AM/MDL

MINUTE N° 22/10

Copie exécutoire à :

- M^e Tanguy GERARD

- M^e Sandra KISTER

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 17 Janvier 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/01690 – N° Portalis DBVW-V-B7F-HRNF

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 février 2021 par le juge des contentieux de la protection de Colmar

APPELANT :

Monsieur D Y

[…]

68230 WIHR-AU-VAL

Représenté par M^e Tanguy GERARD, avocat au barreau de COLMAR

INTIMES :

Madame B Y épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandra KISTER, avocat au barreau de COLMAR

Madame E Z veuve Y

Centre pour personnes agées […]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002865 du 26/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Sandra KISTER, avocat au barreau de COLMAR

CENTRE DEPARTEMENTAL DE REPOS ET DE SOINS

Tuteur légal de M^me Z veuve Y

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/2865 du 26/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Sandra KISTER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 novembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me HOUSER

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M^me Annie MARTINO, président et M^me Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

Par acte authentique du 14 juin 2012, Madame E Z veuve Y a fait donation-partage à son fils Monsieur D Y de la nue-propriété d’une maison à usage d’habitation située 29 Grand-rue à Wihr au Val, dont elle s’est réservée l’usufruit gratuit et viager.
La donataire a dû être hébergée courant 2016 dans une résidence senior avant d’être admise de manière définitive au Centre de repos et de soins de Colmar.

Les revenus de la majeure protégée ne couvrent pas les frais de séjour.

Par acte du 19 octobre 2016, Madame E Z veuve Y a fait assigner son fils Monsieur D Y devant le juge des référés du tribunal d’ instance de Colmar afin de voir ordonner son expulsion de la maison susvisée qu’il occupe et le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 15 novembre 2017, le juge des référés du tribunal d’instance de Colmar a rejeté la demande d’expulsion et a dit que Monsieur D Y devra verser à sa mère une indemnité provisionnelle d’occupation fixée à la somme de 400 €.

Madame E Z veuve Y a été placée sous tutelle par jugement du 12 février 2019 et le juge des tutelles a confié la tutelle aux biens aux préposés mandataires judiciaires à la protection des majeurs du CRDS de Colmar et la tutelle à la personne à Madame B X, fille de Madame E Z veuve Y et s’ur de Monsieur D Y.

Par acte d’ huissier en date du 3 septembre 2019 et dans le dernier état de la procédure, Madame E Z veuve Y, représentée par son tuteur aux biens, a fait assigner Monsieur D Y devant le tribunal d’instance de Colmar en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1120 € par mois à compter du 1er mai 2016 outre la somme de 960 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame B X est intervenue volontairement à l’instance en sa qualité de tutrice à la personne de sa mère.

Monsieur D Y a constitué avocat, qui, après avoir remis des conclusions a déposé son mandat.

Avisé des dates de renvoi, Monsieur D Y n’a pas comparu à l’audience du 1er décembre 2020 ni personne pour lui.

Par jugement réputé contradictoire en date du 12 février 2021, le tribunal judiciaire de Colmar a :

- À défaut de départ volontaire de Monsieur D Y, ordonné son expulsion de sa personne et de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef de la maison sise […], le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

- Dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

- Fixé l’indemnité d’occupation définitive due par Monsieur D Y à compter du 1er mai 2016 à la somme mensuelle de 1120 €,

- Condamné Monsieur D Y à payer à Madame E Z veuve Y une indemnité d’occupation mensuelle de 1120 € à compter du 1er mai 2016 jusqu’à libération effective des lieux,

- Condamné Monsieur D Y à verser à Madame E Z veuve Y la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamné Monsieur D Y aux entiers dépens,

- Ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que Monsieur Y est occupant sans droit ni titre, qu’il n’a pas réglé l’indemnité d’occupation provisionnelle, que l’indemnité d’occupation doit être fixée en fonction de l’estimation de la valeur locative de l’immeuble effectuée par l’ agence immobilière Seckler.

Un commandement de quitter les lieux a été signifié à Monsieur Y par acte d’huissier du 23 février 2021.

Monsieur D Y a interjeté appel à l’encontre de la décision du 12 février 2021 suivant déclaration en date du 22 mars 2021.

La procédure a fait l’objet d’une fixation à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Par conclusions d’appel notifiées le 21 mai 2021, l’appelant conclut à l’infirmation de la décision entreprise et demande à la cour statuant à nouveau :

-Avant dire droit

-ordonner une expertise avec mission de donner un avis sur la valeur locative de l’immeuble au jour de l’acte de donation-partage du 14 juin 2012, au regard de son estimation à la même date et des travaux réalisés depuis lors par Monsieur Y, et donner son avis sur la valeur locative actuelle dudit immeuble,

-lui donner acte de ce qu’il avancera les frais d’expertise et lui réserver ses droits dans l’attente du rapport d’expertise,

-Au fond :

À titre principal :

Vu l’article 1715 du code civil,

Vu l’article 24-5 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,

vu l’article 1343-5 du code civil,

-constater l’existence d’un bail verbal entre les parties,

-constater que le loyer dû par Monsieur Y au titre de l’occupation de l’immeuble litigieux est d’un montant de 400 €,

-lui accorder un délai de trois ans pour s’acquitter de sa dette,

-ordonner la suspension des mesures d’expulsion au regard de cet échéancier,

à titre subsidiaire :
Vu l’article 1343-5 du code civil,

-fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur Y à la somme mensuelle de 400 €,

-lui accorder un délai de deux ans pour s’acquitter de sa dette,

-ordonner la suspension des mesures d’expulsion au regard de cet échéancier,

À titre infiniment subsidiaire, en cas de confirmation de l’expulsion :

Vu les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

-lui accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux,

-proroger pour une durée de trois mois le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

En tout état de cause :

-débouter Madame E Z veuve Y, représentée par son tuteur, de l’ensemble de ses demandes y compris de son éventuel appel incident,

-condamner Madame E Z veuve Y, représentée par son tuteur, à lui payer une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel, le tout sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Madame E Z veuve Y, représentée par son tuteur, aux entiers frais et dépens de la présente procédure et de celle de première instance.

Au soutien de son appel, l’intéressé qui allègue à hauteur d’appel l’existence d’un bail verbal et dénonce une man’uvre de sa s’ur B, se prévaut d’une sommation interpellative qu’il a fait délivrer à sa mère le 15 mars 2017 dont il résulterait qu’elle n’est pas à l’origine de la procédure d’expulsion, procédure qu’elle entend retirer, et qu’elle est d’accord, au vu des travaux engagés par celui-ci dans l’immeuble, que son fils y réside à condition qu’il lui verse la somme de 400 € par mois.

Il soutient qu’en tout état de cause, il a réalisé d’importants travaux de rénovation dans la maison familiale et que l’indemnité d’occupation doit être fixée en fonction de la valeur locative de l’immeuble au jour de la donation-partage.

Par écritures d’intimé notifiées le 15 juin 2021, Madame E Z veuve Y représentée par les préposés mandataires judiciaires à la protection des majeurs du centre de repos et de soins de Colmar, ès-qualités de tuteurs aux biens et Madame B Y, ès qualité de tutrice à la personne, intervenante volontaire, concluent à la confirmation de la décision entreprise, au débouté des demandes présentées par Monsieur D Y dont il est demandé la condamnation aux entiers dépens et à payer à Madame E Z veuve Y la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie intimée fait valoir que Madame E Z veuve Y bénéficie de l’usufruit de la maison qui est occupée sans droit ni titre par Monsieur D Y, qui n’a que très tardivement exécuté la décision du juge des référés le condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation, qu’il n’existe aucun contrat de bail, que Madame E Z veuve Y a postérieurement au 15 mars 2017 manifesté l’intention de voir son fils évacuer le logement donné à bail dans la mesure où ses revenus ne lui permettent aucunement de régler le montant de son hébergement au centre de repos et de soins.

Elle estime que l’indemnité d’occupation a été justement fixée par le premier juge et que l’adversaire n’apporte aucun élément susceptible de permettre la remise en cause de la décision déférée de ce chef. Elle s’oppose à tout octroi de délais de paiement comme d’évacuation.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile

Sur l’existence d’un bail à usage d’habitation verbal

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prétend locataire des lieux de prouver le bail.

Le bail à usage d’habitation se caractérise par la mise à disposition par le propriétaire ou le titulaire d’un droit d’usufruit d’un logement en contrepartie du règlement de loyers.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur D Y occupe l’ immeuble, dont sa mère est usufruitière et dont il est nu propriétaire, depuis de nombreuses années et dès avant l’admission de celle-ci en résidence pour personnes âgées.

Pour établir l’existence d’un bail verbal conclu entre sa mère et lui, Monsieur D Y verse aux débats une sommation interpellative datée du 15 mars 2017 qu’il a fait adresser à sa mère, Madame E Z veuve Y, alors âgée de 86 ans, et par laquelle un huissier de justice a fait à cette dernière sommation d’apporter des réponses à un certain nombre de questions qu’il lui a posées.

Madame E Z veuve Y a répondu qu’elle n’était pas à l’origine de la procédure de référé qui avait été initiée par sa fille, qu’elle n’avait pas sollicité l’expulsion de son fils, qu’elle était d’accord pour qu’il occupe la maison du 29 grand-rue à Wihr au Val

dans la mesure où il l’avait «achetée» et y a fait réaliser des travaux ; elle a précisé souhaiter que son fils lui paye la somme de 400 € par mois, ce qu’il lui avait proposé et a confirmé qu’un accord verbal avait été conclu aux conditions précitées. Elle déclarait retirer la procédure de référé.

Pour autant, il ressort de l’ordonnance de référé du 15 novembre 2017 que , dans le cadre d’une seconde sommation interpellative du 21 avril 2017, Madame E Z veuve Y déclarait être d’accord pour que son conseil continue l’action en justice

(expulsion) entreprise contre son fils en précisant avoir besoin d’argent et précisant 'mon fils doit payer ou sortir’ et également 'on a construit cette maison avec mon mari. Lui se met là maintenant et la vieille dehors. Mon fils dit qu’il paye mais il ne paye pas’ .

Compte-tenu de l’âge avancé de Madame E Z veuve Y, qui sera placée sous tutelle en février 2019 et du fait qu’elle ait varié de manière substantielle dans ses déclarations dans un très court laps de temps, il ne peut être tiré des énonciations de la première sommation interpellative la preuve que l’intimée a eu la volonté de consentir un contrat de bail à son fils.

Surtout, Monsieur Y, qui se déclare locataire depuis le 1er mai 2016, ne justifie du paiement d’aucune somme à sa mère avant le 10 janvier 2019 soit largement postérieurement au prononcé de l’ordonnance de référé qui l’a condamné au paiement de la somme de 400 € à titre d’indemnité d’occupation et encore que le tuteur aux biens signale que les prétendus versements n’ont pas pu être en réalité encaissés et ont recrédité le compte de Monsieur Y, qui ne dément pas formellement cette allégation et ne produit pas l’intégralité de ses extraits bancaires pour attester du contraire.

En définitive, Monsieur Y H à rapporter la preuve d’un bail verbal conclu entre sa mère et lui, ce dont il résulte qu’occupant sans droit ni titre, il doit être condamné à évacuer les locaux qu’il occupe.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de Monsieur Y.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a pour vocation de réparer le dommage résultant de l’occupation sans droit ni titre. Elle équivaut généralement à la valeur locative des locaux objets de l’occupation indue.

Les considérations relatives aux besoins financiers supposés de Madame E Z veuve Y sont ainsi sans incidence sur

la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par son fils à raison de l’occupation indue de la maison dont elle est usufruitière.

En l’espèce, il s’avère au vu des pièces justificatives versées aux débats par Monsieur Y que les travaux qu’il a effectués ou fait effectuer au profit de la maison dont il est nu propriétaire et qui amènent une plus-value certaine à son bien, l’ont été au cours des années 2011 et 2012.

Il n’y a aucunement lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er mai 2016 à la valeur locative de la maison au jour de la donation-partage ou avant travaux mais dans l’ état où elle se trouvait au 1er mai 2016.

Il appartenait à Monsieur Y, s’il entendait contester l’évaluation faite par le cabinet Seckler de la valeur locative de la maison qu’il occupe sans droit ni titre, de proposer à la cour des estimations immobilières divergentes, de nature à permettre la remise en cause de la décision déférée en ce qu’elle a fixé à la somme de 1120 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er mai 2016.

A défaut, la demande d’expertise devra être rejetée et le jugement déféré sera confirmé.

Sur les délais de paiement et la suspension des mesures d’expulsion

Monsieur Y invoque inutilement les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui ne s’appliquent qu’au cas de résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet d’une clause résolutoire.

Sa demande de délais de paiement de trois ans et de suspension de l’exécution des mesures d’expulsion fondée sur ces dispositions ne peut qu’être rejetée.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi d’un délai de paiement sur ce fondement suppose que le débiteur soit en capacité, soit par échelonnement soit bénéfice d’un moratoire d’apurer ou d’avoir apuré une partie substantielle de la dette au terme du délai de deux ans.

Or, l’état des ressources ( 1236 € pour Monsieur qui est retraité et 782,44 € pour Madame ) et des charges, que l’appelant a établi et versé aux débats en pièce 31 de son dossier de pièces, ne permet

pas de considérer que Monsieur Y est en capacité de régler une partie substantielle de l’arriéré d’indemnité d’occupation depuis le 1er mai 2016, par échelonnement dans le délai de deux ans prévu à l’article 1343-5.

De même, il n’est justifié d’aucune circonstance favorable qui serait de nature à permettre le règlement de la dette ou d’une part substantielle de la dette à l’issue d’un moratoire de deux ans.

L’octroi d’un délai de paiement apparaît dès lors illusoire de sorte que la demande en sera rejetée étant ajouté que l’octroi d’un délai de paiement aurait été sans aucune incidence sur la mesure d 'expulsion.

Sur les délais d’évacuation

En vertu des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ses occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée des délais ne peuvent en aucun cas être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou de la mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par fait de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Monsieur Y, qui se contente d’alléguer que s’il se faisait expulser sans délai il se retrouverait sans domicile fixe alors qu’il est propriétaire du bien immobilier qu’il occupe avec son épouse, ne justifie en rien que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales alors que le couple dispose de revenus d’environ 2000 € par mois. Il ne justifie pas plus avoir accompli quelque diligence que ce soit pour assurer son relogement.

Il convient en outre de rappeler à Monsieur Y qu’il n’est que nu propriétaire et non propriétaire de la maison litigieuse et qu’ il n’a nullement vocation à l’occuper avant le décès de sa mère qui s’en est réservé l’usufruit.

Il n’ y a donc pas lieu de faire droit à la demande, les conditions d’application des dispositions de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, n’étant manifestement pas remplies.
Sur la demande au titre de la prorogation du délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

En vertu de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7.

L’article L412-2 du même code prévoit que, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

En l’espèce, le commandement de quitter les lieux a été signifié à Monsieur Y le 23 février 2021 soit il y a environ onze mois.

Monsieur Y bénéficie encore à ce jour de la période de non expulsion hivernale.

Il ne démontre pas en quoi son expulsion aurait pour lui des conséquences d’une exceptionnelle dureté.

Sa demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Partie perdante à hauteur d’appel, Monsieur Y sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et débouté de ses demandes au titre de l’article 700 du même code.

En revanche, il sera condamné au paiement de la somme de 1000 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement

CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

REJETTE la demande d’expertise avant dire-droit,

DEBOUTE Monsieur D Y de ses demandes tendant à voir constater l’existence d’un bail verbal et constater que le loyer dû est de 400 €,

DEBOUTE Monsieur D Y de ses demandes de voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 400 €,

DÉBOUTE Monsieur D Y de ses demandes articulées sur le fondement de l’article 24 V de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989,

DÉBOUTE Monsieur D Y de ses demandes de délais de paiement et de suspension des mesures d’ expulsion,

DÉBOUTE Monsieur D Y de sa demande de délais d’évacuation sur le fondement des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution et de sa demande de prorogation pour une durée de trois mois du délai prévu à l’article L4121-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE Monsieur D Y de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur D Y à payer à Madame E Z veuve Y, représentée par le C, en sa qualité de tuteur aux biens, une somme de 1000 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur D Y aux dépens.

Le Greffier Le Président de chambre