Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 12 mai 2021, n° 18/00434

TGI Strasbourg 19 décembre 2017

CA Colmar
Infirmation partielle 12 mai 2021

Arguments

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Rejeté
Garantie des vices cachés
La cour a estimé que la SCI, en tant que professionnelle de l'immobilier, ne pouvait pas invoquer la garantie des vices cachés, car les vices étaient apparents et décelables.
Rejeté
Mauvaise foi de la vendeuse
La cour a rejeté cet argument, considérant que la SCI était un professionnel et devait connaître la réglementation applicable.
Accepté
Devoir de conseil du notaire
La cour a reconnu la faute du notaire pour ne pas avoir informé la SCI des réglementations applicables, entraînant un préjudice.
Rejeté
Impossibilité de louer les logements
La cour a estimé que la SCI avait pu louer les locaux pendant plusieurs années avant l'arrêté, ce qui limite le préjudice.
Rejeté
Responsabilité du notaire
La cour a jugé que les honoraires n'avaient pas été indûment exposés, car l'acte notarié était valide.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 2 a, 12 mai 2021, n° 18/00434
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	18/00434
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Strasbourg, 19 décembre 2017
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Isabelle DIEPENBROEK, président
Avocat(s) :	Valérie SPIESERPhilippe RUBIGNYNadine HEICHELBECH
Cabinet(s) :	CAHN ET ASSOCIESACVF ASSOCIES
Parties :	S.C.I. 2 ROUTE DE SAVERNE

Texte intégral

MINUTE N° 222/2021

Copies exécutoires à

Maître HEICHELBECH

Maître SPIESER

La SELARL ACVF ASSOCIES

La SCP CAHN & ASSOCIES

Le 12 mai 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 12 mai 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 18/00434 – N° Portalis DBVW-V-B7C-GVLN

Décision déférée à la cour : jugement du 19 décembre 2017 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et demanderesse :

[…]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître HEICHELBECH, avocat à la cour

INTIMÉS :

- défenderesse :

1 – Madame X-G H dite I A divorcée

MIZZON

demeurant […]

[…]

représentée par Maître SPIESER, avocat à la cour

plaidant : Maître PARISIEN, substituant Maître RUBIGNY, avocats à STRASBOURG

- intervenant forcé :

2 – Maître M D

demeurant […]

[…]

représenté par la SELARL ACVF ASSOCIES, avocats à la cour

INTIMÉ SUR APPEL PROVOQUÉ :

Monsieur N-O B

demeurant […]

[…]

représenté par la SCP CAHN & ASSOCIES, avocats à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 910 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 février 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre, et Madame Françoise HARRIVELLE, Conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Françoise HARRIVELLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Dominique DONATH, faisant fonction

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 09 avril 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Selon acte authentique reçu le 29 novembre 2004 par M^e M D, notaire à Y, M^me X-G H dite I A a vendu un 'immeuble entier', à usage d’habitation, situé […], à la SCI […], créée le 22 octobre 2004 par les époux Z, respectivement technicien et sans profession et leurs deux enfants exerçant la profession de paysagiste et d’installateur sanitaire, aux fins notamment d’acquisition de cet immeuble, au prix de 609 800 euros.

L’acte stipulait que l’immeuble se composait d’un sous-sol, un rez-de-chaussée, un étage, des combles et comprenant :

— 'trois studios en sous-sol, un appartement de 4/5 pièces en rez-de-chaussée, un appartement de 3/4 pièces au premier étage, et de 3 studios au 2^e étage sous combles,

- 8 garages.'

Il était précisé que tous les logements et sept garages étaient loués.

Par arrêté du 11 août 2011, abrogeant un précédent arrêté du 12 mai 2011, le préfet du Bas-Rhin, à la suite d’un rapport établi par un technicien sanitaire de l’Agence régionale de santé d’Alsace (ARS) du 20 avril 2011, a mis en demeure les époux Z de mettre fin définitivement à la mise à disposition aux fins d’habitation des locaux situés dans le sous-sol partiellement enterré de l’immeuble, du logement aménagé dans l’ancien garage et de la pièce de vie aménagée sous comble dans la partie supérieure duplex du logement situé au 3^e étage du bâtiment, ces locaux étant impropres à l’habitation.

Le rapport avait relevé que :

— les logements, en sous-sol partiellement enterré, présentaient un caractère par nature impropre à l’habitation, du fait de l’insuffisance d’éclairement naturel, de l’absence d’ouvrant conforme et d’une hauteur sous plafond insuffisante,

— le logement aménagé dans l’ancien garage présentait une hauteur inférieure à la hauteur sous plafond réglementaire.

Suite à cet arrêté, les époux Z ont résilié les baux des studios en sous-sol.

Cet arrêté a été annulé par le tribunal administratif de Strasbourg le 6 mai 2014, au motif qu’il était entaché d’une erreur de fait, la mise en demeure ayant été délivré aux époux Z et non à la SCI, sans examen des autres moyens soulevés dans la requête.

La SCI ayant vainement mis en demeure M^me A de l’indemniser au titre de la perte de loyers, l’a assignée ainsi que M^e C, notaire successeur de M^e D, devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, par actes d’huissier des 28 et 29 août 2012, respectivement en remboursement partiel du prix pour vice caché ou sur la base de la garantie d’éviction, et en paiement de dommages et intérêts pour manquement au devoir de conseil. M^me A a appelé en garantie M. B, architecte qu’elle avait chargé des travaux, et M^e C. M^e D a été ultérieurement appelé en cause par la SCI en lieu et place de M^e C.

Par jugement du 19 décembre 2017, le tribunal a déclaré la demande principale irrecevable en tant que dirigée contre M^e L C et l’a rejetée pour le surplus, a condamné la SCI

aux dépens de la demande principale et à payer à M^me A et à MM. C et D une somme de 2 000 euros, chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile, a déclaré les appels en garantie sans objet et a condamné M^me A aux dépens afférents, rejetant toutes autres prétentions.

Le tribunal a retenu, s’agissant de l’action dirigée contre la venderesse que :

— le vice était apparent et ne pouvait échapper à la SCI en tant que professionnel de l’immobilier,

— la garantie d’éviction ne pouvait jouer, la réglementation à l’origine de l’impossibilité de location n’étant pas constitutive d’une éviction puisque la jouissance du bien ne pouvait s’entendre que dans le respect de la règlementation que la SCI ne pouvait ignorer en tant que professionnel de l’immobilier, alors qu’elle avait en outre confirmé dans l’acte l’affirmation de la venderesse selon laquelle le logement était conforme aux normes de décence.

Il a écarté la responsabilité du notaire en ce qu’il n’avait pas à rappeler à un professionnel de la location immobilière une règlementation qu’il lui appartenait en premier chef de connaître.

La SCI a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 29 janvier 2018 en ce qu’il a rejeté ses demandes et l’a condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 19 juin 2019, elle sollicite l’infirmation du jugement aux fins d’obtenir :

— la condamnation solidaire de M^me A et de M^e D à lui payer la somme de 142 480 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 1^er mars 2012, date de libération des lieux suite à l’arrêté préfectoral,

— la condamnation de M^me A à lui payer 10 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— la condamnation de M^e D à lui rembourser le montant de ses honoraires, soit la somme de 6 364,75 euros,

— la condamnation solidaire de M^me A et de M^e D à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, elle fait valoir, sur la garantie des vices cachés, que l’article L.1331-22 du code de la santé publique permettant au préfet de faire cesser toute mise à disposition de locaux impropres à l’habitation, à titre gratuit ou onéreux, elle a dû résilier les baux portant sur ces locaux, sans pouvoir les relouer après que l’arrêté ait été annulé pour un problème de forme, au risque de subir une nouvelle interdiction préfectorale, dans la mesure où elle ne peut rendre les locaux conformes à un usage d’habitation, la hauteur réglementaire sous plafond ne pouvant être atteinte par des travaux.

Elle invoque ensuite la mauvaise foi de M^me A caractérisée par le fait que ni sa demande de permis de construire, ni les plans joints ne mentionnaient l’aménagement de studios en sous-sol, alors que les travaux étaient déjà engagés, et la transformation des combles, de sorte que le certificat de conformité donné par la mairie ne prenait pas en compte le changement de destination du sous-sol transformé en logement. La clause de non garantie ne peut donc recevoir application puisque les vices étaient connus de la venderesse qui les a

dissimulés.

Elle soutient que M^e D, qui a reçu l’acte de vente, ne l’a pas informée du problème de location de locaux en sous-sol alors qu’il avait par ailleurs établi les statuts de la SCI et n’ignorait pas qu’elle avait été créée par les époux Z et leurs deux enfants, dans un but de transmission du patrimoine. La SCI appelante considère que ses associés n’ayant aucune connaissance en matière immobilière, elle ne peut être qualifiée de professionnel de l’immobilier, cette forme n’ayant été choisie que pour éviter les inconvénients d’une indivision et que s’agissant d’une SCI familiale, il convient de prendre en considération la profession des associés et leur expérience en matière immobilière.

Enfin, la visite des locaux, qui étaient occupés, ne pouvait alerter un profane sur leur caractère inhabitable, alors que de surcroît de 2004 à 2011, aucun locataire ne s’est plaint et que les travaux de réhabilitation avaient donné lieu à l’établissement d’un certificat de conformité.

Sur la garantie d’éviction, la SCI soutient que M^me A doit la garantir du trouble consistant en l’impossibilité définitive de louer les logements, objets de l’arrêté préfectoral pour une prohibition antérieure à la vente.

Sur son préjudice, elle estime que le coût d’acquisition a été surévalué du fait de l’interdiction de location des trois studios du sous-sol, que ce surcoût doit être évalué sur la base des revenus locatifs mentionnés dans l’acte comme étant de 48 477,57 euros, soit un rapport brut de 7,9 % par an, lequel est réduit à 37 150,53 euros sans les logements litigieux, de sorte qu’elle aurait dû payer un prix de 467 320 euros, soit une différence de 142 480 euros dont elle demande paiement.

S’agissant de la responsabilité du notaire, elle rappelle que le devoir de conseil du notaire rédacteur d’acte s’apprécie au regard du but poursuivi par les parties et de leurs exigences particulières lorsque, dans ce dernier cas, le praticien du droit en a été informé. Elle relève que la seule sanction indiquée dans l’acte, en cas de non respect des règles de décence des logements, était la possibilité pour le locataire de demander une mise en conformité ou à défaut, une réduction de loyer et que M^e D ne l’a pas avertie de ce que les logements en sous-sol étaient impropres à l’habitation en vertu du règlement sanitaire départemental et de l’article L.1336-3 du code la santé publique alors applicable. Elle explique avoir accepté de confirmer le caractère décent des logements au vu de l’état pratiquement neuf des studios, du certificat de conformité délivré par la mairie et de la satisfaction des locataires rencontrés lors de la visite, n’ayant pas connaissance des règles précitées étant profane.

Par conclusions du 4 juin 2019, M^me A sollicite la confirmation du jugement frappé d’appel et la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; subsidiairement, si la cour retenait sa responsabilité, elle sollicite, sur appel provoqué, la condamnation de M. B à la garantir de toutes condamnations et à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ajoutant qu’elle demande que la cour lui réserve la possibilité de conclure contre M^e D.

Elle soutient qu’elle n’est pas un professionnel de l’immobilier, à la différence de la SCI, qui au surplus était assistée d’un professionnel, que l’acte énonce clairement l’existence de studios loués en sous-sol et comporte une clause selon laquelle la SCI prend le bien dans son état actuel, sans recours contre l’ancien propriétaire pour quelque cause que ce soit, notamment pour les vices de toute

nature apparents ou cachés, cette clause étant valable puisqu’elle est un vendeur profane et de bonne foi, l’acquéreur ayant au surplus confirmé sa déclaration selon laquelle le logement est décent, tel que prévu par l’article 187 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000.

Elle estime que la preuve de sa mauvaise foi n’est pas rapportée par la SCI, soulignant que les travaux déclarés conformes par la mairie le 17 avril 2001 ont été réalisés sur la base des plans et photos de M. B déposés après signature par M^me A, que la demande de permis de construire a été déposée le 7 juillet 1997, à une date à laquelle ni l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, issu d’une ordonnance du 15 décembre 2005, ni la loi du 13 décembre 2000, n’étaient en vigueur et qu’elle n’a pas volontairement omis de cocher des cases dans la demande de permis de construire, cette demande ayant été remplie par l’architecte, les plans précisant les transformations au sous-sol étant par ailleurs joints.

Elle ajoute que la SCI, qui dans le cadre de son recours pour excès de pouvoir contestait l’existence même des vices, ne peut les lui reprocher.

Enfin s’agissant du préjudice elle fait valoir que l’arrêté du 11 août 2011 est intervenu 7 ans après la vente, qu’il n’a pas d’effet rétroactif et que la SCI a pu exploiter les lieux du 1^er décembre 2004 au 1^er mars 2012, soit pendant sept ans et trois mois.

Subsidiairement, elle forme un appel en garantie contre M. B, architecte d’intérieur, qu’elle avait chargé des formalités administratives et de la surveillance des travaux, dont la responsabilité est engagée en sa qualité de professionnel, auteur des plans, et ce nonobstant l’existence d’un lien de parenté entre eux et l’absence de contrat écrit.

Par conclusions du 18 juillet 2018, M^e D sollicite la confirmation du jugement, outre la condamnation de la SCI au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conteste toute faute de sa part, en faisant valoir que le notaire n’a pas à renseigner son client sur l’existence de données de fait dont il a connaissance, ni à visiter les lieux. Il indique avoir rappelé la réglementation applicable, sous la rubrique 'logement décent', et reproduit l’affirmation de l’acquéreur déclarant être informé des normes applicables et de leur respect. Il souligne qu’au moment de la vente, l’article 43 du code de la santé publique, comme l’article L.1331-22 en vigueur à compter de décembre 2005, ne rendaient pas inhabitable de plein droit tout local situé en sous-sol ou en combles, mais seulement s’il est dépourvu d’ouvertures sur l’extérieur et d’une hauteur sous plafond suffisante. Il estime qu’il n’avait pas à indiquer le contenu des normes applicables. Il ajoute qu’il ne pouvait avoir de doute sur les conditions d’habitabilité dans la mesure où un certificat de conformité avait été délivré, que les logements étaient donnés en location depuis plus de 11 ans et que la vente avait transité par un professionnel de l’immobilier.

Subsidiairement, sur le lien de causalité, il invoque un concours de fautes, faisant valoir que l’achat d’un immeuble de rapport est une opération immobilière émanant d’un professionnel et que sa faute, si elle était retenue, serait vénielle au regard de celle des autres parties, professionnelles de l’immobilier.

Il conteste également le préjudice allégué, qui ne pourrait être tout au plus qu’une perte de chance, qui doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, alors qu’au surplus la SCI n’établit pas que les studios ne seraient plus loués et qu’elle a perçu des loyers pendant sept ans.

Par conclusions du 4 octobre 2018, M. B sollicite le rejet de l’appel provoqué de M^me A et le rejet de ses demandes ; il sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’étant en lien de parenté par alliance avec M^me A, celle-ci lui a demandé de réfléchir à la possibilité d’exploiter le sous-sol pour créer trois studios et d’utiliser les combles, que c’est dans ce contexte, qu’il a réalisé les deux plans versés aux débats par M^me A, à titre de simples propositions, mais sans passer aucun contrat avec elle, soulignant qu’en tant qu’architecte d’intérieur il ne pouvait pas déposer une demande de permis de construire. Il conteste également avoir trouvé les entreprises.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2009.

L’audience initialement fixée au 7 mai 2020 n’a pu avoir lieu en raison des circonstances sanitaires et a été renvoyée au 9 octobre 2020, puis au 26 février 2021.

MOTIFS

1°) La responsabilité du vendeur

1-1 sur la garantie des vices cachés

Conformément à l’article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. À cet égard, il doit être tenu compte de la qualité de professionnel de l’acquéreur qui est présumé découvrir le vice et a l’obligation de se renseigner, sauf à démontrer que le vice n’était pas décelable par lui .

En l’espèce, il ressort des statuts de la SCI constituée le 22 octobre 2004 entre les époux Z et leurs deux enfants qu’elle a pour objet : ' la propriété, l’acquisition, l’aménagement, la gestion et l’administration de tous biens immobiliers ou mobiliers qui lui seront apportés ou qu’elle aura acquis et notamment l’acquisition d’un immeuble sis à Oberhausbergen, […], l’organisation en vue d’en faciliter la gestion et la transmission et plus généralement toutes opérations de quelque nature qu’elles soient se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation (…) .

Le caractère familial de la SCI et la circonstance qu’elle ait été créée concomitamment à la vente ne sont pas suffisants pour écarter la qualité de vendeur professionnel de la SCI, au regard tant de son objet social qui excède la simple gestion d’un patrimoine familial, que de la nature de l’opération pour laquelle elle a été constituée, s’agissant en effet de l’acquisition d’un immeuble de rapport comprenant huit logements et autant de garages mis en location, présentant une rentabilité initiale de 7,9 % et de 6 % après exclusion des logements litigieux, ce qui est de nature à conférer à la SCI la qualité de loueur professionnel.

La SCI doit donc être qualifiée de professionnel de l’immobilier, sans qu’il y ait lieu de

rechercher quelles sont les compétences de ses associés.

Il convient dès lors de rechercher si le vice allégué, dont l’antériorité à la vente n’est pas contestable puisqu’il découle d’aménagements réalisés par la venderesse en 1997-1998, était décelable pour un acquéreur professionnel.

En l’occurrence, l’arrêté préfectoral du 12 mai 2011 est certes fondé sur les dispositions de l’article L.1331-22 du code de la santé publique qui dispose que les caves, sous-sol, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation à titre gratuit ou onéreux, texte issu de l’ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005, qui n’était pas en vigueur à la date de la vente.

Toutefois cet arrêté vise également le règlement sanitaire départemental du Bas-Rhin du 26 mars 1980 et s’appuie sur un rapport établi par M. E, technicien sanitaire à l’ARS, qui concluait au non-respect des articles 27 et 40 de ce règlement déterminant les conditions d’occupation et les normes minimales d’ouverture, de hauteur sous-plafond, de superficie, de ventilation et d’éclairement naturel, dispositions qui étaient applicables au moment de la vente tout comme l’article 187 de la loi SRU du 13 décembre 2000 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 concernant les logements décents.

Le vice constitué par le non-respect des normes d’habitabilité des locaux ne peut être considéré comme caché pour un acquéreur professionnel, qui pouvait s’en convaincre par la visite des locaux, et à qui il incombait, le cas échéant, de se renseigner sur la réglementation applicable puisque les logements étaient destinés à la location, le seul fait qu’ils soient déjà loués et qu’un certificat de conformité ait été délivré en 2001 par la mairie ne pouvant l’en dispenser.

Au surplus, la SCI a expressément confirmé dans l’acte de vente les déclarations du vendeur quant au fait que les logements étaient conformes aux normes de décence telles que prévues par l’article 187 de la loi SRU, l’acte rappelant que le logement décent est celui qui est conforme aux exigences du décret du 30 janvier 2002 tant au niveau de son état que de ses éléments d’équipement et de confort et de sa composition.

La SCI n’est donc pas fondée à rechercher la garantie de M^me A sur le fondement de la garantie des vices cachés. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

1-2 La garantie d’éviction

L’article 1626 du code civil dispose que le vendeur est obligé de garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

En l’espèce, la SCI subit une éviction partielle, même si l’arrêté préfectoral a été annulé, dans la mesure où elle reste exposée à la prise d’un nouvel arrêté lui interdisant de louer les logements litigieux, pour les mêmes motifs sur le bien fondé desquels la juridiction administrative n’a pas statué, l’annulation ayant en effet été prononcée pour un vice de forme.

Le fait que le bien fondé de l’interdiction de louer les locaux ait été contestée par l’appelante devant la juridiction administrative, ne la prive pas pour autant de son recours contre le vendeur, dans la mesure où il est incontestable que pour certains des locaux la hauteur sous-plafond (1,80 et 1,90 m) est très inférieure à la hauteur réglementaire de 2,30 m, et qu’il ne peut être remédié à cette situation qui résulte des aménagements réalisés en 1997 par la venderesse.

Toutefois, la SCI ne peut pas davantage agir sur ce fondement, puisque, ainsi qu’il a été dit précédemment, l’éviction partielle résulte de l’application de dispositions réglementaires qu’elle était réputée connaître, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, et qu’au surplus elle a, par son fait, contribué à son éviction en ayant expressément certifié dans l’acte que les logements répondaient aux exigences des logements décents afin de poursuivre leur mise en location.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI dirigée contre M^me A.

2°) La responsabilité du notaire

Le notaire, en sa qualité d’officier ministériel chargé d’authentifier les actes qu’il reçoit, est tenu à un devoir d’information et de conseil à l’égard de l’ensemble des parties à l’acte, même professionnelles. En cas de manquement à ce devoir, il engage sa responsabilité, sur le fondement de l’article 1382, ancien, du code civil, applicable au litige.

La SCI reproche à M^e D, dont l’attention aurait dû être attirée par le fait que partie des locaux loués à usage d’habitation se trouvaient en sous-sol, de ne pas l’avoir complètement informée quant à la législation applicable et plus précisément de ne pas avoir porté à sa connaissance le fait que l’article 27 du règlement sanitaire départemental et l’article L.1336-3 du code de la santé publique, dans sa rédaction issue de la loi n° 2001-398 du 9 mai 2001, applicables au moment de la vente, prohibaient la mise à disposition, à titre gratuit ou onéreux, aux fins d’habitation, des caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur.

Il n’incombe pas au notaire de se rendre sur les lieux et de vérifier l’habitabilité des locaux. En revanche, ainsi que l’admet au demeurant M^e D, le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil, y compris à l’égard d’un client professionnel, portant notamment sur la réglementation applicable. À cet égard, il lui appartenait, dès lors qu’il constatait que la vente portait sur des logements loués situés en sous-sol, de donner une information claire et précise à l’acquéreur et d’attirer spécifiquement son attention sur la réglementation applicable s’agissant de la location à usage d’habitation de locaux en sous-sol issue de l’article L.1336-3 du code de la santé publique, alors en vigueur, et du règlement sanitaire départemental, ce qu’il n’a pas fait l’acte ne faisant aucune référence à cette réglementation.

Il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en se prévalant du certificat de conformité délivré le 17 avril 2001 et du fait que les locaux étaient, selon la venderesse, loués depuis onze années, ce qu’il ne lui appartenait certes pas de vérifier.

Il ne peut pas davantage se retrancher derrière le fait qu’il ait dûment informé l’acquéreur des dispositions de la loi SRU quant aux caractéristiques du logement décent, dont la seule sanction était la possibilité pour le locataire de demander la mise en conformité ou une réduction du loyer, alors que l’article L.1336-3 du code de la santé publique, alors applicable, prévoyait déjà la possibilité pour le préfet de mettre en demeure le bailleur de cesser de louer les locaux ne répondant pas aux exigences posées par ce texte.

La faute de M^e D est donc caractérisée.

La faute du notaire étant en lien direct avec le dommage subi par la SCI, il sera condamné à l’indemniser intégralement sans pouvoir se prévaloir ni de la qualité de professionnelle de l’immobilier de la SCI qui ne le dispense pas de son devoir d’information, ni du fait que la vente a été conclue par l’entremise d’un agent immobilier.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en tant qu’il a rejeté la demande de la SCI dirigée contre M^e D.

2) Sur le préjudice

Le préjudice découlant d’un manquement à un devoir d’information s’analyse en une perte de chance d’avoir pu renoncer à l’acquisition ou d’avoir pu négocier le prix.

En l’espèce, la SCI ne peut se prévaloir d’une perte de chance de renoncer à son acquisition, contrairement à ce qu’elle l’affirme, dans la mesure où d’une part elle ne poursuit pas la résolution de la vente et d’autre part la rentabilité de l’immeuble restait intéressante nonobstant l’impossibilité de louer à des fins d’habitation les locaux du sous-sol, mais seulement d’une perte de chance d’avoir pu négocier le prix.

Contrairement à ce que soutient M^e D, la SCI justifie, par une attestation d’un de ses locataires, M. F, que les studios du sous-sol sont inoccupés à tout le moins depuis son arrivée dans l’immeuble en mai 2013. En l’état des éléments de preuve versés aux débats, il sera retenu que lesdits studios ne sont plus loués depuis le 1^er mars 2012.

L’appelante sollicite un montant de 142 480 euros correspondant à la différence entre le prix payé 609 800 euros et le prix qu’elle aurait dû payer en tenant compte d’une diminution de la rentabilité de l’immeuble, soit (609 800 x 37 150, 53)/48 477,57 = 467 320 euros.

En l’état des éléments d’appréciation dont la cour dispose et en tenant compte du fait que si les locaux du sous-sol ne peuvent être loués à des fins d’habitation, ils pourraient néanmoins être loués à un autre usage, il convient de retenir que la SCI avait 80 % de chance d’obtenir une diminution du prix à hauteur du montant qu’elle invoque. Il doit au surplus être tenu compte du fait qu’elle a pu louer les locaux du sous-sol de décembre 2004 à février 2012 inclus, soit pendant sept ans et trois mois ce qui lui a permis de percevoir, sur la base d’un loyer total mensuel de 943,92 euros pour les trois studios, une somme de 943,92 x 87 = 82 121,04 euros, arrondie à 82 121 euros.

Le préjudice subi par la SCI peut donc être évalué à :

(142 480 x 80 %) – 82 121 = 31 863 euros.

S’agissant d’une créance indemnitaire, les intérêts au taux légal sur cette somme seront dus à compter du présent arrêt qui en fixe le montant.

La demande de la SCI en remboursement des honoraires versés à M^e D selon facture du 29 novembre 2004 sera rejetée, ce montant n’ayant pas été indûment exposé puisque l’acte reçu par le ministère de M^e D produit son plein effet, la SCI étant propriétaire du bien.

3) Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La demande principale étant partiellement accueillie, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a mis les entiers dépens de l’instance principale à la charge de la SCI et en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile à M^e D.

En considération de la solution du litige et de l’acceptation partielle de la demande, les dépens de première instance et d’appel afférents à la demande principale seront supportés par moitié par l’appelante et par M^e D. M^me A supportera les dépens de son appel en garantie qui est sans objet. Les condamnations prononcées en application de l’article 700 du

code de procédure civile au profit de M^me A et de M^e L C seront confirmées.

M^e D sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel. Il sera par contre alloué, sur ce fondement, une somme de 3 000 euros à la SCI à la charge de M^e D au titre des frais exclus des dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’une somme de 3 000 euros à M^me A à la charge de la SCI et une somme de 2 000 euros à M. B à la charge de M^me A, pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 19 décembre 2017, sauf en ce qu’il a débouté la SCI […] de sa demande dirigée contre M^e M D et en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens de la demande principale et au paiement d’une somme de 2 000 € (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile à M^e D ;

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant au jugement entrepris,

CONDAMNE M^e M D à payer à la SCI […] la somme de 31 863 € (trente et un mille huit cent soixante trois euros) à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI […] du surplus de sa demande indemnitaire dirigée contre M^e M D et de sa demande de remboursement des honoraires versés ;

CONDAMNE la SCI […] à payer à M^me X-G H dite I A la somme de 3 000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE M^e M D à payer à la SCI […] la somme de 3 000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exclus des dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE M^me X-G H dite I A à payer à M. N-O B la somme de 2 000 € (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

DÉBOUTE M^e M D de sa demande fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, formées tant en première instance qu’en cause d’appel ;

CONDAMNE M^e M D et la SCI […] à supporter par moitié les dépens de première instance et d’appel afférents à la demande principale ;

CONDAMNE M^me X-G H dite I A aux dépens d’appel afférents à son appel en garantie contre M. N-O B.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE