SA/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

— SCP ROUAUD & ASSOCIES

LE : 09 SEPTEMBRE 2021

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2021

N° – Pages

N° RG 20/00567 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DIOW

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de BOURGES en date du 05 Juin 2020

PARTIES EN CAUSE :

I – S.A.R.L. AMORI CONSEIL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 790 329 460

Représentée par la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par la SELAS FIDAL, avocat au barreau de LE MANS

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 10/07/2020

II – M^me Z X

née le […] à […]

[…]

[…]

- M^me B Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentées et plaidant par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉES

09 SEPTEMBRE 2021

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Juin 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WAGUETTE Président de Chambre

M^me JACQUEMET Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me GUILLERAULT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ :

Le 15 décembre 2016, M^me Z X et M^me B Y ont signé un contrat de construction

d’une maison individuelle avec la SAS LFDV (devenue SAS 'DLPE Maisons L’Hexagone').

L’immeuble a été construit sur un terrain situé […], figurant au cadastre sous les

références section AS n°745 et 762, acquis par M^me X et M^me Y auprès de la SARL Amori

Conseil par acte de vente authentique en date du 25 avril 2017.

Lors de la construction de la maison sur ce terrain, la société Bourges Plus est intervenue pour réaliser les

travaux de raccordement en eaux sur le domaine public moyennant la somme de 5.735,88 euros (payée par

M^me X et M^me Y).

Par actes d’huissier délivrés le 12 mars 2019, M^me X et M^me Y ont fait assigner la SAS DLPE

Maisons L’Hexagone et la SARL Amori Conseil devant le Tribunal d’instance de Bourges.

Se prévalant d’un manquement de la SARL Amori Conseil à son obligation de délivrance conforme de la

chose vendue ainsi que d’une tromperie de la part du vendeur sur une information déterminante, à savoir le

caractère viabilisé du terrain à bâtir, M^me X et M^me Y ont sollicité du Tribunal la condamnation

solidaire, assortie de l’exécution provisoire, de la SAS DLPE Maisons L’Hexagone et de la SARL Amori

Conseil à leur payer :

— la somme principale de 5.735,88 euros avec intérêt à taux légal à compter du jugement à intervenir,

— la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de

l’instance.

Par jugement en date du 5 juin 2020, le Tribunal Judiciaire de Bourges a :

— Dit que la SARL Amori Conseil a manqué à son obligation de délivrance ;

— Débouté Mesdames Z X et B Y de leurs demandes dirigées contre la SAS DPLE

exerçant sous l’enseigne Maisons L’Hexagone ;

— Condamné la SARL Amori Conseil à payer à Mesdames X et Y la somme de 5.735,88 euros

(cinq mille sept centre trente-cinq euros et quatre-vingt-huit centimes) en remboursement des frais de

raccordement aux réseaux d’assainissement et d’alimentation en eau potable ;

— C o n d a m n é l a S A R L A m o r i C o n s e i l à p a y e r M e s d a m e s D r i e u x e t G o n z a l e z

la somme de 2.000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice

moral ;

— Débouté la SARL Amori Conseil de son appel en garantie à l’encontre de la SAS DPLE ;

— C o n d a m n é l a S A R L A m o r i C o n s e i l à p a y e r à M e s d a m e s D r i e u x e t

Y la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Condamné la SARL Amori Conseil aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 10 juillet 2020, la SARL Amori Conseil a interjeté de cette décision en

toutes ses dispositions, à l’égard de M^me X et M^me Y et de la SAS DPLE.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2021 (à la lecture desquelles il

est renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du Code de procédure civile),

la SARL Amori Conseil demande à la Cour, au visa de l’article1199 du code civil, de :

DÉCLARER la SARL Amori Conseil recevable et bien-fondé en son appel ;

Y faisant droit,

I N F I R M E R l e j u g e m e n t r e n d u p a r l e T r i b u n a l j u d i c i a i r e d e B o u r g e s l e 5 j u i n 2 0 2 0

en ce qu’il reconnaît la société Amori Conseil responsable d’une faute contractuelle et la condamne à

indemniser M^mes X et Y ainsi qu’au paiement des dépens et frais de justice ;

DIRE et JUGER que la société Amori Conseil n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa

responsabilité ;

D I R E e t J U G E R q u e l a s o c i é t é A m o r i C o n s e i l n ' e s t p a s t e n u e d e s u p p o r t e r l e s f r a i s

de raccordement aux réseaux publics d’eau potable et d’assainissement en l’absence de faute imputable ;

DIRE et JUGER que la société Amori Conseil n’est pas tenue d’indemniser les préjudices de toute nature des

intimées en l’absence de faute imputable ;

Rejeter les demandes de M^mes X et Y ;

CONDAMNER M^me X et M^me Y à payer à la SARL Amori Conseil la somme de 2.500 euros

en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure d’appel ;

CONDAMNER M^mes X et Y à payer à la SARL Amori Conseil la somme de 2.500 euros en

application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure de première

instance ainsi qu’aux entiers de première instance et d’appel recouvré dans les conditions de l’article 699 du

Code de procédure civile ;

A l’appui de ses prétentions, la SARL Amori Conseil fait notamment valoir que :

— il ne ressort pas du Code de l’urbanisme qu’un terrain viabilisé correspondrait à l’exécution de travaux de

réseaux et de branchements sur un terrain privé : un terrain viabilisé signifie uniquement que les réseaux

passent à proximité immédiate mais pas que les réseaux soient raccordés,

— Mesdames X et Y savaient que leur terrain était viabilisé et que les frais de branchements

étaient à leur charge car :

* la notice descriptive annexée au CCMI et signée par les intéressées auprès du constructeur

mentionnait, à plusieurs reprises, que le coût du raccordement aux réseaux publics, notamment d’eau potable

et d’assainissement demeure à leur charge,

* la promesse de vente conclue le 31 mai 2016 entre la SAS Amori Conseil et la SAS DPLE, substituée

par Mesdames X et Y, stipule que 'Les frais de raccordement aux réseaux de distribution,

n o t a m m e n t d ' e a u s ' i l e x i s t e , e t d ' é l e c t r i c i t é d e

la construction à édifier par le bénéficiaire, seront intégralement supportés par ce dernier, et, à défaut de

réseau d’assainissement collectif ce seront les frais de création d’un dispositif d’assainissement individuel qui

seront à supporter par lui, et également le ou les taxes afférentes.'

* l’acte de vente conclu le 25 avril 2017 entre Mesdames X et Y et la société Amori

Conseil ne laissait la place à aucun doute sur ce point,

— Mesdames X et Y ne justifient pas des préjudices qu’elles allèguent subir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2020 (à la lecture

desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application de l’article 455 du Code de

procédure civile), M^me Z X et M^me B Y demandent à la Cour de :

Voir confirmer le jugement de première instance en date du 05/06/2020.

Voir déclarer la responsabilité contractuelle de la SARL Amori Conseil sur le fondement des articles 1603 et

1604 et 1235 du Code Civil.

Voir, par conséquent, condamner la SARL Amori Conseil à régler à M^me B Y et M^me Z

X la somme de 5.735,88 ' correspondant au coût du raccordement en eau potable et eaux usées, outre

intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par la SCP Rouaud le 16/02/2018.

Voir également condamner la SARL Amori Conseil à régler à M^me B Y et M^me Z

X la somme de 2.000 ' à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et autres tracas subis par

ces dernières pendant le déroulement de la construction.

Voir également confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a accordé à M^me B Y et

M^me Z X la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais

irrépétibles engagés en première instance.

Y ajouter,

Voir condamner la SARL Amori Conseil à régler à M^me B Y et M^me Z X la

somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles injustement

engagées devant la Cour d’appel de Bourges.

Par ordonnance du 1^er décembre 2020, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement partiel,

l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la Cour à l’égard de la SAS DPL à la suite du dépôt par la

SARL Amori Conseil de conclusions en ce sens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction est intervenue le 2 mars 2021 et l’affaire, initialement fixée à

l’audience du 23 mars 2021, a fait l’objet d’un renvoi au 22 juin 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir «dire et juger»,

«rappeler» ou «constater» ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point

litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

Sur les demandes indemnitaires présentées par M^me Y et M^me X :

Sur la responsabilité contractuelle de la SARL Amori Conseil

Il ressort des articles 1603 et 1604 du code civil que le vendeur a deux obligations principales, celle de

délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend, la délivrance étant le transport de la chose vendue en la

puissance et possession de l’acheteur.

Il est constant qu’un terrain est dit viabilisé lorsqu’il dispose des raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité,

de télécommunications et, le cas échéant, d’assainissement collectif.

En l’espèce, l’acte authentique daté du 25 avril 2017 régularisant la vente du bien immobilier entre la SARL

Amori Conseil, M^me X et M^me Y précise que le bien vendu est «un terrain à bâtir viabilisé situé

dans l’îlot D, secteur des Merlattes», mention reproduite dans l’attestation notariée émise le même jour par Me

Bergerault.

M^me X et M^me Y pouvaient dès lors légitimement attendre du bien acquis qu’il bénéficie des

raccordements aux différents réseaux de distribution au droit de la limite de propriété.

Le fait que la SARL Amori Conseil ait signé avec la SAS DPLE Maisons l’Hexagone, le 31 mai 2016, une

promesse de vente comprenant le même bien immobilier mais précisant cette fois qu’il s’agissait d’un «terrain

à bâtir non viabilisé» ne peut être valablement opposé aux intimées, bien qu’elles aient signé l’acte de

substitution daté du 28 novembre 2016 par lequel elles déclaraient se substituer à la SAS DPLE dans tous ses

droits et obligations et s’engageaient à respecter les charges et conditions prévues dans la promesse de vente

en date du 31 mai 2016.

En effet, le défaut d’adjonction de cette promesse de vente à l’acte authentique ni au contrat de construction de

maison individuelle du 15 décembre 2016 empêche, ainsi que l’a à juste titre relevé le Tribunal, de la juger

opposable à M^me X et M^me Y en vertu de l’effet relatif des contrats.

En outre, le délai écoulé entre la promesse de vente conclue entre la SARL Amori Conseil et la SAS DPLE

Maisons l’Hexagone et l’établissement de l’acte authentique de vente était de nature à laisser croire aux

acquéreuses que les travaux de viabilisation avaient depuis pu intervenir et modifier ainsi la qualité du bien

vendu sur ce point.

Enfin, M^me Y et M^me X pouvaient légitimement, en leur qualité d’acquéreuses non

professionnelles, accorder aux mentions portées à l’acte notarié une valeur supérieure à celles figurant à la

promesse de vente en cas de contradiction entre les deux documents.

La SARL Amori Conseil se prévaut de la clause, figurant en page 25 de l’acte notarié, selon laquelle «les frais

de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d’eau s’il existe, et d’électricité de la construction à

édifier par l’ACQUEREUR, dans la mesure où le raccordement n’existerait pas à ce jour, seront intégralement

supportés par ce dernier, et à défaut de réseau d’assainissement collectif ce seront les frais de création d’un

dispositif d’assainissement individuel qui seront supportés par lui, et également le ou les taxes afférentes».

Néanmoins, la mention «dans la mesure où le raccordement n’existerait pas à ce jour» apporte à cette clause

un caractère incertain, contrairement à celle de «terrain viabilisé», de nature à permettre à M^me X et

M^me Y qu’elle était inapplicable au bien qu’elles venaient d’acquérir eu égard à sa qualité de terrain

viabilisé.

M^me Y et M^me X ne contestent pas avoir signé, le 15 décembre 2016, la notice descriptive

annexée au contrat de construction de maison individuelle stipulant que divers travaux de raccordement

demeureraient à leur charge. L’analyse des travaux de raccordement eaux pluviales, eaux usées, eau potable,

gaz, électricité et téléphone prévus par la notice descriptive, pour un coût de 3.400 euros, comme restant à la

charge des intimées figurent dans une rubrique «travaux domaine privé ' travaux extérieurs», et se rapportent

ainsi par définition aux opérations de raccordement menées entre la maison édifiée et les embouchures des

réseaux de distribution, et non sur le domaine public. Leur montant, augmenté du coût de création du chemin

d’accès au chantier et de la taxe de raccordement à l’égout (soit une somme globale de 6.450 euros), est reporté

en dernière page de la notice, reprenant le prix global de la construction, à la rubrique «travaux réservés

maître d’ouvrage».

Figure également à cette notice une «estimation client» des travaux à faire réaliser par la régie ou le

concessionnaire du service public, concernant les «réseaux domaine public», pour un montant de 4.000 euros,

et consistant en un «branchement de la voie publique» selon la mention manuscrite qui l’accompagne. Ce

montant n’est pas intégré au prix global de la construction.

Il se déduit de ces éléments que M^me X et M^me Y avaient été averties par le constructeur que le

paiement du prix des travaux de raccordement opérés entre leur maison et les arrivées de réseaux de

distribution, ainsi que celui des branchements, leur incomberait.

Il convient dès lors de se reporter aux devis émis par la société Bourges Plus, concessionnaire du service de

l’eau, aux fins de vérifier la matérialité des travaux prévus.

Or il ressort de l’examen des différents devis que ces travaux comprenaient notamment diverses opérations

nécessairement menées sur la voie publique (découpage chaussée ou trottoir, démolition chaussée, dépose et

repose bordure béton et caniveau béton, réfection de chaussée bitume, réfection provisoire de chaussée

enrobée, réfection de trottoir enrobé…).

Par ailleurs, l’ampleur de ces travaux exclut de les confondre avec le poste «branchement de la voie publique»

mentionné dans la notice. A supposer même, à titre surabondant, qu’ils recouvrent partiellement ou totalement

les travaux prévus pour ce poste, une telle situation ne pourrait qu’amener à estimer que le constructeur auteur

de la notice avait constaté que le terrain n’était pas viabilisé et nécessiterait des travaux spécifiques à cette fin.

Il doit également être observé, en réplique à l’argumentation de la SARL Amori Conseil affirmant que les

intimées n’auraient pu obtenir de permis de construire portant sur un terrain non viabilisé, que les dispositions

de l’article L111-11 du code de l’urbanisme prévoient la possibilité d’obtenir un tel permis dès lors qu’il peut

être indiqué dans quel délai et par quel concessionnaire de service public les travaux de desserte nécessaires

pourront être effectués. L’obtention du permis de construire n’implique ainsi nullement que ces travaux aient

été réalisés au jour de sa délivrance.

Enfin, le fait que M^me X et M^me Y aient accepté de «prendre le bien en l’état où il se trouve au

jour de l’entrée en jouissance» ne signifie nullement qu’elles aient renoncé à se prévaloir d’une éventuelle

non-conformité du bien vendu aux stipulations contractuelles.

Il doit donc être considéré que la parcelle acquise par les intimées n’était pas desservie au droit du terrain par

les réseaux de distribution, et qu’elle ne pouvait de ce fait être qualifiée de «terrain à bâtir viabilisé». Dès lors,

il ne peut qu’être jugé que la SARL Amori Conseil a manqué à son obligation de délivrance d’un bien

conforme aux stipulations contractuelles et a de ce fait engagé sa responsabilité.

Sur l’indemnisation des préjudices subis

M^me X et M^me Y justifient avoir acquitté le prix des travaux de viabilisation du terrain acheté

par le concessionnaire Bourges Plus, soit la somme de 5.735,88 euros. La SARL Amori Conseil sera

condamnée à leur verser la même somme en réparation du préjudice subi du fait de son manquement à son

obligation de délivrance conforme.

L’arrêt du chantier par le constructeur du fait du défaut d’alimentation en eau du terrain, notifié le 8 février

2018 à M^me X et M^me Y, a retardé l’emménagement de ces dernières et corrélativement leur

départ de leur précédent logement, initialement prévu en mars 2018, qui n’a pu s’effectuer qu’en juin 2018.

Au vu du montant des loyers acquittés par les intimées durant cette période, la SARL Amori Conseil sera

condamnée à leur verser la somme de 1.500 euros en réparation de ce préjudice matériel.

Sur l’article 700 et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige commandent de faire application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SARL Amori Conseil, qui succombe en l’essentiel

de ses prétentions, à payer à M^me X et M^me Y ensemble la somme de 2.000 euros au titre des

frais exposés en cause d’appel qui ne seraient pas compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins

que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. La SARL

Amori Conseil, partie succombante, devra supporter la charge des dépens de l’instance d’appel.

Le jugement entrepris sera enfin confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME partiellement le jugement rendu le 5 juin 2020 par le Tribunal judiciaire de Bourges en ce

q u ' i l a c o n d a m n é l a S A R L A m o r i C o n s e i l à p a y e r à

M^mes X et Y la somme de 2.000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts en

réparation de leur préjudice moral ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Et statuant de nouveau du seul chef infirmé,

CONDAMNE la SARL Amori Conseil à payer à M^me Z X et M^me B Y la

somme de 1.500 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

Et y ajoutant,

CONDAMNE la SARL Amori Conseil à payer à M^me Z X et M^me B Y

ensemble la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile ;

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SARL Amori Conseil aux entiers dépens de l’instance d’appel.

L’arrêt a été signé par M. WAGUETTE, Président, et par M^me GUILLERAULT, Greffier auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. GUILLERAULT L. WAGUETTE