MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 21 Mai 2024

N° RG 21/02154 – N° Portalis DBVY-V-B7F-G2YN

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 30 Septembre 2021

Appelante

SARL LE FAUBOURG, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL AUDICIT, avocats plaidants au barreau de ROUEN

Intimés

Mme [E] [K] es qualité d’héritière de Mme [U] [J]

demeurant [Adresse 1]

M. [O] [N] es qualité d’héritier de Mme [U] [J]

demeurant [Adresse 5]

Représentés par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par M^e Olivier GARDETTE, avocat plaidant au barreau de LYON

Me [D] [A], demeurant [Adresse 4]

S.C.P. ALBAN ROLLET – [D] [A] – HERVE PLANTEVIN, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentés par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SCP CABINET BOUVARD, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

S.C.I. DTC, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Gaëlle DELAIRE, avocat plaidant au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 15 Janvier 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 février 2024

Date de mise à disposition : 21 mai 2024

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par deux actes sous seing privé du 15 mars 2007, [U] [J] a consenti à la société Défilé [Localité 6] deux baux commerciaux sur un unique lot commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble à [Localité 6] ([Localité 6]), comprenant pour le premier bail :

— un magasin d’une surface de 34 m², une réserve de 6 m² et un WC, situé [Adresse 7],

— une partie du lot 1, d’une surface de 29 m², situé [Adresse 7].

Par acte authentique du 1er octobre 2014, la société Défilé [Localité 6] a cédé son droit au bail à la société MS SAS, pour la partie du local située [Adresse 7]. Par acte authentique du 24 novembre 2014, la société Défilé [Localité 6] a cédé son droit au bail à la société Passion sport Chamonix pour la seconde partie du local commercial, situé [Adresse 7].

Par acte authentique du 06 décembre 2016, [U] [J] a renouvelé ledit bail commercial la liant à la société MS SAS, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2016.

Par acte authentique du 21 mars 2018, la société MS SAS a cédé son droit au bail sur le local commercial sis [Adresse 7] à la société Le Faubourg.

Par acte de vente notarié du 2 août 2018, [U] [J] a vendu à la SCI DTC les locaux commerciaux loués à la société Le Faubourg et à la société MCC, cessionnaire du droit au bail de la société MS SAS, sis [Adresse 7].

Par actes d’huissier délivrés les 7 et 8 fevrier 2019, la société Le Faubourg a fait assigner [U] [J] et la SCI DTC devant le tribunal dc grande instance de Bonneville aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la vente des locaux commerciaux passée entre [U] [J] et la SCI DTC et sa substitution en qualité d’acheteur.

Par acte d’huissier du 10 septembre 2019, [U] [J] a assigné en intervention forcée M. [D] [A] et la SCP Rollet [A] Plantevin, intervenus dans le cadre de la vente litigieuse, devant le tribunal de grande instance de Bonneville.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 30 septembre 2021, le tribunal de grande instance de Bonneville, devenu le tribunal judicaire, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Déclaré recevable la demande formée par la société Le Faubourg aux fins d’annulation de la vente des locaux sis [Adresse 7] conclue entre [U] [J] et la SCI DTC devant M. [A] le 2 août 2018 ;

— Rejeté la demande formée par la société Le Faubourg aux fins d’annulation de la vente des locaux sis [Adresse 7] conclue entre [U] [J] et la SCI DTC devant M. [A] le 2 août 2018 ;

— Rejeté la demande formée par la société Le Faubourg tendant à sa substitution à la SCI DTC au contrat de vente conclu avec [U] [J], portant sur les locaux sis [Adresse 7] ;

— Rejeté la demande formée par la société Le Faubourg tendant à la condamnation de [U] [J] à lui payer la somme de 278 640 euros au titre d’un préjudice financier et la somme de 5 000 euros au titre d’un préjudice moral ;

— Rejeté la demande formée par [U] [J] tendant à la condamnation de la société Le Faubourg à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Rejeté la demande formée par [U] [J] tendant à ce que l’émolument perçu par l’huissier de justice au titre de l’article A444-32 du code de commerce soit mis à la charge de la société Le Faubourg ;

— Condamné la société Le Faubourg à payer à [U] [J] une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens de l’instance ;

— Condamné la société Le Faubourg à payer à la SCI DTC une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens de l’instance ;

— Condamné la société Le Faubourg à payer à M. [D] [A] et à la SCP Rollet [A] Plantevin une somme totale de 1 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens de l’instance ;

— Rejeté la demande d’indemnisation formée par la société Le Faubourg à l’encontre de [U] [J] et de la SCI DTC au titre des frais exposés non compris dans les dépens de l’instance ;

— Condamné la société Le Faubourg au paiement des dépens de l’instance ;

— Autorisé Mme [G] [B] à recouvrer directement contre la partie condamnée les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Au visa principalement des motifs suivants :

[U] [J] et la société Le Faubourg ont soumis le droit de préférence du preneur aux dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce à compter de la date de signature de l’avenant, et n’ont aucunement précisé que les modalités conventionnelles antérieurement prévues subsisteraient ;

[U] [J] a procédé à une cession unique de locaux commerciaux distincts, exploités par deux locataires différents, en vertu de deux baux commerciaux distincts, dès lors, en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, elle pouvait se dispenser de notifier à la société Le Faubourg, en sa qualité de preneur, sa volonté de vendre les locaux commerciaux litigieux ;

La société Le Faubourg ne pouvant se prévaloir du droit de préférence prévu au contrat, celle-ci échoue à démontrer que Mme [U] [J] aurait commis une faute contractuelle.

Par déclaration au greffe du 2 novembre 2021, la société Le Faubourg a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’elle a :

— Déclaré recevable la demande formée par la société Le Faubourg aux fins d’annulation de la vente des locaux sis [Adresse 7] conclue entre [U] [J] et la SCI DTC devant M. [A] le 2 août 2018 ;

— Rejeté la demande formée par [U] [J] tendant à la condamnation de la société Le Faubourg à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Rejeté la demande formée par [U] [J] tendant à ce que l’émolument perçu par l’huissier de justice au titre de l’article A444-32 du code de commerce soit mis à la charge de la société Le Faubourg ;

— Autorisé Me [G] [B] à recouvrer directement contre la partie condamnée les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

[U] [J] est décédée le 25 juillet 2023.

Les héritiers de [U] [J], Mme [E] [K] et M. [O] [N], sont intervenus volontairement à l’instance.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 14 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Le Faubourg sollicite l’infirmation des seuls chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

— Débouter Mme [K] et M. [N] ainsi que la SCI DTC de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son égard ;

— Débouter M. [A] et la SCP Alban Rollet ' [D] [A] ' Hervé Plantevin de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions qui seraient dirigées à son encontre ;

A titre principal,

— Prononcer l’annulation de la vente des locaux sis [Adresse 7] passée devant M. [D] [A], notaire, le 2 août 2018 entre [U] [J] et la SCI DTC ;

— Juger que le pacte de préférence s’applique entre [U] [J], aux droits de laquelle viennent aujourd’hui Mme [K] et M. [N], ès-qualités d’héritiers venant à sa succession de [U] [J], et elle ;

— En conséquence, prononcer la vente par substitution, à son profit, de l’immeuble sis [Adresse 7], figurant section [Cadastre 8], [Cadastre 8] sis [Adresse 7] d’une surface de 00 ha 01 a 10 ca, lot de copropriété suivant dont l’adresse postale est le [Adresse 7] n°1 : un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, occupant la totalité du niveau et comprenant : deux commerces, un accès commun, une réserve et un cabinet de toilette. La superficie de la partie privative du lot n°1 est de 74,97 m². Et les 371/1000 èmes des parties communes générales ;

A titre subsidiaire,

— Condamner Mme [K] et M. [N], héritiers de [U] [J], à lui payer une somme de 278 640 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Mme [K] et M. [N], héritiers de [U] [J], à lui payer une somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum Mme [K] et M. [N], héritiers de [U] [J], ainsi que la SCI DTC à lui verser la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, s’agissant des frais irrépétibles de première instance ;

— Condamner in solidum Mme [K] et M. [N], héritiers de [U] [J], ainsi que la SCI DTC à lui verser une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dans le cadre de la présente procédure d’appel ;

— Condamner in solidum Mme [K] et M. [N], héritiers de [U] [J], ainsi que la SCI DTC à lui verser les entiers dépens de première instance, et d’appel avec application pour ceux d’appel des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^me Bollonjeon, avocat.

Au soutien de ses prétentions, la société Le Faubourg fait valoir notamment que :

Elle bénéficiait du pacte de préférence prévu au bail commercial du 15 mars 2007, portant sur « l’immeuble loué », c’est-à-dire sur le lot n°1 de l’immeuble, regroupant les deux locaux commerciaux ;

Elle avait un réel intérêt à acquérir l’immeuble dans son entier, dans la mesure où le second local commercial se situe en contiguïté de celui qu’elle loue actuellement ;

La commune intention des parties a été de faire coexister le droit de préférence légal et le pacte de préférence conventionnel ;

Le manquement à son obligation contractuelle de faire par [U] [J] est à l’origine de son préjudice.

Par dernières écritures du 5 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [K] et M. [N], ès qualités d’héritiers de [U] [J], sollicitent de la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville le 30 septembre 2021, en ce qu’il a :

— Rejeté la demande formée par la société Le Faubourg aux fins d’annulation de la vente des locaux sis [Adresse 7] conclue entre [U] [J] et la SCI DTC devant M. [D] [A] le 2 août 2018 ;

— Rejeté la demande formée par la société Le Faubourg tendant à sa substitution à la SCI DTC au contrat de vente conclu avec [U] [J] portant sur les locaux sis [Adresse 7],

— Rejeté la demande formée par la société Le Faubourg tendant à la condamnation de [U] [J] à lui payer la somme de 278 640 euros au titre d’un préjudice financier et la somme de 5 000 euros au titre d’un préjudice moral,

— Condamné la société Le Faubourg à payer à [U] [J] une somme de 2 000 au titre des frais exposés non compris dans les dépens de l’instance,

— Rejeté la demande d’indemnisation formée par la société Le Faubourg à l’encontre de [U] [J] et de la SCI DTC au titre des frais exposés non compris dans les dépens de l’instance,

— Condamné la société Le Faubourg au paiement des dépens de l’instance ;

— Autorisé Me [B] à recouvrer directement contre la partie condamnée les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

A titre reconventionnel,

— Condamner la société Le Faubourg à leur payer conjointement la somme de 10 000 euros pour appel abusif ;

A titre subsidiaire, dans l’éventualité d’une infirmation et condamnation prononcée à leur encontre en nullité de la vente et /ou condamnation financière,

— Juger qu’en sa qualité de conseil et rédacteur des compromis et acte de vente des locaux commerciaux de [U] [J] situés [Adresse 7], auprès de la SCI DTC, M. [A], notaire associé de la SCP Alban Rollet, [D] [A] et Hervé Plantevin était tenu d’une obligation d’information, de conseil et d’efficacité juridique de l’acte notarié ;

— Juger que M. [A], notaire associé de la SCP Alban Rollet, [D] [A] et Hervé Plantevin a engagé sa responsabilité délictuelle (au titre de son manquement à l’obligation d’information, conseil, mise en garde) et contractuelle (au titre de l’éventuelle appréciation erronée de l’absence de droit de préemption et efficacité juridique de l’acte en affirmant l’absence de droit de préemption au profit de la société Le Faubourg, dans le cadre de la vente du 2 août 2018 conclue entre [U] [J] et la SCI DTC) à l’égard de [U] [J] ainsi que celle de la SCP Alban Rollet, [D] [A] et Hervé Plantevin dans laquelle il est associé à son égard, pour ses fautes commises à l’origine du préjudice subi par [U] [J] résultant d’éventuelles condamnations prononcées par la juridiction de céans ;

En conséquence,

— Condamner solidairement M. [A], notaire associé de la SCP Alban Rollet, [D] [A] et Hervé Plantevin et la SCP Alban Rollet, [D] [A] et Hervé Plantevin, à les relever, garantir et laisser entièrement indemnes de toutes éventuelles condamnations, en principal, intérêts, frais et accessoires, qui pourraient être prononcées à son encontre, en nullité de la vente intervenue le 2 août 2018 et /ou condamnation financière résultant de la résolution de la vente du 2 août 2018 et de toutes ses conséquences à l’égard des parties, pour manquements aux obligations d’information, de conseil, mise en garde et d’efficacité juridique de l’acte notarié ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement M. [A], notaire associé de la SCP Alban Rollet, [D] [A] et Hervé Plantevin et la SCP Alban Rollet, [D] [A] et Hervé Plantevin, ou qui mieux le devra, à leur payer la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens outre les droits des articles A444-32 et suivants du code de commerce portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 relatif au tarif des huissiers.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [K] et M. [N] font valoir notamment que :

Le droit de préemption est devenu caduc à l’expiration des contrats de bail,

Le droit légal de préemption a succédé au droit conventionnel de préférence qui ne lui a pas survécu, à compter du 6 décembre 2016, dès lors, il s’agit d’une novation par changement d’une obligation ;

Il résulte de la volonté des parties de soumettre l’intégralité du droit de préférence aux dispositions de l’article L 145-46-1 du code de commerce, sans aucune renonciation de la part du bailleur, au bénéfice des exceptions qu’il vise ;

Le droit de préemption légal n’est pas applicable en l’espèce en présence d’une cession unique de deux locaux commerciaux distincts.

Par dernières écritures du 18 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [A], notaire associé de la SCP Alban Rollet, [D] [A] et Hervé Plantevin, et la SCP Alban Rollet, [D] [A] et Hervé Plantevin, sollicitent de la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bonneville le 30 septembre 2021 ;

Y ajoutant,

— Débouter Mme [K] et M. [N] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à leur encontre ;

— Condamner Mme [K] et M. [N] ou qui mieux le devra, au paiement de la somme de 5 000 euros à chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [K] et M. [N] ou qui mieux le devra, aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de M^me Dormeval, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, M. [A], notaire associé de la SCP Alban Rollet, [D] [A] et Hervé Plantevin, et la SCP Alban Rollet, [D] [A] et Hervé Plantevin font valoir notamment que :

Le droit de préférence est devenu caduc à l’expiration des contrats de bail ;

Par l’effet du renouvellement et de l’avenant du 6 décembre 2016, le droit conventionnel initial de préférence s’est nové en droit légal de préemption ;

[U] [J] a vendu, dans le cadre d’une seule vente, les deux lots distincts, exploités par deux preneurs différents aux N°83 et 85 de la rue Monseigneur Conseil à la SCI DTC, suivant acte notarié du 2 août 2018, ce qui correspond bien à l’exception visée à l’article L145-46-1 du code de commerce, dès lors qu’il s’agit d’une cession unique de locaux commerciaux distincts ;

La triple preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité n’est pas apportée.

Par dernières écritures du 15 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI DTC, sollicite de la cour de :

Confirmant le jugement en toute ses dispositions,

— Débouter la société Le Faubourg de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Mme [K] et M. [N], en qualité d’héritiers de [U] [J] ;

— Condamner la société Le Faubourg à lui verser la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de M. [L] [C], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Subsidiairement,

— Condamner Mme [K] et M. [N] à lui restituer le prix de vente des locaux, soit 700 000 euros, outre intérêts légaux depuis la date de la vente ;

— Condamner Mme [K] et M. [N] à lui verser le montant des frais notariés, soit 40 000 euros ;

— Condamner Mme [K] et M. [N] à lui verser la somme de 15 681,35 euros correspondant aux intérêts de l’emprunt bancaire supportés par cette dernière depuis 2018, sauf à parfaire au jour de l’arrêt ;

— Condamner Mme [K] et M. [N] à lui verser la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de M. [L] [C], conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Juger ce que de droit sur l’appel en contre-garantie dirigé par Mme [K] et M. [N] contre la SCP Rollet [A] Plantevin.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DTC fait valoir notamment que :

Les dispositions de l’article L 145-46-1 du code de commerce demeuraient les seules à s’appliquer au titre du bail commercial applicable entre [U] [J] et la société Le Faubourg ;

[U] [J] n’était pas soumise à l’obligation d’offrir par préférence la vente à la société Le Faubourg ;

Le droit de préemption légal prévaut sur le droit de préférence conventionnel ;

L’acte de vente signé à son bénéfice ne comprend aucune mention visant un bail qui aurait été consenti au bénéfice de la société Le Faubourg.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 15 janvier 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 février 2024.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la demande d’annulation de la vente des locaux sis [Adresse 7]

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés, qui doivent être négociés et exécutés de bonne foi, tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.

L’article 1189 alinéa 1er du même code dispose que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

L’article 1123 du code civil prévoit que le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer dans le contrat conclu.

Les baux commerciaux d’origine, sous seing privé, signés le 5 mars 2007 entre [U] [J], bailleresse, et la société Défilé [Localité 6], pour les locaux situés [Adresse 7], stipulaient une clause intitulée 'pacte de préférence pour la vente des murs commerciaux', libellée comme suit 'pour le cas où, au cours du présent bail ou de ses renouvellements successifs, le bailleur se déciderait à vendre l’immeuble loué, les parties conviennent ce qui suit : le bailleur devra choisir comme l’acquéreur le preneur ou toute personne qu’il se substituerait de préférence à tous les autres amateurs, pour un prix égal à celui qui sera offert au bailleur et aux mêmes conditions. A cet effet, le bailleur devra notifier par pli recommandé avec accusé de réception au preneur les prix et les conditions qu’il aura obtenus, et ce dernier devra, à peine de déchéance faire connaître son intention d’user de son droit de préférence dans les dix jours de la réception de la notification qui lui aura été faite par pli recommandé avec accusé de réception.'

Cette clause qui était stipulée pour le présent bail et ses renouvellements successifs, pouvait être modifiée selon les mêmes formes que la clause initiale. Il est en outre mentionné quelques lignes au-dessous 'local contigu': 'le bailleur donne également à bail, par un acte séparé, à compter du 1er octobre 2007, un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à [Adresse 7], comprenant un magasin au rez-de-chaussée d’une surface de 40m² environ, avec local toilette-WC. Le bailleur autorise le preneur à abattre la cloison séparant les deux locaux commerciaux, à charge pour le preneur de la reconstituer, notamment dans l’hypothèse où le bailleur se déciderait à vendre l’immeuble loué, sans que le preneur ne manifeste l’intention d’user de son droit de préférence.'

La lecture de ces deux clauses permet d’établir que chaque preneur disposait d’un droit de préférence conventionnel sur le local commercial objet de son bail, et qu’il ne peut être considéré, ainsi que le soutient la société Le Faubourg, que le droit de préférence s’appliquait sur la totalité du lot n°1, ce qui conduirait à considérer que deux locataires étaient susceptibles en ce cas de bénéficier du même droit de préférence en cas de vente unique de ce lot qui abritait en son sein deux baux commerciaux susceptibles de bénéficier à deux preneurs distincts, même si seule la société Défilé Mégève a occupé les lieux initialement.

La société Défilé [Localité 6] a transmis ses baux, en deux lots, à la société MS SAS, qui a elle-même cédé à la société Le Faubourg, et pour la second partie, à la société Passion sport Chamonix, qui a elle-même cédé à la société MCC.

[U] [J] a accepté le renouvellement des baux commerciaux à deux locataires distincts, et a signé avec la société Le Faubourg un acte authentique du 6 décembre 2016 prévoyant dans les conditions générales : 'sous réserve des modifications décidées par les parties ou imposées par une décision judiciaire, le renouvellement du bail a lieu sous les mêmes charges, garanties et conditions générales et particulières que le bail originaire énoncé en l’exposé qui précède et dont une copie est annexée aux présentes après mention afin de dispenser le notaire soussigné de rappeler lesdites conditions et notamment les deux pactes de préférences pour la vente des murs commerciaux et pour la vente du fonds de commerce, dont les parties déclarent avoir parfaite connaissance’ et une clause située dans la partie avenant au bail commercial : 'droit de préférence du preneur’ :'le preneur bénéficie d’un droit de préférence en cas de vente du local, droit de préférence régi par les dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce qui en définit les modalités ainsi que les exceptions.'

La lecture de la première clause, et notamment le rappel du pacte de préférence inclus dans le bail initial, que le notaire s’est dispensé de reprendre en y faisant expressément référence, détermine que le droit de préférence du preneur, et donc de la société Le Faubourg, a été maintenu dans le bail renouvelé le 6 décembre 2016.

Pour autant, la survie de ce droit de préférence conduit à s’interroger sur la clause mentionnée en page 7, dans la partie avenant au bail commercial, et qui sous l’intitulé 'droit de préférence du preneur', fait expressément référence au droit de préemption légal institué par la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel. Or, la mention de ce droit légal, qui a été reconnu comme étant d’ordre public (3e Civ. 28 juin 2018, pourvoi n°17-14.605) rend inutile le maintien du droit conventionnel, retenir l’existence d’une novation du droit de préférence conventionnel en droit de préemption légal reviendrait à faire découler celle-ci du seul placement de la clause dans la partie 'avenant'.

Toutefois, la conjugaison de ces deux clauses prend tout son sens en considérant que le droit de préférence conventionnel pouvait être exercé dans la limite de sa compatibilité avec l’article L145-46-1 du code de commerce, institué par une loi qui n’existait pas lors de la conclusion du premier bail, et dans la limite des exceptions prévues au dernier alinéa de ce texte prévoyant notamment 'le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.'

En outre, l’application de la clause conventionnelle par laquelle le bailleur accorde au preneur un droit de préemption en cas de vente des locaux ne saurait conduire à imposer au propriétaire de diviser son bien en vue de le céder à des personnes distinctes (3e Civ. 9 avril 2014, pourvoi n°13-13.949). Ainsi, le locataire qui n’est pas l’occupant unique de l’immeuble vendu globalement ne peut se prévaloir du bénéfice d’un droit de préemption, qu’il soit d’origine légale ou conventionnelle.

En l’espèce, [U] [J] a proposé à la vente, aux termes de l’acte notarié de M. [D] [A] du 2 août 2018 'le lot de copropriété suivant dont l’adresse postale est le [Adresse 7] : lot numéro un (1) un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, occupant la totalité du niveau et comprenant : deux commerces, un accès commun, une réserve et un cabinet de toilette et les trois cent soixante et onze millièmes (371/1000èmes) des parties communes générales', d’une superficie de 74,97 m² pour le lot un (1), le acte rappelant quelques paragraphes plus loin qu’il est’précisé que le lot un est divisé en deux unités et est exploité par deux locataires différents. Le lot un est actuellement composé de la façon suivante :

— un local commercial situé en rez-de-chaussée, comprenant : un magasin d’une surface de 34m², une réserve et un WC, au [Adresse 7], ledit local est exploité par la société MS SAS,

— un local commercial d’une superficie de 29m² au [Adresse 7], ledit local est exploité par la société MCC.'

Ainsi, [U] [J] a procédé à une cession unique de deux locaux commerciaux distincts, faisant chacun l’objet d’un bail commercial au bénéfice de deux preneurs distincts, sans qu’il soit possible de considérer que cette vente unique soit établie en volonté de frauder les droits des locataires, au vu de l’historique du lot n°1 qui a pu être scindé, réunifié, puis rescindé en fonction des besoins des différents occupants des lieux.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la vente des locaux sis [Adresse 7] conclue entre [U] [J] et la société DTC le 2 août 2018.

II- Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour violation du pacte de préférence par la bailleresse

Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, la société Le Faubourg, devenue locataire commerciale suite à la cession du bail par la société MS SAS disposait d’un pacte de préférence applicable en cas de vente par la bailleresse des locaux mis à sa dispostion. Pour autant, elle ne bénéficiait pas de ce droit pour le cas de cession unique par la bailleresse de deux locaux commerciaux distincts, fussent-ils contigüs.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de la société Le Faubourg à l’encontre de la venderesse sera rejetée.

Pour procédure abusive de la société Le Faubourg

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit, qui ne dégénère en abus pouvant ouvrir droit à réparation du préjudice que s’il est démontré son engagement ou sa poursuite de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par suite d’une erreur équipollente au dol.

En l’espèce, la clause prévoyant un pacte de préférence accordé par le bailleur au preneur, inscrite dans le bail du 5 mars 2007, bail renouvelé par acte authentique du 6 décembre 2016, nécessitait une interprétation, de sorte que l’appel de la société Le Faubourg ne peut être qualifiée d’erreur équipollente au dol, aucune volonté de nuire ou mauvaise foi n’étant démontrée.

Le jugement de première instance sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de feue [U] [J], et la demande reconventionnelle de Mme [K] et M. [N] sera rejetée.

III- Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu de statuer sur les frais de recouvrement forcé de la créance, les dispositions de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, modifiées par l’article 10 du décret 2001-212 du 8 mars 2001 ayant été abrogées par le décret 2016-230 du 26 février 2016, étant observé qu’aucun texte n’autorisait le juge à faire supporter au débiteur les frais mis à la charge du créancier par ces dispositions.

Les consorts [K]-[N] se livrent à une interprétation erronée des termes de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution en ce qu’il prévoit notamment que des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées en Conseil d’Etat mais n’édicte aucune faculté pour le juge d’imputer ces frais aux débiteurs.

Hors le cas spécifique prévu par l’article R.631-4 du code de la consommation au profit du consommateur titulaire d’une créance à l’encontre d’un professionnel, aucune disposition légale ou réglementaire n’autorise le juge à mettre à la charge du débiteur les droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement de l’huissier de justice mis à la charge du créancier par le tableau 3-1 annexé à l’article R.444-3 du code de commerce, auquel renvoie l’article R.444-55 du même code.

Ainsi, il y a lieu de débouter les intimés de leur demande au titre des frais de recouvrement en cas de non-exécution spontanée de la décision de justice

Succombant en son appel, la société Le Faubourg supportera les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité procédurale de 1 500 euros au profit de chacune des parties intimées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Mme [E] [K] et M. [O] [N],

Condamne la société Le Faubourg aux dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de M^e Christian Forquin, M^e Clarisse Dormeval,

Condamne la société Le Faubourg à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à :

— Mme [E] [K] et M. [O] [N],

— la société DTC,

— M. [D] [A] et la société Alban Rollet, [D] [A] et Hervé Plantevin.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 21 mai 2024

à

la SELARL BOLLONJEON

M^e Michel FILLARD

M^e Clarisse DORMEVAL

M^e Christian FORQUIN

Copie exécutoire délivrée le 21 mai 2024

à

M^e Michel FILLARD

M^e Clarisse DORMEVAL

M^e Christian FORQUIN