Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 21 mars 2025, n° 24/03660

TJ Paris 23 janvier 2024

CA Paris
Confirmation 21 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Prescription de l'action en responsabilité
La cour a estimé que les époux [R] n'avaient pas eu connaissance des éléments précis leur permettant d'agir avant le 5 décembre 2016, date à laquelle ils ont pris connaissance du jugement du 20 octobre 2016. Par conséquent, l'action n'était pas prescrite.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé que la société Le Manoir, partie perdante, devait supporter les dépens d'appel.
Rejeté
Indemnité au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société Le Manoir n'était pas fondée à demander une indemnité dans cette affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 1, 21 mars 2025, n° 24/03660
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/03660
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 23 janvier 2024, N° 22/00101
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric AUDINEAUAnne FITOUSSI
Parties :	S.A.S. LE MANOIR immatriculée au RCS de Nanterre

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 21MARS 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03660 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI66J

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Janvier 2024 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 22/00101

APPELANTE

S.A.S. LE MANOIR immatriculée au RCS de Nanterre,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

INTIMÉS

Madame [O] [C] épouse [R] née le 24janvier 1972 à [Localité 6],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0958

Monsieur [X] [R] né le 19novembre 1973 à [Localité 5],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Anne FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0958

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 1] est soumis au régime de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic de copropriété est la société Le Manoir.

Suivant acte reçu le 14 octobre 2016, en l’étude de Me [L] [D] notaire associé de la société VH 15 Notaires, avec la participation de Me [G] [J] notaire du vendeur, M. [N] [W] et Mme [H] [E] ont vendu à M. [X] [R] et Mme [O] [C] épouse [R] un appartement de 174 m² constituant le lot n°9 situé au 5ème étage de cet immeuble sis [Adresse 1], au prix de 2.025.000 €.

L’acte stipule notamment « Le vendeur déclare qu’il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété ».

Par courrier du 14 décembre 2016, les époux [R] ont écrit aux vendeurs qu’ils avaient pris connaissance le 5 décembre 2016 du jugement rendu le 20 octobre 2016 permettant aux époux [F], copropriétaires de l’immeuble, de raccorder leur logement à l’ascenseur en perçant un trou entre le 5ème et le 6ème étage, qu’ils estimaient que cet accès sera source de nuisances diurnes et nocturnes et qu’ils leur reprochaient de leur avoir dissimulé cette procédure.

Par exploits d’huissier en date du 11 octobre 2021, se prévalant du préjudice résultant du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 20 octobre 2016, M. et Mme [R] ont fait assigner la société Le Manoir, M. [N] [W] et Mme [H] [E] outre Me [L] [D] et la SCP VH 15 Notaires devant le tribunal judicaire de Paris, sur le fondement de la réticence dolosive des vendeurs et de la responsabilité professionnelle du syndic de copropriété et du notaire, aux fins essentielles de les voir condamner in solidum à leur payer différentes sommes.

Par conclusions d’incident, la société Le Manoir, Me [L] [D] et la SCP VH 15 Notaires, M. [N] [W] et Mme [H] [E] ont sollicité du juge de la mise en état de déclarer prescrite l’action des consorts [R].

Par ordonnance du 23 janvier 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— Ecartons des débats les deux jeux de conclusions d’incident signifiées par voie électronique les 3 et 4 décembre 2023 par Mme [O] [C] et M. [X] [R],

— Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société Le Manoir, M. [N] [W] et Mme [H] [E] ainsi que par Me [L] [D].et la SCP VH 15 Notaires tirée de la prescription,

— Réservons les frais irrépétibles et les dépens,

— Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 12 mars 2024 à 13h30 pour conclusions des défendeurs la société Le Manoir, Me [L] [D] et la SCP VH 15 Notaires et Mme [H] [E] et M. [N] [W] sur le fond, à signifier au plus tard le 5 mars2024, à défaut clôture.

La SAS Le Manoir a relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 15 février 2024 à l’encontre de M. [X] [R] et Mme [O] [C] épouse [R].

Me [L] [D] et la SCP VH 15 Notaires, M. [N] [W] et Mme [H] [E], ne sont pas parties en cause d’appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 2 mai 2024, par lesquelles la SAS Le Manoir, appelante, invite la cour à :

Vu les articles 15, 138, 139 et 142 du Code de procédure civile

Vu les articles 31, 32, 122 du Code de procédure civile,

Vu les articles 770 et 789 du Code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du Code civil,

RECEVOIR la société LE MANOIR en ses demandes, fins et conclusions.

Y faisant droit,

JUGER que les faits reprochés à la société LE MANOIR par les consorts [R] étaient connus dès le 5 octobre 2016.

JUGER que l’action en réparation formée par les consorts [R] est prescrite.

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur et Madame [R] de l’ensemble de leurs prétentions.

INFIRMER l’ordonnance rendue le 23 janvier 2024 par le Juge de la mise état du TJ PARIS en ce qu’elle rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Le Manoir.

INFIRMER l’ordonnance rendue le 23 janvier 2024 par le Juge de la mise état du TJ PARIS en ce qu’elle rejette la demande de frais irrépétibles formée par la société Le Manoir.

Puis, statuant à nouveau :

DECLARER l’action exercée par Monsieur et Madame [R] prescrite.

DEBOUTER Monsieur et Madame [R] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société LE MANOIR.

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à verser à la société LE MANOIR une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, Avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 26 avril 2024, par lesquelles M. [X] [R] et Mme [O] [C] épouse [R], intimée, invitent la cour à :

Vu les dispositions de l’article 2242 du code civil,

Confirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 23 janvier 2024 en ce qu’elle a rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société Le Manoir tirée de la prescription.

Dire et juger que l’action en responsabilité à l’encontre de la société Le Manoir n’est pas

prescrite,

Dire et juger que l’action en réparation formée contre les Epoux [W] n’est pas prescrite En conséquence,

Déclarer les époux [R] recevable en leur action et leurs demandes,

Débouter la société Le Manoir, de son appel, de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société Le Manoir à verser à Monsieur et Madame [R] la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que l’ordonnance n’est pas contestée en ce qu’elle a :

— écarté des débats les deux jeux de conclusions d’incident signifiées par voie électronique les 3 et 4 décembre 2023 par Mme [O] [C] et M. [X] [R],

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des consorts [R], à l’encontre de M. [N] [W] et Mme [H] [E], et à l’encontre de Me [L] [D] et la SCP VH 15 Notaires ;

Sur la fin de non-recevoir au titre de la prescription de l’action des époux [R] à l’encontre de la société Le Manoir

La société Le Manoir soulève, sur le fondement de l’article 2224 du code civil, la prescription de l’action en réparation formée par les époux [R] à son encontre ; elle fait valoir que le point de départ de la prescription de 5 ans de l’action en responsabilité pour faute du syndic est la date à laquelle les époux [R] ont connu les faits reprochés au syndic, soit la procédure engagée par les époux [F] ; elle estime qu’ils en ont eu connaissance le 5 octobre 2016, date à laquelle la société Le Manoir a adressé au notaire des vendeurs, à charge de le transmettre au notaire des acquéreurs, un état daté comportant les procès-verbaux des assemblées générales de 2013 et 2015, informant des procédures dans l’immeuble dont celle engagée par les époux [F] ; elle ajoute que l’assignation est intervenue le 11 octobre 2021 soit plus de 5 ans après ;

Les époux [R] opposent qu’ils n’ont eu connaissance des éléments précis portant atteinte à leurs droits, de la procédure engagée par les époux [F], que le 5 décembre 2016 lorsqu’ils ont pris connaissance du jugement du 20 octobre 2016 ; ils ajoutent que les procès-verbaux des assemblées générales de 2013 et 2015 n’apportent pas une information complète et précise et qu’il n’est pas démontré qu’ils en ont eu connaissance avant le 11 octobre 2016 ;

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée » ;

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, soit à la date de l’assignation, « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour '

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état » ;

Aux termes de l’article 2224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » ;

En l’espèce, il ressort de l’assignation du 11 octobre 2021 (pièce 6 Le Manoir) que les époux [R] estiment subir un préjudice en conséquence du jugement du 20 octobre 2016 qui mentionne selon eux « le percement d’un passage entre deux escaliers devant la porte palière de l’appartement objet de leur achat » et exercent leur action à l’encontre de la société Le Manoir, sur le fondement de la responsabilité délictuelle du syndic, pour avoir commis une faute en manquant à son obligation, édictée par l’article 5 du décret du 17 mars 1967, de communication de l’annexe de l’état daté mentionnant l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie, dont les éléments précis de celle qui a donné lieu au jugement du 20 octobre 2016 ;

La prescription applicable à l’action en responsabilité délictuelle, fondée sur l’article 1240 du code civil, est la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil ;

Le point de départ de cette action est la date à laquelle les époux [R] ont eu connaissance de la procédure initiée par les époux [F], copropriétaire dans l’immeuble litigieux, qui a donné lieu au jugement du 20 octobre 2016 et du fait que cette procédure concernait « le percement d’un passage entre deux escaliers devant la porte palière de l’appartement objet de leur achat » ;

La question de savoir si le syndic de copropriété avait l’obligation de fournir les procès-verbaux des assemblées générales et si le syndic de copropriété avait l’obligation de mentionner la procédure initiée par les époux [F], copropriétaire dans l’immeuble litigieux, et de préciser que cette procédure concernait « le percement d’un passage entre deux escaliers devant la porte palière de l’appartement objet de l’achat (des époux [R]) » relève d’une appréciation de fond quant à la responsabilité de la société Le Manoir qu’il n’y a pas lieu de trancher à ce stade de la procédure car elle ne conditionne pas la prescription de l’action ;

La société Le Manoir justifie avoir adressé au notaire des vendeurs le 5 octobre 2016 un état daté mentionnant « ' Existe-t-il des procédures en cours ' Non ' Joindre les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ' » ;

Il n’y a aucun élément justifiant si cet état daté et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ont été transmis au notaire des acquéreurs et aux époux [R] ;

Il ressort de l’assignation du 11 octobre 2021 que les époux [R] ont eu connaissance avant la vente du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2015 ;

Toutefois si ce procès-verbal d’assemblée générale du 10 décembre 2015 évoque la procédure engagée par les époux [F], les termes ne sont pas suffisamment précis pour permettre aux époux [R] de prendre connaissance que cette procédure visait à autoriser des travaux au 5ème étage de l’immeuble, soit au niveau de leur appartement, et que ces travaux avaient vocation à créer un passage devant la porte palière de leur appartement, source selon les époux [R] de nuisances diurnes et nocturnes ;

En effet, ce procès-verbal mentionne uniquement au point 16 : « Point d’information sur la procédure en cours époux [F]/SDC du [Adresse 1] concernant une demande d’autorisation accès ascenseur. En attente du compte rendu qui sera joint avec le procès-verbal » ;

Il n’y a aucun élément dans ce procès-verbal mentionnant que les époux [F] demeurent au 5ème étage ni que la « demande d’autorisation accès ascenseur » concerne un accès au 5ème étage ; le compte-rendu visé dans le point 16 n’est pas produit et il n’y a pas d’élément certifiant qu’il soit plus précis et qu’il ait été communiqué aux époux [R] ;

La société Le Manoir ne démontrant pas que les époux [R] aient eu connaissance des faits, leur permettant d’exercer leur action à son encontre, avant le 11 octobre 2016, il convient de considérer que l’assignation du 11 octobre 2021 est intervenue moins de 5 ans après qu’ils aient eu connaissance de ces faits et que l’action n’est pas prescrite ;

L’ordonnance est donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Le Manoir tirée de la prescription ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l’ordonnance sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Le Manoir, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux [R] la somme unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Le Manoir ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Le Manoir aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [X] [R] et Mme [O] [C] épouse [R] la somme unique de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de la société Le Manoir au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,