COUR D’APPEL DE CAYENNE

[Adresse 1]

Chambre Civile

ARRÊT N° 14 /2024

N° RG 21/00519 – N° Portalis 4ZAM-V-B7F-7S6

PG/JN

S.A.S. LE VERGER DES RAMBOUTANTS prise en la personne de son Président domicilié Audit siège en cette qualité

C/

[E] [D]

[T] [F]

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2024

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAYENNE, décision attaquée en date du 17 Novembre 2021, enregistrée sous le n° 20/00628

APPELANTE :

S.A.S. LE VERGER DES RAMBOUTANTS prise en la personne de son Président domicilié Audit siège en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Julie PAGE, avocate au barreau de Guyane

INTIMES :

Madame [E] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3] GUYANE FRANCE

Monsieur [T] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3] GUYANE FRANCE

Représentés par M^e Saphia BENHAMIDA, avocate au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 novembre 2023 en audience publique et mise en délibéré au 22 janvier 2024, prorogé au 26 février 2024, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Aurore BLUM, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame Aurore BLUM, Présidente de chambre

Monsieur Yann BOUCHARE, Président de chambre

Madame Patricia GOILLOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

Madame Jessika PAQUIN, Greffière placée, présente lors des débats et Madame Joséphine DDUNGU, Greffière placée, lors du prononcé.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 24 octobre 2016, Madame [D] [E] et Monsieur [F] [T] ont signé avec la SASU Le Verger des Ramboutans un contrat de réservation pour la construction d’une villa T4 pour un montant de 236 500 euros, la date de livraison étant fixée au 3ème trimestre 2018.

Un nouveau contrat a été signé le 31 mai 2018, la date d’achèvement étant alors fixée au 30 septembre 2019.

Informés de l’abandon du projet au cours de l’année 2019, Madame [D] [E] et Monsieur [F] [T] ont sollicité amiablement puis par mise en demeure signifié le 5 mars 2020 une indemnisation de leurs préjudices auprès le la SASU Le verger des Ramboutans, laquelle leur a opposé un refus par réponse du 6 mars 2020.

Suite au refus qui leur était opposé par la SASU Le verger des Ramboutans, Madame [D] [E] et Monsieur [F] [T] ont saisi par acte d’huissier du 7 avril 2020 le tribunal judiciaire de Cayenne, aux fins de voir condamner cette dernière à les indemniser au titre de leurs préjudices.

Par jugement en date du 17 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Cayenne a :

— condamné la SASU Le Verger des Ramboutans à payer à Madame [D] [E] et Monsieur [F] [T] la somme de 2187,60 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2020 (mise en demeure),

— condamné la SASU Le Verger des Ramboutans à payer à Madame [D] [E] la somme de 2500€ augmentée des intérêts au taux légal à titre de dommages et intérêts,

— condamné la SASU Le Verger des Ramboutans à payer à Monsieur [F] [T] la somme de 2500€ augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

— condamné la SASU Le Verger des Ramboutans à payer à Madame [D] [E] et Monsieur [F] [T] la somme de 2500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SASU Le Verger des Ramboutans aux dépens.

Par déclaration en date du 30 novembre 2021, la SAS Le Verger des Ramboutans a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision.

Aux termes de ses conclusions d’appelant en date du 10 janvier 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties,la SASU Le Verger des Ramboutans, sollicite que la cour infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau, au visa de l’article R 261-15 du code de la construction et de l’habitation :

— déboute Madame [D] et Monsieur [F] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires,

— condamne solidairement Madame [D] et Monsieur [F] à payer à la SASU Le Verger des Ramboutans la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SASU Le Verger des Ramboutans expose avoir été contrainte d’annuler le programme immobilier projeté, et en avoir immédiatement avisé les consorts [F]-[D]. Elle fait valoir que les dispositions de l’article L 261-15 du code de la construction et de l’habitation autorisent le promoteur à conclure des contrats préliminaires à la vente, contrats de réservation par lesquels le promoteur s’engage à réserver à l’acquéreur un logement, mais uniquement si le programme se réalise, en lui permettant de renoncer à l’opération pour des raisons économiques ou techniques à condition de restituer aux réservataires leur dépôt de garantie.

La société appelante estime que le promoteur est ainsi libre de ne pas réaliser le projet et n’a pas à justifier de sa rétractation, l’article R 261-31 du code de la construction et de l’habitation prévoyant la restitution du dépôt de garantie. Elle ajoute que le contrat de réservation prévoit d’ailleurs en son article IX la non réalisation du programme.

La SASU Le Verger des Ramboutans estime que l’annulation du contrat préliminaire ne permet pas d’être indemnisé au titre de la perte de chance, et qu’elle n’a fait qu’user de la faculté légale prévue à l’article L 261-15 du code de la contruction et de l’habitation, sans qu’il soit nécessaire qu’elle justifie les raisons de l’abandon du projet.

L’appelante soutient en tout état de cause que les préjudices invoqués par les consorts [D]-[F] sont injustifiés, Elle affirme d’une part que la vente n’ayant pas été réalisée, le prêt n’a pas été executé et aucun frais d’assurance n’ont pu être réglés. Elle soutient d’autre part que le préjudice moral n’est pas démontré par Madame [D] et Monsieur [F], dès lors que le projet ne répondait à aucun besoin spécifique, n’en était qu’à ses balbutiements, et que ces derniers ont la possibilité d’acquérir un autre bien immobilier.

Aux termes de leurs conclusions en date du 4 mai 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, Madame [E] [D] et Monsieur [T] [F] sollicitent, au visa des articles 1103, 1104, 1112-1 et suivants et 1344-1 et suivants du code civil et L 111-1 du code de la consommation que la cour les reçoive en leur appel incident et le dise bien-fondé, et statuant à nouveau:

— condamne la SASU Le Verger des Ramboutans à payer à Madame [E] [D] et Monsieur [T] [F] la somme de 8487,60€ en réparation de leur préjudice matériel,

— dise et juge que ces sommes produiront intérêts à compter de la lettre valant mise en demeure adressée par Madame [E] [D] et Monsieur [T] [F] et réceptionnée par la SASU Le verger des ramboutans le 1er avril 2019,

— condamne la SASU Le verger des ramboutans à payer à Madame [E] [D] et Monsieur [T] [F] la somme de 10 000€ chacun en réparation de leur préjudice moral,

— dise et juge que ces sommes produiront intérêts à compter de la décision à intervenir,

— ordonne la capitalisation des intérêts dans les terme de l’article1343-2 du code civil,

— confirme le jugement pour le surplus,

— déboute la SASU Le verger des ramboutans de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— condamne la SASU le verger des ramboutans à payer à Madame [E] [D] et Monsieur [T] [F] la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles en appel, conformèment aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SASU le verger des ramboutans aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de signification de la lettre en date du 5 mars 2020.

A l’appui de leurs demandes, Madame [E] [D] et Monsieur [T] [F]

exposent que suite à la signature le 24 octobre 2016 du contrat de réservation , ils ont obtenu un prêt immobilier auprès de la Banque Postale. Ils indiquent que du fait du retard important dans le démarrage du projet, ils ont été contraints de prendre un logement à bail à compter du 1er octobre 2018.

Les intimés font valoir les dispositions des articles 1103, 1104, 1217, 1231-1, 1231-2 et 1344-1 du code civil et estiment que la livraison du bien n’a jamais été effectuée, en violation des dispositions contractuelles, de telle sorte que la responsabilité de la SASU Le verger des ramboutans est engagée. Ils soutiennent que si le contrat préliminaire n’oblige pas le réservant à vendre au réservataire, il ne l’autorise pas pour autant à refuser la vente sans motif valable, ce qu’a fait selon eux l’appelante qui ne justifie pas des raisons de la demande d’annulation du permis de construire, et qui n’a pas informé les acquéreurs d’éventuelles difficultés qu’elle rencontrerait en violation de son devoir d’information et de renseignement tel que prévu par l’article 112-1 du code civil et L 111-1 du code de la consommation.

Soulignant que la date d’achèvement des travaux était fixée initialement au 1er octobre 2018, Madame [E] [D] et Monsieur [T] [F] expliquent avoir du prendre un appartement en location du 1er septembre 2018 au 31 mars 2019 à hauteur de 900€ par mois, outre les frais d’assurance du crédit immobilier de 2187,60€. Ils ajoutent avoir subi de multiples désagréments du fait de l’annulation de l’opération immobilière, et avoir perdu la possibilité d’acquérir la villa en question dans des conditions avantageuses à l’époque de la réservation, eu égard à la hausse du prix de l’immobilier.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023.

Sur ce, la cour

Sur la responsabilité contractuelle de la SASU Le verger des ramboutans dans l’annulation de l’opération immobilière

Aux termes de l’article L 261-10 du code de la construction et de l’habitation, tout contrat ayant objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L261-2 et L261-3 du présent code. Il doit en outre être conforme aux dispositions des articles L261-11 à L261-14 ci-dessous.

Selon les dispositions de l’article L261-15 de ce même code, 'la vente prévue à l’article L261-10 peut être précédé d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble. Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restituésdans le délai de trois mois au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l’article L313-41 du code de la consommation n’est pas réaliséeou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire (…).

En l’espèce, il est constant que Madame [D] [E] et Monsieur [F] [T] ont signé le 24 octobre 2016 avec la SASU Le Verger des Ramboutans un contrat de réservation pour la construction d’une villa T4 pour un montant de 236 500 euros, la date de livraison étant fixée au 3ème trimestre 2018, et qu’un nouveau contrat a été signé le 31 mai 2018, la date d’achèvement étant alors fixée au 30 septembre 2019.

Par ce contrat préliminaire, la SASU Le Verger des Ramboutans s’est engagée en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie ( 6000€) à réserver à Madame [D] [E] et Monsieur [F] [T] la construction de la villa désignée dans le cadre d’un programme de construction d’un ensemble immobilier.

L’article IX du contrat de réservation précise que 'Dans le cas où le réservant ne réaliserait pas le programme pour des raisons économiques ou techniques, les présentes deviendraient caduques, sans indemnité de part et d’autres, les présentes étant exclusives d’une promesse unilatérale de vente.'

L’article X du contrat de réservation prévoit qu’au cas où le réservant n’offrirait pas la vente dans le délai prévu, le réservataire pourra demander la restitution de la contrepartie de la réservation, laquelle sera restituée sans indemnité de part ni d’autre au réservataire dans les trois mois de sa demande dans les cas prévus de l’article R261-31 du code de la construction et de l’habitation.

Le juge de première instance a ainsi constaté à juste titre que les parties ne sont pas liées par une promesse de vente unilatérale ou synallagmatique, mais par un contrat de réservation préliminaire.

Il est admis que si le contrat préliminaire n’oblige pas le réservant à vendre au réservataire, il ne l’autorise pas pour autant à refuser la vente sans motif valable, les motifs pour lesquels le réservant ne donne pas suite étant laissés à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Ainsi, et contrairement à ce qu’elle soutient, la SASU le verger des ramboutans n’est pas libre de ne pas réaliser le projet sans avoir à justifier les raisons de l’abandon de ce dernier.

En l’espèce, la SASU Le verger des ramboutans a motivé l’annulation du projet de construction dans son courrier du 19 avril 2019 adressé à Madame [D] et Monsieur [F] en faisant état d’un problème de bornage contradictoire de la parcelle. Il ressort qu’elle a sollicité par courrier adressé le 18 janvier 2019 à la mairie de [Localité 4] l’annulation du permis de construire qu’elle avait obtenu, sans motiver cette demande d’annulation (pièce n°10 intimés), et il ne peut qu’être constaté qu’elle ne produit aucune pièce qui jusitifierait les raisons de l’annulation du projet.

En conséquence, le jugement entrepris a exactement constaté que le réservant, après avoir évoqué une obtention du permis de construire et un retard du à une autorisation de travaux pour le 7 janvier 2019, s’est prévalu d’un litige relatif au bornage du terrain l’ayant conduit à abandonner son projet, sans cependant en justifier, et ce alors même qu’il est à l’origine de la demande d’annulation du permis de construire.

Le jugement déféré a ainsi constaté à juste titre que la SASU le verger des ramboutans ne justifie pas de motifs valables permettant de démontrer le caractère légitime de l’abandon du projet.

La SASU Le verger des ramboutans ayant abandonné le projet de construction sans motif valable devra en conséquence indemniser Madame [D] et Monsieur [F] des préjudices qui en sont résultés pour eux.

Sur les préjudices allégués par Madame [E] [D] et Monsieur [T] [F]

— Sur les loyers

Madame [E] [D] et Monsieur [T] [F] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice résultant du paiement du loyer d’un appartement qu’ils ont dû louer du 1er septembre 2018 au 31 mars 2019 à hauteur de 900€ par mois (pièce n°13intimés) , faute d’avoir pu habiter dans le logement contractuellement prévu avec une date de livraison au 30 septembre 2019.

Le jugement entrepris a cependant exactement retenu que la perte de chance résultant de l’annulation du contrat de vente immobilière ne consiste pas dans l’obligation de payer des frais de logement, dans la mesure où les réservataires auraient du payer les mensualités du prêt.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté Madame [D] et Monsieur [F] de leur demande d’indemnisation à ce titre.

— Sur l’assurance contractée

Madame [E] [D] et Monsieur [T] [F] sollicitent les frais d’assurance du crédit immobilier souscrit qui s’élèvent à la somme de 2187,60€. Ils produisent l’accord du prêt obtenu pour le financement de l’acquisition, les tableaux d’amortissement correspondants (pièces intimés n°2,3,4), l’attestation de la banque précisant que ledit prêt a été annulé le 8 mars 2019 à leur demande (pièce n°16 intimés), outre une attestation de la même banque précisant que Madame [D] et Monsieur [F] ont versé des primes d’assurance correspondant au prêt souscrit à hauteur de 2187,60€.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a exactement condamné la SASU le verger des ramboutans à indemniser Madame [D] et Monsieur [F] des frais d’assurance du prêt souscrit pour l’achat du bien, ces frais étant distincts de l’annulation du prêt survenue ultérieurement.

— Sur le préjudice moral

Madame [D] et Monsieur [F] font valoir le préjudice résultant d’avoir vu disparaître l’éventualité favorable d’être propriétaire dans les délais fixés, et les mutiples désagréments occasionnés.

Au vu des pièces démontrant leur engagement dans le projet d’acquisition concerné et leurs multiples démarches, en particulier l’obtention et l’annulation du prêt auprès de leur banque, il convient de condamner la SASU le verger des ramboutans à leur payer chacun une somme que le jugement déféré a exactement fixé à 2500€, le jugement entrepris étant ainsi confirmé sur ce point.

Au vu de l’ensemble des éléments ci-dessus, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au vu de la solution du litige, la SASU Le verger des ramboutans sera condamnée à payer à Madame [E] [D] et Monsieur [T] [F] la somme de 3000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, et sera déboutée de sa demande formée sur ce fondement.

La SASU Le verger des ramboutans sera condamnée aux entiers dépens de la procédure d’appel, comprenant les frais de signification de la lettre en date du 5 mars 2020.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe.

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 17 novembre 2021 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

CONDAMNE la SASU Le verger des ramboutans à payer à Madame [E] [D] et Monsieur [T] [F] la somme de 3 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,

DEBOUTE la SASU Le verger des ramboutans de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,

CONDAMNE la SASU Le verger des ramboutans à supporter les entiers dépens de la procédure d’appel, comprenant les frais de signification de la lettre en date du 5 mars 2020.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et le Greffier.

Le Greffier La Présidente de chambre

Joséphine DDUNGU Aurore BLUM