SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SELARL LIANCIER – MORIN-MENEGHEL

— SCP BON-DE SAULCE LATOUR

Expédition TJ

LE : 07 novembre 2024

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 Novembre 2024

N° 520 – Pages

N° RG 22/00924 – N° Portalis DBVD-V-B7G-DPPG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NEVERS en date du 10 Août 2022

PARTIES EN CAUSE :

I – S.A.R.L. ORPI IMMOBILIER DU REMPART agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 3]

[Localité 2]

N° SIRET : 487 744 039

APPELANTE suivant déclaration du 12/09/2022

INCIDEMMENT INTIMÉE

— S.E.L.A.R.L. JSA ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL IMMOBILIER DU REMPART agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Localité 2]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Représentées par la SELARL LIANCIER – MORIN-MENEGHEL, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

II – M. [Y] [L]

né le 09 Septembre 1971 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par la SCP BON-DE SAULCE LATOUR, avocat au barreau de NEVERS, substitué à l’audience par M^e FONTENILLE, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

INCIDEMMENT APPELANT

07 Novembre 2024

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSE

Le 24 mai 2018, M. [L] a conclu avec la société Orpi Immobilier du Rempart un contrat d’agent commercial immobilier à effet au 1er juin 2018.

Le contrat prévoyait une rémunération d’un montant de 50 % des commissions perçues par l’agence pour les ventes qu’il réalisait à [Localité 5] et 70 % pour les ventes hors de [Localité 5], à percevoir après signature de l’acte authentique de vente.

Le 9 octobre 2019, M. [L] a mis fin à son contrat d’agent commercial par lettre recommandée avec accusé de réception, à effet au 9 décembre 2019 et a restitué l’ensemble des moyens professionnels à la société Immobilier du Rempart lors d’un entretien du 13 décembre 2019.

Suivant mise en demeure du 10 décembre 2019, M. [L] a sollicité de la société Immobilier du Rempart paiement de la somme de 31 712,10 € correspondant aux rémunérations auxquelles il disait pouvoir prétendre outre une indemnité de rupture de 84 880,21 € correspondant à deux ans de commissions et une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et moral. Il a réitéré sa demande par LRAR du 24 décembre 2019.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 20 mai 2020, la société Immobilier du Rempart a été condamnée à verser à M. [L] une provision de 21 212,10 € à valoir sur les commissions dues en vertu du contrat outre 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Immobilier du Rempart après avoir interjeté appel s’en est désistée et a réglé la provision.

Par acte du 23 décembre 2020, M. [L] a fait assigner la société Immobilier du Rempart devant le tribunal judiciaire de Nevers en paiement des sommes suivantes :

—  12 000 € au titre des commissions lui restant dues,

—  100 801,44 € au titre de l’indemnité de rupture,

—  25 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier,

le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts

—  7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Immobilier du Rempart a conclu au rejet des demandes, au remboursement des sommes illégalement perçues dans la transaction de Mme [R], et à la condamnation de M. [L] à payer la somme de 20 000 € au titre de ses agissements et perte de chance, 957,49 € au titre des redevances et 3 000 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 10 août 2022, le tribunal judiciaire de Nevers a :

— Condamné la société Immobilier du Rempart à payer à M. [L] les sommes de :

* 12 000 € TTC au titre des commissions restant dues,

* 31 712,10 € HT au titre de l’indemnité de rupture du contrat d’agent commercial,

* 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier

chaque somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts,

— Condamné la société Immobilier du Rempart aux dépens.

— Condamné la société Immobilier du Rempart à payer à M. [L] une somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration d’appel du 12 septembre 2022, la SARL Immobilier du Rempart a interjeté appel de ce jugement et a signifié des conclusions n° II le 30 mai 2023.

La société appelante a été placée en redressement judiciaire pendant la procédure.

Par conclusions d’intervention volontaire signifiées le 28 mars 2024, la SARL JSA est intervenue en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Immobilier du Rempart et demande à la cour de :

Vu les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Vu l’article 2 de l’arrêté du 10 janvier 2017 ;

Vu l’article 17-2 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 ;

— Réformer le jugement du Tribunal Judiciaire du 10 août 2022 en ce qu’il a :

'- Condamné la société Immobilier du Rempart à payer à M.[L] :

*la somme de douze mille euros (12 000 €) TTC au titre des commissions lui restant

dues, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la signification de l’acte

introductif d’instance

*la somme de trente et un mille sept cent douze euros et dix centimes (31 712,10 €) HT au titre de l’indemnité de rupture du contrat d’agent commercial, avec intérêts au taux

légal à compter à compter de la signification de l’acte introductif d’instance

* la somme de dix mille euros (10 000 €) à titre de dommages et intérêts en

réparation de son préjudice moral et financier, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la signification de l’acte introductif d’instance

— Dit que les intérêts échus des sommes au paiement desquelles est condamnée la société IMMOBILIER DU REMPART, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil

— Condamné la société IMMOBILIER DU REMPART aux dépens de l’instance et à payer à M. [L] la somme de six mille euros (6 000 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.'

Infirmer le jugement du 8 janvier 2024 (sic),

— Débouter M. [L] de l’intégralité de ses demandes.

— Reconventionnellement, condamner M.[L] à rembourser les sommes illégalement perçues dans la transaction de Mme [R].

— Condamner M. [L] à indemniser la SARL JSA en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Immobilier du Rempart à hauteur de 20 000 € et ce sauf à parfaire au titre de ses agissements et pour la perte de chance.

— Condamner M.[L] à payer et porter à la SARL JSA en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Immobilier du Rempart la somme de 957,49 € au titre des redevances.

— Condamner M. [L] à payer et porter à la SARL JSA en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL IMMOBILIER DU REMPART une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner M. [L] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 16 août 2023, M. [L] demande à la cour de :

Vu les articles L134-12 et L134-13 du code de commerce,

— Confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise,

— Débouter la SARL Immobilier du Rempart de toutes ses demandes,

Y ajoutant,

— Condamner la société Immobilier du Rempart à payer la somme de 10 000 € supplémentaires en réparation des préjudices moral et financier subis par M. [L], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner la société Immobilier du Rempart à régler la capitalisation des intérêts sur toutes les sommes dues,

— Condamner la société Immobilier du Rempart à payer à M. [L] une somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions des parties pour le développement de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 août 2023.

MOTIFS

Sur la procédure

La cour constate que M. [L] a signifié par RPVA le 13 mars 2023 en sus de ses conclusions d’appel incident, des conclusions intitulées 'conclusions d’appel’ qui sont en réalité des conclusions d’incident solllicitant la caducité de l’appel au visa de l’article 901 du code de procédure civile et l’irrecevabilité des conclusions de la société ORPIM (sic) au visa des article 562 et 954 du code de procédure civile. Il a également signifié par conclusions distinctes intitulées de même ' conclusions d’appel', des conclusions d’incident aux fins de radiation pour défaut d’exécution.

Or, si l’intitulé choisi par l’avocat dans le RPVA est inexact, comme en l’espèce, le greffe, à qui il n’appartient pas de prendre connaissance du contenu de ' conclusions d’appel', ne peut deviner qu’il s’agit en réalité de conclusions d’incident, lesquelles auraient généré la tenue d’une audience devant le conseiller de la mise en état.

Au surplus, le conseil de M. [L] ne s’est pas inquiété de connaître la date de fixation des incidents soulevés et la procédure s’est par conséquent poursuivie.

Si dans ses dernières conclusions signifiées le 16 août 2023, M. [L] reprend ses demandes de caducité de l’appel et d’irrecevabilité des conclusions de l’appelant avec la mention totalement inopérante 'cf conclusions en ce sens', il est rappelé d’une part que seul le conseiller de la mise en état était compétent en application de l’article 914 du code de procédure civile pour statuer sur ces demandes et d’autre part que la cour n’est saisie que des demandes figurant au dispositif des conclusions, lesquelles, à supposer qu’elle soit compétente, ne figurent pas au dispositif des dernières conclusions de M. [L].

La cour n’est donc saisie d’aucun incident de procédure.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Afin d’admettre l’intervention volontaire de la SARL JSA es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Immobilier du Rempart, par conclusions signifiées le 28 mars 2024, il convient de rabattre l’ordonnance de clôture initialement rendue le 22 août 2023, au jour des débats,10 septembre 2024.

Sur les commissions dues

L’article L134-6 du code de commerce dispose que pour toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission définie à l’article L.134-5 lorsqu’elle a été conclue grâce à son intervention […].

En l’espèce, l’article 9 du contrat d’agent commercial signé entre les parties prévoyait une rémunération d’un montant de 50 % des commissions perçues par l’agence pour les ventes que M. [L] réalisait à [Localité 5] et 70 % pour les ventes hors de [Localité 5], à percevoir après signature de l’acte authentique de vente et lorsque le mandant aura encaissé les honoraires.

La SARL JSA es qualité soutient que M. [L] n’a pas respecté ses obligations d’agent commercial et ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude, de sorte qu’il doit être privé de ses commissions. Elle reproche à M. [L] de ne pas avoir fait figurer sa qualité d’agent commercial dans le cadre des actes, d’avoir négocié les honoraires de l’agence immobilière en violation de son contrat de mandat et des textes régissant le statut d’agent commercial.

Ainsi que le retient avec pertinence le tribunal, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que la SARL immobilier du Rempart se serait opposée au paiement des factures émises par M. [L] au motif des manquements allégués pour la première fois en justice, la production d’attestations pour les besoins de la cause après rupture du contrat ne pouvant avoir aucune conséquence sur le droit à commission de M. [L] après perception de ses honoraires par la SARL Immobilier du Rempart.

C’est donc exactement que le tribunal a dit que la SARL Immobilier du Rempart était débitrice d’une somme de 12 000 € envers M. [L] au titre des commissions lui restant dues après versement de la provision.

Il conviendra compte tenu du redressement judiciaire de la SARL Immobilier du Rempart d’infirmer le jugement et de fixer la créance de M. [L] au passif de la société à ce montant.

Sur l’indemnité de cessation du contrat d’agent commercial

L’article L.134-12 du code de commerce dispose qu’ 'en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi'.

Selon l’article L.134-13 du même code, la réparation prévue à l’article L.134-12 n’est pas due dans les cas suivants :

1° la cessation est provoquée par la faute grave de l’agent commercial ;

2° la cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent, à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée. […]

Il appartient dès lors à l’agent commercial, demandeur à l’action en paiement d’une indemnité de démontrer que la cessation de son activité est intervenue à l’initiative du mandant ou à défaut qu’elle était justifiée par des actes imputables à celui-ci.

Ainsi l’agent commercial ne peut obtenir une indemnité de cessation de contrat lorsque celle-ci résulte de son initiative, sauf lorsque la cessation est justifiée par des circonstances imputables au mandant.

La lettre de cessation du mandat d’agent commercial adressée par M. [L] par lettre recommandée avec avis de réception à la société Immobilière du Rempart le 9 octobre 2019 est ainsi libellée : ' Par la présente, je vous notifie la cessation du mandat d’agent commercial qui nous lie depuis le 1er juin 2018. Cette cessation prendra effet le 9 décembre 2019 comme stipulé dans notre contrat. Vous voudrez bien m’accorder le droit de suite de six mois prévu à l’article 10 soit jusqu’au 9 juin 2020. Je vous prie d’agréer …'

Il est constaté que M. [L] n’évoque dans ce courrier aucun fait imputable à son mandant de nature à justifier la cessation du mandat, ce qu’a également mentionné le tribunal. Toutefois, aucun texte n’exige cette précision dans la lettre de rupture. Partant, l’agent commercial peut prouver en justice que la cessation est justifiée par des circonstances imputables au mandant.

Pour retenir le droit à indemnité de rupture de M. [L], le tribunal a dit que les demandes répétées de paiement des commissions qui lui étaient dues ainsi que la décision de justice du 20 mai 2020 faisant partiellement droit à ses demandes démontrent que la cessation du contrat à l’initiative de M. [L] est justifiée par des circonstances imputables à la société Immobilier du Rempart, qui n’a pas exécuté son obligation de payer les commissions dues à son agent commercial qui constitue une de ses obligations essentielles.

Il ressort en effet amplement du dossier qu’au 9 octobre 2019, date de la lettre de rupture, la SARL Immobilier du Rempart n’avait pas payé les commissions de M. [L] depuis le mois de juillet 2019.

Par ailleurs, à aucun moment dans ses conclusions, la SARL Immobilier du Rempart n’allègue une faute grave de la part de M. [L]. Il convient de rappeler que la faute grave est celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat d’intérêt commun et rend impossible le maintien du lien contractuel.

Or, la SARL Immobilier du Rempart se limite à reprendre les faits déjà invoqués pour dénier son droit à commissions sans caractériser une faute grave de nature à exclure le droit à indemnité de rupture. Il n’y a donc pas lieu de procéder davantage à l’ examen de ces faits, étant observé que la SARL Immobilier du Rempart ne s’est nullement opposée à la demande d’indemnité de rupture présentée par M. [L] le 10 décembre 2019, en lui reprochant une faute grave.

Elle est donc mal fondée à contester le droit à indemnité de rupture de M. [L].

Le montant fixé par le tribunal n’a pas été contesté subsidiairement par l’appelante et n’a pas fait l’objet d’un appel incident, de sorte qu’il sera désormais fixé au passif de la SARL Immobilier du rempart.

Sur la demande en paiement des redevances

La SARL Immobilier du Rempart a sollicité en première instance paiement de la somme de 957,49 € au titre des redevances dues par M. [L], demande sur laquelle le tribunal n’a pas statué.

Elle produit à l’appui de sa demande une facture pour le mois d’octobre 2018 d’un montant de 342 €, un extrait comptable ne faisant ressortir aucune écriture de ce montant au crédit, trois factures pour les mois de septembre à novembre 2019 d’un montant de 180 € chacune et une facture du 13 décembre 2019 pour 75,49 €, soit un total de 957,49 €.

M. [L] ne conclut pas sur cette demande.

Ajoutant au jugement et au vu des pièces citées ci-dessus, il y sera donc fait droit.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Immobilier du Rempart

La SARL Immobilier du Rempart sollicite la condamnation de M. [L] à lui verser une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts 'au titre de ses agissements et perte de chance', demande déjà formée en première instance.

Cette demande est recevable, contrairement à ce que soutient l’intimé, dès lors que la déclaration d’appel porte sur la disposition du jugement ayant 'débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires', ce qui inclut la demande de dommages et intérêts présentée par l’appelante.

Cette dernière reprend à nouveau les 'agissements’ qu’elle dit avoir découvert après le départ de M. [L], en partie déjà évoqués, tels que l’absence de mention de sa qualité d’agent commercial, le 'détournement’ du standard téléphonique, le 'détournement’ de mandats au préjudice d’un autre agent ou 'employé', M. [E] et la négociation des honoraires d’agence. Elle invoque une 'perte d’image’ et 'une perte de chance de vendre des biens immobiliers ou de rédiger des actes de location'.

Outre la constatation que les attestations produites sont insuffisantes à prouver la réalité de ces faits dont certains ne sont nullement évoqués dans lesdites attestations, ce qui ne permet pas de rapporter la preuve d’une faute de M. [L], la société immobilier du Rempart ne produit aucune pièce apportant la preuve d’un préjudice moral de perte d’image et d’un préjudice financier en découlant.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la demande en 'remboursement des sommes illégalement perçues dans la transaction de Mme [R]'

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la demande n’est ni développée dans le corps des conclusions (partie 'discussion') ni chiffrée à leur dispositif. Il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur les dommages et intérêts et l’appel incident de M. [L]

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La cour est saisie par la déclaration d’appel de la disposition du jugement ayant alloué à M. [L] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

M. [L] en demande la confirmation et sollicite une somme complémentaire de 10.000 € au motif qu’il a dû saisir deux juridictions, que les commissions lui font défaut et que même après le jugement, la SARL Immobilier du Rempart se refuse à le payer et a présenté une demande reconventionnelle, que sa résistance dilatoire justifie des dommages et intérêts supplémentaires.

Il ressort des pièces produites que M. [L] a signé un nouveau contrat d’agent commercial dans l’Yonne le 11 mars 2020, soit 3 mois après avoir quitté la SARL Immobilier du Rempart. Il ne produit en revanche aucune pièce sur les faits allégués devant le premier juge quant à l’éventuelle obligation dans laquelle il se serait trouvé de vendre son bien immobilier.

M. [L] allégue en outre subir un préjudice moral au motif que ' le sentiment d’insécurité que vous avez généré m’a destabilisé au regard de la situation morale particulière qui est la mienne'. Aucune pièce ne vient appuyer l’existence d’un tel préjudice moral.

Par conséquent, il convient de ramener à de plus justes proportions le préjudice matériel de M. [L], lequel sera fixé à un montant de 2 000 €.

Quant à la demande complémentaire présentée devant la cour, il n’est pas justifié d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement de la créance, lequel est réparé par l’octroi des intérêts et leur capitalisation.

Il convient dès lors de débouter M. [L] de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens, à la charge de l’appelante principalement succombante, seront pris en frais privilégiés de redressement judiciaire.

L’équité ne conduit pas à faire application devant la cour au profit de M. [L] de l’article 700 du code de procédure civile, le montant de 6 000 € qui lui a été alloué par le jugement étant maintenu et fixé au passif de l’appelante.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’évolution du litige, dû au redressement judiciaire de la SARL Immobilier du Rempart,

Vu l’intervention volontaire de la SARL JSA, ès qualité de mandataire judiciaire audit réglement judiciaire,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des débats, 10 septembre 2024 ;

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a dit que les sommes allouées portent intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2023 et a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

Fixe les créances de M. [L] au passif de la SARL Immobilier du Rempart aux sommes suivantes :

—  12 000 € au titre des commissions,

—  31 712, 10 € au titre de l’indemnité de rupture,

—  2 000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Condamne M. [L] à payer à la SARL JSA, ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL Immobilier du Rempart, la somme de 957,49 € au titre des redevances ;

Ordonne la compensation avec les sommes dues par la SARL Immobilier du Rempart ;

Déboute M. [L] de sa demande de dommages et intérêts 'complémentaires’ ;

Déboute la SARL JSA ès qualité de mandataire judicaire au redressement judiciaire de la SARL Immobilier du Rempart de ses demandes de dommages et intérêts et en 'remboursement des sommes illégalement perçues dans la transaction de Mme [R]' ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront pris en frais privilégiés de la procédure de redressement judiciaire.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S. MAGIS O. CLEMENT