COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 15 AVRIL 2021

N° 2021/237

N° RG 19/19320

N° Portalis DBVB-V-B7D-BFKED

I N X

A B épouse X

C Y

M O P épouse Y

SCI JACHE

SCI SAKAT

C/

D Z

F G

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e DAVAL-GUEDJ

M^e JUSTON

M^e SIROUNIAN

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de MARSEILLE en date du 27 Novembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/03534.

APPELANTS

Monsieur I N X

né le […] à MARSEILLE

demeurant […]

[…]

Madame A B épouse X

née le […] à MARSEILLE

demeurant […]

[…]

Monsieur C Y

né le […] à ALGER

demeurant […]

[…]

Madame M O P épouse Y

née le […] à MARSEILLE

demeurant […]

[…]

SCI JACHE

dont le siège social est […]

SCI SAKAT

dont le siège social est […]

représentés par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés par M^e Alain VIDAL-NAQUET, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Maître D Z

de la SCP Q Z R, mandataire judiciaire

domicilié […]

agissant en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires des résidences de la Corniche -Domaine des Alpilles sis […]

représenté M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Grégoire ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Yasmine EDDAM, avocat au barreau de MARSEILLE,

Maître F G

administateur judiciaire

domicilié […]

pris en sa qualité de mandataire commun de l’indivision des propriétaires du lot N°632 du syndicat des résidences Corniche Domaine des Alpilles, […]

représenté et assistée par M^e Nicolas SIROUNIAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Février 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2021, délibéré prorogé au 15 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2021,

Signé par monsieur Gilles PACAUD, président, et madame Caroline BURON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Les Résidences de la Corniche constituent un ensemble immobilier composé de 22 villas et

de 7 bâtiments collectifs numérotés de A à G, qui a fait l’objet d’un état descriptif de division en 632 lots, dont le programme de construction à l’origine bien plus important, a été interrompu par la survenance d’une ordonnance d’expropriation du 15 septembre 1975 pour cause d’utilité publique au bénéfice de la ville de Marseille du lot 632 qui représente les 42 000/100 000 èmes des parties communes.

La totalité de cet ensemble immobilier, en ce compris le lot non construit de la Ville de Marseille, était régie par un règlement de copropriété établi par M^e Roubaud, notaire à Marseille, en date du 14 octobre 1970 et publié au 2^e bureau de la Conservation des hypothèques de Marseille le 27 novembre 1970, volume de 6529, numéro 2. Plusieurs modificatifs à ce règlement de copropriété ont été dressés par le même notaire, le 18 mai 1971, le 21 juin 1971, le 12 août 1971, le 13 octobre 1972 et le 20 juillet 1973.

La Ville de Marseille, devenue copropriétaire par l’effet de cette ordonnance d’expropriation, a envisagé de procéder à la cession de ses droits en vue de la réalisation d’un programme immobilier.

Une scission de la Copropriété les Résidences de la Corniche a été envisagée pour obtenir le retrait du lot 632 du règlement de copropriété.

Deux assemblées générales ont été organisées le 3 septembre 2012 :

— une assemblée générale extraordinaire prévue à 18 heures, au cours de laquelle il a été voté la scission de la copropriété initiale par le retrait de son assiette foncière du lot numéro 632 et la nomination du syndic de l’époque, la SARL CGIA (Compagnie de Gestion Immobilière des Alpilles), en qualité de liquidateur du Syndicat des Copropriétaires des Résidences de la Corniche,

— une assemblée générale spéciale prévue à 19 heures au cours de laquelle il a été adopté le règlement de copropriété Alpilles I.

Suivant assignation délivrée le 8 novembre 2012, seize copropriétaires ont contesté ces assemblées générales.

Le 12 mars 2013, la SNC Marseille Corniche Kennedy (NEXITY) a fait l’acquisition du lot 632 et a réalisé un programme immobilier dénommé Les Alpilles 2. Lors de la vente du premier logement de ce programme, le syndicat des copropriétaires Alpilles 2 a été constitué.

Par un jugement du 4 décembre 2017, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Marseille a annulé les deux assemblées générales du 3 septembre 2012.

Cette décision a été frappée d’appel sur l’initiative du Syndicat des Copropriétaires des Résidences de la Corniche Domaine des Alpilles, lequel a également initié une procédure en référé suspension devant le premier président de la cour d’appel.

Par ordonnance du 8 juin 2018, cette juridiction a déclaré l’assignation en référé nulle et de nul effet au motif que le cabinet CGIA n’était plus syndic depuis le 28 juin 2013 ni liquidateur du syndicat des copropriétaires en l’état de l’annulation de la résolution 8 de l’assemblée générale du 3 septembre 2012 qui l’avait désigné à cette fonction.

Affirmant d’une part la disparition de la copropriété des Alpilles 1, redevenue Résidences de la Corniche Domaine des Alpilles, et considérant d’autre part l’absence de représentant légal du syndicat des copropriétaires en l’absence de désignation d’un syndic, des copropriétaires ont, par requête du 15 juin 2018, sollicité la désignation d’un administrateur provisoire de la

copropriété.

Par ordonnance du 18 juin 2018, la SCP Q-Z-R, en la personne de maître D Z, a été désignée d’administrateur judiciaire provisoire de l’ensemble immobilier en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967. Cette ordonnance a été signifiée le 23 juillet 2018 à la SARL CGIA.

Par ordonnance du 15 novembre 2019, il a été mis fin à la mission d’administrateur provisoire sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 de la SCP Q-Z-R, en la personne de maître D Z, désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété des Résidences de la Corniche Domaine des Alpilles dans le cadre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Maître Z expose avoir pour mission d’administrer l’ensemble de la copropriété, dont le lot 632, composé de divers bâtiments appartenant à 54 propriétaires en indivision sur ce lot qu’il indique avoir invités, conformément à l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, à désigner un mandataire commun.

Aucun mandataire commun n’ayant été désigné, Maître Z a, sur le fondement de l’article 23'alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, saisi le président du tribunal de grande instance de Marseille d’une requête visant à cette désignation, demande à laquelle il est fait droit par une ordonnance du 1^er février 2019, par la désignation de maître F G en qualité de mandataire commun de l’indivision des propriétaires du lot 632 du Syndicat des Copropriétaires des Résidences de la Corniche Domaine des Alpilles.

Par acte d’huissier daté du 23 juillet 2019, M. I X et M^me A X, la SCI Jache, M. K L et M^me M L, la SCI Sakat ont fait assigner en référé maître Z ès qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires des Résidences de la Corniche Domaine des Alpilles aux fins de voir annuler ou rétracter l’ordonnance du 1^er février ayant désigné M^e G en qualité de mandataire commun de l’indivision des propriétaires du lot 632.

M^e F G, ès qualités de mandataire commun de l’indivision, est intervenu volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 27 novembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a :

— déclarer recevable l’intervention volontaire de M^e F G, ès qualités de mandataire commun de l’indivision des propriétaires du lot 632 du Syndicat des Copropriétaires des Résidences de la Corniche Domaine des Alpilles,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité de la demande,

— rejeté l’ensemble des demandes et condamné solidairement les requérants à payer à maître Z ès qualités, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Le premier juge a relevé que si la situation juridique créée par le jugement du 4 décembre 2017 revêt un caractère inédit sujet à débat quant aux règles de fonctionnement qui sont applicables à la copropriété, il convient de constater qu’à ce jour le lot 632, ayant appartenu à la ville de Marseille, avant d’être cédé à NEXITY puis ensuite à plusieurs propriétaires en lots privatifs, constitue toujours un lot de copropriété du Syndicat des Copropriétaires originel des Résidences de la Corniche Domaine des Alpilles, administré provisoirement par

maître Z, que le règlement de copropriété Alpilles 2 est manifestement inopposable au Syndicat des Copropriétaires originel des Résidences de la Corniche Domaine des Alpilles en raison de ce jugement et que le titulaire de ce lot doit être notamment appelé aux assemblées générales, que ce lot décomposé est assimilable à une situation d’indivision, elle-même expressément assimilée au cas de démembrement de propriété, par l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, justifiant la désignation d’un mandataire commun du lot 632.

Par déclaration au greffe en date du , M. I X et M^me A X, la SCI Jache, M. K L et M^me M L, la SCI Sakat ont relevé appel de cette ordonnance.

Par conclusions déposées et notifiées le 20 octobre 2020, les appelants ont conclu comme suit :

— annuler, pour excès de pouvoir et violation de la règle du contradictoire, tant la requête du 1^er février 2019 que l’ordonnance du même jour, que l’ordonnance du 27 novembre 2019,

Subsidiairement :

— réformer l’ordonnance du 27 novembre 2019,

— condamner la SCP Q-Z-R à leur rembourser les sommes versées en application de l’ordonnance du 27 novembre 2019, ce avec intérêts de droit à compter des présentes conclusions,

— faire application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— prononcer l’amende civile tant contre la SCP Q-Z-R que contre maître F G et les condamner in solidum à payer à chacun des concluants la somme de 3000 euros à titre de dommages intérêts,

— condamner in solidum la SCP Q-Z-R et maître F G au paiement des entiers dépens, ceux d’appel distraits en application de l’article 699 du code de procédure civile, outre le paiement, conjointement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité, les appelants font valoir que le délai de 15 jours ne peut commencer à courir qu’à compter de la notification de l’ordonnance comportant la requête hors la requête n’a pas été notifiée en même temps que l’ordonnance.

Ils exposent que, titulaires de droits privatifs de propriété dans l’ensemble immobilier dénommé Alpilles 2, établis par des actes authentiques publiés à la conservation des hypothèques de Marseille, ils ne peuvent être considérés comme en indivision entre eux.

Ils font de plus valoir que leurs droits privatifs, ainsi que ceux de tous les propriétaires de lots de cet ensemble immobilier, dépendent d’un règlement de copropriété établi par acte authentique intervenu aux minutes de maîtres Féraud, notaire à Marseille, le 27 mai 2013, avec un rectificatif du 12 juillet 2013, respectivement publiés à la Conservation des hypothèques de Marseille les 6 juin et 25 juillet 2013.

Les appelants excipent d’une violation des articles 15, 16,493 et 812 du code de procédure civile, en ce que maître Z devait exposer dans sa requête du 1^er février 2019, les raisons pour lesquelles il considérait que ne devaient pas être attraits au débat, le syndicat des copropriétaires Alpilles 2 et tous les titulaires de droits réels dans l’ensemble immobilier

Alpilles 2.

Sur l’article 23 du décret du 17 mars 1967, ils exposent que ce texte s’applique en cas d’indivision et le démembrement de propriété visant soit un lot ensuite du décès de son titulaire, ses ayants droits n’ayant pas encore procédé à la liquidation partage de la succession et se trouvant alors en indivision et d’autre part, soit à un acte notarié ayant attribué à certains des parts en nue-propriété et à d’autres des parts en usufruit, considérant qu’en l’espèce, il n’y a pas d’indivision entre les différents propriétaires de lots tels que définis par le règlement de copropriété Alpilles 2.

Ils font valoir que le jugement du 4 décembre 2017 ne s’est jamais prononcé sur l’existence ou la validité des copropriétés Alpilles 1 et Alpilles 2 qui ayant la personnalité morale n’étaient pas parties à la procédure.

Les appelants considèrent que l’ordonnance du 27 novembre 2019 commet un excès de pouvoir en tenant pour inexistantes les copropriétés Alpilles 1 et Alpilles 2 en ce qu’il ne relève pas du pouvoir de la juridiction des référés de se prononcer sur le fond du droit et l’existence des droits de propriété de chacun des titulaires de droits au sein du syndicat des copropriétaires Alpilles 2, faisant grief au premier juge d’avoir considéré que le jugement du 4 décembre 2017 leur serait opposable alors qu’au 8 novembre 2012, les concluants n’étaient pas concernés par la procédure qui débouchera sur ce jugement, n’étant devenus propriétaires qu’après 2015, dans une copropriété Alpilles 2 créée par acte authentique du 27 mai 2013.

Par conclusions déposées et signifiées le 21 février 2020, maître Z, agissant en qualité d’administrateur provisoire du 'Syndicat des Copropriétaires des Résidences de la Corniche Domaine des Alpilles’ a conclu comme suit :

— réformer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a déclaré recevable la demande en rétractation,

— déclarer irrecevable l’action en rétractation comme tardive en application de l’article 54 du décret du 17 mars 1967,

En conséquence,

— débouter les demandeurs de leur demande de rétractation de l’ordonnance du 1^er février 2019 et de toutes leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance de référé

— condamner in solidum les demandeurs à l’action rétractation au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’intimé rappelle que l’ordonnance du 1^er février 2019 a été notifiée aux copropriétaires par courrier recommandé du 12 février 2019 et que ceux-ci disposaient d’un délai jusqu’au 2 mars 2019 pour agir, relevant qu’ils ont agi par assignation du 23 juillet 2019.

Sur le fond, maître Z fait valoir que par suite du jugement du 4 décembre 2017, l’assemblée générale autorisant la scission de copropriété a été annulée, de sorte que les syndicats des copropriétaires Alpilles 1 et Alpilles 2, de même que les règlements de copropriété qui les régissent, n’ont plus d’existence juridique, le règlement de copropriété Alpilles 2, à l’instar du règlement de copropriété Alpilles 1, étant également nul et non avenu.

Il considère qu’en conséquence de l’annulation de l’assemblée générale autorisant la scission, les effets de cette scission disparaissent rétroactivement et que le Syndicat des Copropriétaires des Résidences de la Corniche Domaine des Alpilles retrouve sa pleine existence juridique, le lot 632 réintègre la copropriété d’origine et le syndicat des copropriétaires Alpilles 2 disparaît à l’instar de règlement de copropriété qui le régissait.

Sur l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, il expose que l’indivision se définit comme la situation de deux ou plusieurs personnes qui sont propriétaires ensemble de même biens, sans qu’il y ait division matérielle des parts, et qu’en l’espèce, les copropriétaires de la résidence Alpilles 2 disposent désormais de droits indivis sur le lot 632.

Par conclusions déposées et notifiées le 9 mars 2020, M^e G, ès qualité de mandataire commun de l’indivision des propriétaires du lot 632 a conclu comme suit :

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a déclaré recevable son intervention volontaire,

— lui donner acte de ce qu’il tirera toute conséquence de la décision à intervenir concernant la poursuite ou non de sa mission,

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes à son encontre.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Au visa de l’article 59 du décret du 17 mars 1967, dont il indique qu’il doit primer sur l’article 497 du code de procédure civile, maître Z rappelle que l’ordonnance du 1^er février 2019 a été notifiée aux copropriétaires par courrier recommandé du 12 février 2019 et que ceux-ci disposaient d’un délai de 15 jours pour déférer la décision au président du tribunal de grande instance.

Or, les dispositions visées par maître Z concernent expressément les cas prévus aux articles 46 à 48 du décret relatifs à la désignation du syndic et des membres du conseil syndical mais pas la désignation d’un mandataire commun.

En application des articles 495 alinéa 3 et 503 du code de procédure civile, il est exigé que copie de la requête et de l’ordonnance soit remise à la personne à laquelle elle est opposée, et l’ordonnance ne pouvant être exécutée contre cette personne qu’après lui avoir été notifiée.

En l’espèce, maître Z a notifié la dite ordonnance par lettre recommandée avec accusé de réception sans notifier dans le même temps la requête, cette notification ne mentionnant par ailleurs aucun délai de recours, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté l’exception d’irrecevabilité de l’action engagée soulevée par maître Z, l’ordonnance étant confirmée de ce chef.

Les appelants rappellent que le Syndicat des copropriétaires Alpilles 2, doté de la personnalité civile morale, ainsi que tous les titulaires de droits réels de cet ensemble immobilier étaient directement concernés par la demande dont maître Z a saisi le président du tribunal de grande instance, sans expliquer les raisons pour lesquelles il considérait ne pas avoir lieu de les attraire devant la juridiction saisie, laquelle n’a pas non plus motivé leur absence.

L’article 493 expose que l’ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse.

Les circonstances doivent exiger que la mesure sollicitée ne soit pas prise contradictoirement

et que soit motivée la dérogation au principe de la contradiction, la réalité d’un débat contradictoire comme en l’espèce au moment du référé rétractation, ne suffisant pas à légitimer, a posteriori, une ordonnance sur requête n’ayant pas caractérisé les circonstances justifiant l’absence de contradiction.

En l’espèce, la requête présentée le 1^er février 2019 sur le fondement de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 par maître Z, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété des Résidences de la Corniche Domaine des Alpilles, à laquelle renvoie l’ordonnance du même jour désignant un mandataire commun, ne fait pas état de motifs justifiant de la nécessité d’ordonner, en dérogeant au principe de la contradiction, la désignation d’un mandataire commun aux 54 copropriétaires titulaires de droits privatifs de propriété dans la copropriété administrée par le Syndicat des copropriétaires Alpilles 2 qui peuvent avoir un intérêt légitime à contester l’indivision alléguée, leur copropriété étant régie par un règlement de copropriété établi par acte authentique intervenu aux minutes de maîtres Féraud, notaire à Marseille, le 27 mai 2013, avec un rectificatif du 12 juillet 2013, respectivement publiés à la Conservation des hypothèques de Marseille les 6 juin et 25 juillet 2013.

En conséquence de quoi, l’ordonnance du 27 novembre 2019 déférée à la cour ayant refusé de rétracter l’ordonnance sur requête du 1^er février 2019 est infirmée, et cette ordonnance sur requête ayant désigné M^e F G en qualité de mandataire commun de l’indivision des propriétaires du lot 632 du syndicat des copropriétaires des Résidences de la Corniche Domaine des Alpilles est rétractée.

Les difficultés juridiques générées par l’annulation des deux assemblées générales du 3 septembre 2012 ayant approuvé la scission de la copropriété initiale et le retrait du lot 632 sur lequel a été bâtie une autre copropriété ne permettent pas de retenir à l’encontre de la SCP Q-Z-R un manquement à son devoir de loyauté qui justifierait une condamnation au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile ainsi que des dommages-intérêts, les intimés devant être déboutés de ces chefs de demandes.

Il y a lieu enfin de condamner la SCP Q-Z-R, prise en la personne de maître Z, au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant ce, sur ce fondement, la condamnation de M^e F G.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a déclaré recevable l’intervention volontaire de M^e F G, ès qualités de mandataire commun et rejeté l’exception d’irrecevabilité de la demande ;

Statuant à nouveau ;

Rétracte l’ordonnance rendue par le délégataire du président du tribunal de grande instance de Marseille le 1^er février 2019 ayant désigné M^e F G en qualité de mandataire commun de «l’indivision des propriétaires du lot 632 du Syndicat des copropriétaires des Résidences de la Corniche Domaine des Alpilles» ;

Déboute M. I X et M^me A X, la SCI Jache, M. K L et M^me M L, la SCI Sakat de leurs demandes fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile et à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCP Q-Z-R, prise en la personne de maître Z à payer à M. I X et M^me A X, la SCI Jache, M. K L et M^me M L, la SCI Sakat, la somme de 2 500 euros titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute M. I X et M^me A X, la SCI Jache, M. K L et M^me M L, la SCI Sakat de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de M^e F G, administrateur judiciaire ;

Condamne la SCP Q-Z-R, prise en la personne de maître Z aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le président,