AFFAIRE : N° RG 17/02754 -

N° Portalis DBVC-V-B7B-F46T

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 29 Juin 2017 -

RG n° 16/00654

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2019

APPELANT :

Monsieur Y Z

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Stéphane PIEUCHOT substitué par M^e MAC GRAFTH, avocats au barreau de CAEN,

assisté de M^e Jean-Louis LEFRANC, avocat au barreau D’ARRAS

INTIMÉE :

La SARL ABAC-GEO, SARL DE GEOMETRES-EXPERTS

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 337 978 316

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric FORVEILLE, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Jérôme HOCQUARD, avocat au barreau de PARIS,

DÉBATS : A l’audience publique du 17 octobre 2019, sans opposition du ou des avocats, M. BRILLET, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. BRILLET, Conseiller, faisant fonction de Président,

M^me ACHARIAN, Conseiller,

M^me VELMANS, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 03 Décembre 2019 et signé par M. BRILLET, président, et M^me FLEURY, greffier

* * *

FAITS ET PROCEDURE

M. Y Z, propriétaire d’une parcelle C487 située au lieu-dit 'La Fresnellerie’ sur le territoire de la commune de Courtonne-la-Meurdrac (14 100), d’une surface totale de 17 010 m², a, suivant devis en date du 1^er octobre 2012, sollicité M. B C, géomètre-expert auprès de la SARL Abac-Géo, afin de procéder à la division foncière de cette parcelle pour en détacher trois lots de 3 000 m² chacun dans le cadre d’un lotissement à usage d’habitation individuelle.

Le 23 novembre 2011, le cabinet Abac-Géo a déposé à la mairie une déclaration préalable de division en vue de construire, laquelle a été tacitement acceptée par la commune le 23 décembre 2012.

Courant mars 2013, a été engagée une procédure de modification du plan local d’urbanisme intercommunal.

M. Y Z a déposé une deuxième déclaration préalable le 05 novembre 2014 pour la division de trois lots à bâtir sur la parcelle située à la Fesnellerie, à laquelle il a été sursis à statuer suivant arrêté du 02 décembre 2014, le projet se situant en dehors des espaces de vie délimités par le plan local d’urbanisme intercommunal en cours d’élaboration.

Le 18 décembre 2014, le service de la publicité foncière a indiqué à M. Y Z faire application du plan de division établi par le cabinet Abac-Géo avec division de la parcelle C 487 en trois nouvelles parcelles C546, C547 et C548 d’une contenance chacune de 3 000 m².

Par acte sous seings privés du 29 décembre 2014, M. Y Z a vendu sous diverses conditions suspensives à M. D X pour le prix de 55 000 euros une parcelle de terrain à bâtir d’une surface d’environ 3 000 m², formant le lot n°2, à prendre sur la parcelle C487 précitée, outre des parcelles sises même commune, lieudit le bois de Lisieux et les déserts, cadastrées C n° 76, 77 et 78, l’acte prévoyant que le surplus de la parcelle C n° 487 non constructible sera également vendu à l’acquéreur pour une superficie d’environ 8 010 m².

M. D X avait, le 23 décembre 2014, déposé une demande de permis de construire une habitation de 92 m² sur le lot n°2, laquelle a fait l’objet d’une décision de refus du maire de la commune en date du 19 mars 2015. La décision s’est notamment fondée sur la caducité survenue le 24 décembre 2014 de la déclaration préalable accordée tacitement le 23 décembre 2012, ce en application de l’article R.424-18 du code de l’urbanisme.

M. D X a procédé à une nouvelle demande de permis de construire le 17 avril 2015, laquelle a cette fois fait l’objet d’une décision d’accord du maire de la commune en date du 22 mai suivant.

La vente du 29 décembre 2014 a fait l’objet pour le même prix d’une réitération par acte authentique du 10 juin 2015. Toutefois, outre les parcelles visées dans l’acte du 29 décembre 2014, l’acte notarié inclut les parcelles C 546 et C548 « en nature de pâture » de 3 000 m².

Soutenant que la caducité de la première déclaration préalable, lui ayant fait perdre la possibilité de diviser son terrain en trois parcelles, avait pour origine le défaut de dépôt par le géomètre-expert d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), M. Y Z s’est vainement adressé à la compagnie d’assurance de ce dernier.

Par acte d’huissier de justice du 17 mai 2016, M. Y Z a donc fait assigner la SARL Abac-Géo devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins de :

— voir engager sa responsabilité contractuelle pour n’avoir pas déposé de DAACT dans le délai de deux ans suivant l’acceptation tacite de la déclaration préalable, entraînant ainsi la caducité de celle-ci et l’empêchant de procéder à la division de son terrain ainsi qu’à la vente des trois parcelles séparément,

— la voir condamner à lui payer la somme de 102 414,84 euros en réparation de son préjudice,

— la voir condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement rendu le 29 juin 2017, auquel la cour renvoie pour un exposé plus complet des faits et de la procédure antérieure, le tribunal de grande instance de Lisieux a :

— débouté M. Y Z de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. Y Z à payer au cabinet Abac-Géo la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Y Z aux dépens de l’instance dont recouvrement au profit de la SCP Hocquard et associés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 09 août 2017, M. Y Z a interjeté appel total de cette décision.

Au terme de ses dernières conclusions déposées au greffe le 09 novembre 2017, M. Y Z sollicite de la cour qu’elle :

— réforme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— en conséquence, condamne la SARL Abac-Géo à lui payer la somme de 102 414,84 euros en réparation de son préjudice se décomposant comme suit :

— le manque à gagner lié à la perte de chance de vendre deux parcelles de terrain constructibles estimées à 50 000 euros chacune,

— le montant des honoraires payés au géomètre-expert, soit la somme de 2 414,84 euros,

— condamne la SARL Abac-Géo à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SARL Abac-Géo aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de maître Stéphane Pieuchot, avocat.

Au soutien de ses prétentions, M. Y Z fait valoir que la mission du géomètre-expert comprenait la nécessité de déposer une DAACT pour éviter la caducité de l’autorisation de division du terrain qui lui avait été accordée tacitement le 23 novembre 2012 ; qu’aucune disposition du décret du 28 février 2012 ne prévoit la suppression du dépôt de la DAACT, laquelle était nécessaire pour déclarer que la division de terrain avait été effectuée et qu’elle était conforme à la déclaration préalable ; qu’il résulte de la DAACT déposée par le géomètre-expert le 26 mars 2015 que l’opération de lotissement a été réalisée le 28 janvier 2013, soit bien avant que la péremption de la déclaration préalable ne soit acquise ; que c’est parce que cette DAACT a été déposée après le délai de péremption que le permis de construire a été refusé à l’acquéreur et qu’il n’a pu bénéficier des dispositions favorables du code de l’urbanisme relatives à la stabilité des droits acquis ; que n’étant pas un professionnel de l’urbanisme, il a pensé bien faire en déposant une nouvelle demande de division parcellaire ; que le cabinet Abac-Géo a commis une faute en déposant tardivement cette DAACT, en lien avec les préjudices subis, de nature à engager sa responsabilité contractuelle ; qu’une seule parcelle est demeurée constructible, c’est pourquoi M. X a pu obtenir un certificat d’urbanisme positif ; que l’estimation effectuée par le notaire est étayée par la vente réalisée le 10 juin 2015.

Au terme de ses dernières conclusions déposées au greffe le 04 janvier 2018, le cabinet Abac-Géo sollicite de la cour, sur le fondement des articles 1101 et 1231-1 du code civil, qu’elle :

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— en conséquence, déboute M. Y Z de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamne M. Y Z à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. Y Z aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le cabinet Abac-Géo fait valoir que le devis en date du 1^er octobre 2012 ne prévoyait pas le dépôt de la DAACT ; que l’article L.442-14 du code de l’urbanisme instaure un principe de stabilisation des règles d’urbanisme ; que le motif du refus du permis de construire à M. X comme celui du retrait de la déclaration préalable de M. Y Z reposent sur une application erronée du code de l’urbanisme par la commune ; que le décret du 28 février 2012 prévoit que toute demande d’autorisation d’urbanisme déposée à compter du 1^er mars 2012 sur la création de lotissement, non soumis à une déclaration d’aménager et sans travaux, ne nécessite pas le dépôt d’une DAACT ; que les travaux conditionnant la DAACT n’ont pas été réalisés puisque la division ne nécessitait pas de viabilisation ; que la caducité sanctionne l’absence de division opérée dans le délai prévu par l’article R.424-18 du code de l’urbanisme, laquelle division n’est effective qu’à compter de

la vente et l’accomplissement des formalités de la publicité foncière ; que M. Y Z n’avait pas trouvé acquéreur avant l’expiration du délai de caducité de la déclaration préalable ; que M. Y Z tente de contourner sa propre négligence et c’est pourquoi il a déposé une nouvelle déclaration préalable le 05 novembre 2014.

Il expose, par ailleurs, que si l’opération de lotissement avait été menée à bien, elle aurait porté sur des terrains agricoles, suite au changement de zonage opéré par la révision du PLU, dont la valeur est nettement inférieure à un terrain résidentiel ; que M. Y Z n’a subi aucun préjudice réparable puisqu’en abandonnant l’opération de détachement il a évité une dépréciation de son terrain ; que la somme de 50 000 euros correspond en réalité au coût global d’une opération qui comprend la vente de la parcelle C487 ainsi que des trois parcelles situées au Bois de Lisieux et d’un terrain situé au Désert, le tout pour une contenance cadastrale bien supérieure à celle des parcelles C546, C548 et C549 ; que si M. Y Z avait vendu les parcelles issues de la division du terrain situé à la Fresnellerie, ce dernier n’aurait pu conclure une vente moyennant le prix de 50 000 euros ; qu’il y a lieu d’écarter l’attestation établie par le notaire mandaté par M. Y Z pour procéder à la vente du terrain dont le titre de propriété ne corrobore en aucun cas la fiabilité.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2019.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé plus complet de prétentions et des moyens développés à leur soutien.

MOTIFS

- sur la responsabilité contractuelle prétendue de la SARL Abac-Géo

En l’espèce, M. Y Z prétend que la mission du cabinet Abac-Géo comprenait la nécessité de déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux mais il ne verse au débat aucun engagement contractuel en ce sens de ce dernier.

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1315 du code civil, dans sa version applicable à la cause, prévoit enfin que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du devis établi le 1^er octobre 2012 pour la somme totale de 2 414,84 euros que la mission de M. B C, géomètre-expert auprès du cabinet Abac-Géo, comprenait le 'bornage amiable et contradictoire avec les riverains', le 'plan topographique et d’arpentage', la 'déclaration préalable de division pour trois lots’ et la 'division cadastrale', à l’exclusion de tout dépôt de la DAACT litigieuse.

Par conséquent, aucune stipulation du contrat ne lui faisait obligation de déposer la DAACT.

Le fait que le cabinet Abac-Géo ait finalement déposé cette déclaration le 26 mars 2015 ne modifie pas le fait que cette obligation n’avait pas été initialement stipulée.

Au demeurant, M. Y Z prétend que :

— la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux n’a été déposée que le 26 mars 2015, soit plus de deux ans après la décision d’autorisation du 23 décembre 2012,

— M. D X s’est donc vu refuser un permis de construire précisément au motif que la DAACT n’avait pas été déposée dans le délai de deux ans à compter du 23 décembre 2012 et que par conséquent la déclaration préalable autorisant la division parcellaire était devenue caduque le 24 décembre 2014,

— son préjudice est particulièrement important dès lors qu’il a tenté de déposer une nouvelle demande de division de terrain le 5 novembre 2014, qu’il lui a été répondu que compte tenu de l’évolution des règles d’urbanisme et de la mise en place d’un plan local intercommunal il n’était plus possible de maintenir la réponse favorable qui lui avait été faite en 2012.

— il a dû renoncer à la division de ses terrains en trois parcelles.

— les trois parcelles de 3 000 m² avaient été évaluées par maître E F, notaire, au prix de 50 000 euros chacune et que compte tenu du refus de permis de construire opposé à M. D X, il a été contraint de lui vendre l’ensemble des terrains au même prix que celui fixé pour une seule parcelle, soit pour le prix de 50 000 euros.

Cependant, il n’est pas justifié du sort réservé par l’autorité administrative compétente au dépôt de la DAACT du 26 mars 2015, le motif précis d’un éventuel rejet n’étant a fortiori pas davantage justifié.

Or, dans sa version applicable au litige, l’article R.424-18 du code de l’urbanisme disposait : « Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain sans travaux, la décision devient caduque si ces opérations n’ont pas eu lieu dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R*424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. »

Ainsi, ce n’est donc pas la DAACT qui devait nécessairement intervenir dans le délai de deux ans mais bien les « opérations déclarées », le texte ne précisant pas de quelles « opérations » il s’agit.

En l’espèce, celle-ci ne peuvent pas être constituées de travaux à réaliser puisque, précisément, a été déclarée une division de terrain sans travaux. Il ne peut donc s’agir que des opérations de division ou de la vente de chacun des lots issus de la division.

Il appartenait donc à M. Y Z de faire la preuve des manquements contractuels du cabinet Abac-Géo à cet égard, ce qu’il ne fait pas.

En effet, s’il s’agit des opérations de division stricto sensu, celles de la parcelle C 487 entreprises par le cabinet Abac-Géo ont été prises en compte par le service de la publicité foncière, celui-ci en ayant d’ailleurs informé M. Y Z le 18 décembre 2014.

D’ailleurs, contrairement à que ce dernier indique, l’acte notarié dressé le 10 juin 2015 ne constate pas la vente d’une parcelle unique (C 487 ou autre) mais bien (avec d’autres) la vente des parcelles C 487, C 546, C 548 et C 549 issues de la parcelle C 487 d’origine et il n’est pas allégué, et encore moins démontré, que l’acte a été refusé par le service de la publicité foncière.

Les extraits du plan cadastral annexé à l’acte notarié de vente indiquent qu’ils ont été établis d’après le document d’arpentage dressé par le cabinet Abac-Géo.

L’acte notarié mentionne d’ailleurs expressément les opérations de bornage réalisé le 28 janvier 2013 par ce cabinet.

Enfin, l’acte notarié fait état d’un procès-verbal du cadastre en date du 19 décembre 2014 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de Lisieux le 19 décembre 2014, procès-verbal non produit au débat.

L’ensemble de ces éléments suffit à démontrer que les opérations de division ont bien été réalisées et prises en compte par le service de la publicité foncière avant le 24 décembre 2014, date de la péremption des effets de l’absence d’opposition à la déclaration préalable du 23 décembre 2012.

S’il s’agit de la vente après division des lots correspondants, le cabinet Abac-Géo ne peut être considéré responsable du fait que, dans le délai de deux ans suivant la déclaration préalable du 23 décembre 2012, M. Y Z n’a trouvé d’acquéreur que pour un seul des trois lots de 3 000 m² chacun détachés de sa parcelle C 487 initiale.

La DAACT ne pouvait être déposée, dans tous les cas, qu’après la signature des actes authentiques entre vendeur et acquéreurs.

Par ailleurs,M. Y Z échoue également à faire la preuve du lien nécessaire entre le refus de permis de construire opposé à M. D X et la nécessité de lui vendre l’ensemble des terrains pour le prix d’une seule des parcelles.

En effet, le refus de permis de construire est intervenu le 19 mars 2015, soit entre la vente sous condition suspensive du 29 décembre 2014 et sa réitération par acte authentique du 17 juin 2015.

Or, d’une part, ce refus a été justifié par divers motifs, notamment le fait que plusieurs aspects du projet de M. D X contrevenaient au plan local d’urbanisme du 22 septembre 2006, modifié le 26 septembre 2011, alors en cours, et non pas seulement le fait qu’il n’avait pas fourni, parmi d’autres pièces justificatives également manquantes, la DAACT de la déclaration préalable pour division.

D’autre part et surtout, M. D X a déposé une nouvelle demande de permis de construire dès le 17 avril 2015 et le permis de construire correspondant lui a été accordé le 22 mai suivant, soit avant la réitération par acte authentique du 10 juin 2015, et ce alors même que le motif tiré de l’absence de DAACT dans le délai de deux ans opposée à la première demande de permis était par hypothèse toujours présent.

M. D X n’avait pas envisagé d’acquérir les deux autres parcelles de 3 000 m² initialement. Son projet de construction sur le seul lot projeté étant accepté au jour de l’acte authentique, ce n’est donc pas le refus de permis de construire opposé à ce dernier qui aurait contraint M. Y Z à lui céder les deux autres parcelles pour le même prix.

Enfin, à titre surabondant, l’article L.442-14 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme (et non le décret n° 2012-274 du 28 février 2012) prévoit que le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant la date de la non-opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a comme en l’espèce fait l’objet d’une déclaration préalable, le texte ne maintenant la nécessité d’une déclaration d’achèvement que lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager.

Ainsi, en exécution de ces dispositions, la modification en cours du PLUI ayant pour effet de rendre inconstructibles les parcelles litigieuses, n’avait pas vocation à pouvoir être opposée à une demande de permis de construire déposée dans un délai de cinq ans courant depuis le 23 décembre 2012

Il n’est pas démontré par M. Y Z que d’autres acquéreurs potentiels des deux autres parcelles de 3 000 m² détachés de la parcelle C 487 n’auraient pas pu, sur la base des dispositions précitées, bénéficier d’un permis de construire, comme M. D X a pu en bénéficier (alors même que la circonstance tenant à l’absence de versement de la DAACT de la déclaration préalable dans le délai de deux ans était toujours présente à suivre le raisonnement de M. Y Z).

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de M. Y Z.

M. Y Z, succombant, sera condamné aux dépens de l’instance d’appel et condamné à payer au cabinet Abac-Géo la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition des parties au greffe,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Condamne M. Y Z à verser à la SARL Abac-Géo la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Y Z aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. FLEURY P. BRILLET