AFFAIRE :N° RG 22/03177

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 18 Novembre 2022 du Président du TJ à compétence commerciale de CAEN

RG n° 22/00002

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2024

APPELANTE :

S.N.C. CAETOILE

N° SIRET : 384 843 155

[Adresse 3]

[Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Jérémy VILLENAVE, substitué par M^e Gaston ROMY, avocats au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.S. DSL FINANCES

N° SIRET : 422 907 584

[Adresse 1]

[Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Ophélie MINOT, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Romain LESUEUR, substitué par M^e Assim BENLAHCEN, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 30 mai 2024

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 19 septembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

Par acte sous seing privé du 9 mars 2006, la SNC Caetoile a consenti à la société Dico, aux droits de laquelle se trouve la SAS DSL finances, un bail commercial pour une durée de dix ans, avec une prise d’effet au 10 avril 2004 portant sur un local n° 26 situé dans le centre commercial régional de [5] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 42.000 euros hors taxes (HT), outre un loyer additionnel.

Le preneur à bail devait y exploiter un commerce de salon de coiffure et tous produits s’y rapportant à l’exclusion de toute autre activité, sous l’enseigne Starling.

Par avenant du 27 mars 2008, la société locataire a été autorisée à changer d’enseigne, laquelle est devenue Franck Provost.

Par acte extrajudiciaire signifié le 29 mars 2018, la SNC Caetoile a délivré congé à la société DSL finances avec offre de renouvellement à effet du 1er octobre 2018, sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 101.500 euros HT en principal.

Par courrier du 16 avril 2018, la société DSL finances a indiqué accepter le principe de renouvellement du bail mais a refusé le montant du loyer proposé par le bailleur ainsi que la durée de renouvellement de 10 ans.

En l’absence d’accord des parties sur le montant du bail renouvelé à la date du 1er octobre 2018, la société Caetoile a assigné la SAS DSL finances devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Caen afin de voir fixer à la somme annuelle en principal de 101.500 euros par an le loyer du bail renouvelé pour une durée de 10 ans, à compter rétroactivement du 1er octobre 2018, portant sur le local litigieux, subsidiairement, désigner un expert afin qu’il donne son avis sur la valeur locative au 1er octobre 2018.

Par jugement, avant dire droit du 3 juin 2022, le juge des loyers commerciaux a :

— sursis à statuer sur les demandes de la SNC Caetoile dans ce litige l’opposant à la SAS DSL finances dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire de M. [P] dans la procédure portant le numéro de RG 20/04, s’agissant de locaux situés dans la même galerie commerciale et appartenant à la SNC Caetoile ;

— renvoyé l’examen du présent litige à l’audience du 22 septembre 2022 à 9h30,

— réservé l’examen des dépens et frais irrepétibles.

Par jugement réputé contradictoire du 18 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Caen a :

— dit que le prix du loyer de base du bail renouvelé portant sur le local n° 26 dépendant du centre commercial régional [6] à [Localité 4] s’établit à la somme annuelle de 83.000 euros à la date du 1er octobre 2018 ;

— dit que le bail conclu entre la SNC Caetoile et la SAS DSL finance s’est trouvé renouvelé pour le surplus, à compter du 1er octobre 2018, pour une durée de dix ans et aux clauses et conditions du bail expiré et des avenants postérieurs des 27 mars 2008 et 1er septembre 2009 pour le surplus ;

— débouté les parties de toutes autres demandes ;

— condamné la SAS DSL finances à payer les dépens.

Par déclaration au greffe de la cour du 20 décembre 2022, la société Caetoile a relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 30 avril 2024, la société Caetoile demande à la cour de :

— Débouter la société DSL finances de l’ensemble de ses demandes,

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Fixer à la somme annuelle en principal de 118.000 euros par an en principal, le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter rétroactivement du 1er octobre 2018, portant sur le local n°26 d’une superficie 136.90 m2 (surface pondérée de 118,05 m2) dépendant du Centre commercial régional [5] à [Localité 4],

— Subsidiairement, en cas de mesure d’instruction, dire et juger que la société DSL finances succombera aux frais d’expertise,

— Condamner la société DSL finances aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées le 12 avril 2024, la société DSL finances demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Juger recevable et bien fondée l’intégralité des moyens et prétentions de la société DSL finances,

— Débouter la société Caetoile de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions,

A titre principal,

— Juger que le bail liant les parties a été renouvelé pour une durée de neuf années à effet du 1er octobre 2018 ;

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative au prix de 55.135 euros par an hors taxes et hors charges, sauf à parfaire, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangés,

A titre subsidiaire,

— Désigner tel expert qui lui plaira, avec mission de recueillir tous éléments d’information permettant de déterminer la valeur locative des lieux litigieux au 1er octobre 2018, tels que définis aux articles L. 145-34, R. 145-3 à R. 145-7, R. 145-9 à R. 145-11 du Code de commerce et de calculer la surface pondérée réelle des locaux loués conformément notamment aux dispositions de la charte de l’expertise,

— Juger que l’expertise se fera aux frais avancés du bailleur, la société Caetoile,

— Ordonner à la société Caetoile de communiquer tous les documents utiles à cet égard,

— Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer actuellement payé par la société DSL finances conformément aux dispositions du bail initial, soit la somme de 60.926,08 euros HT/HC par an,

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger que le loyer indexé au 1er octobre 2018, ne pourra augmenter annuellement de plus de 10 % conformément à l’article L145-34 du code de commerce,

En tout état de cause,

— Condamner la société Caetoile à verser à la société DSL finances la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Caetoile aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 mai 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire, il sera constaté l’accord des parties pour que le bail soit renouvelé à compter du 1er octobre 2018 pour une durée de 9 ans.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Ces éléments s’apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 à R. 145-11.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, le premier juge a fixé la valeur locative des locaux donnés à bail en se référant à un rapport d’expertise de M. [P] en date du 12 juillet 2022 communiqué par le bailleur concernant un autre local situé dans le même centre commercial.

Le bailleur communique en outre un rapport d’expertise de M. [R] en date du 9 août 2023 concernant également un autre local situé dans le même centre commercial.

Aucune des parties ne verse aux débats un rapport d’expertise relatif aux locaux litigieux.

Le local commercial donné à bail n’a pas été visité par un expert alors que le loyer doit être fixé par rapport aux caractéristiques du local et qu’une discussion existe notamment sur la surface à prendre en compte du fait de l’existence d’une mezzanine ainsi que sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage par rapport aux surfaces concernées.

Dès lors, avant dire droit, il y a lieu d’ordonner l’expertise sollicitée à titre subsidiaire par l’intimée.

Dans l’attente de la décision, la société DSL finances sera condamnée au paiement d’un loyer provisionnel égal au montant du loyer qu’elle paye conformément aux dispositions du bail initial.

Les frais de cette mesure d’expertise seront avancés par la société bailleresse qui est à l’origine de la procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le bail s’est trouvé renouvelé à compter du 1er octobre 2018 pour une durée de 10 ans ;

Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée,

Constate l’accord des parties pour dire que le bail s’est trouvé renouvelé le 1er octobre 2018 pour une durée de 9 années ;

AVANT DIRE DROIT sur la fixation du prix du loyer renouvelé, ordonne une expertise et commet pour y procéder

M. [C] [P] ([Adresse 2])

inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Caen , avec pour mission de :

— entendre les parties en leurs explications ;

— prendre connaissance de tous documents utiles ;

— se rendre sur les lieux donnés à bail, les décrire, préciser leurs caractéristiques , déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération ;

— procéder à l’examen des faits allégués par les parties et celui des éléments mentionnés aux articles L145-33, L145-34, R145-10, R145-8 et suivants du code de commerce ;

— donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail ;

— constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer en ce cas de nous en aviser,

Dit que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise,

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, rendue d’office ou sur simple requête,

Dit que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure Civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

Dit que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

Dit que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties,

Dit qu’avant de déposer son rapport, l’expert fera connaître aux parties ses premières conclusions et leur impartira un délai d’UN MOIS pour formuler dires et observations qu’il annexera avec ses réponses à son rapport définitif ;

Rappelle les dispositions du second alinéa de l’article 276 du code de procédure civile modifiées par l’article 38 du décret n° 2005-1678 du 28.12.2005 aux termes desquelles :

' 'Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge',

' 'Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties',

' 'L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées’ ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe de la cour d’appel de Caen dans le délai de 10 mois à compter de l’avis de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport, accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception.

Dit que les frais d’expertise seront avancés par la SNC Caetoile qui devra consigner la somme de 4.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, auprès du Régisseur d’Avances et de Recettes de la cour d’appel de Caen , avant le 30 octobre 2024 étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du Juge en cas de motif légitime),

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

Dit que l’expert portera à la connaissance des parties le montant prévisible de ses honoraires à l’issue de la 1ère réunion d’expertise ;

Confie le contrôle et le suivi de la présente mesure à la présidente de la 2ème chambre de la cour d’appel de Caen ;

Dit que dans l’attente de la décision au fond, la société DSL finances paiera à la société Caetoile un loyer égal au montant du loyer qu’elle paye conformément aux dispositions du bail initial ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes ;

Réserve les dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY