AFFAIRE : N° RG 17/03474 -

N° Portalis DBVC-V-B7B-F6PD

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de CAEN du 25 Septembre 2017 – RG n° 09/04446

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 MARS 2021

APPELANTE :

La SCI DE LA RIVIÈRE

N° SIRET : 378 148 175

Centre commercial de Côte Fleurie

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e France LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Jean DELOM DE MEZERAC, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

La SAS SEDELKA

N° SIRET : 301 100 756

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN

INTIMEES SUR APPEL PROVOQUE :

La SARL CYJOCO

N° SIRET : 317 358 109

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

non représentée bien que régulièrement assignée

La SAS BUREAU VERITAS CONSTRUCTIONS

N° SIRET : 790 182 786

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Hélène LACAZE, avocat au barreau de PARIS,

La SA MMA IARD

N° SIRET : 440 048 882

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN

La société d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

N° SIRET : 775 652 126

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN

La société SMABTP ès qualités d’assureur de la société MSC

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean TESNIERE, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de CAEN,

La SARL BIENVENU ARCHITECTES ASSOCIES

anciennement dénommée SCPA BIENVENU

N° SIRET : 320 626 781

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-Michel DELCOURT, avocat au barreau de CAEN

assistée de M^e Guillaume BARTHELEMY, avocat au barreau de PARIS,

La société d’assurances ALLIANZ IARD

N° SIRET : 542 110 291

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Christophe SOURON, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 02 février 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me VELMANS, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 30 Mars 2021 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me FLEURY, greffier

* * *

La société SEDELKA a engagé une opération de promotion immobilière sur un terrain de la Ville de CAEN sis au […], portant sur l’édification d’un bâtiment unique de 4 étages avec un sous-sol et 43 parkings extérieurs, plus des espaces verts communs. La déclaration règlementaire d’ouverture de chantier a été déposée en mairie le 21 janvier 2004.

Dans le cadre de cette opération, la société SEDELKA a souscrit auprès de la société d’assurances GAN Eurocourtage IARD une assurance dommages-ouvrage, une assurance responsabilité décennale des constructeurs non réalisateurs et une police d’assurance tous risques chantiers.

Selon un acte authentique du 23 mars 2004, la société SEDELKA a vendu à la SCI de la Rivière, l’immeuble dont s’agit en l’état de futur achèvement pour un prix de 3 827 200 euros TTC, avec une livraison au 30 mars 2005. La livraison est intervenue le 15 mars 2005 selon un procès-verbal avec réserves lesquelles ont été levées le 21 novembre 2005. Le marché a été intégralement soldé.

En 2006, la SCI de la Rivière a régularisé une déclaration de sinistre relative à 6 désordres auprès de l’assureur DO, la société GAN précitée. Une mesure d’expertise a été réalisée qui a donné lieu à un rapport du 27 novembre 2006. Sur la base de ce document, l’assureur DO a refusé sa garantie estimant que la garantie décennale n’était pas engagée.

Une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée le 3 mai 2007, et le rapport en a été déposé le 7 novembre 2008.

A la suite de ce rapport, par acte en date du 4 novembre 2009, la SCI de la Rivière a fait assigner la société SEDELKA devant le tribunal de grande instance de CAEN en réparation des désordres dénoncés par elle, ainsi que pour celle des dommages consécutifs constitués principalement par des pertes de loyers.

Par actes en date des 30 avril, 4 et 18 mai 2010, la société SEDELKA a assigné en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, les parties suivantes :

— les sociétés : BIENVENU architecte, SPICOBAT, maître d’oeuvre de réalisation, les Mutuelles du Mans Assurances MMA en sa qualité d’assureur de la société SPICOBAT, SEEL chargée du gros oeuvre et son assureur ALLIANZ, la société MSC et son assureur la SMABTP, la société CYJOCO et le BUREAU VERITAS.

Par un jugement en date du 25 septembre 2017, le tribunal de grande instance de CAEN a principalement :

— dit que le jugement rendu par le tribunal de grande instance de CAEN le 21 avril 2012 n’avait pas l’autorité de la chose jugée,

— constaté que la SCI de la Rivière reconnaissait avoir perçu de la société GAN Eurocourtage assureur DO en 2009, la somme de 61104,10 euros pour la réparation des désordres N° 2,3,4 ;

— constaté que la SCI de la Rivière ne justifiait pas avoir utilisé ce préfinancement pour procéder aux réparations des désordres concernés depuis le versement de cette indemnité ;

— débouté la SCI de la Rivière de ses demandes concernant le désordre N°1 et le N°6 ;

— constaté l’abandon par la SCI de la Rivère de ses demandes concernant le désordre N°5 ;

— dit que la responsabilité de la société SEDELKA était engagée à l’égard de la SCI de la Rivère pour les désordres 2,3 et 4, lesquels ont été indemnisés ;

— débouté la SCI de la Rivière de ses demandes en condamnation supplémentaire concernant ces désordres ;

— condamné la société SEDELKA à payer à la SCI de la Rivière les sommes suivantes :

—  2615 euros HT pour les travaux de réparation de la porte d’entrée A non incluse dans le désordre N°3, déjà indemnisé ;

—  650 euros HT pour la reprise de peintures ;

—  1650 euros HT pour les travaux de nettoyage, le tout valeur octobre 2008 à indexer selon l’indice BT 01 au jour du règlement et à majorer de la TVA au taux en vigueur au jour du règlement ;

— condamné la société SEDELKA à faire exécuter à ses frais, les travaux de mise aux normes du dispositif d’assainissement en l’espèce le raccordement entre le réseau des eaux issues du séparateur d’hydrocarbure et le réseau d’eaux usées dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour une période de 6 mois à l’issue de laquelle, la SCI de la Rivière pourra solliciter une nouvelle astreinte ;

— débouté la SCI de la Rivière de sa demande en réparation de son préjudice immatériel constitué de perte de loyers et débouté la SCI de la Rivière de toutes ses autres demandes ;

— Sur les recours en garantie :

— condamné in solidum les sociétés SEEL et Allianz IARD son assureur et SPICOBAT avec son assureur les MMA, et la SCPA BIENVENU à garantir la société SEDELKA au titre du désordre N°2, relatif aux coulures et développement de micro-organisme sur les façades en périphérie de l’acrotère :

— dit que dans les rapports entre les sociétés condamnées, la condamnation sera supportée à hauteur de 80% par la société SEEL garantie par son assureur Allianz IARD, 10% par la société SPICOBAT garantie par les MMA, et 10% par la SCPA BIENVENU ;

— accordé au titre de ce désordre aux sociétés précitées, avec leurs assureurs, un recours en garantie contre les autres à concurrence de leur part de responsabilité en fonction des sommes payées ;

— débouté la société SEDELKA de son recours en garantie au titre des frais de remise en état du dispositif d’assainissement ;

— débouté la SMABTP de sa demande de remboursement du trop perçu ;

— condamné la société SEDELKA à payer à la SCI de la Rivière la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société SEDELKA à payer à la société Bureau VERITAS la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les sociétés SHEEL, Allianz IARD, SPICOBAT, MMA, SCPA BIENVENU, MSC et SMABTP de leurs demandes présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration en date du 7 novembre 2017, la SCI de la Rivière a interjeté appel.

Vu les dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2018 par la SCI de la Rivière, auxquelles il convient de se reporter.

Vu les dernières conclusions notifiées le 17 septembre 2018 par la société SEDELKA, auxquelles il convient de se reporter.

Vu les dernières conclusions notifiées le 14 décembre 2018, par la SAS Bureau Véritas Construction, auxquelles il convient de se reporter ;

Vu les denières conclusions réguliérement notifiées le 18 septembre 2018 par la SMABTP, auxquelles il convient de se reporter ;

Vu les dernières conclusions de la SCPA Bienvenu régulièrement notifiées le 3 juillet 2018, auxquelles il convient de se reporter ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 30 juillet 2018, des MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, auxquelles il convient de se reporter ;

Vu les dernières conclusions de la société d’assurances Allianz IARD notifiées le 10 juillet 2018, auxquelles il convient de se reporter.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2020.

MOTIFS

- Sur le désordre N°1 portant sur la fissuration des structures de façades et apparition de cloques sur peinture du ravalement :

Considérant que pour ce poste, la SCI de la Rivière soutient qu’il s’agit d’un désordre qui s’il n’affecte pas au moins en l’état la solidité de l’immeuble, en constitue un affectant directement la solidité d’un élément d’équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages d’ossature, de clos et de couvert ;

Qu’il s’agit d’une atteinte directe à la protection du béton de l’ensemble de la façade générant des trous qui ne manqueront pas de s’agrandir, comme cela a été observé par l’expert monsieur X, que le désordre initialement d’aspect esthétique affecte désormais la structure même de l’immeuble du chef de son évolution ;

Que la SCI de la Rivière se prévaut des deux rapports réalisés par monsieur X, qui chiffre comme seul remède une reprise du désordre dont s’agit, sachant que selon l’appelante, l’expert judiciaire monsieur Y avait manifesté dans son rapport des hésitations sur cette question, ce qui justifierait par ailleurs, le recours à un complément d’expertise sur ce poste, ce qui a été refusé par le conseiller de la mise en état ;

Que ce désordre doit être garantie, que les observations de monsieur X justifient le défaut d’utilisation de l’indemnisation accordée par la DO ;

Que l’appelante explique que pour ce poste, il peut être allégué également, la garantie de l’article 1792 du code civil, qu’à défaut, il peut être fait état des articles 1641, 1646-1 du code civil, 1648 et 1642-1 du même code ;

Considérant que la société SEDELKA répond que les rapport de monsieur X sont inopposables, que ceux-ci n’ont aucun caractère contradictoire, que le désordre dont il est fait état, ne peut pas relever de la garantie décennale, et que la référence aux articles 1601 et suivants du code civil est sans aucune utilité ;

Considérant s’agissant du désordre en cause que l’expert judiciaire a constaté que la façade est affectée de quelques micro-fissures et fissures non infiltrantes qui ont généré parfois une boursouflure de la peinture de ravalement, que les cloques sont des douilles posées en phase de chantier pour procéder à l’arrimage des échafaudages, et qu’elles ont été sommairement calfeutrées au mastic silicone au fur et à mesure de la dépose des échafaudages ;

Qu’il est précisé que ces micro-fissures non infiltrantes sont très vraisemblablement consécutives à des phénomènes de retrait du béton, et que la présence des douilles de fixation des échafaudages ne constitue pas un désordre au sens technique ;

Que monsieur Y conclut qu’il n’y a pas d’atteinte à la solidité de l’ouvrage qui n’est pas rendu impropre à sa destination ;

Que le rapport de cet expert judiciaire est en date du 7 novembre 2008, que ceux de monsieur X le sont en date des 12 mai 2009 et 25 janvier 2014, que ces deux derniers rapports n’ont pas à être qualifiés d’inopposables à la société SEDELKA en ce qu’il s’agit de documents qui ont été établis à la seule diligence de l’appelante avec des constats et des analyses qui ont été dressés de manière unilatérale en l’absence de la société SEDELKA ;

Que cependant ces documents doivent être regardés comme des pièces ordinaires, régulièrement versés aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties ;

Que les investigations et les conclusions qu’ils contiennent ne peuvent pas avoir la force probante de celles réalisées par l’expert judiciaire, car il conviendrait que celles-ci soit complétées par des éléments extérieures et supplémentaires contradictoirement établis, comme par exemple des constats d’huissier ce qui n’est pas le cas, quand la SCI de la Rivière a pu amplement discuter les conclusions de l’expert judiciaire particulièrement par un dire du 24 octobre 2008 ;

Qu’il ne peut donc s’agir comme le soutient justement la société SEDELKA d’un avis complémentaire de celui de l’expert Y ;

Qu’en tout état de cause, la cour doit relever que la SCI de la Rivière est pour ce poste malvenue à se prévaloir d’une aggravation des désordres au regard des rapports de monsieur X, en ce qu’il est manifeste que l’appelante n’a pas utilisé les fonds qui lui ont été accordés par l’assureur DO pour y remédier ou pour le moins prendre des mesures conservatoires si une aggravation était réellement apparue ;

Que de plus si monsieur X fait état de ce chef en 2009, que les trous provoqués par les douilles laisseraient pénétrer l’eau de pluie, ce qui devait selon lui, progressivement faire décoller tout autour le filme de peinture, il s’avère que ce dernier en réalité, va conforter les analyses de monsieur Y en notant en 2014 une évolution non significative au droit des douilles de fixation des échafaudages ;

Qu’il résulte de tout ce qui précède que la solidité de l’ouvrage n’étant pas atteinte, celui-ci n’ayant pas été rendu impropre à sa destination, les dispositions de l’article 1792 du code civil n’ont pas lieu d’être appliquées ;

Que s’agissant d’un désordre esthétique et apparent, le caractère esthétique ayant été reconnu par la SCI de la Rivière dans un dire à l’expert du 24 octobre 2008, l’article 1603 du code civil qui porte sur l’obligation de livraison est sans effet sur le point en litige ;

Que pour le même motif, l’article 1642-1 du code civil doit subir le même sort au regard de la date de prise de possession et de livraison de l’immeuble au 15 mars 2005 ;

Qu’il n’y a pas pour ce poste au regard de la nature du désordre ci-dessus rappelé, de vice affectant directement la solidité d’un élément d’équipement du bâtiment faisant indissociablement corps avec les ouvrages d’ossature, de clos ou de couvert, de désordre intermédiaire, et de vice caché ;

Qu’il ne peut pas être fait état également d’un défaut de conformité, le désordre en cause n’ayant pas cette nature, l’ouvrage livré étant conforme à celui commandé et son usage comme tel n’étant pas de ce chef affecté;

Qu’il s’ensuit que la cour confirmera le jugement entrepris en ce que la SCI de la Rivière n’est pas en capacité au regard du désordre en cause, par sa nature, de justifier une prise en charge financière par la société SEDELKA sur un fondement juridique déterminé, ce qui par conséquent rend inutile un complément d’expertise à ce titre ;

- Sur les coulures et développement de micro-organismes sur les façades en périphérie de l’acrotère, désordre N° 2 :

Considérant que la SCI de la Rivière explique que l’expert judiciaire a justement analysé la nature de ce désordre mais a procédé à des conclusions insuffisantes, au motif que monsieur Y a omis d’en constater la réalité sur un étage tout entier, ce qui rend le montant de la réparation préconisée insuffisant et qu’il convient dans ces conditions, de se reporter aux analyses de monsieur X qui a envisagé ce désordre dans sa totalité ;

Considérant que la société SEDELKA répond que la SCI de la Rivière fait état d’une aggravation de la situation pour ce poste sans en démontrer la réalité ;

Que l’expert judiciaire pour ce poste a relevé qu’à l’origine esthétique, le phénomène de fissure était devenue quasi-généralisé et constituait un facteur favorable au développement de micro-organismes, et que cette situation était à l’origine de la forte humidification du complexe d’étanchéité en rive de la toiture de l’attique ;

Que la fissuration de l’acrotère provient principalement du positionnement trop bas de la cage d’armature et que la poursuite de la fissuration au droit de certains joints de dilatation est vraisemblablement consécutive au tronçonnage des fers de couture, que la forte humidification du complexe d’étanchéité rend l’ouvrage impropre à sa destination ;

Que s’agissant de ces conclusions, il résulte de l’expertise judiciaire, que monsieur Y a parfaitement constaté qu’il s’agissait d’une fissuration générale ;

Que par ailleurs, à l’analyse des dires qui ont été formés par la SCI de la Rivère dans le cadre des opérations expertales, il doit être noté que l’appelante le 24 octobre 2008 a adopté la position suivante :

— 'pas d’observations particulières, le maître de l’ouvrage partageant les termes de votre pré-rapport’ ;

Qu’il s’ensuit que la SCI de la Rivière est malvenue à contester désormais, les conclusions de l’expert Y concernant l’étendue des fissurations et le montant des réparations à envisager, n’ayant à aucun moment, reproché à ce dernier en temps utiles et contradictoirement des analyses insuffisantes ou 'l’oubli’ d’une partie du bâtiment ;

Que par ailleurs, les rapports de monsieur X pour ce désordre ne distinguent pas les parties de l’immeuble qui ont été vues par l’expert Y de celles qui ne l’auraient pas été ;

Que la SCI de la Rivière par ailleurs a perçu de l’assureur DO, une indemnistation à ce titre qui n’a pas été utilisée ;

Qu’en définitive la cour estime que monsieur Y a complètement analysé ce désordre, en en tirant toutes les conséquences techniques et en procédant à une juste évaluation des réparations utiles, dont le montant de 39 783, 85 euros qui y correspond, a été réglé à l’appelante par l’assureur DO à ce titre précisément, ce qui permet également d’écarter toute réclamation portant sur un complément d’expertise ;

Qu’il résulte de tout ce qui précède, que comme les 1^ers juges l’ont parfaitement retenu, la SCI de la Rivière est justifiée à revendiquer la responsabilité de la société SEDELKA au titre de ce désordre, sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil, s’agissant d’un désordre de nature décennale, puisque celui-ci est étendu et infiltrant ;

Que le montant de la réparation utile ayant été réglé, les 1^ers juges ont justement décidé de constater que l’indemnisation de ce poste était déjà intervenue, que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef ;

- Sur le dysfonctionnement de la porte d’entrée, désordre N°3 :

Considérant que la SCI de la Rivière pour ce poste, sollicite la confirmation du jugement entrepris, qui a retenu ses réclamations pour deux portes ;

Que la société SEDELKA conteste cette indemnisation en expliquant que l’expert ne s’est intéressé qu’à une seule porte comme faisant partie de sa mission et qu’aucun élément, aucune cause de sinistre, n’a été versé aux débats pour l’indemnisation de cette 2^e porte qui doit dans ces conditions être écartée ;

Considérant que la cour estime que c’est par une juste appréciation des faits que les 1^ers juges ont noté s’agissant de ce dysfonctionnement, ce que suit :

— 'le défaut de bonne tenue du ferme-porte de la porte d’accès du hall d’entrée B occasionne la casse d’un volume vitré fixe lorsque l’ouverture du vantail n’est plus bridée par le ferme-porte. La conception de l’ouvrage est la cause et le défaut de bonne tenue rend l’ouvrage impropre à sa destination’ ;

Que dans ces conditions, la SCI de la Rivière est justifiée à solliciter la condamnation de la société SEDELKA à réparer son préjudice sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil s’agissant d’un désordre de nature décennale puisque la fermeture n’assure plus son rôle ;

Que la contestation portant sur l’indemnisation des deux portes ne constitue pas une demande nouvelle, celle-ci ayant été aux débats devant les 1^ers juges et conformément aux dispositions des articles 565 et 566 du code de procédure civile, car ne constituant qu’un moyen de défense à la réclamation en indemnisation soutenue ;

Que la SCI de la rivière dans un dire du 24 octobre 2008 a dénoncé le fait que les deux portes d’entrées étaient affectées du même dysfonctionnement, ce qui n’a pas provoqué de réaction négative de la société SEDELKA qui n’a pas contesté dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, cette position de l’appelante ;

Que les 1^ers juges ont pu estimer qu’il y avait lieu de fixer l’indemnisation de la SCI de la Rivière pour ce poste de désordre sur la base de deux portes d’entrée, celles-ci ayant toutes deux la même conception, donc le même dysfonctionnement, soit selon la réparation proposée par l’expert judiciaire une somme de 2615 euros HT par porte ;

Que sachant que l’assureur dommages-ouvrage a d’ores et déjà indemnisé une porte à la SCI de la Rivière, c’est de manière justifiée, que la réparation pour la 2^e porte a été retenue et que la société SEDELKA a été condamnée à payer la somme de 2615 euros HT pour les travaux de réparation de la porte d’entrée A non incluse dans le désordre N°3 déjà indemnisé ;

Que le jugement entrepris sera dés lors confirmé de ce chef ;

- Sur les infiltrations d’eau en provenance des menuiseries extérieures désordre N°4 :

Considérant que sur ce point, la SCI de la Rivière ne critique pas la décision de 1^re instance et rappelle que ledit désordre porte atteinte à la destination de l’immeuble, qu’il ne peut pas être affirmé que l’indemnisation allouée pour ce poste a été incluse dans l’indemnité versée au titre de la police DO ;

Considérant que la SMABTP explique que la SCI de la Rivière a déjà été indemnisée de ce chef par l’assureur DO et que les travaux de réparation ont été directement réglés par la SMABTP à son assurée la société MSC ;

Que la société SEDELKA soutient à son tour, que la SC0I de la Rivière ne peut pas réclamer le paiement de la somme de 18 156 euros, à ce titre, puisqu’elle a déjà été indemnisée de ce chef par l’assureur DO ;

Que la SMABTP allègue que la SCI de la Rivière a perçu de l’assureur DO une somme correspondant aux travaux de reprise du désordre dont s’agit, que cette somme n’a pas été affectée aux travaux nécessaires, alors qu’elle a été condamnée à son tour à payer à l’assureur dommage-ouvrage ladite somme, ce qui justifie sa demande en remboursement dudit montant comme subrogée dans les droits de l’assureur DO ;

Que la condamnation dont il est fait état résulte d’un jugement en date du 23 avril 2012 régulièrement versé aux débats dont l’autorité de la chose jugée sur le présent litige n’est pas débattue devant la cour ;

Que ce jugement comme les 1^ers juges l’ont noté retient que la SMABTP a réglé à son assurée le coût des travaux en litige, mais que la société MSC son assurée n’a pas rapporté la preuve de l’exécution de ceux-ci de manière complète et conforme, que ladite société a été de ce fait condamnée avec la société SPICOBAT à payer la somme de 18705,25 euros à l’assureur DO ;

Que comme les 1^ers juges l’ont justement analysé, la SMABTP ne produisant devant la cour aucune élément nouveau de nature à revoir cette situation, il s’en déduit que la SMABTP ne peut pas reprocher un trop perçu à la SCI de la Rivière dés lors qu’elle ne rapporte pas la preuve que la somme versée à son assurée a permis de solutionner le désordre dont s’agit N°4 ;

Qu’en conséquence, la cour confirmera le jugement entrepris, en ce qu’il a écarté la demande de remboursement présentée par la SMABTP contre la SCI de la Rivière ;

Que pour le surplus, il doit être relevé que pour le désordre en cause, l’expert a noté que les infiltrations sont quasi généralisées au droit des menuiseries des 2^e 3^e et 4^e étage ce qui rend indiscutablement l’ouvrage impropre à sa destination ;

Que l’expert judiciaire a également noté que la réalisation de ces éléments était non conforme au plans d’exécution élaborés par la société MSC, plans qui avaient reçu un avis favorable du contrôleur technique soit le Bureau VERITAS ;

Que dans ces conditions la SCI de la Rivière peut revendiquer la mise en jeu de la responsabilité de la société SEDELKA sur le fondement de l’article 1646-1 du code civil, s’agissant d’un désordre qui relève de la garantie décennale ;

Que comme cela a été rappelé ci-dessus le montant de la réparation à fixer de ce chef à hauteur de 18 705, 25 euros HT a été versé en 2009, par l’assureur dommages-ouvrages, ce qui conduit la cour à confirmer le jugement entrepris, qui a constaté que ce poste N°4 avait déjà été indemnisé et qu’il ne donnait pas lieu à une réparation supplémentaire qui n’est d’ailleurs pas sollicitée par le maître d’ouvrage, la demande de condamnation à hauteur de la somme de 18 156 euros formée à ce titre, étant par conséquent écartée ;

- Sur la pelouse toiture -terrasse des parkings couverts désordre N°6 :

Considérant que l’expert judiciaire pour ce poste, a noté ce que suit :

— que la pelouse n’a pas un aspect exceptionnel sans pour autant être différente sur la toiturre terrasse des parkings en sous-sol que sur les zones de terre-plein, que la réclamation n’était pas recevable et que l’entretien auquel il était procédé, favorisait en réalité, le développement d’herbes non souhaitables sur la pelouse, que l’ouvrage ne pouvait pas être considéré comme impropre à sa destination ;

Que la SCI de la Rivière soutient que la situation décrite découle d’un défaut de conformité, constitué par une insuffisance manifeste d’apports de terre, lors de la réalisation de l’ouvrage, ce qui n’a jamais été sérieusement contesté par la société SEDELKA ;

Que la réclamation présentée par la SCI de la Rivière ne constitue pas une demande nouvelle, comme cela est dénoncé, car la problématique de la pelouse a été aux débats devant les 1^ers juges, et sachant que selon les articles 565 et 566 du code de procédure civile, la demande présentée pour ce poste en paiement de la somme de 2254 euros HT tend aux mêmes fins que celles soumises aux 1^ers juges et ne constitue que l’accessoire des prétentions développées, soit obtenir la réparation de ce désordre, objet de la 1^re instance ;

Qu’en tout état de cause, au regard des conclusions expertales, monsieur Y ayant déclaré sans objet les travaux propres à remédier à un éventuel désordre pour ce poste, il ne peut pas être fait état d’un défaut de conformité de l’ouvrage provenant d’un manque de terre végétale, qui aurait été mise en place dés l’origine, sachant que monsieur Z a noté que la qualité de ladite pelouse était étroitement liée à la méthode de son entretien ;

Qu’il en résulte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef, cette demande ayant été écartée ;

- Sur les installations d’assainissement Désordre N° 7 :

Considérant que les 1^ers juges ont noté concernant ce poste, que l’acte de vente en l’état de futur achèvement du 23 mars 2004 visait expressément que l’immeuble serait raccordé aux réseaux publics d’eau, d’électricité et de téléphone et d’assainissement, que la communauté d’agglomération a réclamé effectivement par courrier du 19 novembre 2014, la mise en conformité par la séparation des eaux usées et des eaux pluviales ou par création d’une zone d’infiltration s’il n’y en a pas ;

Que suite à cette demande, la SCI de la Rivière a fait une déclaration de sinistre auprès de l’assureur DO qui a refusé sa garantie, au motif qu’il s’agissait d’une non-conformité réglementaire existante et visible depuis la réception ;

Que les 1^ers juges ont retenu que la SCI de la Rivière était dés lors fondée à solliciter une délivrance conforme de son vendeur qui s’était engagé à déliver un immeuble raccordé au réseau public d’eau, ce qui s’entendait de façon conforme à la réglementation ;

Que dans ces conditions, les 1^ers juges ont prononcé une condamnation à cette fin et sous astreinte ;

Que la SCI de la Rivière dans ses écritures explique désormais devant la cour qu’elle a trouvé un solution à cette situation peu onéreuse avec le concours du service technique de la ville et qu’elle n’a pas mis à exécution le jugement de ce chef, mais que rien pour autant ne justifie la réformation du jugement sur ce point ;

Que la cour cependant par une telle argumentation, constate que la SCI de la Rivière admet que l’obligation de raccordement ne pèse pas sur la société SEDELKA, si tant est que celle-ci existe,

sachant que la condamnation dont s’agit est assortie d’une sanction financière ;

Qu’il s’ensuit que ne mettant pas à la charge de la société SEDELKA l’exécution forcée d’une obligation par une condamnation qu’elle n’entend pas faire respecter, la SCI de la Rivière doit être déboutée de ce chef de demande, reconnaissant l’inutilité de cette prétention ;

Qu’en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef ;

- Sur les dommages consécutifs :

Considérant que la SCI de la Rivière s’agissant de ces postes, correspondant au paiement des sommes de 650 euros HT et de 1650 euros HT, sollicite la confirmation du jugement entrepris précisant que ces chefs de demandes n’ont pas été contestés devant les 1^ers juges ;

Que la société SEDELKA conteste ces deux points aux motifs d’un défaut de fondement juridique et en raison d’une absence de preuve de la nécessaire réalisation de ceux-ci ;

Que la cour confirmera le jugement entrepris de ces chefs, s’agissant de dépenses qui sont la conséquence directe des désordres provoqués par les infiltrations d’eau, en provenance des menuiseries aluminium extérieures, les deux sommes précitées participant à la réparation intégrale des dommages en résultant, selon le régime juridique applicable à ce désordre ;

- Sur les dommages matériels consécutifs constitués par les pertes de loyers supportés :

Considérant que la SCI de la Rivière expose qu’elle justifie des pertes de loyers qu’elle a subies au regard des désordres supportés, le tout en les arrêtant au 31 décembre 2008 ;

Qu’il est manifeste, selon elle, qu’elle s’est retrouvée dans l’impossibilité de mettre en location des locaux à usage professionnel, qui étaient équipés de menuiseries extérieures fuyardes, générant des infiltrations à l’intérieur même des lieux, qu’en tout état de cause, elle entend se reporter à la notion de perte de chance de gains ;

Qu’elle produit à l’appui de cette réclamation une évaluation réalisée par monsieur A, qui constitue un simple élément de preuve, mais qui démontre la réalité du préjudice subi ;

Que la SMABTP pour ce poste, explique que la SCI de la Rivière n’établit pas qu’elle aurait subi un préjudice immatériel en lien avec les désordres affectant les locaux en litige ;

Que les MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles contestent la réalité d’un lien de causalité entre les infiltrations évoquées et la location des espaces immobiliers ;

Que la société SEDELKA expose quant à elle que la SCI de la Rivière ne rapporte pas la preuve d’un préjudice direct et certain lui permettant d’obtenir une indemnisation ;

Qu’il n’est pas rapporté la preuve selon elle, d’une impossibilité absolue de conclure des baux en relation de cause à effet avec les désordres ;

Considérant que pour établir la réalité de son préjudice, la SCI de la rivière produit essentiellement aux débats les pièces suivantes pour étayer sa réclamation à hauteur de 211977 euros sur la période du 1^er janvier 2006 au 31 décembre 2008 :

— la lettre du 10 octobre 2008, de l’office notarial Langeard et Péan faisant état que plusieurs projets de baux étaient prévus avec les sociétés CORTIX, OSEO, CAP Gémini et FORTIS qui n’ont pas abouti notamment en raison des problèmes d’infiltrations d’eau et de l’incertitude planant sur les délais de réalisation des travaux de réparation et que d’autres contacts n’ont pas abouti pour le même motif;

— le courrier de l’agence immobilière Elmosnino du 23 octobre 2008 faisant état du désistement de candidats locataires en raison notamment des infiltrations d’eau sur les 3^e et 4^e étages ;

— le rapport d’expertise de monsieur A qui évalue le préjudice locatif à la somme de 211 977 euros, ce dernier retenant qu’en raison des infiltrations et de l’incertitude des réparations, plusieurs sociétés n’avaient pas donné suite à leur projet de location ;

Considérant cependant que la cour ne retiendra pas l’existence d’un lien de causalité directe entre le défaut de location d’une partie des locaux des 3^e et 4^e étage, avec les infiltrations qui ont eu lieu et les délais de réparation en ce que :

— il n’est fourni aucune explication sur l’absence de location des locaux pendant l’année 2015, alors que la déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage date du 3 octobre 2006, ce qui est significatif de difficultés locatives qui n’ont pas été inhérentes aux désordres, comme antérieures à leur survenance ;

— une partie des locaux qui n’était pas touchée par les infiltrations, n’a pas été louée avant le mois d’avril 2007 ;

— alors qu’une partie des locaux touchés par les infiltrations par les menuiseries extérieures a été louée en juin et septembre 2007 et février 2008 ;

— le tableau établi à cet effet par l’appelante permet de constater que sur la période à considérer, les entrées dans les locaux n’ont pas donné lieu à des sorties prématurées, sachant qu’il n’est pas versé aux débats de congés délivrés par les locataires au motif de l’état des lieux et de désordres supportés ;

— par ailleurs, comme cela est justement invoqué par la SMABTP, si la SCI de la Rivière fait état d’un préjudice qui débuterait le 1^er janvier 2006, celle-ci ne s’explique pas sur le délai pris pour sa déclaration de sinistre auprès de l’assureur DO soit en octobre 2006, alors que suite au courrier du courtier suivant cette réclamation en date du 1^er décembre 2006, l’appelante a tardé à se manifester, soit pas avant le mois de septembre 2007, ce qui n’est pas véritablement contesté;

— monsieur B-C expert comptable explique que selon lui, il n’est pas démontré que la location retardée des locaux a été générée par les désordres, ce qui est confirmé par le courrier de la société Bouygues Immobilier du 7 janvier 2008, qui manifeste sa décision de prendre à bail une partie du 4^e étage de l’immeuble, en ayant parfaitement connaissance des infiltrations d’eau encore existantes, les négociations entre les parties portant sur d’autres points ;

— monsieur A lui même procède à ses évaluations en retenant une hypothèse peu vraisemblable à savoir :

— 'en supposant que les locaux auraient été loués dés le 1^er janvier 2006", ce qui suppose sur leur totalité, monsieur A mentionnant ce que suit : 'en effet il n’est pas certain que les locaux concernés auraient pu être loués sans interruption sur ces trois années. Il est en effet généralement

constaté en matière locative des périodes de vacance plus ou moins longues selon le type de bien et la situation des locaux’ ;

— l’expert judiciaire sur ce poste a relevé que les prix de location pratiqués étaient à considérer comme une fourchette haute (ce qui a pu décourager certains locataires potentiels) équivalents au haut de gamme en périphérie de l’agglomération caennaise sur des sites spécifiquement dédiés aux activités tertiaires ;

— ainsi que ce que suit : 'Ces prix sont assurément supérieurs à ceux pratiqués en centre ville de CAEN. Il convient également de préciser que d’une manière générale dans le marché locatif de bureaux toutes les offres n’ont pas été satisfaites au cours des années 2006 et 2007" ;

— de plus il est constant que les baux WSI, GESLIN Conseil et BOUYGUES ont été conclus en 2007 et 2008 sur la partie de l’immeuble visé par les infiltrations, les locataires étant informés de cette difficulté ;

— selon le tableau versé aux débats, seule la société GESLIN a mis fin à son contrat mais pour un motif qui n’est pas justifié ;

Qu’il résulte de tout ce qui précède que la SCI de la Rivière ne rapporte pas la preuve que les locataires intéressés par la location de locaux dans l’immeuble en litige, ont finalement renoncé à faire aboutir leur projet du seul et unique fait de la présence d’infiltrations, l’agent immobilier et le notaire intervenant ayant d’ailleurs utilisé le terme de 'notamment', pour expliquer le défaut de conclusion de baux, ce qui permet d’envisager d’autres raisons ;

Que dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI de la Rivière de sa demande de condamnation de la société SEDELKA au titre de son préjudice pour perte de loyers ;

Que le jugement sera également confirmé en ce qu’il a été constaté que la somme de 61104,10 euros a été versée à la SCI appelante par l’assureur DO ;

Qu’au regard de l’ensemble des constatations et analyses auxquelles il a été procédé ci-dessus et compte tenu du caractère complet du rapport d’expertise judiciaire qui a été conduit par monsieur Y de manière contradictoire, la cour ne donnera pas de suite à l’argument suivant soutenu par la SCI de la Rivière qui explique :

— qu’il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir utilisé l’indemnité DO en raison des travaux partiels, incomplets voir inadaptés préconisés par monsieur Y, car dernier n’aurait pas fourni une information totale de la réalité des désordres, de leur évolution et de leur ampleur, ce qui permettrait d’ordonner un complément d’expertise ;

- Sur les recours en garantie de la société SEDELKA :

Considérant au regard des solutions apportées ci-dessus, par la cour que seuls les désordres N°2,3 et 4 peuvent donner lieu à des recours en garantie, puisque les autres postes de demandes ont été écartés ;

Considérant que la société SEDELKA sollicite d’être garantie in solidum par la compagnie d’assurance ALLIANZ comme assureur de la société SEEL, par les MMA IARD et les MMA IARD

Assurances Mutuelles comme assureur de la SPICOBAT, par la SMABTP comme assureur de la MSC, par la société CYJOCO, la Société Bienvenu Architectes Associés et la SA Bureau Véritas Construction ;

Que la société SEDELKA n’articule ses demandes de garanties de manière précise et circonstanciée que pour 4 postes de désordres ;

Que s’agissant des structures de façades, il doit être constaté que la cour a confirmé le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté la SCI de la Rivière de ce poste de demande Désordre N°1, ce qui rend sans objet les recours en garantie formés par la société SEDELKA ;

Que s’agissant des coulures en façade acrotère, il s’avère que la société SEDELKA met en cause la SAS SEEL, la société SPICOBAT, la société MSC, et la société Bienvenu Architectes Associés, tout en demandant la condamnation de la société SEEL, de la société Bureau Veritas Construction, de la société d’assurance Allianz et de la société Bienvenu ;

Qu’il s’avère que le dispositif des conclusions de la société SEDELKA ne comporte pas de demande ni d’infirmation ni de confirmation pour la solution apportée par les 1^ers juges de ce chef du désordre N°2 ;

Que la société SEDELKA ne sollicite pas expressément la confirmation du jugement, alors que la cour ne procéde pas à ce titre à une réformation du jugement au profit de la SCI de la Rivière ;

Qu’il s’ensuit, les arguments présentés n’étant pas transposés dans le dispositif des écritures de la société SEDELKA, que la cour peut néanmoins statuer compte tenu des prétentions développées dans les écritures des autres parties concernées par ce poste et concluant à cet effet ;

Que sur la base des conclusions du rapport d’expertise, la cour retiendra que la responsabilité de ce dommage incombe principalement à l’entreprise SEEL, en charge du gros oeuvre, les désordres relevant de l’exécution de ce lot, sans éluder celle de la société SPICOBAT pour défaut de surveillance des travaux, ainsi que celle de la SCPA Bienvenu pour avoir élaboré un projet architectural sans protection des acrotères, monsieur Y ayant noté que ce défaut a aggravé le dommage, résultant du défaut de couvertine, car il appartenait au maître d’oeuvre de conception de prévoir des ouvrages de protection ;

Que la société d’assurances Allianz Assureur de la société SEEL sollicite la garantie de la SCP Bienvenu, celle des MMA IARD Assurances pour la société SPICOBAT qui comme maître d’oeuvre de surveillance n’a pas pris les mesures utiles pour mettre un terme à l’absence d’ouvrage de protection et s’assurer de la bonne réalisation des acrotères ;

Que par ailleurs, s’agissant de la somme versée par le GAN Assurance pour ce poste de désordre, il ne s’est agi que d’une somme provisionnelle ;

Que le jugement entrepris du 25 septembre 2017, n’ayant pas statué à ce titre par provision, rien n’interdisait aux 1^ers juges de se prononcer, comme il y a été procédé, sur la responsabilité de la société SEDELKA, ne privant pas celle-ci de ses appels en garantie, ce qui conduit à écarter le moyen tiré du paiement réalisé pour ce désordre par l’assureur DO ;

Que concernant la société Bureau Veritas Construction, il n’est pas rapporté la preuve que le dommage dont s’agit est en rapport avec les missions confiées au contrôleur technique, sachant que

la cour doit constater qu’il n’est articulé à ce titre contre cette partie, aucune faute caractérisée, ce qui permet d’écarter toutes les prétentions dirigées contre la société Bureau Veritas Construction ;

Que par contre la faute de la société Bienvenu ayant été retenue comme ci-dessus expliqué, il y a lieu au regard des demandes de garanties présentées par l’architecte concepteur contre la société SEEL et son assureur Allianz et la société SPICOBAT et son assureur les MMA IARD, compte tenu des éléments ci-dessus rappelés de purement et simplement confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné in solidum les sociétés SEEL et Allianz IARD son asssureur et SPICOBAT avec son assureur les MMA, et la SCPA BIENVENU à garantir la société SEDELKA au titre du désordre N°2 relatif aux coulures et développement de micro-organismes sur les façades en périphérie de l’acrotère :

— dit que dans les rapports entre les sociétés condamnées, la condamnation sera supportée à hauteur de 80% par la société SEEL garantie par son assureur Allianz IARD, 10% par la société SPICOBAT garantie par les MMA, et 10% par la SCPA BIENVENU ;

— accordé au titre de ce désordre aux sociétés précitées, avec leurs assureurs, un recours en garantie contre les autres à concurrence de leur part de responsabilité en fonction des sommes payées ;

Considérant s’agissant du dysfonctionnement de la porte d’entrée et la solution à apporter à la 2^e porte d’entrée A non incluse dans le préjudice déjà indemnisé, que si la société SEDELKA demande que la SCI de la Rivière soit déboutée de ce chef de demande, il doit être constaté, qu’il n’est réclamé par l’appelante dans le dispositif de ses écritures aucune demande de garantie pour ce poste en cas de condamnation ;

Que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef, sachant qu’aucune condamnation n’est prononcée contre la société SEDELKA concernant la somme de 18156 euros relative aux infiltrations, ce qui exclut également l’objet d’appels en garantie ;

Que s’agissant des dommages consécutifs à hauteur de 650 euros et de 1650 euros, que la société SEDELKA réclame pour ces postes la garantie de la société ALLIANZ, de la société CYJOCO, de la société BIENVENU Architectes des MMA IARD Assurance Mutuelle et des MMA IARD ès qualités d’assureur de SPICOBAT, de la SMABTP ès qualités d’assureur de la société MSC, du Bureau Veritas Construction ;

Que cette demande ne saurait prospérer en ce que la société SEDELKA ne développe contre aucune de ces parties dont la garantie est sollicitée, la preuve d’une faute circonstanciée correspondant à la réalisation du désordre dont ces dépenses sont des dommages consécutifs, et n’explique pas les responsabilités des entreprises mises en cause en mentionnant le montant respectivement mis à leur charge ;

Qu’il en résulte que cette demande de garantie des dommages consécutifs sera écartée ;

Considérant que les autres appels en garantie sont sans objet puisque la cour confirme le jugement entrepris et déboute la SCI de la Rivière de ses prétentions portant sur le réseau d’assainissement ;

- Sur les autres demandes :

Considérant au regard des solutions apportées au litige, qu’il n’est justifié d’aucun motif pour que la société SEDELKA soit garantie des condamnations prononcées contre elle en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens pour ces postes en 1^re instance ;

Que s’agissant de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en appel, l’équité conduit la cour à condamner la SCI de la Rivière à payer à la société SEDELKA la somme de 10 000 euros à ce titre et à écarter toutes les réclamations présentées de ce chef par la SCI de la Rivière tant pour la période de 2006 à 2017 que pour les frais irrépétibles en cause d’appel, les dispositions prises par les 1^ers juges de ce chef étant confirmées ;

Que l’équilibre économique des parties et l’équité permettent également à la cour d’écarter les demandes présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile par la société d’assurances Allianz IARD, les MMA IARD avec les MMA IARD Assurances Mutuelles, la SCPA Bienvenu et la SMABTP tant s’agissant de la procédure en 1^re instance qu’en cause d’appel, l’intégralité des dépens d’appel étant supportée par la SCI de la Rivière, les dispositions concernant les dépens de 1^re instance comme fixées par le jugement entrepris étant confirmées ;

Que le jugement sera confirmé s’agissant de la somme accordée au Bureau Veritas Construction pour ses frais irrépétibles de 1^re instance, sa réclamation en cause d’appel étant écartée ;

PAR CES MOTIFS

— La cour statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.

— Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— condamné la société SEDELKA à faire exécuter à ses frais, les travaux de mise aux normes du dispositif d’assainissement, en l’espèce le raccordement entre le réseau des eaux issues du séparateur d’hydrocarbure et le réseau d’eaux usées dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour une période de 6 mois à l’issue de laquelle, la SCI de la Rivière pourra solliciter une nouvelle astreinte ;

— L’infirme de ce seul chef et statuant à nouveau :

— Déboute la SCI de la Rivière de ce chef de demande portant sur les désordres concernant les installations d’assainissement ;

— Déboute la SCI de la Rivière de toutes ses autres demandes en ce compris de celle formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute la société SEDELKA du surplus de ses demandes ;

— Déboute les sociétés BIENVENU, BUREAU VERITAS Construction, SMABTP, MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles, et Allianz IARD de leurs demandes respectivement formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette toutes autres demandes, fins et conclusions ;

— Condamne la SCI de la Rivière à payer à la société SEDELKA la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCI de la Rivière en tous les dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. FLEURY G. GUIGUESSON