AFFAIRE : N° RG 19/01735 -

N° Portalis DBVC-V-B7D-GK5M

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 28 Mai 2019 -

RG n° 16/00004

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 24 JUIN 2021

APPELANTE :

SAS LA HUCHE CAENNAISE

N° SIRET : 532 882 362

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e I DELOM DE MEZERAC, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Madame D E F G

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur H I-E X

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur A B X

né le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e I-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 08 avril 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me GOUARIN, Conseiller, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me VIAUD, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 24 juin 2021 à 14h00

par prorogation du délibéré initialement fixé au

17 juin 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts X sont propriétaires de locaux commerciaux sis […], loués à la SARL Boulangerie Saint Karl aux droits de laquelle depuis le 3 août 2011 se trouve la SARL La Huche Caennaise suivant bail commercial établi par acte authentique dressé le 23 janvier 2001 avec prise d’effet à compter du 1^er janvier 2001.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans se terminant le 31 décembre 2009.

Le bien loué a été à usage de commerce de boulangerie-pâtisserie-glaces-sandwicherie et d’habitation.

Selon le contrat de bail, il comprend au rez-de chaussée la boutique, le fournil et les WC, au premier étage, un bureau, une cuisine, un laboratoire de pâtisserie et au second étage, trois chambres avec salles de bains.

Le prix du loyer prévu dans le contrat de bail était de 72.000 francs / an hors taxes, soit 10.976 euros arrondis.

Par acte d’huissier du 22 mars 2012, la SARL La Huche Caennaise a sollicité le renouvellement du bail aux charges et conditions initiales.

Par acte du 22 juin 2012 signifié par huissier, les consorts X ont fait savoir à la SARL La Huche Caennaise qu’ils acceptaient le renouvellement du bail commercial au prix d’un loyer annuel porté à 25.200 euros HT.

Faute d’accord entre les parties, les consorts X ont, par acte du 16 mars 2016, fait assigner la SARL La Huche Caennaise aux fins de fixer le loyer en renouvellement à compter du 1^er octobre 2012 à la somme de 25.200 euros HT, toutes autres clauses et charges du bail demeurant inchangées, et à défaut ordonner une expertise afin de déterminer la valeur locative des lieux loués.

Par jugement en date du 24 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Caen statuant en matière de baux commerciaux a, avant-dire droit sur la fixation du loyer du bail renouvelé, ordonné une expertise confiée

à M. Y.

Le rapport d’expertise a été déposé le 24 avril 2018.

Par jugement en date du 28 mai 2019, le tribunal de grande instance Caen statuant en matière de baux commerciaux a :

— rejeté la demande de sursis à statuer,

— déclaré être incompétent au profit du tribunal de grande instance de Caen pour examiner le litige relatif aux éventuels trop perçus de loyers de la part des consorts X,

— dit que le greffe de la juridiction des loyers commerciaux transmettra sans délai à celui du tribunal de grande instance de Caen (chambre civile) le présent jugement ainsi que la copie du dossier,

— fixé le prix du bail renouvelé au montant annuel de 21.840,50 euros HT à compter du 1^er octobre 2012,

— rappelé pour le surplus que le bail renouvelé obéira aux mêmes clauses et conditions du bail conclu le 23 janvier 2001 sous réserve des dispositions législatives et réglementaires d’ordre public applicables,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les consorts X de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SARL La Huche Caennaise de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens engagés par chacune des parties à leur charge respective.

Par déclaration au greffe en date du 13 juin 2019, la SARL La Huche Caennaise a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

— déclaré le juge des baux commerciaux incompétent au profit du tribunal de grande instance de Caen pour examiner le litige relatif aux éventuels trop perçus de loyers de la part des consorts X,

— dit que le greffe de la juridiction des loyers commerciaux transmettra sans délai à celui du tribunal de grande instance de Caen (chambre civile) le présent jugement ainsi que la copie du dossier,

— fixé le prix du bail renouvelé au montant annuel de 21.840,50 euros HT à compter du 1^er octobre 2012,

— rappelé pour le surplus que le bail renouvelé obéira aux mêmes clauses et conditions du bail conclu le 23 janvier 2001 sous réserve des dispositions législatives et réglementaires d’ordre public applicables,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté la SARL La Huche Caennaise de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens engagés par chacune des parties à leur charge respective.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues le 6 août 2020, la SARL La Huche Caennaise demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 28 mai 2019 en ce qu’il a fixé le prix du bail renouvelé au montant annuel de 21.840,50 euros HT à compter du 1^er octobre 2012 en retenant une valeur de 275 euros par an HT et hors charges par mètre carré pondéré et une surface pondérée de 79,42 m²,

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’une modification notable des caractéristiques du local considéré justifiant un déplafonnement,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative annuelle de 18.050 euros HT et hors charges à compter du 1^er octobre 2012, la valeur locative étant inférieure au montant du loyer indexé,

— dire que les trop-versés de loyers depuis le 1^er octobre 2012 porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance écoulée depuis cette date,

— ordonne la capitalisation des intérêts,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour estimerait que la valeur locative est supérieure au loyer indexé au 1^er octobre 2012, dire et juger qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement,

En toute hypothèse,

— débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les consorts X à verser à la SARL La Huche Caennaise une indemnité de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise,

— dire et juger que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions reçues le 16 septembre 2020, les consorts X demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— le réformer en ce qu’il a débouté les bailleurs de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens resteraient à la charge de chacune des parties,

— condamner la SARL La Huche Caennaise au paiement d’une indemnité de 6000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendont le coût des opérations d’expertise et ce, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, la cour statue sur les prétentions récapitulées au dispositif des écritures.

Les mentions tendant à voir constater ou dire et juger figurant au dispositif des conclusions ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus un récapitulatif des moyens développées par les parties, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

1) sur la fixation du loyer

— sur la surface pondérée

Le premier juge a arrêté la surface utile pondérée à 79,42 m² compte tenu des surfaces utiles figurant dans le rapport de M. Y et de majorations de certains coefficients de pondération qu’il a proposés (0,5 retenu pour le local de repos, les WC, la douche et le vestiaire du second étage.

L’appelante conteste ce chiffre en soutenant que la surface pondérée retenue par l’expert de 72,20 m² n’était contestée par aucune des parties dans le cadre de l’instance reprise après le dépôt du rapport d’expertise et que M. Y n’a jamais proposé un tel coefficient de pondération, lequel n’est pas conforme à la charte de l’expertise immobilière au vu de l’affectation et de la localisation de ces pièces.

Les bailleurs demandent la confirmation du jugement déféré.

SUR CE

Après avoir visité les locaux, l’expert a constaté que :

— le rez-de-chaussée est destiné à la vente et à la production,

— le 1^er étage correspond au laboratoire et donc à des locaux de production,

— le 2^e étage ne correspond pas à des locaux d’habitation mais peut être assimilé à des locaux sociaux, avec vestiaire, salle de repos et anciens locaux techniques.

Il résulte des constatations de l’expert que la surface utile des locaux commerciaux est de 129,75 m².

Celui-ci a retenu une surface pondérée de 72,20 m² en appliquant la charte de l’expertise immobilière (édition octobre 2012) en tenant compte de la situation d’angle pour la pondération de la surface de vente et en considérant l’ensemble de l’immeuble en locaux commerciaux et d’activité, précision faite de l’état médiocre du second étage qui ne peut avoir qu’une seule fonction de repos.

En l’absence d’ élément objectif nouveau pour remettre en cause la surface pondérée fixée par l’expert, son estimation, parfaitement motivée, y compris au vu des observations de l’avocat des bailleurs, doit être retenue, contrairement à ce qu’a estimé le premier juge.

— sur la valeur locative annuelle au mètre carré

Le premier juge a retenu une valeur locative de 275 euros / an HT en se fondant sur les indications de valeurs réunies par l’expert judiciaire dans son rapport, des charges laissées au preneur dans le contrat mais également des revenus que ce dernier est amené à percevoir manifestement pour la location de panneaux publicitaires sur les murs, location dont il ne démontre pas qu’elle est postérieure à la date du 1^er octobre 2012.

La SARL La Huche Caennaise demande que la valeur locative soit fixée à 250 euros HT conformément à l’estimation de l’expert.

Elle fait valoir que l’immeuble présente de graves désordres justifiant un abattement de la valeur locative, que la destination des lieux n’a pas été modifiée, que doivent être prises en compte ses obligations, que les facteurs locaux de commercialité n’ont pas été modifiés notablement et que la prétendue sous-location prohibée est totalement imaginaire.

Les intimés soutiennent que l’expert n’a pas pris en compte les dégradations constatées sur l’immeuble loué qui sont le fait exclusif de la locataire, l’absence de charge augmentative du prix du loyer, le développement de

l’activité nocturne du quartier où se situe le bien loué et qui lui profite, la modification de la caractéristique des locaux pour partie à usage commercial et d’habitation qui se trouvent aujourd’hui exploités globalement à titre commercial et la sous location constatée relative aux cinq panneaux d’affichage sur les murs loués, en contradiction avec les dispositions du bail qui interdit la sous-location mais qui rapporte une plus value et considèrent que la valeur retenue par le premier juge correspond à la moyenne des loyers sur le secteur considéré, lesquels varient entre 220 et 500 du m².

SUR CE :

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce , le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1°les caractéristiques du local considéré, 2°la destination des lieux, 3°les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5°les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R.145-6 du même code précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire.

Cependant, l’article L.145-34 du même code instaure un plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé qui ne peut excéder les variations de l’indice prévu à cet article sauf les cas dérogatoires des éléments mentionnés aux 1°à 4° de l’article L.145-33 permettant de déterminer la valeur locative.

Il découle des principes énoncés aux articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce que le plafonnement est une limitation à la hausse du loyer du bail à renouveler qui s’applique dans l’hypothèse où la valeur locative est supérieure au loyer en cours.

Lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafond, le juge doit fixer le loyer à la valeur locative, quand bien même celle-ci serait inférieure au loyer en cours et ce, même en l’absence de toute modification des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

En l’espèce, la valeur locative doit être estimée pour la date de renouvellement du bail, soit en l’espèce le 1^er octobre 2012.

L’expert judiciaire a retenu une valeur locative de 250 euros / m² au regard des références du secteur et du type de biens et plus précisément en considération des facteurs de commercialité non modifiés sensiblement de façon notable et favorable dans la période considérée, des conditions juridiques, notamment les travaux à la charge du preneur, valant minoration de la valeur locative, minoration ne pouvant excéder 10 % ainsi que des conditions d’exploitation, notamment des locaux du second étage, vétustes, difficilement qualifiables de locaux d’habitation.

Sur les facteurs locaux de commercialité au 1^er octobre 2012, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, qui n’a pas retenu une évolution notable desdits facteurs, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause.

Comme l’a justement précisé l’expert, la commercialité pure du quartier est assez moyenne pour des commerces de proximité comme l’est la SARL La Huche Caennaise, sans évolution majeure de la population.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert a procédé à une recherche des valeurs locatives pratiquées dans sept commerces à proximité immédiate de la SARL Huche Caennaise, dont certaines fournies par les bailleurs dans leur mémoire, ces valeurs variant entre 254 euros et 300 euros du mètre carré.

S’agissant des obligations respectives des parties, les clauses du bail relatives à l’entretien et aux réparations,

notamment celles visées à l’article 606 du code civil, constituent, selon l’expert, des charges augmentatives de prix justifiant un abattement de 10 % sur le montant du loyer.

La discussion que les parties entretiennent quant à la responsabilité de la prétendue dégradation des locaux loués, ne présente pas d’intérêt quant à la prise en compte des travaux d’entretien et de réparation et ses conséquences quant à la détermination de la valeur locative et ce d’autant que le quantum de minoration retenu par l’expert n’est pas contesté pas plus que la majoration retenue par celui-ci du fait de la situation d’angle du magasin.

S’agissant des conditions d’exploitation des lieux loués et donc de l’utilisation commerciale de l’ensemble de l’établissement et notamment du second étage, il convient de rappeler les conclusions de l’expertise réalisée par M. Z dans le cadre d’un autre litige opposant les mêmes parties , aux termes desquelles si l’insuffisance de la structure relève de la responsabilité du preneur, le clos et le couvert des lieux loués ne sont pas assurés, que l’électricité est dangereuse, ces éléments ressortissant de la responsabilité du bailleur.

L’utilisation du second étage en pièces de repos dans le cadre de l’activité commerciale doit être considérée comme améliorant les conditions de travail du personnel du commerce mais comme étant sans incidence sur le chiffre d’affaires, tout autant que sur la minoration ou la majoration de la valeur locative.

Quant à la sous-location de certains murs de l’immeuble loué, l’expert a seulement constaté que cinq panneaux d’affichage existaient bien sur les murs loués et ce depuis plusieurs années mais sans en tirer de conséquences concernant la valorisation de l’emplacement en raison du défaut de pièces justificatives sur la rémunération résultant de cet affichage.

Malgré les demandes de l’expert, le SARL La Huche Caennaise n’a pu transmettre que trois factures établies à des dates postérieures au 1^e octobre 2012 qui comportent l’allocation de points cadeaux de type ' gratt’or ' pour un prix de 300 euros TTC annuels.

La cour considère toutefois que l’exploitation de panneaux publicitaires par la SARL La Huche Caennaise cause aux consorts X une gêne extrêmement modérée en raison de leurs dimensions réduites et peu influente quant à la détermination du nouveau loyer.

Il n’y a donc pas motifs à déplafonnement contrairement à ce que le premier juge a considéré.

Dans ces conditions, le cour peut fixer, conformément aux conclusions du rapport d’expertise motivé et après réponse aux dires des parties, dires de nouveau présentés à la cour sans élément nouveau, à la somme de 250 euros HT le prix mensuel du loyer du bail ainsi renouvelé, soit la somme annuelle de 18.050 euros hors taxes et hors charges.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

2) sur la restitution du trop-perçu des loyers

C’est à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande au motif qu’elle excède la compétence du juge des loyers commerciaux.

En effet, la juridiction de première instance a été saisie sur le fondement de l’article R.145-23 du code de commerce qui donne compétence au président du tribunal de grande instance ou au juge qui le remplace pour statuer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé .

La compétence du juge des loyers commerciaux est donc limitée à la fixation du prix du bail renouvelé sans pouvoir statuer sur une demande en restitution d’un trop-perçu de loyer.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

3) sur la capitalisation des intérêts

Pour les motifs ci-dessus exposés, cette demande doit être rejetée.

4) sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement déféré seront infirmées en ses dispositions ayant rejeté la demande de la SARL La Huche Caennaise au titre de l’article 700 du code de procédure civile mais confirmées en ses dispositions concernant le rejet de la demande des consorts X fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et en celles ayant laissé à chacune des parties leurs dépens.

Dès lors , il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL La Huche Caennaise les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Les consorts X seront condamnés à lui verser la somme de 6000 euros comprenant les frais exposés en première instance et en appel.

Les dépens de la procédure d’appel, recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile seront supportés par les consorts X ,qui succombent et qui seront déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe

Infirme le jugement rendu le 28 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Caen excepté en ses dispositions ayant rejeté la demande de restitution du trop-perçu de loyers et celle des consorts X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau et y ajoutant

Fixe le loyer du bail renouvelé à la somme de 18.050 euros hors taxes et hors charges à compter du 1^er octobre 2012.

Rejette la demande de capitalisation des intérêts.

Condamne les consorts X à verser à la SARL La Huche Caennaise la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comprenant les frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Déboute les consorts X de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les condamne aux dépens qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE