GS/SL

N° Minute

1C25/192

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 01 Avril 2025

N° RG 24/00895 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQKS

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON LES BAINS en date du 12 Décembre 2019

Appelant- Demanderesse à la saisine

S.A.R.L. CALEND’AUTO, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par M^e Nathalie GOUTTENOIRE, avocat postulant au barreau d’ANNECY

Représentée par la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimée – Défenderesse à la saisine

S.C.I. [Adresse 4], dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 06 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 janvier 2025

Date de mise à disposition : 01 avril 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Suivant acte sous seing privé en date du 10 juillet 2009, la Sci [Adresse 4] a donné à bail commercial à Mme [P] [K] née [L], aux droits de laquelle vient la Sarl Calend’auto, un «terrain nu viabilisé et clôturé d’une surface d’environ 2 400 m² à usage commercial », situé lieudit [Adresse 5] à [Localité 6]. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années allant du 1er septembre 2009 au 31 août 2018, moyennant un loyer mensuel de 1.800 euros HT.

Par acte en date du 26 juin 2017, sur le fondement d’un constat d’huissier dressé le 16 juin 2017, la Sci [Adresse 4] a délivré à la société Calend’auto un commandement d’avoir à respecter les clauses du bail, ce commandement enjoignant à la Sarl Calend’auto d’avoir dans le délai d’un mois à :

— exploiter les biens donnés à bail exclusivement pour son activité de négoce de véhicules neufs et d’occasion,

— évacuer du terrain et des tentes qui y ont été installées, tous les pneumatiques, pièces détachées, bidons d’huiles s’y trouvant entreposés,

— remettre le terrain en état en découvrant les grilles du bac de rétention d’eau.

Suivant exploit d’huissier en date du 26 juillet 2017, la Sarl Calend’auto a fait assigner la Sci [Adresse 4] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-bains aux fins de voir débouter la Sci [Adresse 4] de sa demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail au 26 juillet 2017 en application de la clause résolutoire et en vertu du commandement visant la clause résolutoire notifiée le 26 juin 2017.

Par jugement rendu le 12 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Thonon-les-bains a :

— dit que la Sarl Calend’auto ne respecte pas les termes du contrat de bail commercial en exerçant des activités qui sont interdites par le bail de sorte que le commandement d’avoir à respecter les clauses du bail en date du 26 juin 2017 visant la clause résolutoire est valable,

— dit que les manquements contractuels ayant perduré plus d’un mois après le commandement, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail commercial le 26 juillet 2017 en application de la clause résolutoire notifiée le 26 juin 2017,

— déclaré la Sarl Calend’auto occupante sans droit ni titre du terrain objet du bail,

— condamné la Sarl Calend’auto à libérer le terrain qu’elle occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement,

— rejeté la demande de la Sci [Adresse 4] relative à l’expulsion avec le concours de la force publique,

— fixé l’indemnité d’occupation due par la Sarl Calend’auto à la Sci [Adresse 4], à compter du 1er août 2017, à un montant identique aux loyers et charges prévus au bail et révisable annuellement selon les dispositions de celui-ci, et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamné la Sarl Calend’auto au paiement de ladite somme à la Sci [Adresse 4],

— rejeté la demande d’exécution provisoire du jugement,

— condamné la Sarl Calend’auto à payer à la Sci [Adresse 4] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Calend’auto aux dépens.

La SARL Calend’auto a interjeté appel de ce jugement par déclaration au Greffe en date du 13 janvier 2020.

Par arrêt contradictoire en date du 8 novembre 2022, la cour d’appel de Chambéry a :

— confirmé le jugement en ses dispositions soumises à la cour, avec cette précision que les dépens de première instance incluent le coût du commandement du 26 juin 2017,

— dit que les dépens de première instance incluent le coût du commandement du 26 juin 2017,

— y ajoutant, condamné la Sarl Calend’Auto aux dépens de l’instance d’appel,

— condamné la Sarl Calend’Auto à payer à la Sci [Adresse 4] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl Calend’Auto a quitté les lieux le 31 mars 2023.

Suivant arrêt en date du 25 avril 2024, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 8 novembre 2022 par la cour d’appel de Chambéry ;

— remis l’affaire et les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Chambéry, autrement composée ;

— condamné la Sci [Adresse 4] aux dépens ;

— condamné la Sci [Adresse 4] à payer à la société Calend’Auto la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 25 juin 2024, la société Calend’Auto a saisi la présente juridiction afin qu’il soit à nouveau statué sur l’appel qu’elle a interjeté à l’encontre du jugement de première instance.

Prétentions des parties

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 30 décembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Calend’Auto demande à la présente juridiction, au visa des articles 1134, devenu 1103 du code civil, L. 111-10 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et L. 145-14 et suivants du code de commerce, de :

— Annuler sinon infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thonon-les-bains le 12 décembre 2019 (RG 19/00563) en ce qu’il a :

— dit que la société Calend’auto ne respecte pas les termes du contrat du bail commercial en exerçant des activités qui sont interdites par le bail de sorte que le commandement d’avoir à respecter les clauses du bail en date du 26 juin 2017 visant la clause résolutoire est valable,

— dit que les manquements contractuels ayant perduré plus d’un mois après le commandement, il y a lieu de constater la résolution de plein droit du bail commercial le 26 juillet 2017 en application de la clause résolutoire notifiée le 26 juin 2017,

— déclaré la société Calend’auto occupante sans droit ni titre du terrain objet du bail,

— condamné la société Calend’auto à libérer le terrain qu’elle occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement,

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société Calend’auto à la Sci [Adresse 4], à compter du 1er août 2017, à un montant identique aux loyers et charges prévus au bail et révisable annuellement selon les dispositions de celui-ci, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamné la société Calend’auto au paiement de ladite somme à la Sci [Adresse 4],

— condamné la société Calend’auto à payer à la Sci [Adresse 4] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Calend’auto aux dépens,

Et statuant à nouveau,

— Juger que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 26 juin 2017 est nul et de nul effet, aucune violation des clauses du bail n’ayant été ni démontrée ni justifiée,

— Juger que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 26 juin 2017 a été délivré de mauvaise foi par la Sci [Adresse 4], de sorte qu’il y a lieu de le déclarer nul et de nul effet,

En conséquence,

A titre principal,

— Débouter la Sci [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Désigner tel expert qu’il plaira à la Cour de commettre avec pour mission de donner tous les éléments permettant de déterminer les préjudices qu’elle a subis du fait de la perte de son fonds de commerce et donner son avis sur le montant des préjudices qu’elle a subis et les restitutions auxquelles celle-ci a droit,

A titre subsidiaire,

— Débouter la Sci [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la Sci [Adresse 4] à lui rembourser la somme de 100.000 euros, somme à parfaire,

A titre encore plus subsidiaire,

— Fixer l’indemnité d’occupation due à un montant égal aux loyers et charges prévus par le bail jusqu’au 31 mars 2023, date de son départ effectif des lieux ;

— Débouter la Sci [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire,

— Fixer l’indemnité d’occupation due à un montant égal aux loyers et charges prévus par le bail jusqu’au 31 mars 2023, date de son départ effectif des lieux ;

— Ecarter sinon fixer le montant de la clause pénale relative à la majoration de l’indemnité d’occupation à l’euro symbolique, et à tout le moins ramener son taux et son montant à de plus justes proportions ;

— Ecarter sinon fixer le taux de la clause pénale relative au taux d’intérêt de retard contractuel à 0,00000001%, et à tout le moins ramener son taux à de plus justes proportions ;

— Débouter la Sci [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En toute hypothèse,

— Condamner la Sci [Adresse 4] à lui verser la somme de 12.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société Calend’auto fait notamment valoir que :

' la clause du bail lui interdisant d’exercer toute autre activité que celle de négoce de voiture est réputée non écrite, conformément aux dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, applicable aux baux en cours, en ce qu’elle a pour effet de faire échec à la possibilité pour le locataire d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ;

' le commandement qui lui a été délivré par la Sci [Adresse 4] portait précisément sur l’obligation d’exercer exclusivement l’activité de négoce de véhicules, et ne peut ainsi qu’être déclaré nul et de nul effet ;

' il n’est nullement justifié de l’exercice de prestations détachées de l’achat/vente de véhicule, aucune prestation au titre de supposées activités de nettoyage n’ayant été facturée, s’agissant de simples activités préparatoires des véhicules qu’elle vendait ;

' le négoce de véhicules comprend implicitement mais nécessairement des activités de préparation tant mécanique qu’esthétique de ces derniers ;

' la clause résolutoire stipulée au bail a été mise en 'uvre de mauvaise foi par la Sci [Adresse 4], au cours de la dernière année du bail, dans le seul but d’échapper au paiement d’une indemnité d’éviction, alors qu’elle avait parfaitement connaissance et tolérait, depuis l’origine, des activités qu’elle exerçait, puisque M. [N] [R], fils du gérant de la société bailleresse, également associé de celle-ci, était le gérant de la société de nettoyage Hydro-Shop voisine ;

' elle apparaît fondée à obtenir l’indemnisation de l’ensemble des préjudices consécutifs à son expulsion, à déterminer par le biais d’une expertise ou par l’allocation d’une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

' la majoration de l’indemnité d’occupation ainsi que des intérêts de retard constituent des clauses pénales qui doivent être modérées compte tenu de leur caractère manifestement excessif.

Par dernières conclusions en date du 30 septembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Sci [Adresse 4] demande à la cour, au visa des articles L 145-41 du code de commerce, 1134, 1353, 1356 du code civil et 146 du code de procédure civile, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de juger que les dépens incluent le coût du commandement du 27 juin 2017.

Au soutien de ses prétentions, la Sci [Adresse 4] fait notamment valoir que :

' la clause d’interdiction stipulée au bail ne portant que sur certaines activités spécifiquement listées, à savoir le nettoyage et la location de véhicules automobiles et le négoce de pièces détachées, elle ne faisait pas obstacle à une éventuelle despécialisation et était motivée par le souci de ne pas entrer en concurrence avec la société Hydro Shop, gérée par le fils du gérant de la bailleresse ;

' le commandement était également motivé par la réalisation de travaux non autorisés et le non-respect des règlements sanitaires ;

' l’exercice par sa locataire d’activités de nettoyage de véhicules et de réparation mécaniques, prohibées par le bail, qui constituent des activités polluantes pour les sols, se trouve clairement caractérisée ;

' la persistance de ces activités suite au commandement du 27 juin 2017 a été constatée le 16 janvier 2018 ;

' il n’est nullement démontré que le commandement aurait été délivré de mauvaise foi, alors que cet acte a été motivé par la potentielle pollution des sols et des réseaux environnants consécutive à des activités de nettoyage de véhicules et à la réalisation de vidanges ;

' la société Calend’auto ne justifie d’aucun préjudice, alors qu’elle a quitté les lieux de son propre gré, sans être expulsée, pour s’installer à proximité, dans un excellent emplacement, en conservant son fonds de commerce.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 6 janvier 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 janvier 2025.

MOTIFS ET DECISION

1 – Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 10 juillet 2009 prévoit une clause résolutoire qui est ainsi libellée : « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. ».

Sur la base d’un constat d’huissier dressé le 16 juin 2017, la société [Adresse 4] a, par acte en date du 26 juin 2017, délivré à la société Calend’auto un commandement d’avoir à respecter les clauses du bail, ce commandement enjoignant à la société Calend’auto d’avoir dans le délai d’un mois à :

— exploiter les biens donnés à bail exclusivement pour son activité de négoce de véhicules neufs et d’occasion,

— évacuer du terrain et des tentes qui y ont été installées, tous les pneumatiques, pièces détachées, bidons d’huiles s’y trouvant entreposés,

— remettre le terrain en état en découvrant les grilles du bac de rétention d’eau.

