AFFAIRE : N° RG 24/00677

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] en date du 07 Février 2024

RG n° 23/00154

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [I] [D] [N] [S] alias [J]

né le 02 Novembre 1951 à [Localité 7]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Marianne BARRY, avocat au barreau d’ARGENTAN

INTIME :

Monsieur [M] [L] [R] [A] [F]

né le 02 Juillet 1958 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Albane SADOT, avocat au barreau de COUTANCES

DEBATS : A l’audience publique du 12 mai 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 04 septembre 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me COURTADE, Conseillère, pour le président empêché et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous signature privée du 11 mars 2014, M. [M] [F] a consenti au profit de M. [I] [S] alias [J] un bail d’habitation portant sur un immeuble sis [Adresse 9] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 280 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2023, M. [F] a signifié à M. [S] un commandement de payer pour un montant de 2.513,23 euros, représentant les loyers impayés et le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, M. [F] a assigné M. [S] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail, de voir ordonner l’expulsion du locataire, de tous biens et occupants de son chef et de voir fixer une indemnité d’occupation, ainsi que de condamner M. [S] au paiement des arriérés de loyers, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 7 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Avranches a :

— déclaré l’action de M. [M] [F] recevable ;

— prononcé la résiliation du bail sur les lieux loués, sis [Adresse 9] à [Localité 12][Adresse 2]), aux torts de M. [I] [S] à compter du jugement ;

— ordonné, faute d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, l’expulsion de M. [I] [S] et de tout occupant de son chef, des lieux loués, [Adresse 9] à [Localité 13], avec, le cas échéant, le concours de la force publique, dans le respect des dispositions des articles L. 412-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que conformément à I’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à cette mesure d’expulsion entre le 1er novembre 2023 et le 31 mars 2024, à moins que le relogement de l’intéressé ne soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la familles ;

— condamné M. [I] [S] à payer à M. [M] [F] :

* la somme de 3.462 euros (trois mille quatre cent soixante-deux euros) au titre des loyers et charges impayés (TOM 2021 à 2023 incluses) arrêtés au 31 janvier 2024, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2.722 euros à compter de l’assignation en date du 28 septembre 2023 et à compter du jugement pour le surplus,

* une somme mensuelle de 280 euros (deux cent quatre-vingt), somme indexable sur le montant des loyers, à compter du jugement jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur, toute somme versée à quelque titre que ce soit devant être décomptée des sommes dues ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme au plus tard le 5 du mois suivant ;

— condamné M. [I] [S] à verser à M. [M] [F], la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [I] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

— rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 18 mars 2024, M. [S] [J] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 18 juin 2024, l’appelant demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris,

Et statuant de nouveau,

— Débouter M. [M] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Dire et juger que M. [I] [S] pourra se libérer de sa dette par versements mensuels par application de l’article 1343-5 du code civil,

Y ajoutant,

— Dire et juger que le logement sis [Adresse 8] à [Localité 11] (50) objet du présent litige ne répond pas aux exigences et critères de décence définis par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

— Condamner M. [M] [F] à payer à M. [I] [S] la somme de 17.080 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période allant du 11 mars 2014 au 31 mai 2024 soit pendant 122 mois,

— Condamner M. [M] [F] à payer à M. [I] [S] la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [M] [F] aux entiers dépens,

— Autoriser Me [B] [P] à poursuivre directement le recouvrement des frais dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées le 18 juin 2024, M. [F] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Condamner M. [I] [S] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [I] [S] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

En vertu de l’article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, qui détermine l’étendue des prétentions dont est saisie la cour d’appel, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, ces prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, le dispositif des conclusions de M. [S], qui seul saisit la cour, comporte une demande d’infirmation de la disposition du jugement qui a déclaré recevable l’action de M. [M] [F], mais aucune demande de ce chef.

Dès lors que l’appelant ne saisit la cour d’aucune prétention relative à la recevabilité de l’action introduite par le bailleur, la cour ne peut que confirmer la disposition en cause.

1. Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et la demande en paiement des loyers, des charges et de l’indemnité d’occupation

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1224 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce, compte-tenu du renouvellement tacite du bail, dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du code civil énonce que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

La preuve de l’inexécution de l’obligation de la partie adverse est à la charge de celui qui se prévaut de l’exception d’inexécution.

S’agissant des demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail et en paiement des loyers, des charges et de l’indemnité d’occupation, M. [S] reconnaît être redevable de loyers impayés, mais estime que le non versement de ces sommes est justifié par le refus du bailleur de réaliser des travaux de remise en état du logement litigieux, lequel était dépourvu de système de chauffage, que le locataire a dû installer à ses frais. Le locataire souligne être de bonne foi, dans la mesure où il a proposé au bailleur un plan d’apurement et qu’il a effectué des démarches pour obtenir des prêts afin d’apurer sa dette.

Il ressort des pièces communiquées aux débats que le contrat de bail liant les parties a été conclu par acte sous signature privée du 11 mars 2014. Aucun état des lieux d’entrée n’a été établi par les parties à l’occasion de la signature du contrat de bail ou postérieurement, lors de la prise de possession des lieux. Au cours du contrat de bail, à compter de mars 2014 jusqu’au moment du litige opposant les parties, en juillet 2023, le locataire ne s’est plaint d’aucun dysfonctionnement affectant le logement litigieux.

Dès lors, il y a lieu de considérer que les lieux loués ont été remis par le bailleur au locataire en bon état de réparations locatives.

Aucune des pièces produites par M. [S] ne justifie ni de l’absence de système de chauffage ni des travaux et frais qu’il allègue avoir engagés à ce titre.

Par ailleurs, les relations conflictuelles que le locataire déclare entretenir avec le bailleur et l’existence d’un plan d’apurement sur lequel la signature attribuée à M. [F] a été manifestement imitée et que le locataire ne justifie pas avoir respecté, ne légitiment pas le non-respect par M. [S] de son obligation principale de payer le loyer.

Compte-tenu de ces éléments, il y a lieu de dire que le locataire ne justifie pas d’un manquement grave du bailleur à ses obligations lui permettant d’opposer l’exception d’inexécution dans le paiement des loyers.

En considération de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail litigieux aux torts de M. [I] [S], à compter de la date du jugement, et en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [S].

S’agissant de la demande en paiement des loyers, des charges et de l’indemnité d’occupation, M. [S] indique dans ses conclusions 'qu’il ne conteste pas être redevable de loyers’ (page 3 des conclusions de l’appelant).

S’agissant du montant de sa condamnation, si le locataire produit aux débats une attestation établie par la Caisse d’allocations familiales, justifiant du versement entre les mains du bailleur d’un montant de 192 euros correspondant à l’aide personnalisée au logement (APL) au titre du mois d’octobre 2023 (pièce 5 de l’appelant), M. [S] ne discute pas le montant de l’arriéré locatif mis à sa charge.

Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [S] à payer à M. [F] la somme de 3.462 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 janvier 2024, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2.722 euros à compter de l’assignation en date du 28 septembre 2023 et à compter du jugement pour le surplus.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a condamné M. [I] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 280 euros à compter du jugement jusqu’au départ effectif et définitif du locataire des lieux.

2. Sur les délais de paiement

En l’espèce, M. [S] demande des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, afin de régler sa dette locative.

Le bailleur s’oppose à une telle demande, en arguant la mauvaise foi du locataire.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

S’agissant de sa situation financière actuelle, M. [S] ne communique aux débats aucun document actualisé. En effet, son dernier avis d’imposition date de 2023 pour les revenus perçus au cours de l’année 2022 (pièce 7 de l’appelant) et l’attestation dressée par la Caisse d’allocations familiales (CAF) couvre uniquement le mois d’octobre 2023 (pièce 5 de l’appelant), aucune pièce justificative récente détaillant les prestations perçues ne figurant au dossier.

Par ailleurs, le locataire se borne à solliciter des délais de paiement sans indiquer les montants prévisionnels des versements mensuels qu’il pourrait assumer.

Au vu de ces éléments, M. [S] sera débouté de sa demande tendant à obtenir, à titre principal, des délais afin de se libérer de sa dette.

3. Sur la demande reconventionnelle du locataire

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article.

Aux termes de l’article 1 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

L’article 2 du même décret dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

(…)

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

(….)

S’agissant de sa demande reconventionnelle en dommage et intérêts pour méconnaissance des critères de décence et indemnisation de son préjudice de jouissance, M. [S] estime que M. [F] a manqué à son obligation de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et répondant à un critère de performance énergétique minimale. Le locataire fait valoir que l’absence d’isolation du logement a entraîné d’importantes consommations d’énergie, s’élevant à 14.308 kWh pour la période allant de novembre 2022 à avril 2023. Le locataire produit également le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité rédigé le 26 avril 2023, estimant que ce document fait ressortir des anomalies pouvant entraîner une électrisation voire une électrocution.

Il convient d’observer qu’en l’espèce, au cours du contrat de bail signé le 11 mars 2014 liant les parties, M. [S] n’a fait état d’aucune réclamation visant un éventuel non-respect par le bailleur des critères de décence du logement loué.

Les allégations de M. [S] selon lesquelles le logement serait affecté par un défaut d’isolation qui aurait entraîné une surconsommation énergétique et des factures trop importantes ne sont étayées par aucune pièce probante.

En effet, le locataire ne communique aux débats aucun rapport d’expertise ou autre élément probant permettant d’établir le défaut d’isolation des lieux loués et l’absence de système de chauffage, tendant à démontrer que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrer un logement décent.

La facture EDF du 26 septembre 2023 d’un montant de 3.278,99 euros relative à une période de consommation estivale (du 28 juillet au 24 septembre 2023) et le bilan des factures EDF (pièces 9 de M. [S]) faisant ressortir l’évolution de la consommation d’électricité sur un an et le total facturé du 7 février au 26 septembre 2023, à eux seuls, ne suffisent pas à rapporter la preuve d’une surconsommation d’énergie imputable à un éventuel défaut d’isolation ou un dysfonctionnement du système de chauffage du logement loué.

S’agissant des réseaux et branchements d’électricité, M. [S] produit aux débats le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité établi le 26 avril 2023 par le Cabinet de diagnostique DIAG Normandie (pièce 8 de M. [S]).

Si ce rapport fait état d’anomalies ponctuelles affectant l’installation intérieure d’électricité du logement loué (pages 2 à 4) et comporte une description générale des risques encourus en fonction des anomalies identifiées (page 8), certaines défectuosités pouvant entraîner une électrisation voire une électrocution, force est de relever que M. [S] ne caractérise pas en quoi les non-conformités relevées par le diagnostiqueur ont affecté sa jouissance des lieux.

En considération de ces éléments, il convient de débouter M. [S] de sa demande d’indemnisation.

4. Sur les demandes accessoires

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont confirmées.

M. [S] succombant, est condamné aux dépens de l’appel, à payer à M. [F] la somme complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est débouté de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [I] [S] alias [J] de sa demande de rééchelonnement de sa dette locative en application de l’article 1343-5 du code civil,

Déboute M. [I] [S] alias [J] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

Condamne M. [I] [S] alias [J] à payer à M. [M] [F] la somme complémentaire de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [I] [S] alias [J] de sa demande formée à ce titre,

Condamne M. [I] [S] alias [J] aux dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT

EMPECHE

N. LE GALL L. COURTADE