] & Broad Promotion 8 de leurs demandes formulées à leur égard ;

En toutes hypothèses,

— condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de l’intervention volontaire à titre principal de la SAS [T] & Broad [Localité 1] Estate, venant aux droits de la société [T] & Broad Gironde après fusion-absorption, n’est pas contestée.

Le jugement du 13 septembre 2022 est irrévocable notamment en ce qu’il a :

— condamné in solidum la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD, la SARL [T] & Broad Gironde et son assureur de responsabilité décennale la SA Axa France IARD, la SAS Léon Grosse Aquitaine et son assureur de responsabilité décennale la SMABTP ainsi que la SA Axa France IARD, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, à indemniser syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] du dommage affectant le sous-sol ;

— dit que la SA Axa France IARD, assureur dommages-ouvrage, sera après paiement garantie in solidum de ces condamnations, d’une part par la SAS Léon Grosse Aquitaine et la SMABTP, d’autre part par la SARL [T] & Broad Gironde, elle-même garantie par son assureur la SA Axa France IARD ;

— dit que la SNC [T] & Broad Promotion 8 sera garantie de cette condamnation in solidum par la SA Axa France IARD, son assureur, et par la SAS Léon Grosse Aquitaine et la SMABTP ;

— dit que dans leurs rapports entre elles, la société Léon Grosse Aquitaine supportera in solidum avec la SMABTP la charge finale de 80 % de cette condamnation et la société [T] & Broad Gironde in solidum avec la SA Axa France IARD, celle de 20 %.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu’il résultait du rapport d’expertise que les remontées d’eau au niveau des places 26, 27, 28 et 29 du parking de la résidence, en période de fortes charges d’eau, au droit des reprises faites dans la dalle pour reboucher les trous laissés pour le passage des butons, étaient aggravées par le fait que le sous-sol n’est pas relativement étanche au sens du DUT 14.1 tel que prévu, les regards n’ayant pas été réalisés en béton coffré de mêmes caractéristiques que l’enveloppe du parking, et qu’un des rameaux de canalisation sous dalle était de surcroît fuyard, de telle sorte que l’eau pénètre par les regards, inondant occasionnellement les parkings.

Il a estimé que, apparu après réception, ce désordre portait atteinte à la destination de l’ouvrage. En effet, il a retenu, d’une part, que lorsque la pompe de relevage, ajoutée après réception pour ramener l’eau excédentaire dans le regard de récupération des eaux du caniveau du bas de la rampe avant évacuation vers le réseau public, était débranchée, le parking était partiellement inondé, la pompe n’étant qu’un palliatif dont toute panne entraînerait inéluctablement l’inondation du parking, le rendant totalement inutilisable ; d’autre part, que la pompe installée contrevenait à l’exigence réglementaire de traitement des eaux par un séparateur d’hydrocarbures, outre qu’elle générait des surcoûts pour la copropriété.

Sur la contribution finale à la dette, déterminée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il a estimé que la responsabilité de la société Léon Grosse Aquitaine était prépondérante en raison des fautes commises dans la conception du réseau d’évacuation sous dalle, qui ne respecte pas les préconisations de l’article 5 du DTU 14.1, et des erreurs d’exécution portant sur le remplacement des regards en béton armé par des éléments préfabriqués ne respectant pas le plan du 3 juillet 2013, des reprises médiocres et non étanches du bétonnage au droit des anciens butons et du mauvais positionnement des aciers au droit de la rampe, et que la SARL [T] & Broad Gironde s’était quant à elle fautivement abstenue de soumettre au contrôleur technique la modification du système d’étanchéité initialement prévu au CCTP.

Sur la demande d’indemnisation

La SARL Or soutient rapporter la preuve, estimée manquante par le tribunal qui a en conséquence rejeté sa demande, de son préjudice immatériel lié à l’impossibilité de donner à la location les places de stationnement, résultant des désordres les affectant et dont la nature décennale engage la responsabilité du promoteur-vendeur par application de l’article 1646-1 du code civil.

Elle fait valoir à ce titre qu’en tant que société de gestion de fonds, elle a acquis les quatre places litigieuses aux fins de les donner en location, ce qui a été rendu impossible par la présence d’eau et les inondations récurrentes et aléatoires, telles que constatées par l’expert judiciaire et confirmées par deux constats de commissaire de justice de 2024. Elle avance qu’elle a été contrainte de louer deux places à son dirigeant pour échapper au risque juridique et fiscal encouru, comme l’a attesté son expert-comptable.

Exposant que les travaux de reprise n’ont pas été réalisés à ce jour, elle sollicite en conséquence une indemnisation à compter de septembre 2014 pour perte de loyers sur la base de 120 euros hors taxe par mois et par place telle qu’évaluée par M. [X], expert, subsidiairement pour perte de chance de gain consécutive à l’impossibilité de conclure des contrats évaluée à 75 % et plus subsidiairement pour préjudice de jouissance évalué à 50 % de la valeur locative des emplacements de stationnement. Elle estime en tout état de cause devoir subir un préjudice de jouissance total pendant les 6 mois que vont durer les travaux de réfection et qui interdiront l’accès aux places selon l’expert judiciaire.

Elle soutient que sa demande à l’égard de la société Axa France IARD est recevable par application de l’article 565 du code de procédure civile, comme tendant aux mêmes fins que celle du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] formée à ce titre en première instance, la déclaration de sinistre de ce dernier bénéficiant par ailleurs aux copropriétaires concernés et sa demande étant indivisible avec celle du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] formée en première instance au titre d’un préjudice de jouissance puisque ces demandes trouvent leur origine dans les mêmes désordres.

La SA AXA France IARD prétend à l’irrecevabilité des demandes de la SARL Or à son encontre, s’agissant de demandes nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile et aucune déclaration de sinistre n’ayant été faite par elle à l’assureur dommages-ouvrage. Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les prétentions de la société Or pour défaut de preuve d’un préjudice direct, personnel et certain. Elle conclut subsidiairement au bien-fondé de ses recours pour les motifs retenus par le juge de première instance quant aux désordres d’infiltrations en sous-sol, par application de l’article 1231-1 du code civil.

Le promoteur et le maître d’oeuvre soutiennent que la preuve n’est rapportée, ni de l’existence d’un préjudice, l’expert n’ayant pas constaté une impossibilité d’exploiter les places en l’état des installations mises en place, même à titre temporaire, ni d’une tentative de les mettre en location, alors que deux places ont effectivement été louées, dont les loyers perçus doivent en tout état de cause venir en déduction de toute somme qui serait allouée. Ils ajoutent que la présence de quelques flaques d’eau, telles que figurant aux constats d’huissier produits, n’empêchent pas le stationnement. S’il était fait droit aux demandes de la SARL Or, ils concluent à la garantie de l’assureur du promoteur. Ils ajoutent que, pour prétendre au remboursement des frais d’expertise, la SARL Or devra rapporter la preuve qu’elle les a personnellement exposés, et non le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10].

Ils concluent subsidiairement au bien-fondé de leurs recours pour les motifs retenus par le juge de première instance quant aux désordres d’infiltrations en sous-sol, sur le fondement de la responsabilité contractuelle au profit du promoteur et celui de la responsabilité délictuelle au bénéfice du maître d’oeuvre.

La société Léon Grosse Aquitaine et la SMABTP soutiennent que la SARL Or ne démontre pas qu’elle aurait eu la volonté de louer les places de parking et que celles-ci n’auraient pas pu l’être. Elles ajoutent qu’elles-mêmes ont versé en octobre 2022 les sommes mises à leur charge pour la réalisation des travaux réparatoires, qui ne leur incombe pas désormais, de sorte qu’aucune condamnation n’est susceptible d’intervenir pour les années 2023, 2024 et 2025. Elles estiment que toute somme éventuellement allouée ne pourrait être chiffrée que hors taxe. Elles soutiennent qu’aucune faute n’est démontrée à l’égard de la société Léon Grosse Aquitaine par les appelants en garantie.

Réponse de la cour

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

La SARL Or n’ayant en l’espèce formé aucune demande contre la société Axa France IARD en première instance et n’invoquant aucun des motifs exonératoires de l’article 564 du code de procédure civile, elle ne peut soumettre désormais à la cour une demande indemnitaire, quel que soit par ailleurs le bénéfice du contrat d’assurance dont elle aurait pu se prévaloir devant le premier juge.

L’ensemble de ses demandes formées contre la société Axa France IARD seront donc déclarées irrecevables.

Aux termes de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

En application de l’article 1792 de ce code, tout constructeur d’un ouvrage est, pendant dix ans à compter de la réception, responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages non apparents à réception qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement le rendent impropre à sa destination.

Il résulte en l’espèce du rapport d’expertise judiciaire que M. [P] a lui-même constaté le 1er septembre 2015 la présence d’une flaque d’eau sur la place de parking n° 26 et d’une trace d’eau sur la circulation devant la place n° 28. Il a conclu qu’en période de fortes charges d’eau, de l’eau était présente sur les places n° 26, 27, 28 et 29 au point de la qualifier d’inondation, et qu’il en était de même lors de chaque panne ou débranchement de la pompe de relevage, tel que constaté le 26 août 2017. En réponse aux observations de la société Axa France Iard et de la société Léon Grosse Aquitaine, l’expert a rappelé qu’il n’avait pas été jugé utile par les parties, au vu des constatations opérées, de faire enlever la pompe mise en place par la société Léon Grosse Aquitaine pour constater l’inondation du parking, en raison précisément de ce constat à plusieurs reprises par cette société elle-même, par le promoteur et par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10].

Les procès-verbaux de constat de commissaire de justice versés aux débats par la SARL Or montrent que le 14 mai 2024, malgré l’absence de précipitations dans la journée, le sol du parking en extrémité nord où se trouvent les quatre emplacements litigieux présentait des flaques d’eau et des traces d’humidité persistantes, et que le 1er août 2024, le revêtement de sol bétonné de l’aile nord était recouvert quasi-intégralement d’une importante flaque d’eau d’une hauteur de 5 centimètres en partie centrale, que l’essentiel des places numérotées 22 à 35 étaient recouvertes par d’importantes flaques d’eau et qu’il en était ainsi des 4 places litigieuses.

Toute panne de la pompe de relevage, comme toute période de fortes pluies, entraînant ainsi de manière certaine l’inondation des quatre places appartenant à la SARL Or, cette dernière justifie par ces constatations, qui démontrent le caractère aléatoire mais récurrent de la survenance d’inondations, par les attestations de son expert-comptable des 6 février 2023 et 8 janvier 2026 et par les documents comptables de 2020 et 2022 versés aux débats, n’avoir pas pu pour ce motif les donner à la location, hormis deux places louées à son dirigeant M. [B], à titre personnel, en raison du risque juridique et fiscal encouru, selon son expert-comptable.

La SARL Or justifie donc d’un préjudice locatif directement en lien avec les désordres affectant le sous-sol de la résidence [Adresse 11].

Ceux-ci étant apparus après réception et rendant l’ouvrage impropre à sa destination en ce que le parking du sous-sol est régulièrement inondé si la pompe de relevage installée postérieurement à la réception pour remédier aux défauts l’affectant présente une défaillance quelconque, ils entraînent la responsabilité de plein droit du promoteur-vendeur par application des articles 1646-1 et 1792 du code civil.

La livraison des quatre emplacements ayant été contractuellement prévue pour intervenir au plus tard le 30 septembre 2014, un préjudice locatif est caractérisé depuis le 1er octobre 2014. Les intimées ne soutiennent ni ne démontrent que les travaux de reprise du sous-sol auraient été réalisés depuis lors. La demande de la SARL Or en ce qu’elle allègue une durée de préjudice de 136 mois, hors travaux de réfection, est donc fondée. En effet, si la SMABTP démontre avoir versé le 17 octobre 2022 au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 10] la part finale mise à sa charge par le premier juge au titre des travaux de réfection du sous-sol de l’immeuble, il n’est ni soutenu ni démontré que le surplus aurait été versé par les autres parties condamnées in solidum à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10].

La facture du 31 décembre 2025 adressée par la SARL Or à M. [B] montre que la location des deux places à ce dernier est intervenue à compter du 1er janvier 2017. Il y a donc lieu de déduire de l’indemnité allouée les sommes perçues à ce titre. Ces sommes sont connues pour les années 2020 à 2025 et s’élèvent à 9 158,61 euros hors taxe ; pour les années 2017 à 2019 le coût de la location sera évalué à 1 400 euros par année à défaut de justificatif, soit 4 200 euros, d’où un total de 13 358,61 euros à déduire de l’indemnité allouée.

Le préjudice locatif subi ne peut être constitué d’une perte de loyers, dont la perception n’était pas certaine, mais d’une perte de chance de percevoir des revenus locatifs. Cette perte de chance sera évaluée à 75 %, tel que demandé par la SARL Or, au regard de l’emplacement de l’immeuble et de la qualité du bien.

Eu égard à la moyenne des loyers perçus de 2020 à 2025 et à l’avis de valeur locative du 13 mars 2023 de M. [F] [X], expert intervenu à la demande de la SARL Or, la valeur locative de 120 euros mensuels par emplacement sera retenue.

Par suite, la SNC [T] & Broad Promotion 8 sera condamnée à verser à la SARL Or la somme de 38 941,04 euros à titre de dommages et intérêts [(120 € x 4 places x 136 mois – 13 358,61 €) x 75 %] en réparation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs pour la période antérieure aux réparations.

Pour la période pendant laquelle les travaux de réfection seront réalisés, empêchant l’accès aux places de stationnement, évaluée à six mois, le préjudice de la SARL Or sera réparé par l’allocation de la somme de 2 160 euros (120 € x 6 mois x 4 places x 75 %) à la charge du promoteur.

La demande de garantie formée par la SNC [T] & Broad Promotion 8, maître d’ouvrage, contre la SA Axa France IARD, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, sera accueillie par application des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances. Sa demande sera en revanche rejetée en ce qu’elle est dirigée contre l’assureur tous risques chantiers, dont garantie n’étant pas mobilisable pour les désordres apparus postérieurement à la réception qui engagent la garantie décennale des constructeurs.

Le constructeur non réalisateur à l’encontre duquel n’est invoquée aucune circonstance ni fait exonératoire dispose, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, d’une action récursoire contre les locateurs d’ouvrage et maîtres d’oeuvre auxquels les désordres sont imputables. En effet, si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain, notamment lorsqu’il a été condamné à réparer les dommages résultant des désordres.

La SNC [T] & Broad Promotion 8 sera donc accueillie en sa demande de garantie formée contre la société Léon Grosse Aquitaine et son assureur la SMABTP.

La société Axa France Iard ne sollicitant la garantie des constructeurs et de leurs assureurs qu’au titre des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de la société Or, il n’y a pas lieu d’examiner cet appel en garantie.

La société Léon Grosse Aquitaine et son assureur la SMABTP sollicitent la garantie de la SAS [T] & Broad [Localité 1] Estate, venant aux droits du maître d’oeuvre, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Au regard des manquements respectifs de l’entreprise chargée du gros oeuvre qui a conçu et réalisé le réseau de récupération des eaux sous dalle sans études spécifiques et sans respecter les prescriptions du DTU 14.1 applicable, et qui a commis en outre un défaut de réalisation dans les reprises du bétonnage au droit des anciens butons, et du maître d’oeuvre qui n’aurait pas dû permettre la réalisation d’un tel ouvrage non conforme au DTU sans obtention et validation préalable de plans d’exécution, dans leurs rapports entre eux, les parts finales de responsabilité de chacun seront fixées respectivement à 80 % et à 20 % des dommages subis par la SARL Or jusqu’au 17 octobre 2022 et de ceux à subir pendant les travaux de réfection à venir. Du 18 octobre 2022 au 19 janvier 2026, la responsabilité du maître d’oeuvre est entière à l’égard de l’entreprise, dès lors qu’il ne démontre pas avoir versé au syndicat des copropriétaires la part lui incombant au titre des travaux de reprise du sous-sol, bien qu’il n’ait pas contesté la décision de première instance de ce chef.

Sur le fondement de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, la SAS [T] & Broad [Localité 1] Estate, venant aux droits de la SARL [T] & Broad Gironde, sera donc condamnée à garantir la société Léon Grosse Aquitaine et son assureur la SMABTP de la condamnation prononcée au profit du promoteur à hauteur de 5 526,19 euros (38 941,04 € x 96,5/136 mois x 20 %) pour la période du 1er octobre 2014 au 17 octobre 2022, à hauteur de 11 310,08 euros (38 941,04 € x 39,5/136 mois) pour la période du 18 octobre 2022 au 19 janvier 2026, et à hauteur de 432 euros (2 160 € x 20 %) pour la période de réalisation des travaux de réfection, soit à hauteur de la somme totale de 17 268,27 euros.

Sur les autres demandes

Il sera rappelé que, par ordonnance du 18 mai 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux a condamné la SNC [T] & Broad Promotion 8 à la SARL Or une provision de 1 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance, devant ainsi venir en déduction des sommes allouées à ce titre.

En application de l’article L. 112-6 du code des assurances, la SA Axa France IARD, en qualité d’assureur TRC, sera autorisée à opposer à tous sa franchise contractuelle de 1 524 euros à revaloriser selon l’indice BT01, seuls des dommages immatériels, dont la garantie est facultative, étant indemnisés aux termes de la présente décision.

Aucun motif n’étant invoqué à l’appui de la demande d’infirmation du chef du jugement relatif à la condamnation aux dépens en ce qu’elle ne porte pas sur ceux exposés par la SARL Or, et cette dernière n’y ayant pas intérêt au sens de l’article 546 du code de procédure civile, alors que par ailleurs l’assureur du maître d’oeuvre n’est pas dans la cause, cette condamnation sera confirmée.

La SNC [T] & Broad Promotion 8, la SA Axa France IARD en qualité d’assureur constructeur non réalisateur et dommages-ouvrage, la SAS Léon Grosse Aquitaine, la SMABTP et la SAS [T] & Broad [Localité 1] Estate, venant aux droits de la SARL [T] & Broad Gironde, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de première instance exposés par la SARL Or et aux dépens d’appel, comprenant les frais de l’expertise judiciaire concernant la SARL Or mais dont sont exclus les frais de constat de commissaire de justice, qui entrent dans les frais irrépétibles, par application de l’article 695 du code de procédure civile.

La SNC [T] & Broad Promotion 8 sera condamnée à payer à la SARL Or une somme que l’équité commande de fixer à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les autres demandes sur ce fondement.

La SNC [T] & Broad Promotion 8 sera accueillie en son recours contre l’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur au titre des dépens et frais irrépétibles.

La charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera supportée à hauteur de 80 % par la société Léon Grosse Aquitaine et son assureur et à 20 % par le maître d’oeuvre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement du 13 septembre 2022 du tribunal judiciaire de Bordeaux en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a condamné in solidum la SNC [T] & Broad Promotion 8 et son assureur la SA Axa France IARD, la SARL [T] & Broad Gironde et son assureur décennal la SA Axa France IARD, la SAS Léon Grosse Aquitaine et son assureur décennal la SMABTP ainsi que la SA Axa France IARD assureur dommages-ouvrage aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, autres que les dépens de la SARL Or et les frais afférents à l’expertise confiée à M. [P] dans l’intérêt de la SARL Or ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare recevable l’intervention volontaire à titre principal de la SAS [T] & Broad [Localité 1] Estate, venant aux droits de la SARL [T] & Broad Gironde ;

Déclare irrecevables les demandes de la SARL Or à l’encontre de la SA Axa France IARD en qualité d’assureur dommages-ouvrage, tous risques chantier et constructeur non réalisateur de la SNC [T] & Broad Promotion 8 ;

Condamne la SNC [T] & Broad Promotion 8 à verser à la SARL Or la somme de 41 101,04 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SA Axa France IARD, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, à garantir la SNC [T] & Broad Promotion 8 de cette condamnation ;

Condamne la SASU Léon Grosse Aquitaine et la SMABTP à garantir la SNC [T] & Broad Promotion 8 de cette condamnation ;

Rejette les demandes contre la SA Axa France IARD, en sa qualité d’assureur tous risques chantiers ;

Condamne la SAS [T] & Broad [Localité 1] Estate, venant aux droits de la SARL [T] & Broad Gironde, à garantir la SASU Léon Grosse Aquitaine et la SMABTP de cette condamnation à hauteur de 17 268,27 euros ;

Autorise la SA Axa France IARD, en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur, à opposer à tous sa franchise contractuelle de 1 524 euros à revaloriser selon l’indice BT01 ;

Condamne in solidum la SNC [T] & Broad Promotion 8, la SA Axa France IARD en qualité d’assureur constructeur non réalisateur et dommages-ouvrage, la SASU Léon Grosse Aquitaine, la SMABTP et la SAS [T] & Broad [Localité 1] Estate, venant aux droits de la SARL [T] & Broad Gironde, aux dépens de première instance exposés par la SARL Or et aux dépens d’appel, comprenant les frais de l’expertise judiciaire confiée à M. [P] dans l’intérêt de la SARL Or et dont seront exclus les frais de constat de commissaire de justice ;

Condamne la SNC [T] & Broad Promotion 8 à payer à la SARL Or la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA Axa France IARD, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, à garantir la SNC [T] & Broad Promotion 8 des condamnations prononcées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la charge finale des dépens et des frais irrépétibles sera supportée à hauteur de 80 % par la SASU Léon Grosse Aquitaine et la SMABTP et à hauteur de 20 % par la SAS [T] & Broad [Localité 1] Estate, venant aux droits de la SARL [T] & Broad Gironde.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.