Seuls les manquements contractuels qui sont invoqués dans ce commandement sont susceptibles de fonder l’acquisition de la clause résolutoire.

La société [Adresse 4] se prévaut ainsi notamment de la violation, par le preneur, de l’article II du contrat de bail, relatif à l’affectation des lieux loués, qui prévoit que « le locataire ne pourra utiliser les lieux loués qu’à usage de négoce de véhicule neufs et d’occasion. Les lieux loués ne pourront être affectés même temporairement à un autre usage et il ne pourra y être exercé aucune autre activité que celle indiquée ci-dessus.

Interdiction

Il est expressément convenu que le Preneur ne pourra exercer l’activité de nettoyage intérieur et extérieur de tous véhicules, le négoce de pièces détachées, ainsi que la location de véhicules automobiles. »

Par ailleurs, l’article 1721 du Code civil, qui s’applique à l’ensemble des contrats de louage, impose au preneur d’user de la chose louée suivant la destination donnée par le bail. Une jurisprudence constante énonce que le preneur ne peut exercer dans les lieux loués que l’activité prévue au bail (Cass. ass. plén. 3 mai 1956).

Pour faire échec à la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la société Calend’auto soutient que :

— la clause lui interdisant de se livrer à toute autre activité que celle de négoce de véhicules neufs et d’occasion serait réputée non écrite;

— son exploitation a été conforme à la destination du bail;

— la clause résolutoire aurait été mise en oeuvre de mauvaise foi par sa bailleresse.

Elle en déduit que le commandement qui lui a été délivré le 26 juin 2017 serait nul et de nul effet. Ces trois points seront donc successivement examinés.

1) Sur la licéité de la clause d’interdiction stipulée au bail

Aux termes de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi N°2014'6­26 du 18 juin 2014, applicable aux baux en cours à la date de son entrée en vigueur (Cour de cassation, Civ 3ème, 21 avril 2022, n°21-10.375), 'sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54".

L’article L. 145-47 du même code prévoit que 'le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

Lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l’alinéa précédent, il peut, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués'.

La société Calend’auto prétend que la clause d’interdiction stipulée à l’article II du contrat de bail devrait être réputée non écrite en ce qu’elle serait de nature à faire échec au droit à la déspécialisation partielle institué par ce texte d’ordre public.

Il convient d’observer, cependant, tout d’abord, que l’appelante ne demande nullement à la présente juridiction, dans le dispositif de ses dernières écritures, de voir déclarer non écrite cette stipulation contractuelle.

Par ailleurs, la cour relève que la clause litigieuse ne prive nullement le preneur de la possibilité de solliciter l’adjonction au bail d’activités annexes ou complémentaires, dans le respect de la procédure prévue à l’article L. 145-47 du code de commerce. Et à cet égard, force est de constater qu’à aucun moment la société Calend’auto n’a informé sa bailleresse de ce qu’elle souhaitait une telle adjonction. Il est par ailleurs de jurisprudence constante que lorsqu’une activité non autorisée au bail a été exercée, le preneur ne peut pas régulariser l’extension irrégulière en introduisant une demande de déspécialisation (Cass. civ 1ère, 9 janvier 1985). Du reste, l’accord du bailleur est nécessaire à toute modification de la destination des locaux loués à bail commercial et cet accord ne peut être équivoque, il ne peut se déduire d’une attitude purement passive ou d’une simple tolérance de l’usage fait de la chose louée par le locataire (Cass. ass. plén. 3 mars 1956).

Enfin, il se déduit clairement des échanges intervenus entre les parties que l’interdiction stipulée au bail s’explique par l’exploitation, dans des locaux voisins, d’une activité de nettoyage de véhicules automobiles par la société Hydro-Shop, gérée par le fils du gérant de la bailleresse.

L’argumentation exposée de ce chef par la société Calend’auto ne saurait ainsi être suivie.

2) Sur l’exercice d’activités interdites

Le constat d’huissier dressé le 16 juin 2017 a notamment mis en exergue la présence de deux grandes tentes installées au fond du terrain donné à bail, la première étant utilisée pour le lavage de véhicules, avec de l’eau constatée au sol sur l’enrobé, et la seconde étant utilisée comme atelier de réparation sommaire, l’huissier ayant relevé en particulier la présence d’un véhicule installé sur un pont mécanique, sans ses roues, les disques de frein étant démontés, outre la présence sur le site de nombreuses pièces mécaniques, de plusieurs bidons d’huile et d’un important stock de pneus. L’huissier a également constaté la présence de pneus usagés et de pneus sur jantes abandonnés au sol, ainsi que d’un bidon d’huile de vidange, outre un bac de rétention d’eau de 10 000 litres.

Un second constat dressé le 16 janvier 2018 corrobore ces constatations et met en lumière la persistance de l’exercice, par la société Calend’auto, d’activités de nettoyage et de réparation de véhicules interdites par le contrat de bail postérieurement au commandement du 26 juin 2017. L’huissier a ainsi notamment constaté la présence de nombreux outils, d’un important stock de pneus neufs et usagés, de jantes de véhicules, de bidons d’huile et d’appareils de montage et démontage de pneus et d’équilibrage de roues.

L’appelante a par ailleurs déclaré à [Localité 3] Agglo au cours de l’année 2017/2018 une activité de vente de véhicules d’occasion, de nettoyage intérieur des véhicules (aspirateur, rénovateur de plastique), d’appoint d’huile, de lave-glace et de montage de pneus, qui constituent bien des activités interdites par le contrat de bail. Elle a en outre déclaré à son assureur le 23 janvier 2018 d’exercice d’une « activité secondaire de nettoyage, déparaffinage et préparation de véhicules ».

La société Calend’auto ne saurait sérieusement soutenir, compte tenu de ces éléments, que les activités de nettoyage et de réparation auxquelles elle s’est livrée, n’auraient présenté qu’un caractère ponctuel et qu’elles constitueraient le prolongement nécessaire et implicite de l’activité de négoce de véhicules automobiles prévue au bail, en ce qu’elle serait contrainte, de par la nature de cette activité, de préparer et nettoyer les véhicules avant de les revendre et qu’il s’agirait ainsi d’activités incluses dans son bail.

Il convient en effet d’observer que le matériel présent sur le site atteste de l’exercice d’activités de nettoyage intérieur et extérieur, ainsi que de réparation, qui excèdent largement la simple préparation des véhicules destinés à la revente. Et d’une manière plus générale, il est manifeste que l’exercice de ces activités, par les risques de pollution des sols et les nuisances qu’elles engendrent, est de nature à bouleverser fondamentalement les conditions d’exploitation prévues au bail, de sorte que ces activités ne peuvent être appréhendées comme étant le complément nécessaire et implicite d’une simple activité de revente de véhicules.

Il est symptomatique, à cet égard, de relever que le diagnostic environnemental établi le 20 février 2018 par [Localité 3] Agglo, suite à une visite des lieux effectuée le 10 octobre 2017, ait justement mis en exergue la nécessité de mettre en place un regard d’eau décanteur sur le réseau d’eau pluviales en limite de propriété et se soit questionné sur son importante consommation d’eau, laissant présager d’une utilisation pour une activité autre que domestique.

S’il semble établi, en outre, que ces activités de nettoyage et de réparation n’ont pas été directement facturées à ses clients par l’appelante, puisque son expert comptable indique que son chiffre d’affaires se compose à 99, 54% de la revente de véhicules, et que la société Calend’auto a régulièrement recours à des prestataires extérieurs, tant pour la réparation que pour le nettoyage plus complet des véhicules, ces circonstances ne sont pas de nature à remettre en cause la réalité de l’exercice d’activités non prévues au bail, de nature à caractériser un manquement à ses obligations contractuelles.

Etant observé que le commandement du 27 juin 2017 ne lui a pas uniquement enjoint d’exploiter les biens donnés à bail exclusivement pour son activité de négoce de véhicules neufs et d’occasion, mais lui a également demandé d’évacuer du terrain et des tentes qui y ont été installées, tous les pneumatiques, pièces détachées, bidons d’huiles s’y trouvant entreposés. En définitive, l’ensemble de ces manquements contractuels découlent de l’exercice d’activités non autorisées par le contrat de bail.

D’une manière plus générale, il appartenait de toute évidence à la société Calend’auto, si elle estimait indispensable de procéder à une extension des activités exercées dans les locaux donnés à bail, d’en demander préalablement l’autorisation à sa contractante puis de saisir le cas échéant le tribunal en cas de refus. Elle devait sinon se contenter d’externaliser l’ensemble des prestations de nettoyage et de réparation préalables à la vente des véhicules, ce qui est une pratique courante de nombreuses sociétés exerçant une activité de négoce dans ce domaine.

3) Sur la mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1134 alinea 3 ancien du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Il est par ailleurs de jurisprudence constante qu’une clause résolutoire ne produit aucun effet lorsqu’elle est mise en oeuvre de mauvaise foi par le créancier (voir notamment sur ce point : Cour de cassation; Civ 3ème, 25 novembre 2009, n°08-21.384).

En l’espèce, l’appelante soutient que la clause résolutoire stipulée au bail aurait été mise en 'uvre de mauvaise foi par la Sci [Adresse 4], au cours de la dernière année du bail, dans le seul but d’échapper au paiement d’une indemnité d’éviction, alors qu’elle avait parfaitement connaissance et tolérait, depuis l’origine, les activités qu’elle exerçait, puisque M. [N] [R], fils du gérant de la société bailleresse, également associé de celle-ci, était le gérant de la société de nettoyage Hydro-Shop voisine.

Il appartient cependant à celui qui invoque la mauvaise foi de son contractant d’en rapporter la preuve et en l’espèce, l’appelante n’apporte aucun élément susceptible de démontrer que sa bailleresse aurait eu connaissance, de longue date, de l’exercice par sa locataire d’activités non autorisées par le contrat de bail, étant observé que la société Calend’auto ne précise nullement la date exac­te à laquelle elle a commencé à les exercer. En outre, la simple tolérance qui a pu être manifestée à une époque par la Sci [Adresse 4] ne vaut pas autorisation de sa part.

Et en tout état de cause, l’appelante ne prouve pas que la mise en oeuvre par sa contractante de la clause résolutoire stipulée au bail aurait été motivée par la seule volonté d’échapper au paiement d’une indemnité d’éviction, alors que, comme il a été précédemment exposé, l’exercice des activités non autorisées par le contrat de bail était de nature à modifier de manière fondamentale les conditions d’exploitation du site, au préjudice du propriétaire des lieux, et que par ailleurs, l’interdiction stipulée au bail était notamment motivée par la présence, dans son voisinage immédiat, d’une société exerçant une activité de nettoyage de véhicules, gérée par le fils du gérant de sa bailleresse.

En définitive, aucun des éléments du dossier ne permet de mettre en exergue une quelconque mauvaise foi dont la Sci [Adresse 4] aurait fait preuve dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Le commandement de payer du 26 juin 2017 apparaît ainsi régulier et ne saurait être annulé.

C’est donc à bon droit que la société [Adresse 4] a délivré un commandement d’avoir à respecter les clauses du contrat de bail, ce d’autant qu’il n’est pas contesté par les parties que ce commandement respecte les formes et mentions exigées par la loi et le contrat.

Les moyens liés à la pollution des sols et au risque d’incendies sont en revanche inopérants, puisque sans rapport avec les causes de résiliation du bail.

Dans ces conditions, au regard du fait que la société Calend’Auto n’a aucunement modifié ses activités après le délai d’un mois rappelé par le commandement, et qu’elle a continué à se livrer à des activités autres que le négoce de véhicules, activités explicitement interdites par le contrat de bail, c’est à bon droit que la société [Adresse 4] s’est prévalue de la résiliation de plein droit du bail commercial, et la décision sera donc confirmée sur ce point.

Le bail a ainsi été résilié de plein droit à la date du 26 juillet 2017.

II- Sur l’indemnité d’occupation due par la société Calend’Auto

Le premier juge a mis à la charge de la société Calend’Auto, devenue occupante sans droit ni titre, une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges prévus au bail, révisable annuellement selon les conditions contractuelles.

La Sci [Adresse 4] réclame une majoration de 50% du loyer, en se fondant sur l’article XIX du contrat de bail. Cette clause ne trouve cependant à s’appliquer qu’en cas du refus manifesté par le preneur de quitter les lieux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, dès lors que l’appelante a, suite à l’arrêt par la présente juridiction le 8 novembre 2022, libéré spontanément les locaux qu’elle occupait le 31 mars 2023, sans qu’il ait été nécessaire de recourir à la force publique.

Quant à la clause pénale stipulée à l’article XX du contrat, qui prévoit une majoration de 10% des sommes dues, ainsi qu’une majoration de quatre points de l’intérêt légal, elle ne s’applique en cas de défaut de paiement des loyers et des accessoires dus par le preneur, et non à l’indmenité qui peut être mise à la charge de l’occupant sans droit ni titre, comme en l’espèce.

Les demandes qui sont ainsi formées de ces chefs en cause d’appel par l’intimée ne pourront donc qu’être rejetées.

Il n’appartient pas enfin à la présente juridiction de procéder au calcul exact des sommes dues et de faire les comptes entre les parties, ce qui relève de l’exécution du jugement entrepris et découle sans difficulté de l’application des termes du bail, qui prévoient une révision annuelle au 1er septembre en fonction de l’évolution de l’indice national du coût de la construction. Et en tout état de cause, les calculs effectués dans ses dernières écritures par la Sci [Adresse 4] ne peuvent être entérinés, puisqu’ils appliquent à la fois la majoration de l’indemnité d’occupation et de l’intérêt légal, fondée sur la clause pénale, ainsi que la révision annuelle applicable aux loyers.

En définitive, le jugement entrepris ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a mis à la charge de la société Calend’Auto, occupante sans droit ni titre des lieux entre le 26 juillet 2017 et le 31 mars 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges prévus au bail, révisable annuellement selon les conditions contractuelles.

III – Sur les demandes accessoires

La décision de première instance sera confirmée sur les dépens, sauf à préciser que ces derniers incluent le coût du commandement du 26 juin 2017.

En tant que partie perdante, la société Calend’Auto sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à payer à la société [Adresse 4] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande qui est formée de ce chef par l’appelante sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette la demande formée par la société Calend’Auto tendant à voir juger que le commandement de payer qui lui a été délivré le 26 juin 2017 est nul et de nul effet,

Confirme en toutes en ses dispositions le jugement rendu le 12 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, avec cette précision que les dépens de première instance incluent le coût du commandement du 26 juin 2017,

Dit que les dépens de première instance incluent le coût du commandement du 26 juin 2017,

Y ajoutant,

Rejette les demandes de la société [Adresse 4] tendant à obtenir la majoration de l’indemnité d’occupation due par la société Calend’Auto,

Dit que la société Calend’Auto est redevable envers la société [Adresse 4], entre le 1er août 2017 et le 31 mars 2023, date de son départ des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges prévus au bail, révisable selon les conditions contractuelles. qui prévoient une révision annuelle au 1er septembre en fonction de l’évolution de l’indice national du coût de la construction,

Condamne la société Calend’Auto aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la société Calend’Auto à payer à la Sci [Adresse 4] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande formée à ce titre par la société Calend’Auto.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 01 avril 2025

à

M^e Nathalie GOUTTENOIRE

la SAS MERMET & ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 01 avril 2025

à

la SAS MERMET & ASSOCIES