Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 15 SEPTEMBRE 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/02461 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B46DK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2017 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY
- RG n° 14/00130

APPELANTE

Société LOISELET ET DAIGREMONT PARIS SUD

SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 318 291 697 (1980 B 00492)

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : par M^e Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de PARIS, toque : L223 substituant M^e Corinne DIAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1360

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE LE PARC DES HERONS, […] représenté par son syndic la société PROACT’IMM, SAS immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro

[…]

C/O Société PROACT’IMM

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d’ESSONNE

SA FONCIERE DEVELOPPEMENT LOGEMENTS

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1939

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Suivant traité de fusion-absorption en date du 15 février 2006, la société anonyme Foncière Développements Logements, ci après la société FDL, est devenue propriétaire d’un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé Le Parc des Hérons, sis 2 à […].

Elle a procédé à la réhabilitation de l’ensemble immobilier puis, à compter de 2010, a engagé une opération de vente par lots.

L’ensemble immobilier a fait l’objet de 3 règlements de copropriété, dont celui du 29 décembre 2010 pour les lots sis 2 à […].

Aux termes de ce réglement de copropriété, la société par actions simplifiée Loiselet &

Daigremont Paris Sud a été désignée comme syndic provisoire puis désigné en qualité de syndic lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 9 mars 2011.

Par acte du 6 décembre 2013, le syndicat des copropriétaires du 2 à […] à Gif sur Yvette a assigné la société Loiselet & Daigremont Paris Sud devant le tribunal pour lui demander de

:

— juger que le syndic a commis des fautes dans l’exercice de son mandat,

— le condamner à lui payer les sommes de :

• 152.665,75 ' représentant les sommes indument payées à l’Union des Syndicats inexistante,

• 5.519,53 ' en réparation du préjudice souffert en raison de l’absence de contrat d’assurance souscrit par le syndic,

• 4.426,50 ' au titre des honoraires indûment prélevés,

avec intérêts à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts,

— le condamner aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 ' par application de l’article 700 du même code.

Par acte du 15 septembre 2014 la société par actions simplifiée Loiselet & Daigremont Paris Sud a assigné en intervention forcée et en garantie la société anonyme Foncière Développements Logements-FDL.

Les deux affaires ont été jointes le 18 décembre 2014.

Par jugement du 7 décembre 2017 le tribunal de grande instance d’Evry a :

— condamné la société Loiselet & Daigremont Paris Sud à payer au syndicat des copropriétaires du 2 au […] la somme de 152.665,75 ' au titre des sommes indûment prélevées, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné la société Loiselet & Daigremont Paris Sud à payer au syndicat des copropriétaires du 2 au […] la somme de 4.426,50 ' au titre des honoraires indument prélevés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil à compter du jugement,

— débouté la société Loiselet & Daigremont Paris Sud de son appel en garantie à l’encontre de la société anonyme Foncière développements logements-FDL,

— condamné la société Loiselet & Daigremont Paris Sud aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du 2 au […] la somme de 2.000 ' par application de l’article 700 du même code,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

La société par actions simplifiée Loiselet & Daigremont paris Sud a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 janvier 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 avril 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 22 mars 2021 par lesquelles la société par actions simplifiée Loiselet

& Daigremont Paris Sud, appelante, invite la cour, au visa des articles 1134, 1147, et 1315 du code civil, à :

— infirmer le jugement,

à titre principal,

— constater qu’en application des articles L 1224-1 et L 1224-2 du code du travail, des actes d’acquisition des lots par les propriétaires composant le syndicat des copropriétaires intimé et de l’article 1583 du code civil, le syndicat des copropriétaires est devenu dès 2011 l’employeur des gardiens de l’ensemble immobilier du Parc des Hérons, et ce’ sans que son adhésion ou pas à l’union des syndicats n’ait une quelconque incidence juridique sur ce fait,

— juger que les conditions légales de la responsabilité civile contractuelle ne sont en aucune manière rapportées par le syndicat des copropriétaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc des Hérons sis 2 au […] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

subsidiairement, si par impossible la cour estimait que l’union n’a pas d’existence juridique, faute de l’adhésion du syndicat des copropriétaires,

— déclarer que c’est à bon droit, et dans la stricte application des articles 10 et 11 du règlement de copropriété susvisé, qu’elle a, en sa qualité de syndic, appelé des charges générales communes de gardiennage au titre des exercice 2011 et 2012 auprès du syndicat des copropriétaires intimé.

— déclarer au surplus que la quote-part due par le syndicat des copropriétaires intimé au titre de l’indemnité de départ des gardiens s’est élevée en charges générales communes à la somme de 71.373 ' et non à celle de 154.665 ', contrairement à la somme retenue par le tribunal,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exercice de son mandat de nature à préjudicier au syndicat des copropriétaires intimé.

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, ce en application des articles 10 et 11 de son propre règlement de copropriété et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965

à titre infiniment subsidiaire,

— réduire le préjudice du syndicat des copropriétaires à la somme de 2.408,15 ' correspondant aux honoraires de gestion de l’Union qu’elle a perçus,

en toute hypothèse,

— déclarer que le jugement à intervenir sera commun et opposable à la société FDL,

— condamner la société FDL à la garantir et relever indemne de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de la procédure initiée à son encontre par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc des Hérons sis 2 au […],

— débouter la société FDL de toutes ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc des Hérons, sis […]

Raoul Dautry à Gif sur Yvette (91190), aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 7.500 ' par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 2 avril 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2 à […], représenté par son syndic la société Cabinet Mazer Engerand & Gardy, intimé, demande à la cour, au visa des articles 29, 43 de la loi du 10 juillet 1965, 31 du décret du 17 mars 1967, de :

— confirmer le jugement,

y ajoutant,

— condamner la société Loiselet & Daigremont aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 ' par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 20 juillet 2018 par lesquelles la société anonyme Foncière Développement Logements, dite FDL, demande à la cour, au visa des articles l 1224-1 et L 1224-2 du code du travail, 29 de la loi du 10 juillet 1965 et 4 du décret du 17 mars 1967, de :

— confirmer le jugement,

— condamner la société Loiselet & Daigremont aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 ' par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur les fautes du syndic

• Sur les pièces contractuelles

¤ Rappel des faits

Suivant traité de fusion par voie d’absorption du 15 février 2006, la société anonyme Foncière Développement Logements-FDL, société d’investissement immobilier cotée spécialisée dans la détention d’actifs résidentiels, est devenue propriétaire d’un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé 'Le Parc des Hérons’ situé à Gif-sur-Yvette ; cet ensemble immobilier était la propriété de la société immobilière Varenne Kléber à la suite d’un acte d’apport du Commissariat à l’Énergie Atomique (ci-après CEA) du 31 janvier 1985 ; il a été construit en 1953 pour loger le personnel du CEA ;

À la suite de son acquisition, la société FDL a procédé à la réhabilitation de l’ensemble immobilier puis, à compter de 2010, a engagé une opération de vente par lots principalement au bénéfice des occupants de l’ensemble immobilier constituant le personnel du CEA ;

L’ensemble immobilier composé de 9 bâtiments a fait l’objet de 3 règlements de copropriété

correspondants à :

— sept bâtiments désignés A à F et H à L sis 2 à […],

— un bâtiment G situé 2 à […],

— un bâtiment […] ;

Suivant acte reçu par Maître Y Z le 29 décembre 2010, a été dressé le règlement de copropriété relatif aux sept bâtiments désignés A à F et H à L composé de 224 lots sis 2 à […] ;

¤ L’Union des syndicats

L’ensemble immobilier bénéficiait d’un service de gardiennage et d’entretien des espaces verts ; pour assurer la pérennité de ce service au profit des trois syndicats de copropriétaires nouvellement créés, le contrat de travail du couple de gardiens a été transféré au profit d’une Union de syndicats créée suivant statuts du 29 décembre 2010 ;

L’article 1^er des statuts de l’Union est ainsi rédigé :

'Article 1. ' Constitution

Il est constitué une Union de syndicats, régie par les dispositions de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que par les présents statuts, qui existera entre les trois syndicats de copropriétaires dont les bâtiments composent Le Parc des Hérons à Gif sur Yvette (Essonne), savoir :

1. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à Gif sur Yvette (Essonne) 2 à […], dénommé syndicat des copropriétaires du 2 à […], qui prendra naissance dès la première vente d’un lot situé dans ledit ensemble immobilier.

2. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à Gif sur Yvette (Essonne) 2 à […], dénommé syndicat des copropriétaires du bâtiment G, qui prendra naissance dès la première vente d’un lot situé dans ledit immeuble.

3. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à Gif sur Yvette (Essonne) […], dénommé syndicat des copropriétaires du bâtiment A2, qui prendra naissance dès la première vente d’un lot situé dans ledit immeuble.

Cette Union est dénommée 'Union des syndicats du Parc des Hérons à Gif'.

Elle prendra naissance dès que l’un de ces syndicats aura pris naissance, le propriétaire des autres bâtiments composant le Parc des Hérons étant alors membre de l’Union au titre de ces bâtiments jusqu’à la naissance respective des deux autres syndicats';

L’article 2 relatif à l’objet de l’Union est ainsi rédigé :

'Article 2. ' Objet

L’Union a pour objet :

a) La gestion du service de gardiennage et d’entretien du domaine dénommé Le Parc des Hérons et plus précisément la reprise des contrats de travail à effet du 1^er février 1977, complétés par des avenants en date du 1^er décembre 2010, dont sont titulaires M. et M^me X, en vertu desquels ils

assumaient les tâches ci-après pour le compte de la société FDL, alors unique propriétaire de tous les bâtiments composant l’ensemble immobilier Le Parc des Hérons :

— Le gardiennage de l’ensemble immobilier,

— L’élimination des déchets,

— L’entretien et le nettoyage des parties communes des bâtiments, (halls d’entrée, escaliers et paliers),

— L’entretien pour partie des espaces verts aménagés dans les trois Résidences formant le Le Parc des Hérons,

b) La prise à bail, dans les conditions précisées à l’article 19 ci-après, de l’appartement constituant le logement de fonction de M. et M^me X, ainsi que de la cave et des parkings dont ils bénéficient et qui sont la propriété de la société FDL.

c) La gestion et l’entretien de ces locaux et des installations, ouvrages et éléments d’équipement présentant un intérêt pour l’ensemble des bâtiments composant Le Parc des Hérons et notamment la loge de jour située au rez-de-chaussée du corps de bâtiment D et le local entretien situé au rez-de-jardin du corps de bâtiment E qui constituent des parties communes de l’ensemble immobilier 2 à […] mises à la disposition de l’Union pour la réalisation de son objet.

d) La surveillance générale de l’ensemble immobilier et notamment du respect de l’harmonie dudit ensemble immobilier.

e) La réalisation de tous autres ouvrages, installations ou éléments d’équipement communs dont elle pourra être propriétaire, ainsi que la fourniture à ses membres de toutes prestations relevant de leurs intérêts communs et entrant dans son objet ci-dessus défini';

L’article 20 des statuts de l’union des syndicats précise que lorsque les gardiens feront

valoir leurs droits à la retraite, 'il appartiendra à l’union des syndicats de constater l’extinction de ce service commun et la dissolution de l’union devenue sans objet ou de mettre en place une nouvelle organisation commune entre tous les syndicats des copropriétaires pour ceux qui le souhaitent’ ;

Chacun des actes de vente de FDL comporte une clause ainsi rédigée :

'21. Union syndicale des copropriétaires

Suivant acte sous seing privé en date du 29 décembre 2010, il a été constitué une union de syndicat dénommée 'Union syndicale du Parc des Hérons’ qui a pour objet la gestion des tâches effectuées par les gardiens, M. et M^me X, ainsi que l’entretien de la loge';

¤ Le règlement de copropriété de l’immeuble du 2 au […]

Ce service de gardiennage et d’entretien de l’ensemble immobilier est prévu au règlement de copropriété de l’immeuble du 2 au […] établi par devant notaire le 29 décembre 2010 à la requête de la société FDL ;

L’article 10 de ce règlement stipule :

'Gardiennage de l’immeuble

Il est indiqué qu’au jour des présentes, la surveillance et l’entretien du présent ensemble immobilier,

ainsi que des bâtiments G et A2 formant ensemble le Parc des Hérons, sont assurés par un couple de gardiens, M. et M^me X, en qualité respectivement de gardien à temps complet, catégorie B, coefficient 275 et de gardienne à temps complet, catégorie B, coefficient 255, en vertu de contrats de travail à durée indéterminée ayant pris effet au 1^er février 1977, suivis d’avenants, le tout mis à jour pour chacun d’eux par un avenant en date du 1^er décembre 2010.

Jusqu’à leur départ à la retraite, ces gardiens vont continuer d’assurer les tâches qui leur incombent aujourd’hui en vertu de leurs contrats de travail et des avenants ci-dessus mentionnés, étant précisé que leurs missions concernent non seulement le présent ensemble immobilier, mais aussi les bâtiments G et A2, qui font dorénavant l’objet de copropriétés distinctes.

En conséquence, la gestion de ce service sera assumée par une Union de syndicats regroupant ces trois copropriétés à laquelle seront transférés les contrats des gardiens et qui répartira les frais afférents à ce service entre les trois copropriétés dans les proportions suivantes :

— Bâtiment G : 1.708

— Bâtiment A2 (Studios) : 202

— Site Raoul Dautry 4.753

Total : 6.663

M. et M^me X sont logés dans un appartement situé au rez-de-chaussée du Bâtiment B formant le lot n°112, et bénéficient en outre d’une cave (lot n°111 au sous-sol du bâtiment B) et de deux parkings (lots 722 et 761).

Ils ont fait part à la société Foncière Développement Logements en abrégé FDL de leur projet d’acquérir éventuellement les locaux qu’ils occupent actuellement dans l’ensemble immobilier. En conséquence, ces locaux ont fait l’objet de lots qui restent appartenir à la société Foncière développement logements en abrégé FDL.

Un bail d’un an, à effet du 1^er janvier 2011, renouvelable pour des périodes d’un an, avec une durée maximale de 5 ans, sera conclu entre la société Foncière Développement Logements en abrégé FDL et l’Union de syndicats, moyennant un loyer mensuel, hors charges, de 350 ', révisable chaque année et pour la première fois le 1^er janvier 2012 en fonction de la variation du nouvel indice de référence des loyers (IRL), l’indice de référence étant celui du troisième trimestre 2010.

L’union de syndicats devra en outre :

— rembourser au propriétaire des lots l’intégralité des charges de copropriété afférentes à ces lots, en ce compris celles concernant les réparations prévues par l’article 606 du code civil, ainsi que les impôts de toute nature, et notamment la taxe foncière incombant aux lots dont il a l’usage,

— assumer le coût de tous travaux qui seraient nécessaires dans ces locaux.

Le bail consenti à l’Union de syndicats prendra fin :

— en cas d’acquisition par M. et M^me X de tout ou partie des locaux, objets du bail,

— et en tout état de cause lors de la cessation d’activité des gardiens, la société Foncière Développement Logements en abrégé FDL reprenant alors la libre disposition de ses lots.

L’Union de syndicats sera substituée dans les droits et obligations résultant des contrats des gardiens,

en ce compris avantages en nature, primes et remboursement divers dont ils bénéficient à ce jour';

Par ailleurs, l’article 11 règlement de copropriété de l’immeuble du 2 au […], intitulé 'Charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes', stipule que les charges générales communes comprennent 'les rémunérations et frais liés aux personnels de service chargés du nettoyage et de l’entretien des parties communes générales, les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces rémunérations qui ne seraient pas ou plus assurées par l’Union des syndicats'(page 53 du règlement de copropriété) ;

• Sur les paiements effectués par le syndicat des copropriétaires du 2 au […] au profit de l’Union des syndicats

La société Loiselet & Daigremont a été désignée en qualité de syndic provisoire par le règlement de copropriété, puis par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 9 mars 2011 ;

Le syndic s’est fondé sur les dispositions précitées du règlement de copropriété pour répartir entre les copropriétaires le montant des charges de l’Union :

— en 2011 : 74.187,60 ', au titre notamment des salaires et charges sociales afférentes aux gardiens (pièces syndicat n° 5 et 6), soit 7.919,55 ' en trop, qui sont venus au crédit du compte du syndicat l’année suivante,

— en 2012 : 86.397,71 ' – 7.919,55 ' = 78.478,15 ', représentant les indemnités de départ à la retraite des gardiens et les cotisations sociales (pièce syndicat n° 15) ;

Au total le syndicat des copropriétaires du 2 au […] a payé la somme de 74.187,60 ' + 78.478,15 ' = 152.665,75 ' au titre des charges de l’Union des syndicats ;

• Sur le défaut d’adhésion à l’Union des syndicats

Le syndicat des copropriétaires conteste avoir adhéré à l’union des syndicats ;

Il résulte de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 que 'l’adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l’assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l’article 25' ;

L’adhésion à une union de syndicats relève par conséquent des prérogatives de l’assemblée générale des copropriétaires, quand bien même les statuts de l’union ont été établis lors de la mise en copropriété ;

Lors de la première assemblée générale du 9 mars 2011, la société Loiselet & Daigremont n’a ni inscrit à l’ordre du jour, ni soumis à l’approbation de l’assemblée générale l’adhésion du syndicat des copropriétaires à l’union des syndicats ;

Les premiers juges ont justement retenu que, conformément à l’article 29 précité, le syndicat des copropriétaires du 2 au […] n’est pas engagé par cette union et ses décisions puisqu’à défaut d’adhésion du syndicat des copropriétaires, tous les actes effectués par l’union lui sont inopposables ; comme l’a dit le tribunal, il importe peu que les copropriétaires aient été informés de la création de l’union par le règlement de copropriété ou leurs actes de vente respectifs ;

La société Loiselet & Daigremont produit une convocation à l’assemblée générale extraordinaire de l’Union pour le 25 juin 2012, sans justifier ni de son envoi, ni du ou des destinataires qui auraient dû être désignés par l’assemblée générale du syndicat ;

Elle soutient qu’il est établi que les représentants du syndicat des copropriétaires auraient à plusieurs

reprises participé à l’assemblée générale de l’union, et ce, en pleine connaissance de cause ; cependant, les copropriétaires du syndicat du 2 au […] présents à cette assemblée du 25 juin 2012 n’ont pas été désignés par l’assemblée générale de ce syndicat et ne pouvaient donc valablement le représenter, puisque, comme il a été dit plus haut, le syndicat du 2 au […] n’a pas voté son adhésion à l’union ; toutes les décisions de l’union sont donc inopposables au syndicat du 2 au […], y compris l’approbation des comptes ;

La société Loiselet & Daigremont fait valoir que l’Union a eu une existence de fait, et la société FDL rajoute que les copropriétaires du 2 au […] ont ratifié a posteriori l’existence de l’union en approuvant les comptes de l’exercice 2011 incluant ceux de l’union des syndicats ;

La notion d’union de syndicats de fait ne saurait exister, tant les termes de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 sont très précis, et ne permettent pas à un professionnel de la gestion de copropriétés d’affirmer la légalité d’une union de syndicats de fait ; il en est de même de la notion de ratification a posteriori, sauf si elle résulte d’un vote explicite de l’assemblée générale décidant d’adhérer à l’union, ce qui n’est pas le cas ici ;

Mais surtout, le litige ne porte pas sur la question de l’existence ou de l’inexistence de l’union des syndicats, mais de déterminer si le syndicat des copropriétaires du 2 au […] fait partie ou non de cette union ; il a été vu que l’assemblée générale de ce syndicat n’ayant pas voté son adhésion à l’union, n’en fait pas partie ;

La société Loiselet & Daigremont a demandé aux copropriétaires, lors de l’assemblée générale du syndicat du 29 mai 2012 d’approuver les comptes de l’exercice 2011 dans lesquels apparaissaient les dépenses de l’Union, mais sous l’intitulé erroné 'syndicat principal’ ; cette assemblée a approuvé les comptes de l’exercice 2011, mais elle émis des réserves sur le contenu des comptes de l’Union, le conseil syndical étant mandaté pour lever cette réserve (pièces syndicat n° 5 et 6 : convocation et procès verbal de l’assemblée générale du 29 mai 2012) ; d’ailleurs, l’assemblée générale n’a pas donné son quitus au syndic ;

Le syndic, en sa qualité de professionnel et eu égard au fait qu’il était le syndic provisoire de la copropriété, désigné par la règlement de copropriété, puis le syndic du syndicat des copropriétaires désigné lors de l’assemblée du 9 mars 2011, ne pouvait ignorer les termes de l’article 29 de la loi de 1965 ; il a donc commis une faute de gestion en faisant payer au syndicat des copropriétaires du 2 au […] les charges d’une union des syndicats à laquelle il ne faisait pas partie ;

• Sur la réparation du préjudice du syndicat du 2 au […]

Le syndicat des copropriétaires s’est donc vu prélever indûment une somme de 152.665,75 ' sur deux exercices (2011 et 2012) sans avoir voté une telle dépense ; l’argument du syndic tiré du fait que les copropriétaires ont profité des services des gardiens ne peut être retenu, ces derniers étant partis en retraite très peu de temps après la constitution de la copropriété ;

L’article 1583 du code civil, qui emporte transfert des droits et obligations du vendeur sur le cessionnaire, invoqué par le syndic ne peut recevoir application ici, aucune vente n’ayant eu lieu entre la société FDL et l’union ;

Les statuts de l’union (voir article 2) prévoient que le transfert des contrats se fait en faveur

de l’union et non en faveur du syndicat des copropriétaires ou des copropriétaires ; les contrats de travail des gardiens ayant été transférés à l’union des syndicats, le syndicat du 2 au […] n’ayant pas adhéré à cette union, le moyen tiré de l’application des articles L 1224-1 et L 1224-2 du code du travail est inopérant ; d’ailleurs, le litige n’oppose pas les anciens gardiens à leur employeur quel qu’il soit, mais le syndicat des copropriétaires à son ancien syndic ; ce moyen est

inopérant ;

La société Loiselet & Daigremont se prévaut de l’article 11 du règlement de copropriété, aux termes duquel 'les rémunérations et frais liés aux personnels de service chargés du nettoyage et de l’entretien des parties communes générales, les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces rémunérations qui ne seraient pas ou plus assurées par l’Union des syndicats’ font partie des charges communes générales, pour soutenir que le syndicat doit s’acquitter d’une partie de la rémunération, des indemnités de départ à la retraite des gardiens et des cotisations sociales y afférentes ; elle fait valoir que le règlement de copropriété a prévu l’hypothèse de l’absence de l’union ou d’un éventuel refus d’adhésion à celle-ci ; elle se prévaut de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété ;

En réalité, le syndicat n’a pas refusé d’adhérer à l’union, puisque cette adhésion ne lui a jamais été demandée en 2011 et 2012 ; l’ordre du jour aux assemblées générales étant élaboré par le syndic, il lui appartenait de soumettre la question de l’adhésion à l’union au vote des copropriétaires lors de la première assemblée générale, ce qui n’a pas été fait comme il a été vu ;

En outre, l’article 11 est relatif aux charges générales de copropriété, dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires est employeur, or ici, l’employeur des gardiens n’est pas le syndicat mais l’union des syndicats ;

Selon les dispositions d’ordre public de l’article 31 du décret du 17 mars 1967 ' le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois’ ;

L’assemblée générale n’a pas approuvé le principe de sa qualité d’employeur ; là encore, pour l’application de l’article 11 du règlement de copropriété dans l’hypothèse de l’absence de l’union ou d’un éventuel refus d’adhésion à celle-ci, il appartenait au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale la question de l’emploi de gardiens, même si ces derniers étaient en fonction lors de la mise en copropriété de l’immeuble, ce qu’il s’est abstenu de faire, et, ce faisant, il a également failli à son obligation d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété ;

Il résulte de ce qui précède que le syndic a outrepassé ses pouvoirs et que le syndicat subi un préjudice à hauteur de la somme de 152.665,75 ', indûment prélevée ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société Loiselet & Daigremont à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 152.665,75 ', avec intérêts au taux légal à compter du jugement et ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154), celle ci étant de droit lorsqu’elle est demandée ;

Sur la restitution d’honoraires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la restitution par le syndic des honoraires indûment prélevés à hauteur de la somme de 4.426,50 ', pour une période où il n’était plus syndic ;

La société Loiselet & Daigremont a été révoquée de ses fonctions par l’assemblée générale du 12 novembre 2012 pour fautes de gestion ; elle a continué à percevoir ses honoraires jusqu’à la fin de son mandat, soit le 30 juin 2013 ;

Elle estime avoir prélevé ces sommes à bon droit dans la mesure où sa révocation était abusive selon elle ;

Cette révocation n’est nullement abusive au regard des fautes qu’elle a commises exposées plus haut ;

elle ne pouvait donc prélever des honoraires pour une période où elle n’exerçait plus les fonctions de syndic ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société Loiselet & Daigremont à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.426,50 ' au titre des honoraires indûment perçus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154) ;

Sur la mise en cause de la société FDL

La société Loiselet & Daigremont appelle en garantie la société FDL ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu’il n’appartenait pas à la société FDL, vendeur des lots, d’établir l’ordre du jour et de faire voter le syndicat des copropriétaires sur son

adhésion à l’union mais au syndic ;

La société FDL a élaboré un projet cohérent (statuts de l’union, règlement de copropriété) et il relevait de la compétence de la société Loiselet & Daigremont, professionnelle de la gestion d’immeubles en copropriété, désignée en qualité de syndic provisoire aux termes du règlement de copropriété et de président provisoire de l’union des syndicats aux termes des statuts, de mettre en oeuvre ce projet dans le respect des dispositions légales, réglementaires et des stipulations contractuelles ; il a été vu qu’elle a failli à ses obligations et elle ne peut valablement solliciter la garantie de la société FDL ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la société Loiselet & Daigremont de son appel en garantie à l’encontre de la société FDL ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Loiselet & Daigremont, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires du 2 au […] à Gif sur Yvette : 5.000 ',

— à la société anonyme Foncière Développement Logements-FDL : 3.000 ' ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Loiselet & Daigremont ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société par actions simplifiée Loiselet & Daigremont Paris Sud aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires du 2 au […] à Gif sur Yvette : 5.000 ',

— à la société anonyme Foncière Développement Logements-FDL : 3.000 ' ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT