AFFAIRE : N° RG 19/01828 -

N° Portalis DBVC-V-B7D-GLDX

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 13 Mai 2019 -

RG n° 16/02980

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2021

APPELANTS :

Monsieur G X

né le […] à […]

[…]

14740 SAINT-MANVIEU-NORREY

Madame H I épouse X

née le […] à […]

[…]

14740 SAINT-MANVIEU-NORREY

représentés et assistés de M^e Christine CORBEL, avocat au barreau de CAEN

INTIMEES :

Madame J D

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e G DELOM DE MEZERAC, avocat au barreau de CAEN

SCP LAURE C – VIRGINE M – DIANE O

N° SIRET : 308 067 164

3 place G Nouzille -BP 6065

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jérémie PAJEOT, substitué par M^e ROMME, avocats au barreau de CAEN,

assistée de M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES

DEBATS : A l’audience publique du 22 avril 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAHAYE, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me VELMANS, Conseillère,

ARRÊT prononcé publiquement le 09 septembre 2021 à 14h00

par prorogations du délibéré initialement

fixé au 1^er juillet 2021, 22 juillet 2021 puis au 2 septembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

Par acte notarié du 22 mai 2006, M. Et M^me X ont renouvelé le bail commercial à M. Et M^me Z portant un immeuble sis […] pour une durée de 9 ans dans lequel est exploité un fonds de commerce de bar, brasserie et jeux de grattage.

Le 29 mars 2007, M. Et M^me Z ont vendu leur fonds de commerce à M. Et M^me A ;

Par acte notarié du 14 novembre 2012, M. et M^me A ont cédé leur fonds de commerce à M. L B, incluant cession du bail. M. B était à cette date lié à M^me J D par un PACS enregistré le 31 août 2007 ;

Par acte d’huissier signifié à M. Et M^me X le 28 octobre 2014 delivré par Maître C huissier, M. B a donné congé pour le 30 avril 2015

Par acte d’huissier signifié 16 mars 2015 à M^me D, M. X lui a notifié une révision du loyer à compter du 1^er mars 2015 pour un montant mensuel de 720.79 ' lui rappelant que suite au congé de M. B, elle était seule titutlaire du contrat de bail ;

Les loyers du 1^er mai au 30 septembre 2015 n’ayant pas été réglés, M. X a fait signifier à M^me D un commandement de payer les loyers le 19 octobre 2015 pour un montant de 5 122.92 ' incluant les frais et visant la clause résolutoire incluse au bail;

Par acte d’huissier du 23 novembre 2015, M^me D a fait signifier à M. X son congé pour le 30 juin 2016, précisant que le congé est donné sans approbation du bailleur quant à la portée du congé délivré par M. B.

Estimant que le congé délivré par M. B est sans effet à l’égard de M^me D et poursuivant le paiement des loyers impayés par M^me D depuis le mois de mai 2015, M. et M^me X ont, par acte d’huissier du 9 août 2016, fait assigner M^me D devant le tribunal de grande instance de Caen, lequel, par jugement du 13 mai 2019, a :

— débouté M. et M^me X de leurs demandes

— dit sans objet le recours contre M^me C

— condamné M. et M^me X à payer à M^me D la somme de 2214.03 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M^me D à payer à la SCP C M O la somme de 800 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et M^me X aux dépens ;

Par déclaration au greffe du 18 juin 2019, M. et M^me X ont formé appel de cette décision, critiquant l’ensemble de ses dispositions ;

Par acte d’huissier du 15 octobre 2019, M^me D a fait assigner afin d’appel provoqué la SCP C – M- O ;

Par conclusions n°5 enregistrées au greffe le 3 mars 2021 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d’appel, M. et M^me X demandent à la cour de :

— dire M. et M^me X recevables en leur appel

— annuler ou subsidiairement réformer le jugement

— statuant à nouveau

— dire et juger que M^me D a la qualité de preneuse à bail commercial

— dire et juger que le congé délivré par M. B le 29 octobre 2014 n’a pas d’effet à l’égard de M^me D

— en conséquence

— débouter M^me D de ses demandes

— débouter la SCP C de ses demandes

— condamner M^me D au paiement de la somme de 10 091.06 ' au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 octobre 2015 sur la somme de 3 603.95 ' et à compter de la signification pour le surplus

— condamner M^me D au paiement de la somme de 899 ' au titre de la taxe foncière 2015 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer

— condamner M^me D au paiement de la somme de 1099 ' au titre de la clause pénale avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation

— condamner M^me D au paiement de la somme de 2000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile au titre de la procédure de première instance

— condamner M^me D au paiement de la somme de 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel

— condamner M^me D aux dépens dont distraction au profit de M^e Corbel ;

Par conclusions n°4 enregistrées au greffe le 1^er mars 2021 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d’appel, M^me D demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a condamné M^me D à verser l’indemnité de procédure au profit de la SCP C

— à titre principal

— débouter M. et M^me X de leurs demandes

— débouter la SCP C de ses demandes

— à titre subsidiaire

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 novembre 2015

— dire et juger que M. et M^me X ne peuvent se prévaloir du loyer révisé non fixé par un titre définitif

— en conséquence limiter à 3 755.66 ' les éventuelles condamnations à l’encontre de M^me D

— réduire la somme sollicitée au titre de la clause pénale à 1'

— condamner la SCP C à garantir M^me D de l’intégralité des sommes mises à sa charge

— en toute hypothèse

— condamner toute partie succombante à verser à M^me E une somme de 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toute partie succombante aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Par conclusions n°2 enregistrées au greffe le 9 mars 2021 et auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d’appel, la SCP C M et O demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité et le bien fondé de l’appel formé par M. Et M^me X

— confirmer le jugement

— déclarer irrecevable faute d’objet l’appel en garantie formé par M^me D

— déclarer M^me E mal fondée en son appel provoqué

— la débouter de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCP C

— condamner M^me E à défaut tout succombant au paiement d’une somme de 3000 ' sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de M^e Pajeot ;

MOTIFS

I – Sur la nullité du jugement

M.et M^me X font valoir que les premiers juges n’ont pas respecté le principe du contradicoire puisqu’ils ont soulevé d’office des moyens de droit et de fait non invoqués par M^me D, en estimant que le fonds de commerce faisait partie des biens personnels de M. B au sens de l’article 515-5-2 du code civil et que M^me D ne participait pas à l’exploitation du fonds de commerce ;

M^me D rappelle que la propriété du fonds de commerce est au coeur des débats, le tribunal n’a donc pas soulevé cet argument d’office, le seul fait qu’il ait visé l’article 515-5-2 du code civil ne permet pas de considérer le contraire ;

Le juge est tenu à respecter et à faire respecter le principe du contradictoire ;

Le tribunal pour considérer que le fonds de commerce relevait de la catégorie des biens personnels et non des biens indivis a notamment analysé le pacte civil de solidarité conclu entre M. B et M^me D le 27 juin 2007. Or, ce pacte produit aux débats qui mentionne les biens réputés indivis par moitié et les biens ne pouvant être soumis à l’indivision est en réalité un rappel intégral des dispositions des articles 515-5-1 et 515-5-2 du code civil. Le tribunal, en estimant que le fonds de commerce était un bien à caractère personnel et donc exclu des biens indivis, n’a soulevé aucun moyen de droit d’office, puisque l’ensemble de ces éléments figurent dans le pacte. En outre, M^me D, contrairement à ce que soutiennent M. Et M^me X, soulevait dans ses écritures que la présomption d’invidivion devait être écartée s’agissant d’un bien créé, le fonds de commerce ayant été acquis par M. B pour la seule exploitation de son activité professionnelle, et qu’elle est elle même salariée à temps plein dans une autre branche d’activité ;

Dès lors, aucune violation du principe du contradictoire n’a été commise par le tribunal, et il n’y a donc pas lieu à annuler le jugement ;

II – Sur la qualité de preneuse à bail de M^me D

M. et M^me X considèrent que M^me D est copropritaire indivise du fonds de commerce, M. B ayant indiqué agir pour le compte de l’indivision et non acquérir le fonds à titre individuel, peu important qu’elle ne soit pas intervenue à l’acte. Elle est partie à l’acte en sa qualité de partenaire de PACS de M. B, ce dernier pouvant agir seul pour le compte de l’indivision sans mandat de M^me D. En outre, M. B a précisé dans l’acte notarié qu’il agissait pour le compte de l’indivision et non à titre individuel. Ils font valoir que la notion de bien personnel retenue par le tribunal concerne uniquement les biens propres par nature de l’article 1404 du code civil, ce texte ne s’appliquant pas au fonds de commerce.

Ils estiment ainsi que copropriétaire du fonds, elle est également co-titulaire du bail. Ils contestent l’application de l’article 815-3 du code civil, puisque l’acte notairié du 14 novembre 2012 n’est pas un acte de conclusion ou de renouvellement mais de cession de fonds de commerce portant reprise par le cessionnaire du droit au bail du cédant ;

Ils font valoir ainsi que le congé délivré par M. B n’a aucun effet sur M^me D, ce congé n’ayant pas été délivré au nom de l’indivision ;

M^me D fait valoir que seul M. B est mentionné comme cessionnaire, qu’elle n’est pas partie à l’acte et qu’elle n’a pas signé l’acte de cession. Le fonds souscrit est un bien personnel, aucune analogie ne peut être faite avec l’article 1404 du code civil qui concerne les biens propres par nature dans le cadre du régime de la communauté légale.

Elle considère que M. B ne pouvait agir au nom de l’indivision pour conclure ou renouveler un bail, en application de l’article 815-3 du code civil, sans son accord ;

Elle souligne que le contrat de PACS conclu prévoit que la présomption d’indivision ne joue pas pour les biens créés, leurs accessoires et ne joue qu’à défaut de preuve contraire. Or, seul M. B exploite le fonds pour son activité professionnelle, M^me D exerçant une autre profession en qualité de salariée à temps complet ;

Elle rappelle que la propriété du fonds de commerce n’induit pas la cotitularité du bail. Ainsi, même si le fonds de commerce est considéré un bien indivis, M^me D n’est pas pour autant devenue co-titulaire du bail. Outre qu’elle n’exploitait pas les lieux, elle n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés, ne possède pas d’une licence pour cette exploitation, son nom n’apparaît ni sur les empruntes et comptes bancaires relatifs au commerce et sur les quittances de loyers ;

Elle indique enfin subsidiairement que dans l’hypothèse où elle serait engagée comme membre d’une indivision souscriptrice du contrat de bail, M. B, en donnant congé, a résilié le bail pour cette indivision ;

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié de cession du fonds de commerce du 14 novembre 2012 que le cessionnaire est identifié comme (page 2 de l’acte) : M. L B (….) 'partenaire de Melle J D, aux termes d’un pacte civil de solidairité enregistré au greffe du tribunal d’instance de Falaise le 31 août 2007" ;

Ces mentions figuraient dans le compromis rédigé par l’agence immobilière (cabinet Huchet) le 10 août 2012.

L’acte notarié comporte une mention manuscrite supplémentaire par un renvoi en marge après le terme 'cessionnaire’ libellée comme suit : 'agissant pour le compte de l’indivision existant entre lui et Melle J D en vertu du PACS du 31 août 2007 ci après énoncé’ ;

Une mention sera également apposée (page 4 de l’acte) au paragraphe Nature et Quotité : 'au nom et pour le compte de l’indivision existant entre lui et Melle J D en vertu des stipulations contenues dans le PACS enregistré au greffe du tribunal d’instance de Falaise le 31 août 2007" ;

Le pacte civil de solidarité conclu par M. B et M^me D et enregistré le 31 août 2007 indique que les partenaires ont choisi de conclure le présent pacte civil de solidarité conformément aux dispositions des articles 515-1 et suivants du code civil. Il stipule en son article 3 (propriété des biens) que 'les partenaires décident de soumettre au régime de l’indivision les biens qu’ils acquièrent, ensemble ou séparément, à comter de l’enregistrement du pacte. Ces biens sont alors réputés indivis par moitié, sans recours de l’un des partenaires contre l’autre au titre d’une contriburion inégale. Les autres biens demeurent la propriété exclusive de chacun.

Ne peuvent être soumis à l’indivision :

(…..)

2° Les biens créés et leurs accessoires

3° Les biens à caractère personnel

(….) ;

Or, il est communément admis que les biens crées et leurs accessoires correspondent aux fonds de commerce, entreprises, fonds artisanal ou libéral créés en cours d’union, les accessoires étant les biens affectés à l’exploitation des précédents ;

Dès lors, du fait de cette prohibition légale reprise par M. B et M^me D dans leur pacte civil de solidarité, la présomption d’indivision ne peut s’appliquer, et le fonds de commerce acquis par M. B ne peut être considéré comme un bien indivis, peu important la mention manuscrite figurant sur l’acte notarié. D’ailleurs, cette mention ne dit pas expressement que le fonds de commerce est un bien indivis, et le notaire a d’ailleurs délivré une attestation du 14 novembre 2012 mentionnant seul M. L B en qualité de cessionnaire du fonds de commerce litigieux ;

Enfin, comme l’ont relevé les premiers juges, M^me D n’exploitait pas le fonds de commerce, n’est pas titulaire de la licence nécessaire pour le faire, et exerçait à temps complet la professionn de gestionnaire du patrimoine ;

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a considéré que le fonds de commerce est la propriété exclusive de M. B ;

M. Et M^me X déduisant la qualité de preneuse à bail commercial de M^me F du seul fait qu’elle est co-propriétaire indivise du fonds de commerce incluant le droit aux bail, ils seront donc nécessairement déboutés de leurs demandes formées à ce titre contre elle ;

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté l’intégralité de leurs demandes en paiement dirigées contre M^me D ;

III – Sur le recours en garantie

Au vu de ce qui précède, le recours en garantie de M^me D contre la SCP C M O, fondé sur une faute de l’huissier en ce que le congé a été délivré par M. B seul et sans préciser qu’il agissait pour le compte de l’indivision, est sans objet ;

Le jugement doit encore être confirmé sur ce point ;

IV – Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux indemnités de procédure seront confirmées à l’exception de l’indemnité de procédure mise à la charge de M^me D au bénéfice de la SCP C M O. En effet, l’appel en garantie de la première contre la seconde est la conséquence de l’action principale mise en oeuvre par M. Et M^me X. Ces derniers ayant succombé en cette action, ils devront en conséquence prendre en charge également l’indemnité de procédure allouée à la SCP C M O, le quantum ayant été justement fixé par les premiers juges.

En cause d’appel, M. Et M^me X qui perdent le procès seront condamnés aux dépens d’appel et déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. En équité, ils régleront, sur ce même fondement, une somme de 2500 ' à M^me D et 1000 ' à la SCP C M O ;

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire

Rejette la demande tendant à l’annulation du jugement

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Caen le 13 mai 2019 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a mis à la charge de M^me D une indemnité de procédure au bénéfice de la SCP C M O ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant

Condamne M. Et M^me X à payer à la SCP N M O la somme de 800 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance

Condamne M. Et M^me X à payer à M^me D la somme de 2500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel

Condamne M. Et M^me X à payer à la SCP N M O la somme de 1000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Les déboute de leur demande formée sur le même fondement

Condamne M. Et M^me X aux dépens d’appel dont recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE