SA/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS

— M^e Adrien-Charles LE ROY DES BARRES

— SCP ROUAUD & ASSOCIES

— SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

— SCP GERIGNY & ASSOCIES

— SCP SOREL & ASSOCIES

LE : 25 MARS 2021

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 25 MARS 2021

N° – Pages

N° RG 19/00262 – N° Portalis DBVD-V-B7D-DEQB

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOURGES en date du 10 Janvier 2019

PARTIES EN CAUSE :

I – M^me F E veuve X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée et plaidant par la SELARL ARENES AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 05/03/2019

INCIDEMMENT INTIMÉE

II – M^me K X épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée et plaidant par M^e Adrien-Charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES

aide juridictionnelle totale numéro 18033 2019/003378 du 13/01/2020

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

25 MARS 2021

N° /2

III – M. N Z

né le […] à […]

[…]

[…]

- M^me H-S A épouse Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés et plaidant par la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

IV – SARL ABINVEST exploitant sous l’enseigne 'LA PETITE AGENCE', agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 519 138 531

Représentée et plaidant par la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

V – S.A. MAAF ASSURANCES, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

Chaban

[…]

N° SIRET : 542 073 580

Représentée et plaidant par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

25 MARS 2021

N° /3

IV – SCP G G-AA AF-M, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

N° SIRET : 302 790 654

Représentée et plaidant par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

25 MARS 2021

N° /4

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. GEOFFROY, Vice-Président placé chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. PERINETTI Conseiller

faisant fonction de Président de chambre

M^me CIABRINI Conseiller

M. GEOFFROY Vice-Président placé

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me GUILLERAULT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSE

Par acte notarié passé par devant la SCP G, notaires, le 1^er décembre 2011, M. N Z et

M^me H S Z née A ont acheté à M^me F E veuve X et Mme

K X épouse Y une maison située […].

La vente a été conclue par l’intermédiaire de la SARL ABInvest, agence immobilière à l’enseigne La

Petite Agence.

Un arrêté de catastrophe naturelle a été pris, le 27 juillet 2012.

Indiquant avoir constaté, courant août 2012, l’aggravation d’un affaissement du carrelage de la maison déjà

repéré avant la signature de l’acte authentique, M. et M^me Z ont procédé à une déclaration de

sinistre auprès de leur assureur, la compagnie Monceau Générale Assurance, qui leur a fait connaître que

plusieurs déclarations de sinistre auprès de la MAAF avaient été réalisées par les propriétaires antérieurs en

2003, 2008 et 2011, déclarations qui n’avaient pas été prises en compte car formulées trop tardivement.

Suivant actes d’huissier en date 26, 27, 28 et 30 novembre 2012, M. et M^me Z ont sollicité en

référé l’organisation d’une expertise judiciaire qui a été ordonnée le 14 février 2013, M. P L étant

désigné pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 16 juillet 2014.

Suivant actes d’huissiers en date des 3, 5, 21 et 28 août 2015, M. et M^me Z ont fait assigner

devant le tribunal M^me X épouse Y (ci-après M^me Y), M^me E veuve X

(ci-après M^me E), la SARL La Petite Agence, la SA MAAF Assurances et la SCP R G AA

G, demandant au Tribunal de

dire et juger que les désordres constatés par 1'expert judiciaire constituent des vices cachés ;

U recevable et bien fondée leur action tendant à demander réparation en vertu des dispositions de

l’article 1641 du Code civil ;

subsidiairement, dire et juger que les consorts X se sont rendus coupables de dol ;

dire et juger également que la MAAF et la SARL La Petite Agence ont participé également à la réalisation du

dommage et engagé leur responsabilité délictuelle au regard de l’article 1382 du Code civil (1240 actuel) ;

dire et juger également que la SCP G engage sa responsabilité contractuelle à leur égard et a participé à la

réalisation du dommage subi ;

par conséquent, à titre principal, condamner in solidum M^me K X épouse Y, M^me F

E veuve X, la MAAF, la SARL La Petite Agence et la SCP G, notaires, à leur régler la

somme totale de 202.436,14 euros outre intérêts au taux légal à compter du 1^er décembre 2011, date de la

régularisation de la vente en acte authentique devant notaire ;

subsidiairement, prononcer la nullité de la vente immobilière avec toutes conséquences de droit ;

condamner à cet effet in solidum M^me F X et M^me Y à leur restituer le prix de vente, soit

la somme de 165.000 euros, outre les sommes suivantes : 10.000 euros de frais de commission d°agence,

outre 8.399 euros de frais notariés, tous les intérêts afférents au crédit immobilier qu’ils ont dû régler, la

somme de 4.037,14 euros au titre des frais annexes, les éventuels frais d’hypothèque, outre intérêts au taux

légal, à compter du 1^er décembre 2011, date de la régularisation de la vente en acte authentique devant

notaire, outre 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamner la MAAF, la SCP G et la SARL La Petite Agence, à leur régler in solidum avec les consorts

X la somme totale de 187.436,14 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir

;

condamner également in solidum l’ensemble des mêmes défendeurs à leur régler la somme de 10.000 euros au

titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise

judiciaire.

En réplique, M^me E a demandé au tribunal de

A titre principal,

W les époux Z de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

condamner in solidum, la SARL ABInvest, Maître G AA de la SCP G AA

AF-M à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre du

fait de la présente procédure,

W la SARL ABInvest, Maître G AA de la SCP G AA AF-M et la

compagnie d’assurance MAAF de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle,

condamner in solidum les époux Z, la SARL ABInvest, Maître G AA de la SCP G

AA AF-M à lui régler la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile ainsi qu’en tous les dépens et accorder à son conseil le droit prévu à l’article 699 du Code de procédure

civile.

M^me Y a pour sa part demandé au Tribunal de

U M. et M^me Z de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et les en W ;

à titre subsidiaire, condamner in solidum la SARL ABInvest et la SCP G à la relever et garantir

indemne de l’ensemb1e des condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

W en toute hypothèse M. et M^me Z de l’ensemble de leurs demandes de dommages et

intérêts complémentaires ;

condamner in solidum les époux Z et/ou toute partie succombante à lui verser la somme de 3.000

euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ;

condamner les mêmes au paiement des dépens et accorder à son conseil le droit prévu à l’article 699 du Code

de procédure civile.

La SA MAAF Assurances a sollicité du Tribunal qu’il

enjoigne aux époux Z de justifier de ce qu’ils avaient publié leur assignation à la Conservation

des hypothèques conformément aux dispositions du cinquièmement de l’article 30 du décret du 4 janvier 1955

et, à défaut, les déclare irrecevables.

déboute purement et simplement M. et M^me Z de toutes leurs demandes fins et conclusions en

ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de a MAAF.

les condamne à payer à la MAAF la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile.

les condamne aux dépens.

La SCP R G AA G a demandé au Tribunal de

A titre principal,

dire et juger les consorts Z comme les consorts X aussi bien irrecevables que mal fondés

en leurs prétentions à l’encontre de la SCP G,

W les consorts Z comme les consorts X de l’ensemble de leurs demandes, fins et

conclusions.

A titre très subsidiaire,

condamner solidairement entre eux les consorts X et la SARL ABInvest à garantir la SCP G de

toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre,

W la SARL ABInvest de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCP G.

En tout état de cause,

condamner la partie succombante à payer et porter à la SCP G une somme de 3.000 euros au titre de

l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner la partie succombante aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Sorel et Associés en

vertu des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Enfin, la SARL ABInvest a demandé au Tribunal de

A titre principal,

U la demande des époux Z dirigée à son encontre mal fondée et, en conséquence, W

les époux Z de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions.

Subsidiairement,

dire n’y avoir lieu à condamnation solidaire entre les défendeurs.

déterminer la part de responsabilité de chacun des intervenants dans la réalisation du dommage.

dire et juger que la SARL ABInvest supportera l’indemnisation à revenir aux époux Z à

concurrence de 10%.

dire et juger que la demande de restitution partielle du prix au titre d’une action en réduction de prix ne

constitue pas un préjudice indemnisable en sorte que la SARL ABInvest ne peut être condamnée de ce

chef.

dire et juger que la demande de restitution totale du prix au titre d’une action en annulation de la vente ne

constitue pas un préjudice indemnisable en sorte que la SARL ABInvest ne peut être condamnée de ce

chef.

dire et juger n’y avoir lieu à restitution de la commission perçue par la SARL ABInvest.

dire et juger que seule la SCP G est tenue à restituer ses émoluments.

dire et juger que les frais d’actes doivent être remboursés par l’administration fiscale sur requête des époux

Z.

réduire à de plus justes proportions le quantum des dommages et intérêts.

Sur le recours en garantie,

U les recours en garantie formés par la SARL ABInvest à l’encontre de la venderesse et du notaire

instrumentaire recevables et bien fondés.

en conséquence, dire et juger que Mesdames K X épouse Y et M^me F E veuve

X, d’une part, et la SCP R G AA G, d’autre part, relèveront indemne la SARL

ABInvest et la garantiront de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre du chef des

demandes des époux Z.

W M^me Q X épouse Y de son recours en garantie formé contre la SARL

ABInvest.

W la SCP R G AA G de son recours en garantie formé contre la SARL ABInvest.

W M^me F E veuve X de son recours en garantie formé contre la SARL

ABInvest.

En tout état de cause,

condamner les époux Z ou toutes autres parties succombant à payer à la SARL ABInvest une

indemnité de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi

qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 10 janvier 2019, le Tribunal de grande instance de Bourges a

constaté que M. N Z et M^me H S Z née A justifiaient de la

publication de leur assignation à la Conservation des hypothèques conformément aux dispositions du

cinquièmement de l’article 30 du décret du 4 janvier 1955.

rejeté la fin de non recevoir opposée par la société MAAF Assurances.

Vu l’article 1641 du Code civil,

constaté que la vente intervenue le 1°' décembre 201 l par devant Maître G était entachée d’un vice caché.

Vu l’article 1382 ancien ( 1240 actuel) du Code civil,

constaté que la SCP G G-AA AF-M avait commis une faute de nature délictuelle à

l’égard de M. N Z et M^me H S Z née A.

condamné in solidum M^me K X épouse Y et M^me F E veuve X et la

SCP G G AA AF-M à payer à M. N Z et M^me H S

Z née A la somme principale de 90 855,24 euros comprenant 53.419,10 euros en réparation

de leur préjudice correspondant aux frais de remise en état de l’immeuble, 10.000 euros au titre des frais

d’agence, 8.399 euros au titre des frais notariés, 4.037,14 euros au titre des frais annexes et 15.000 à titre de

dommages et intérêts.

débouté Mesdames F E veuve X et K Y née X et la SCP G G

AA AF-M de toutes leurs demandes contraires.

Vu l’article 1147 ancien du Code civil,

débouté M. N Z et M^me H S Z née A de toutes leurs demandes

formées à l’égard de la SARL ABInvest.

débouté la SARL ABInvest de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code

de procédure civile.

débouté M. N Z et M^me H S Z née A de toutes leurs demandes

formées à l’égard de la société MAAF Assurances.

débouté la société MAAF Assurances de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du

Code de procédure civile.

condamné in solidum M^me K X épouse Y, M^me F E veuve X et la SCP

G AA G AF-M aux dépens.

condamné M^me K X épouse Y, M^me F E veuve X et la SCP G

AA G AF-M à payer à M. N Z et M^me H S Z

née A la somme globale de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de

procédure civile.

Le tribunal a notamment retenu que l’expert avait estimé que la vérité de la situation avait été cachée aux

acheteurs quant à l’existence de fissures en partie arrière de l’immeuble, dissimulées par la végétation, et à la

réalisation de plusieurs déclarations de sinistre à leur assureur antérieurement à la vente, que les vendeurs

avaient donc eu connaissance des vices cachés affectant leur immeuble avant la vente et n’en avaient pas

informé M. et M^me Z, que le notaire avait de son côté négligé de les alerter des risques pouvant

survenir du fait de l’aggravation de la fissure et régularisé sans prudence un acte de vente portant sur un

immeuble portant trace évidente de désordres, caractérisant ainsi une faute de nature délictuelle à l’égard des

acquéreurs. Le tribunal a par ailleurs estimé que la preuve de la connaissance des vices par la SARL

ABInvest au moment de la vente n’était pas rapportée, non plus que celle d’épisodes de sécheresse

naturelle ayant donné lieu à un arrêté de catastrophe naturelle et ayant pu constituer une cause déterminante de

l’aggravation des fissurations de la maison.

M^me E a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 5 mars 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2019 auxquelles il

conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe,

M^me E demande à la Cour, au visa des articles 1116, 1147 ancien, 1184, 1382 ancien, 1641,

1642,1643 du code civil, de

T U recevable et bien fondé ledit appel,

EN CONSEQUENCE,

T V le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bourges le 10 janvier 2019 en

son entier dispositif,

T DIRE ET JUGER que la vente de l’immeuble sis […] à Vierzon en date du 1^er décembre

2011 par devant M^e G n’est pas entachée de vices cachés

EN CONSEQUENCE,

T W les époux Z de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

T W la SARL ABInvest de l’ensemble de ses demandes, 'ns et conclusions,

T W la SCP G G AA AF-M de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

T W la MAAF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

T W M^me K X épouse Y de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

LE CAS ECHEANT,

T DIRE ET JUGER que M^e G, notaire associé de la SCP G G AA AF-M a

commis une faute de nature délictuelle à l’égard des époux Z en manquant à son obligation de

conseil et d’information.

T DIRE ET JUGER que la SARL ABInvest a commis une faute délictuelle à l’égard des époux

Z en manquant à son obligation de conseil et d’information.

EN CONSÉQUENCE,

T CONDAMNER, in solidum, la SARL ABInvest, Maître G-AA de la SCP G G AA

AF-M à garantir M^me F E veuve X de toutes condamnations qui pourraient

être prononcées à son encontre du fait de la présente procédure.

T CONDAMNER, in solidum, les époux Z, la SARL ABInvest et Maître G-AA

de la SCP G G AA AF-M à régler à M^me F E veuve X, la somme

de 5.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les

dépens (dont ceux de première instance) et accorder au conseil de M^me F E veuve X le

droit prévu à l’Article 699 du Code de Procédure Civile,

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 juillet 2019, auxquelles il conviendra

de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’ils développent, M. et Mme

Z demandent à la Cour de

confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bourges le 10 janvier 2019 en ce qu’il a

déclaré responsable solidairement M^me K X épouse Y, M^me F E Veuve

X, et la SCP G et à réparer les désordres constatés par l’expert judiciaire.

Dire et juger que les désordres constatés par l’expert judiciaire constituent des vices cachés.

T U recevable et bien fondée l’action des époux Z tendant à demander réparation en

vertu des dispositions de l’article 1641 et suivants du Code Civil.

Subsidiairement, dire et juger que les Consorts X se sont rendus coupables de dol.

Dire et juger que la SCP G AA a participé à la réalisation du dommages subis par les époux

Z sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, article 1382 du Code Civil (ancien) et 1240

(actuel) du Code Civil.

Dire et juger que les époux Z ont renoncé à demander la nullité de la vente.

Dire et juger que les désordres ont évolué.

T constater que les époux Z ont dû réactualiser les devis qui avaient été demandés

initialement par l’expert judiciaire.

Dire et juger qu’il sera tenu compte des nouveaux devis actualisés par les époux Z à hauteur de

60.538 euros HT (devis URETEX 16/04/2019) et 93.945,30 euros HT (devis TECHNI-MURS 24/04/2019),

soit un montant total de 154.483,30 euros HT.

T condamner solidairement la SCP G AA, M^me K X épouse Y, et Mme

F E Veuve X à régler aux époux Z la somme de 154.483,30 euros HT,

augmentée de la TVA applicable en vigueur au jour du règlement (réparation des désordres).

T également condamner solidairement la SCP G AA, M^me K X épouse Y, et

M^me F E Veuve X à régler aux époux Z des dommages et intérêts à hauteur

d’une somme de 37.436,14 euros se décomposant comme suit :

—  10.000 euros au titre des frais d’agence.

—  8.399 euros au titre des frais notariés.

—  4.037,14 euros au titre des frais annexes ;

-15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral.

— Outre tous les intérêts que les époux Z ont dû régler à la banque dans le cadre du

remboursement du prêt qu’ils avaient souscrit auprès du CIC.

Outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

T confirmer le jugement qui a été rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bourges en ce qu’il a

condamné solidairement la SCP G-AA, M^me K X épouse Y, et M^me F E

Veuve X à régler aux époux Z la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code

de Procédure Civile.

T condamner solidairement les mêmes à régler aux époux Z la somme de 8.000 euros au titre

de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles exposés devant la Cour d’appel de

Bourges ainsi qu’aux entiers dépens comprenant la procédure de référé, les frais d’expertise judiciaire et ceux

de première instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2019, auxquelles il

conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la

SA MAAF Assurances demande à la Cour de

Confirmer purement et simplement le jugement du Tribunal de Grande Instance de Bourges du 10 janvier

2019 en ce qu’il a débouté M. N Z et M^me H-S Z de toutes leurs

demandes formées à l’égard de la Société MAAF ASSURANCES.

Recevoir la Société MAAF ASSURANCES en son appel incident et y faisant droit, V le jugement

entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du

Code de Procédure Civile de ses frais irrépétibles de première instance.

Statuant à nouveau, condamner M. N Z et M^me H-S Z à payer à la

Société MAAF ASSURANCES une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de

Procédure Civile pour ses frais irrépétibles de première instance.

Condamner M^me F E Veuve X à payer à la Société MAAF une somme de 2.000,00 euros

sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour ses frais irrépétibles au niveau de la Cour.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 août 2019, auxquelles il conviendra de

se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la SCP R

G AA G demande à la Cour de

Recevoir la SCP G en ses écritures, la U recevable et bien fondée en son appel incident et ses

demandes, et, y faisant droit,

Vu l’article 1648 du Code Civil,

Vu notamment l’article 1382 du Code Civil (ancien),

Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER qu’il n’est démontré aucune faute ou à tout le moins aucun préjudice et/ou aucun lien de

causalité à l’encontre du Notaire,

DIRE ET JUGER les consorts Z comme les consorts X aussi bien irrecevables que mal

fondées en leurs prétentions à l’encontre de la SCP G et les en W,

INFIRMER en conséquence, le jugement entrepris ; en ce qu’il a :

— CONSTATÉ que la SCP G G AA AF-M a commis une faute de nature délictuelle à

l’égard de M. N Z et M^me H-S Z née A.

— CONDAMNÉ in solidum M^me K X épouse Y et M^me F E veuve X et

la SCP G G AA AF-M à payer à M. N Z et M^me H-S

Z née A la somme principale de 90.855,24 Euros (QUATRE VINGT DIX MILLE HUIT

CENT CINQUANTE CINQ EUROS VINGT QUATRE CENTIMES) comprenant, 53.419,10 Euros en

réparation de leur préjudice correspondant aux frais de remise en état de l’immeuble, 10.000 Euros au titre des

frais d’agence, 8.399 Euros au titre des frais notariés, 4.037,14 Euros au titre des frais annexes et 15.000 à titre

de dommages et intérêts.

— DÉBOUTÉ la SCP G G AA AF-M de toutes leurs demandes contraires.

— CONDAMNÉ in solidum M^me K X épouse Y, M^me F E veuve X et la

SCP G G AA AF-M aux dépens.

— CONDAMNÉ M^me K X épouse Y, M^me F E veuve X et la SCP G

G AA AF-M à payer à M. N Z et M^me H-S

I née A la somme globale de 5.000 Euros (CINQ MILLE EUROS) en application des

dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER, à tout le moins, solidairement entre eux les consorts X et la SARL

ABINVEST à garantir la SCP G de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son

encontre.

— CONDAMNER la partie succombante à payer et porter à la SCP G une somme de 3.000 euros sur le

fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la partie succombante aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP SOREL et

Associés en vertu des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 août 2020, auxquelles il conviendra de

se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, M^me Y

demande à la Cour de

Recevoir M^me K Y en son appel incident,

Y faisant droit,

Infirmer la décision déférée notamment en ce qu’elle a :

— constaté que la vente intervenue le 1^er décembre 2011 par devant Maître G était entaché d’un vice caché,

— condamné in solidum M^me K Y, M^me X et la SCP G à payer à M. et Mme

Z la somme principale de 90 855,24 euros comprenant 53 419,10 euros pour réparation de leur

préjudice correspondant aux frais de remise en état de l’immeuble, 10 000 euros au titre des frais d’Agence,

8399 euros au titre des frais notariés, 4 037,14 euros au titre des frais annexes et 15 000 euros à titre de

dommages et intérêts,

— débouté Mesdames X et Y ainsi que la SCP G de toutes leurs demandes contraires,

— condamné in solidum M^me X, M^me Y et la SCP G aux dépens,

— condamné M^me Y, M^me X et la SCP G à payer à M. et M^me Z la somme

globale de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Statuant à nouveau :

U M. et M^me Z irrecevables et mal fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et

conclusions dirigées à l’encontre de M^me K Y,

Les en W en tant que de besoin,

A titre subsidiaire,

Si la Cour devait retenir une quelconque responsabilité à quelque titre que cela soit de la part de Mme

Y, condamner in solidum la SARL ABInvest et la SCP G à relever et garantir M^me K

Y de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

W M. et M^me Z de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts et demandes

indemnitaires complémentaires.

Condamner in solidum les époux Z et/ou toute partie succombant à verser à M^me K

Y la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner les mêmes au paiement des dépens, et accorder à M^e LE ROY DES BARRES le bénéfice des

dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2020, auxquelles il

conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe, la

SARL ABInvest demande à la Cour de

U l’appel formé par M^me E mal fondé,

U l’appel incident formé par M^me X mal fondé,

U l’appel incident formé par SCP R-G-AA-G mal fondé,

CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Bourges du 10 janvier 2019,

W M^me E et M^me X de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions à l’égard de

la SARL ABInvest.

W M^me Q X épouse Y de son recours en garantie formé contre la SARL

ABInvest.

W la SCP R- G- AA G de son recours en garantie formé contre la SARL

ABInvest.

A titre infiniment subsidiaire

DETERMINER la part de responsabilité de chacun des intervenants dans la réalisation du dommage.

DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à restitution de la commission perçue par que la SARL ABInvest.

DIRE ET JUGER que seule la SCP R-G-AA-G est tenue à restituer ses émoluments.

DIRE ET JUGER que les frais d’acte doivent être remboursés par l’administration fiscale sur requête des

époux Z

REDUIRE à de plus justes proportions le quantum des dommages et intérêts.

En tout état de cause :

CONDAMNER solidairement M^me E et M^me X ou toutes autres parties succombant à payer à

la SARL ABInvest une indemnité de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code

de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2020.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à T « dire et juger »,

« rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point

litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

Sur la demande principale en garantie des vices cachés présentée par M. et M^me Z :

Sur la responsabilité de M^me Y et M^me E

Il résulte des dispositions de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des

défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent

tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait

connus.

L’article 1642 du même code prévoit que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu

se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas

connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, il sera tout d’abord rappelé que si M^me E a été convoquée à l’audience de référé ayant

donné lieu à la décision d’expertise et de désignation de M. L à l’adresse de sa fille (soit au […]

Gros Chêne à Busloup), M. L mentionne avoir reçu de sa part deux courriers, les 4 juillet et 14

septembre 2013, antérieurement à la tenue de la seconde réunion d’expertise, aux termes desquels ayant donné

la maison litigieuse à sa fille dix ans auparavant, elle ne souhaitait plus entendre parler de ce dossier.

Il ne peut ainsi de bonne foi être soutenu, ainsi que le fait M^me E, qu’elle n’ait jamais eu connaissance

de cette procédure de référé et se soit ainsi trouvée « sidérée » de recevoir l’acte introductif d’instance au fond,

le 28 août 2015. Il doit en outre être considéré que l’abstention de M^me E d’être présente ou représentée

aux opérations d’expertise relève de son propre choix.

De plus, ce rapport a été régulièrement versé aux débats et a ainsi pu être discuté contradictoirement par Mme

E. Le principe de contradiction a ainsi été respecté par l’ensemble des parties.

Sur le fond, le rapport d’expertise judiciaire établi par M. L indique que le pavillon souffrait avant la

vente en façade arrière de fissures cachées par de la végétation et connues des vendeurs, et que les désordres,

évolutifs depuis de nombreuses années, sont dus à une inadéquation des fondations aux sols en place (argiles).

À la date du 16 juillet 2014, l’expert estime à hauteur de 53.419,10 euros TTC le coût des travaux de reprise à

mettre en oeuvre, devant durer deux mois environ.

Le compromis de vente reçu le 23 septembre 2011 par M^e AA-G, tout comme l’acte authentique de

réitération daté du 1^er décembre suivant, comporte un paragraphe « Contenance ' Etat de l’immeuble », qui

prévoit que « les biens vendus sont délivrés dans l’état où ils seront au jour de l’entrée en jouissance de

l’acquéreur [']. En outre, le vendeur n’est pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le

sous-sol ou les bâtiments, à raison, notamment ['] des vices de construction, qu’ils soient apparents ou

cachés».

Il est constant qu’une telle clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte de vente ne peut recevoir

application, dès lors que les vendeurs ont manqué à leur devoir d’information en omettant de mentionner les

désordres qui avaient antérieurement affecté le bien immobilier vendu.

Il résulte par ailleurs de l’attestation établie le 16 décembre 2011 par M^e AA- G à la demande de M. et

M^me Z que lors du rendez-vous de signature du 1^er décembre 2011, les vendeurs et acquéreurs

avaient mentionné devant elle «la survenance d’un sinistre dans ledit immeuble, savoir : affaissement du

carrelage posé au sol au niveau de la baie vitrée de la salle à manger».

Il se déduit de cette attestation que M. et M^me Z ont procédé à un examen attentif de la maison

vidée de ses meubles, le 1^er décembre 2011, et ont relevé l’existence de l’affaissement du carrelage ci-dessus

décrit. Il doit de ce fait être considéré qu’ils n’auraient pu manquer de relever l’existence d’une fissure aussi

large et étendue et d’autant plus apparente qu’elle avait fait l’objet d’une reprise au moyen de matériaux de

couleur différente de celle du mur arrière et se trouvait située sur une zone voisine de la baie vitrée où se

produisait à l’intérieur l’affaissement de carrelage, si cette fissure n’avait pas été dissimulée à leurs yeux par un

moyen quelconque, M. et M^me Z évoquant devant l’expert l’existence à cette date d’une

végétation grimpante abondante. M. et M^me Z ont en outre affirmé à l’expert n’avoir pas

eux-mêmes fait procéder à ces travaux de reprise, tandis que M^me Y et M^me E restent taisantes

sur ce point en leurs écritures.

Par surcroît, il résulte des documents communiqués entre les assureurs de M^me E et M^me Y et

de M. et M^me Z que M^me Y avait déjà déclaré à la MAAF des fissures en 2003 et 2008,

la compagnie d’assurances ayant classé ces déclarations sans suite du fait de leur tardiveté. M^me Y

avait ensuite une nouvelle fois déclaré à la MAAF l’existence de fissures sur la maison, le 12 juillet 2011 soit

quelques semaines seulement avant la signature du compromis de vente, l’assureur concluant que la

responsabilité décennale d’un artisan qui serait intervenu sur la maison correspondait à la garantie à mettre en

oeuvre pour ce sinistre.

La seule mention, dans l’acte de vente, de l’implantation du bien immobilier vendu dans une zone couverte par

un plan de prévention des risques naturels prévisibles pour l’aléa mouvement de terrain est insuffisante à

exonérer les venderesses de leur responsabilité, l’information donnée quant à un risque potentiel ne pouvant se

confondre avec celle qui aurait été relative à la réalisation effective du risque concerné et à sa matérialisation

par des désordres existants.

M^me E soutient que le contrat d’assurance dans le cadre duquel les déclarations de sinistre successives

ont été effectuées par sa fille n’avait été souscrit que par cette dernière et qu’elle n’avait ainsi nullement

connaissance de leur existence. Il sera toutefois observé que M^me E, qui vivait dans cette maison

jusqu’au dernier trimestre de l’année 2011, ne peut valablement prétendre avoir ignoré l’existence des

désordres ayant affecté son propre logement, notamment celle de l’affaissement du carrelage de la salle à

manger et de l’importante fissure en façade arrière.

En outre, l’âge avancé de M^me E, sa qualité d’usufruitière et le fait qu’elle aurait reversé à sa fille le

montant de la quote-part perçue au titre de l’usufruit de l’immeuble vendu ne constituent nullement des motifs

d’exonération de responsabilité dès lors que M^me E a pris part à la vente en qualité de venderesse, sans

qu’il ne soit démontré ni même allégué qu’elle n’aurait pas à l’époque été en possession de toutes les facultés

nécessaires pour ce faire.

Il sera ainsi jugé que les désordres affectant la maison d’habitation acquise par M. et M^me Z

étaient, d’une part, déjà existants et connus des venderesses au moment de la vente et d’autre part, non

apparents et dissimulés aux acquéreurs, hormis l’affaissement du carrelage relevé par ceux-ci le jour de la

signature de l’acte authentique.

La responsabilité de M^me Y, nue-propriétaire, et de M^me E, usufruitière, toutes deux

venderesses de la maison affectée de vices cachés, sera ainsi engagée quant à la garantie due en vertu des

textes précités, la clause d’exclusion de garantie des vices cachés étant inopposable à M. et Mme

Z du fait du manquement des intéressées à leur devoir d’information.

Sur le montant de l’indemnisation des préjudices subis par M. et M^me Z

M. L, expert judiciaire, a estimé à hauteur de 53.419,10 euros TTC le coût des travaux de reprise des

désordres à prévoir.

Si M. et M^me Z font valoir que l’état de la maison s’est considérablement dégradé depuis 2014,

les phénomènes de fissuration s’étant aggravés, il doit être observé qu’il leur appartenait, en leur qualité de

propriétaires, de ne pas laisser cette situation dégénérer et de faire procéder aux travaux nécessaires,

particulièrement à compter de la réalisation des constatations de l’expert judiciaire et y compris en sollicitant

en justice l’octroi d’une provision à cette fin. Les nouveaux devis produits par M. et M^me Z

seront donc rejetés.

Il est en revanche approprié, eu égard au nombre d’années écoulées depuis le chiffrage de l’expert, d’indexer le

montant retenu par celui-ci pour prendre en compte l’inflation subie depuis lors.

Le montant des travaux de reprise sera en conséquence fixé à la somme de 56.256 euros TTC.

M. et M^me Z ayant opté pour l’action estimatoire et non rédhibitoire, ils conserveront la

propriété du bien immobilier litigieux dont ils jouissent depuis le 1^er décembre 2011. Il n’y a en conséquence

pas lieu de mettre à la charge des parties tenues à garantie des vices cachés les frais d’agence immobilière, les

frais d’acte notarié ni les intérêts bancaires du prêt immobilier contracté.

Concernant le diagnostic technique amiante, l’acte authentique du 1^er décembre 2011 en comportait un.

Aucun élément ne justifie donc de mettre le coût de réalisation d’un diagnostic du même ordre à la charge des

parties tenues à garantie des vices cachés.

La nécessité de mise en conformité du système d’assainissement a par ailleurs également fait l’objet d’une

mention à l’acte de réitération de la vente, avec énumération des travaux à réaliser. Cet élément ne peut ainsi

faire l’objet d’une indemnisation au titre de la garantie des vices cachés.

L’achat d’une chaudière neuve ne relève pas davantage de la garantie des vices cachés objet du présent litige,

d’autant que l’acte de réitération de la vente mentionnait expressément qu’aucun justificatif d’entretien de

moins d’un an n’avait été présenté aux acquéreurs qui ne pouvaient ainsi l’ignorer.

Enfin, la survenance des fissurations et la prise de conscience des désordres existants dans les mois ayant suivi

l’acquisition de la maison, et l’ampleur de leur aggravation entre la vente et la réalisation de l’expert judiciaire

ont causé à M. et M^me Z un trouble de jouissance dont il convient d’apprécier l’indemnisation à

hauteur de 6.000 euros.

Sur la demande indemnitaire dirigée à l’encontre de la SCP G G-AA AF-M :

Aux termes de l’article 1382 ancien du code civil, devenu l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de

l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. et M^me Z affirment, sans être contredits par M^me Y et M^me E,

qu’ils ont collectivement fait mention devant le notaire instrumentaire, au jour de la signature de l’acte de

réitération de la vente, de l’existence d’un affaissement du carrelage dans la salle à manger et que l’officier

ministériel leur aurait indiqué qu’il établirait une attestation destinée à permettre la prise en charge de ce

sinistre par l’assureur des venderesses.

L’attestation établie le 16 décembre 2011 par M^e AA-G précise de fait que les vendeurs et acquéreurs

lui ont signalé la survenance d’un sinistre dans l’immeuble objet de la vente, à savoir l’affaissement du

carrelage posé au sol au niveau de la salle à manger. Le courrier qui l’accompagne indique que cette

attestation est destinée à faciliter les démarches de M. et M^me Z envers la compagnie

d’assurances.

Bien qu’étant ainsi informée de la survenance d’un sinistre non mentionné antérieurement, la notaire

instrumentaire a néanmoins poursuivi la régularisation de l’acte de vente au lieu d’alerter les acheteurs quant

aux risques potentiellement liés à l’aggravation de la fissure ou à l’état de la maison que ce désordre était

susceptible de révéler, s’agissant d’une région exposée à des épisodes de sécheresse ayant déjà causé des

dommages aux immeubles qui y étaient implantés, et de leur conseiller de recueillir de plus amples

informations quant au désordre constaté avant de réitérer la vente. Elle n’a pas davantage recommandé aux

acquéreurs et vendeurs de faire figurer à l’acte authentique une mention relative à l’existence de ce sinistre

d’ores et déjà révélé afin de préserver leurs droits respectifs. Elle a en outre laissé entendre à M. et Mme

Z que ce sinistre pourrait être pris en charge par la compagnie d’assurances des venderesses,

faisant ainsi preuve d’une légèreté blâmable eu égard à sa méconnaissance de la position de ladite compagnie

concernant un tel sinistre, et donnant faussement aux acquéreurs un sentiment de sécurité lié à sa qualité

d’officier ministériel. Les premiers juges ont ainsi à juste titre estimé que la notaire avait commis une faute de

nature délictuelle à l’égard de M. et M^me Z et participé au préjudice qu’ils avaient subi.

Sur les demandes en garantie dirigées à l’encontre de la SARL ABInvest

M^me E et M^me Y entendent se prévaloir du caractère apparent des fissures ayant affecté la

maison au moment de la vente pour solliciter la garantie de la SARL ABInvest en sa qualité d’agence

immobilière chargée de la réalisation de cette opération, ayant procédé à ce titre à plusieurs visites du bien

immobilier en cause et se trouvant par ailleurs informée des difficultés issues des épisodes de sécheresse

subies par les immeubles de la région.

Il a néanmoins été établi ci-dessus que les désordres affectant la maison acquise par M. et Mme

Z n’étaient, au moment de la vente, pas apparents à l’exception de l’affaissement du carrelage au

niveau de la baie vitrée de la salle à manger, et que l’agence immobilière n’a, pas davantage que les

acquéreurs, été informée par les venderesses des déclarations de sinistre successivement effectuées auprès de

la MAAF durant les années et mois précédents.

En outre, il est constant qu’un agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment et ne se trouve à ce titre

pas débiteur d’un devoir de conseil concernant un vice non apparent. En l’absence de désordres relevés au

moment des visites, il ne peut être reproché à la SARL ABInvest d’avoir manqué à son devoir de conseil

envers les venderesses. Les premiers juges ont par surcroît observé avec pertinence qu’il n’appartenait pas à

l’agence immobilière d’alerter spécifiquement les venderesses et acquéreurs au vu des désordres constatés au

jour de la réitération de la vente en la forme authentique, dès lors que le compromis de vente avait déjà été

signé.

Il convient en conséquence de W M^me Y et M^me E de leurs demandes en garantie

dirigées contre la SARL ABInvest.

Il en sera de même de la demande de garantie formée par la SCP G G-AA AF-M à

l’encontre de la SARL ABInvest, dès lors que le degré d’information de la première quant aux difficultés

subies par les immeubles de la région du fait des épisodes de sécheresse répétés et aux risques tenant à la

conclusion d’une vente portant sur un bien au sein duquel un désordre avait été révélé au jour de la réitération

de l’acte de vente est supérieur à celui qui peut être attendu de la seconde.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de condamner in solidum M^me E, Mme

Y et la SCP G G-AA AF-M à payer à M. et M^me Z la somme de

62.256 euros et de dire que dans leurs rapports entre eux, chacun supportera la charge finale des indemnités

allouées à concurrence du tiers du montant des condamnations prononcées.

Sur l’article 700 et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige commandent de faire application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de condamner en conséquence

in solidum M^me E, M^me Y et la SCP G G-AA AF-M, qui succombent

en l’essentiel de leurs prétentions, à verser à M. et M^me Z la somme de 3.000 euros,

in solidum M^me E, M^me Y et la SCP G G-AA AF-M, qui succombent

en l’essentiel de leurs prétentions, à verser à la SARL ABInvest la somme de 2.000 euros,

M^me E, qui a attrait la MAAF en cause d’appel sans pour autant former de demandes à son encontre, à

payer à celle-ci la somme de 1.000 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en cause

d’appel.

Par ailleurs, le jugement entrepris sera partiellement infirmé en ce qu’il a débouté la MAAF de sa demande

formée sur ce fondement à l’encontre de M. et M^me Z, qui ne pouvaient ignorer à compter du

dépôt du rapport d’expertise que les défauts affectant leur maison avaient une origine structurelle et ont

néanmoins choisi d’assigner la compagnie d’assurances des venderesses au fond. M. et M^me Z

seront donc condamnés à payer à la MAAF une somme de 1.000 euros au titre des frais exposés et non

compris dans les dépens de première instance, le jugement entrepris étant confirmé pour le surplus de ces

dispositions de ce chef.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins

que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Mme

E, M^me Y et la SCP G G-AA AF-M, succombant en l’essentiel de leurs

prétentions, devront supporter in solidum la charge des dépens exposés en cause d’appel, le jugement entrepris

étant confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME partiellement le jugement rendu le 10 janvier 2019 par le Tribunal de grande instance de

Bourges en ce qu’il a condamné in solidum M^me K X épouse Y et M^me F

E veuve X et la SCP G G-AA AF-M à payer à M. N

Z et M^me H S Z née A la somme principale de 90 855,24 euros

comprenant 53.419,10 euros en réparation de leur préjudice correspondant aux frais de remise en état

de l’immeuble, 10.000 euros au titre des frais d’agence, 8.399 euros au titre des frais notariés, 4.037,14

euros au titre des frais annexes et 15.000 à titre de dommages et intérêts, et débouté la société MAAF

Assurances de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure

civile;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Et statuant de nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE in solidum M^me K X épouse Y et M^me F E veuve

X et la SCP G G-AA AF-M à payer à M. N Z et

M^me H S Z née A la somme de 62.256 euros à titre de dommages et intérêts

;

DIT que dans leurs rapports entre eux, M^me K X épouse Y d’une part, M^me F

E veuve X d’autre part et la SCP G G-AA AF-M de troisième

part supporteront chacun la charge finale des indemnités allouées à concurrence du tiers du montant

des condamnations prononcées ;

CONDAMNE M. N Z et M^me H-S Z née A à payer à la

société MAAF Assurances une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du

code de procédure civile ;

DÉBOUTE M^me K X épouse Y, M^me F E veuve X et la SCP

G G-AA AF-M de leurs demandes en garantie dirigées contre la SARL

ABInvest ;

CONDAMNE in solidum M^me F E veuve X, M^me K X épouse Y

et la SCP G G-AA AF-M à verser à M. N Z et Mme

H-S Z née A la somme de 3.000 euros en application des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M^me F E veuve X, M^me K X épouse Y

et la SCP G G-AA AF-M à verser à la SARL ABInvest la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me F E veuve X à payer à la société MAAF Assurances la somme

de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M^me K X épouse Y, M^me F E veuve X

et la SCP G G-AA AF-M aux entiers dépens en cause d’appel.

L’arrêt a été signé par M. PERINETTI, Président, et par M^me GUILLERAULT, Greffier auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. GUILLERAULT R. PERINETTI