Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 04 MAI 2022

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/18416 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAXIM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/17555

APPELANTE

Société civile A.D-TREZEL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numéro 444 253 975

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée parMe Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

assistée de M^e Françoise MATHEU-DE LA BEAUJARDIÈRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1544, avocat plaidant

INTIMEES

SARL [M] [G] représentée par Madame [M] [G], ès qualités de liquidateur amiable, demeurant en cette qualité au [Adresse 1]

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 501 319 941

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Valérie GONDARD de la SELARL VALERIE GONDARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0125, substitué par M^e Philippe BENEZRA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0111

SAS JANAYA SAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 820 586 741

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Benoît FAVOT de l’AARPI NEGOTIUM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0297

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport et Madame Sandrine GIL, conseillère

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Pascale SAPPEY-GUESDON, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2003, la S.C.I. Sis Wagram, aux droits de laquelle vient la S.A.S. A.D-Trezel (ADT), a donné à bail en renouvellement à M. [K] [X], aux droits duquel vient la S.A.R.L. [M] [G], des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2002, à destination de salon de coiffure messieurs et dames, parfumerie, manucure, pédicure, soins de beauté. Le bail a été renouvelé le 1er janvier 2011 aux clauses et conditions du bail expiré.

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2016, la société [M] [G] a signé une promesse synallagmatique de cession de son fonds de commerce sous conditions suspensives avec M. [A] [B]. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 2 juin 2016, la copie de l’acte a été adressée à la société ADT avec convocation pour le 4 juillet 2016 pour signature d’un acte de cession de fonds de commerce.

Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2016, la société [M] [G] a signé un acte de cession de son fonds de commerce avec la S.A.S. Janaya dont M. [A] [B] est le président. L’acte de cession a été adressé le 1er août 2016 à la société ADT par lettre recommandée avec avis de réception.

Le 5 juillet 2016, Mme [M] [G], associée unique de la société [M] [G], a prononcé la dissolution de sa société et a été désignée en qualité de liquidateur amiable.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 septembre 2016, l’acte de cession de fonds de commerce en date du 4 juillet 2016 a été signifié à la société ADT.

Par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2016, la société A.D-Trezel a fait signifier à la société [M] [G] une sommation de l’appeler à concourir à l’acte de cession de fonds de commerce du 2 juin 2016 (sic) ; de lui remettre, dans le mois de la cession, un original complet et enregistré de l’acte de cession; de rester solidaire du cessionnaire pour toutes les obligations du bail ; de faire cesser l’occupation des lieux loués par la société Janaya ainsi qu’un commandement de payer la somme de 4.200,20€ au titre des loyers et charges restant dus pour les troisième et quatrième semestres 2016, ledit acte visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte du 21 novembre 2016, la société [M] [G] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris la société A.D-Trezel et la société Janaya.

Par ordonnance en date du 6 octobre 2017, le juge de la mise en état, saisi par conclusions d’incident de la société Janaya, a débouté celle-ci de sa demande de consignation des sommes dont elle estime être débitrice à l’égard de la société ADT.

Par jugement du 27 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Déclaré sans objet la demande de la S.A.R.L. [M] [G] représentée par Mme [M] [G] en qualité de liquidateur amiable, de recevoir la S.A.S. Janaya en son intervention forcée ;

— Déclaré opposable à la société A.D-Trezel, la cession de fonds de commerce intervenue entre la société [M] [G], représentée par Mme [M] [G] en qualité de liquidateur amiable, et la société Janaya, par acte sous seing privé du 4 juillet 2016 ;

— Déclaré de nul effet l’acte d’huissier valant sommation et commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 25 octobre 2016 par la société ADT à la société [M] [G], représentée par Mme [M] [G] en qualité de liquidateur amiable ;

— Débouté la société ADT de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la société [M] [G] représentée par Mme [M] [G] en qualité de liquidateur amiable, et de la société Janaya ;

— Débouté la société [M] [G] représentée par Mme [M] [G] en qualité de liquidateur amiable, et la société Janaya de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société ADT ;

— Condamné la société ADT aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamné la société ADT à payer à la société [M] [G], représentée par Mme [M] [G] en sa qualité de liquidateur amiable, et à la société Janaya, une somme de 5.000 € chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 30 septembre 2019, la société A.D-Trezel a interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions en date du 13 mars 2020, la société Janaya a interjeté appel incident de ce même jugement.

Par ses conclusions en date du 19 mars 2020, la société [M] [G] a également interjeté appel incident du jugement du 27 juin 2019.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 février 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les dernières conclusions déposées le 23 juin 2020, par lesquelles la société A.D-Trezel, appelante, demande à la Cour de :

Sur la nullité et l’inopposabilité de la cession du fonds de commerce du 4 avril 2016 et de la réitération de cette cession par acte du 4 juillet 2016

Infirmant le jugement entrepris

— Juger que la cession du fonds de commerce entre la société [M] [G] et Monsieur [B], aux droits duquel vient entre les parties à l’acte de cession la société Janaya, en date du 4 avril 2016 et la réitération de cette cession après substitution par acte du 4 juillet 2016 entre la société [M] [G] et la société Janaya sont nulles et inopposables à la société ADT pour non-respect des obligations contractuelles de forme prévues au bail commercial du 7 février 1984, renouvelé le 1er janvier 2011,

— Juger que de ce fait la société Janaya est occupante sans droit ni titre des locaux constituant les lots 2 et 60 de la copropriété sis [Adresse 2] depuis le 4 juillet 2016.

— Ordonner l’expulsion de la société Janaya des locaux sis [Adresse 2] ainsi que celle de tout occupant du chef de la société Janaya et ce avec l’assistance de la force publique ;

— Condamner la société Janaya solidairement avec la société [M] [G] (à compter du 25 novembre 2016 pour la société [M] [G]) à payer une indemnité d’occupation égale à la valeur locative des lieux loués à compter du 4 juillet 2016 de 4.940 € par mois, outre les charges et la TVA applicable, et ce jusqu’à la libération entière des lieux par elle et la remise des clés ;

— Juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial renouvelé à compter du 1er janvier 2011 à la date du 25 novembre 2016 pour infractions graves et renouvelées de la société [M] [G] aux obligations contractuelles ;

— Prononcer la résiliation du bail commercial renouvelé ayant commencé à courir au 1er janvier 2011 au 25 novembre 2016 ;

— Condamner la société [M] [G], prise en la personne de son liquidateur amiable, Mme [M] [G], à payer à la société ADT la somme de 3.847,10 euros d’arriérés de loyers et charges dus au jour de la date d’acquisition de la clause résolutoire le 25 novembre 2016 (3ème trimestre 2016 (1564,60 + 554 =2.118,60) + partie du 4ème trimestre 2016 (1er octobre 2016 au 25 novembre 2016 (2.118,60 x25/30 =1.765,50) – 37 euros de trop perçu), avec intérêts au taux contractuel de 1 % par mois, à compter de chacune des dates d’exigibilité conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil avec capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1154 du même code ;

— Condamner la société [M] [G], prise en la personne de son liquidateur amiable, Madame [M] [G], à payer à la société ADT une indemnité d’occupation mensuelle des lieux à compter du 25 novembre 2016 solidairement avec la société Janaya égale à la valeur locative de 4.940 euros HT HC par mois, outre les charges et taxes en sus et ce jusqu’à la libération totale des lieux avec remise des clés;

— Indexer cette indemnité d’occupation chaque année à compter du 25 novembre 2017 sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de base étant celui du 2ème trimestre 2016, soit 108,40.

A titre subsidiaire :

Sur la résiliation judiciaire du bail

— Prononcer la résiliation du bail commercial renouvelé ayant commencé à courir le 1er janvier 2011;

Sur la résiliation du bail pour fautes commises par la S.A.R.L. [M] [G]

— Condamner la société [M] [G], prise en la personne de son liquidateur amiable, Mme [M] [G] à payer à la société ADT les loyers impayés, charges et impôts dus depuis le 4 juillet 2016 (soit à compter du 3ème trimestre 2016) et ce jusqu’au prononcé de l’arrêt, majorés des intérêts au taux contractuel de 1 % par mois, à compter de chacune des dates d’exigibilité conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil ;

— Condamner la société [M] [G] prise en la personne de son liquidateur amiable et la société Janaya solidairement à payer à la société ADT une indemnité d’occupation des lieux à compter de l’arrêt prononçant la résiliation judiciaire d’un montant mensuel de 4.940€ HT HC, à laquelle viendront s’ajouter les charges et taxes en sus et ce jusqu’à la libération complète des lieux avec remise des clés ;

— Compenser cette somme avec les 28.371,57 € payés par la société Janaya en juillet 2019 qui a été considérée comme une provision sur indemnité d’occupation par la société ADT

— Voir indexer l’indemnité d’occupation chaque année sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice publié au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner les mêmes solidairement aux intérêts moratoires au taux légal, à compter du prononcé de l’arrêt avec capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1154 du même code.

Sur la résiliation du bail pour fautes commises par la S.A.S. Janaya

— Prononcer la résiliation du bail commercial renouvelé ayant commencé à courir le 1er janvier 2011 ;

— Condamner la société Janaya et la société [M] [G] solidairement à payer à la société ADT les loyers impayés et les charges dus depuis le 4 juillet 2016, soit à compter du 3ème trimestre 2016 et aux loyers et charges jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir majorés des intérêts moratoires au taux contractuel de 1 % par mois, à compter de chacune des dates d’exigibilité conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil ;

— Condamner la société [M] [G] et la société Janaya solidairement à payer à la société ADT une indemnité d’occupation des lieux à compter de l’arrêt prononçant la résiliation judiciaire d’un montant mensuel de 4.940€ HT HC, à laquelle viendront s’ajouter les charges et taxes et ce jusqu’à la libération complète des lieux avec remise des clés ;

Indexer l’indemnité d’occupation chaque année sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice publié au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner les mêmes solidairement aux intérêts moratoires au taux légal, à compter du prononcé de l’arrêt avec capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1154 du même code ;

En tout état de cause

— Infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 27 juin 2019 en ce qu’il a condamné la société ADT à payer à la Société [M] [G] et à la société Janaya la somme de 5.000 € chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS du 27 juin 2019 en ce qu’il a débouté la société [M] [G] et la Société Janaya de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de la société ADT ;

Condamner la société Janaya et la Société [M] [G] solidairement à payer à la société ADT la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— Condamner la société [M] [G] et la société Janaya solidairement au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement du 25 octobre 2016, des états des privilèges et des nantissements qui seront levés au Tribunal de Commerce de PARIS et des frais de dénonciation aux créanciers inscrits, dont distraction au profit de Me [E] ' de La Beaujardière pour ceux de première instance et Me [P] pour ceux d’appel conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

— Débouter la société [M] [G] et la société Janaya de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce compris celles de dommages et intérêts, celles de frais irrépétibles au titre de l’article 700 du CPC et celles relatives aux dépens.

Vu ses dernières conclusions déposées le 13 mars 2020, par lesquelles la S.A.S. Janaya, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

— Débouter la société A.D-Trezel de toutes ses demandes,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Déclaré opposable à la société ADT, la cession de fonds de commerce intervenue entre la S.A.R.L. [M] [G], représentée par Mme [M] [G] en qualité de liquidateur amiable, et la S.A.S. Janaya, par acte sous seing privé du 4 juillet 2016,

— Déclaré de nul effet l’acte d’huissier valant sommation et commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 25 octobre 2016 par la société ADT à la société [M] [G], représentée par Mme [M] [G] en qualité de liquidateur amiable,

— Débouté la société ADT de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la société [M] [G], représentée par Madame [M] [G] en qualité de liquidateur amiable, et de la société Janaya,

Et, statuant à nouveau :

— Condamner la société ADT à payer à la société Janaya, la somme de 10.000 € de dommages et intérêts,

— Condamner la société ADT à payer à la société Janaya, la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du CPC,

— Condamner la société ADT aux entiers dépens de l’instance,

— Dire que les dépens seront distraits au profit de M^e Benoît Favot, avocat, sur ses affirmations de droits, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Vu les conclusions déposées le 19 mars 2020 par lesquelles la société [G] demande à la Cour de :

— Débouter la société Ad Trezel de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 27 juin 2019 en ce qu’il a :

— Déclaré opposable à la société Ad Trezel la cession de fonds de commerce intervenue entre la société [M] [G] en qualité de liquidateur amiable, et la société Janaya, par acte sous seing privé du 4 juillet 2016,

— Déclaré de nul effet l’acte d’huissier valant sommation de commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 25 octobre 2016 par la société Ad Trezel à la société [M] [G] représentée par madame [M] [G] en qualité de liquidateur amiable,

— Débouté la société [M] [G] représentée par madame [M] [G] en qualité de liquidateur amiable et la société Janaya de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société Ad Trezel,

— Dire et juger la société [M] [G] représentée par madame [M] [G] en qualité de liquidateur amiable recevable et bien fondée en son appel incident,

En conséquence,

— Reformer le jugement rendu le 27 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu’il a débouté la société [M] [G] représentée par madame [M] [G] en qualité de liquidateur amiable de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société Ad Trezel,

— Condamner la société Ad Trezel à payer à la société [M] [G] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— Condamner la société Ad Trezel à payer à la société [M] [G] la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Ad Trezel aux entiers dépens,

— Dire que les dépens seront distraits au profit de la S.e.l.a.r.l. Valérie Gondard, avocat, sur ses affirmations de droits, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la validité et l’opposabilité de la cession du fonds de commerce

Un premier bail a été conclu par acte sous signatures privées du 7 février 1984 entre la société Le Secours IARD et Monsieur [R] [I]. Ce dernier a vendu son fonds de commerce le 2 janvier 1987 à Monsieur [K] [X], puis à la société [M] [G] le 21 décembre 2007.

La société Sis Wagram, qui est venue aux droits de la société AXA Assurances IARD, a elle-même revendue les locaux à la société AD Trezel qui est l’actuel bailleur.

Les actes de renouvellement du 24 novembre 1993 et du 24 octobre 2003, et en dernier lieu la demande de renouvellement du 2 juillet 2010 ayant fait l’objet d’une acceptation le 6 octobre 2010 sans signature d’un avenant de renouvellement, n’ont pas modifié la clause du bail initial, figurant à l’article VII, ainsi rédigé':

Le preneur ne pourra céder sous quelque forme que ce soit, ses droits au présent bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, si ce n’est à son successeur dans le même commerce, ou une activité connexe et tout en restant garant et répondant solidairement de son cessionnaire tant pour le paiement des loyers que pour l’exécution des conditions du bail.

La cession et non pas seulement la réitération de celle-ci aura lieu en présence du bailleur ou lui dûment appelé.

Un original enregistré ou une grosse de la cession de bail devra être remise au bailleur, sans frais, dans le mois de la cession, à peine de nullité de ladite cession.

En cas de faillite ou de règlement judiciaire, la cession de droit au bail par le syndic, le débiteur assisté du syndic, ou l’administrateur de la société, ne pourra être effectué que sous les conditions indiquées au premier alinéa du présent article.

Aucune cession ne pourra être faite si le preneur n’est pas entièrement à jour des loyers et accessoires exigibles.

Or, par un acte du 4 avril 2016, la société [M] [G] et Monsieur [A] [B] agissant pour son compte ou pour celui de toute personne physique ou morale qu’il déciderait de se substituer, ont déclaré s’engager réciproquement à vendre et à acheter le fonds de commerce ou à payer une somme convenue et irréductible équivalent à 10 % du prix de cession convenu. Ils se sont donc engagés à exécuter le moment venu l’une des obligations alternatives suivantes :

Soit acheter ou vendre suivant les modalités déterminées dans l’acte au prix de 117'500 €

Soit payer la somme convenue de 11'750 € sous réserve que les conditions suspensives soient réalisées dans le délai imparti.

Les conditions suspensives se sont réalisées dans le délai et l’acquéreur a usé de la faculté de substitution au profit de la société Janaya, société par actions simplifiée dont il est le président et associé unique.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juin 2016, le conseil de la société Janaya, se référant expressément à la clause précitée du bail du 7 février 1984, a invité la société ADT à concourir à la signature de l’acte de vente devant avoir lieu en son cabinet le 4 juillet 2016 à 10h30, lui adressant une copie de la promesse de cession qui avait été conclue entre les parties.

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2016, le fonds de commerce a été cédé à la société Janaya. Cet acte fait mention de la lettre par laquelle le bailleur a été appelé à concourir à l’acte.

Par lettre du 1er août 2016, le conseil de la société Janaya a remis au bailleur un original de l’acte de cession portant mention de l’enregistrement le 5 juillet 2016. Cette information a été réitérée par un acte extrajudiciaire de signification de vente de fonds de commerce en date du 21 septembre 2016 à la requête de la société Janaya.

L’acte du 4 avril 2016 ne constituait pas un acte de vente sous conditions suspensives mais une promesse synallagmatique ne permettant toutefois pas à l’une des parties d’imposer à l’autre la réitération de la cession en cas de réalisation des conditions suspensives, en raison de la clause de dédit permettant à chaque partie de ne pas donner suite, même en cas de réalisation des conditions, à la seule condition de payer dans ce cas une somme forfaitaire et irréductible de 11'750 €, se référant expressément aux articles 1189 à 1191 du Code civil, dans leur ancienne rédaction, disposant que le débiteur d’une obligation alternative est libéré par la délivrance de l’une des 2 choses qui étaient comprises dans l’obligation.

Il résulte de la constatation qui précède qu’à la date du 4 avril 2016, les parties n’ont pas donné leur consentement définitif à la cession du fonds de commerce, ayant seulement consenti des obligations réciproques pour permettre ultérieurement la rencontre de leurs consentements, ou à défaut de rencontres de leurs volontés l’indemnisation de l’une par l’autre.

Ainsi, l’acte du 4 juillet 2016 n’est pas la simple réitération d’un acte antérieur, puisqu’il a nécessité, pour opérer la réitération des promesses réciproques, l’exercice d’une option. C’est pourquoi la prise de possession du fonds a également été fixée au 4 juillet 2016.

Ainsi, l’acte du 4 avril 2016 ne pouvant pas constituer une cession de fonds de commerce, n’était pas soumis à la formalité du concours à l’acte préalable du bailleur.

En appelant le bailleur à concourir à l’acte du 4 juillet 2016, avant de procéder à la cession du fonds de commerce au profit de la société Janaya, le conseil de celle-ci a donc respecté l’obligation résultant de la clause litigieuse.

Un original de l’acte portant la mention de l’enregistrement a été adressé au bailleur dès le 1er août 2016, moins d’un mois après la cession ; celle-ci lui a été rendue opposable par une signification par acte extrajudiciaire du 21 septembre 2016 pour satisfaire aux prescriptions de l’article 1690 du Code civil.

Le tribunal doit en conséquence être approuvé d’avoir jugé que la cession est intervenue valablement, et qu’elle est opposable à la société ADT.

Sur la demande de constat de résiliation par acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de la validité de la cession que l’acte de sommation et commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été signifiée le 25 octobre 2016 à la société [M] [G], qui n’avait plus la qualité de locataire, est nul et de nul effet.

La clause résolutoire du bail ne peut donc pas être invoquée pour soutenir le constat de la résiliation du contrat par l’effet de ce commandement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1184 devenu 1224 du code civil, un contrat peut être résilié judiciairement en cas de manquement grave par une des parties à ses obligations.

Du fait de la cession du bail intervenue, il appartient au bailleur d’invoquer les graves manquements à ses obligations de la société Janaya qui pourraient justifier cette sanction.

La société AD Trezel invoque la violation par le preneur de l’article 6 (b) des conditions générales du bail commercial du 7 février 1984 stipulant notamment :

b) « Entretien ' Travaux

2) Le preneur ne pourra faire, ni faire faire, dans les lieux loués aucun aménagement, aucune amélioration ou travaux sans avoir obtenu l’accord préalable et exprès du bailleur, lequel aura la possibilité de faire surveiller lesdits travaux par une personne de son choix, aux frais, risques et périls du preneur, qui restera seul responsable des conséquences dommageables pouvant résulter desdits travaux ».

Elle prétend que l’infraction à cette clause résulte de la pose sans autorisation d’une climatisation sans autorisation du bailleur ni possibilité de surveillance des travaux réalisés à son insu. Elle affirme que la première installation fautive a été réalisée par monsieur [X], premier locataire, et qu’une deuxième installation a été réalisée entre 2008 et 2013, selon des déclarations rapportées dans le rapport de monsieur [D].

Si des travaux de climatisation semblent avoir été réalisés, sans que les locataires successifs ne justifient d’une autorisation du bailleur, il convient de relever qu’il s’agit de travaux d’équipement, par ailleurs très anciens, dont il n’est pas prétendu qu’ils causeraient un quelconque préjudice, de sorte que le manquement contractuel invoqué n’est pas en l’espèce d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail.

La dissolution amiable de la société [M] [G], après la cession de son fonds de commerce, ne constitue pas un manquement à l’obligation de rester garante des obligations du cessionnaire, car cette décision sociale n’a pas d’incidence sur l’existence de cette obligation, et ne préjuge d’ailleurs pas des comptes de liquidation.

La motivation du tribunal est pour le surplus adoptée.

En conséquence, la demande en résiliation judiciaire du bail n’est pas fondée.

Sur les demandes accessoires à la résiliation

Le rejet de la demande de résiliation du bail prive de tout fondement les demandes relatives à l’expulsion de la société locataire et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de loyers

La société AD Trezel demande le paiement des loyers depuis le 4 juillet 2016, sans indiquer le montant de la dette locative ni produire de décompte actualisé après avoir refusé des paiements de la société Janaya qu’elle a toujours considérée comme occupante sans droit ni titre.

En outre, à la suite du jugement, la société Janaya a proposé le paiement de l’intégralité des loyers depuis son entrée dans les lieux, et le bailleur a encaissé la somme de 28.371,57 euros TTC selon chèque n°280 du 25 juillet 2019. La société AD-Trezel n’invoque pas de créance résiduelle.

La demande de condamnation n’est donc pas fondée.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société [M] [G]

La société [M] [G] en liquidation amiable depuis la cession de son fonds de commerce prétend être indemnisée d’un préjudice consécutif à la mauvaise foi contractuelle et la légèreté blâmable de la société AD Trezel qui a fait délivrer l’acte de sommation visant la clause résolutoire du 25 octobre 2016 sans aucune justification.

Il suffit de relever qu’elle invoque un préjudice par affirmation de son principe mais sans évoquer pourtant aucun élément de préjudice, ni matériel ni moral, alors que la charge de la preuve d’un préjudice lui incombe, pour rejeter cette demande.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société Janaya

Les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

La société Janaya est bien fondée à reprocher à la société AD Trezel une exécution fautive et de mauvaise foi du contrat, résultant du fait constant pour n’être pas contesté d’avoir adressé ses conclusions à la banque de la société Janaya dans le seul but de lui nuire en lui faisant connaître qu’elle la considérait comme occupante sans droit ni titre. Cette action fautive a été de nature à nuire à la réputation de la société Janaya et à entamer la confiance de l’établissement bancaire à l’égard de son client.

Il en résulte un préjudice qui sera entièrement réparé par la somme de 5000€ à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La confirmation des dispositions principales du jugement justifie la confirmation des dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

La société AD Trezel succombe en ses prétentions'; en application de l’article 700, en équité, elle devra indemniser les intimées de leurs frais irrépétibles d’appel en payant à chacune d’elles la somme de 5000 €.

En application des articles 696 et 699 du même code, elle doit être condamnée aux dépens dont la distraction sera ordonnée au profit de Maître Benoît Favot et de la Selarl Valérie Gondard.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Infirme partiellement le jugement rendu le 27 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Paris,

Le réforme en ce qu’il a débouté la société Janaya de sa demande en dommages-intérêts,

Statuant à nouveau de ce seul chef, condamne la société AD Trezel à payer à la société Janaya la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts.

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société AD Trezel à payer à la société [M] [G] et à la société Janaya, chacune la somme de 5'000 € en indemnisation de leur frais irrépétibles exposés à l’occasion de l’instance d’appel,

La condamne aux dépens d’appel et autorise Maître [O] [W] et la Selarl Valérie Gondard, avocats postulants, à recouvrer directement ceux dont ils auront fait l’avance sans recevoir de provision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT