COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/03/2022

M^e AQ AR AS

la SELARL AT AG AH

la SCP CABINET LEROY & ASSOCIES

PG

ARRÊT du : 15 MARS 2022

N° : - : N° RG 18/03199 – N° Portalis DBVN-V-B7C-FZ2N

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ORLEANS en date du 05 Septembre 2018

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2258 1261 9933

Maître Q G , notaire membre de la SCP Q G, K L, M N et O P venant aux droits de la SCP Q G et S I, Société civile professionnelle, titulaire d’un Office Notarial

[…]

45150 C

ayant pour avocat M^e AQ-AR AS du barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2365 5147 9845

Monsieur X, U E

né le […] à […]

[…]

45560 SAINT-DENIS-EN-VAL

représenté par M^e Arthur AG AH de la SELARL AT AG AH, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame Y, Z, W F divorcée A

née le […] à […] […]

45560 SAINT-DENIS-EN-VAL

représentée par M^e Arthur AG AH de la SELARL AT AG AH, avocat au barreau d’ORLEANS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2368 5166 7085

Monsieur AD AM AN B

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par Salimata DIENG de la SCP CABINET LEROY &,ASSOCIES avocat au barreau d’ORLEANS

Madame AE W AO AF épouse B

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par Salimata DIENG de la SCP CABINET LEROY &,ASSOCIES , avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :02 Novembre 2018• ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 31 Août 2021•

Dossier régulièrement communiqué au Ministère Public le 12 novembre 2019

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Madame Laurence FAIVRE, Président de chambre,• Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,• M^me AJ AK AL, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.•

Greffier :

Madame AB AC, lors des débats et du prononcé.•

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 SEPTEMBRE 2021, à laquelle ont été entendus Madame Laurence FAIVRE , Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.
ARRÊT :

L’arrêt devait être initialement prononcé le 08 novembre 2021, à cette date, le délibéré a été prorogé 08 février 2022 puis au 15 mars 2022 à la demande de madame la présidente de chambre.

Prononcé le 15 MARS 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, qui a participé au débat et au délibéré, en remplacement de Madame Laurence FAIVRE, Président de chambre régulièrement empêché.

Rappel des faits et de la procédure

Par acte de vente reçu le 28 juin 2013 par Maître Q G, notaire à C, M. AD B et M^me AE AF, épouse B, ont vendu à M^me Y F et M. X E, une maison à usage d’habitation et son terrain attenant situés à Saint-Denis en Val (45), […], […] et 328, moyennant le prix de 363 000 €.

Postérieurement à la vente, M. E et M^me F ont découvert que le bien qu’ils venaient d’acquérir, était grevé d’une servitude d’alignement, résultant d’un plan d’alignement en date du 24 mars 1987 édicté par le conseil général du Loiret (devenu conseil départemental).

Autorisés par le juge de l’exécution, M. E et M^me F ont régulièrement inscrit l’hypothèque judiciaire provisoire et ont dénoncé son inscription à M. et M^me B suivant acte d’huissier du 22 octobre 2013, les assignant, par le même acte, à comparaître devant le tribunal de grande instance d’Orléans aux fins de voir notamment prononcer la résolution de la vente et l’indemnisation de leur préjudice.

Par assignation du 26 mars 2015, M. et M^me B ont fait citer M^e G, notaire, en intervention forcée dans cette instance, aux fins d’appel en garantie.

Par jugement en date du 5 septembre 2018, le tribunal de grande instance d’Orléans a :

- prononcé la résiliation de la vente intervenue, selon acte reçu le 28 juin 2013 par Maître Q G, notaire à C, publié au service de la publicité foncière d’Orléans, 1er bureau, le 9 juillet 2013, sous le volume P numéro 4837 entre d’une part M. AD AM AN B et M^me AE W AO AF, épouse B et d’autre part, M. X U E, et M^me Y Z W F ;

- condamné in solidum M. AD B et M^me AE AF, épouse B, à payer à M. X E et M^me Y F les sommes suivantes :

* 363 000 euros correspondent au prix de vente de l’immeuble vendu avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2013, date de la vente litigieuse aujourd’hui résolue ;

* 68 953,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2013, date de l’assignation (se décomposant comme suit : frais d’acquisition : 24 000 euros ; taxe foncière : 600 euros ; frais de déménagement 1 480 euros ; frais d’installation et de travaux : 973,40 euros ; frais de déménagement à la suite de la résolution judiciaire : 1 500 euros ; frais de location d’un logement clans l’attente d’une nouvelle acquisition : 13 800 euros ; préjudice né de la perte des conditions privilégiés d’emprunt : 25 000 euros ; préjudice né de tracas : 1 500 euros) ;

*outre le coût des emprunts contractés selon comptes arrêtés à la date du paiement par référence aux tableaux d’amortissement produits aux débats ;

- ordonné la capitalisation des intérêts ;
- condamné Maître G, notaire à C à garantir M. AD B et M^me AE AF, épouse B contre toutes condamnations prononcées contre eux de quelque nature que ce soit, principal, frais et accessoires ;

- condamné in solidum les époux B aux dépens de l’instance, à l’exception de l’inscription de l’hypothèque judiciaire, et à payer aux consorts E-F une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- accordé le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile seulement à la SELARL AT-AG AH ;

- dit qu’en cas de recouvrement forcé, le droit prévu à l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice devra être supporté par les époux B ;

- rejeté tous autres chefs de demande.

Il est précisé que par ordonnance du 2 juin 2014, le juge de l’exécution a donné main-levée de l’inscription d’hypothèque provisoire et que le délégué du premier président de la cour d’appel a rejeté la demande de suspension de l’exécution provisoire de cette décision.

Par déclaration en date du 2 novembre 2018, Maître Q G a interjeté appel du jugement du 6 septembre 2018 en ce qu’il prononce la résolution de la vente et le condamne à garantir les époux B des sommes auxquelles ils ont été condamnés du fait de ladite résolution.

Suivant dernières conclusions récapitulatives notifiées le 13 juin 2021, Maître Q G demande à la cour de :

- débouter M. X E et M^me Y F divorcée A de l’intégralité de leurs demandes, et de leur appel incident portant sur l’indemnisation d’un préjudice moral ;

- le recevoir en son appel à l’encontre du jugement du tribunal de grande instance d’Orléans rendu le 5 septembre 2018 et y faire droit ;

- infirmer les dispositions dudit jugement qui :

* prononcent la résiliation de la vente intervenue au prix de 363 000 euros entre M. AD B, M^me AE W AO AF épouse B et M. X E, M^me Y F divorcée A, suivant acte reçu le 28 juin 2013 par Maître Q G, Notaire à C, portant sur un immeuble sis à Saint-Denis en Val (45560), 552, Rue de Saint-Denis, […] et 328 lieu dit 552 rue de Saint-Denis pour une contenance de 8 ares et 32 centiares ;

* condamnent M. AD B et M^me AE AF épouse B à payer à M. X E et M^me Y F les sommes de 363 000 euros correspondant au remboursement du prix de vente de l’immeuble vendu avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2013, date de la vente litigieuse aujourd’hui résolue, de 68 953,40 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2013 ; ordonnent la capitalisation des intérêts ; condamnent in solidum les époux B au paiement de la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance à l’exception de l’inscription de l’hypothèque judiciaire avec application de l’article 699 du code de procédure civile à la SELARL AT-AG-AH ; condamnent Maître Q G à garantir M. et M^me B de toutes condamnations de quelque nature que ce soit prononcées contre eux en principal, intérêts, frais et accessoire au bénéfice de M. X E et M^me Y F ;

Statuant à nouveau,

A titre principal :

- débouter M. X E et M^me Y F de l’intégralité de leurs demandes, et de leur appel incident portant sur l’indemnisation d’un préjudice moral ;
- déclarer sans objet l’appel en garantie formé par les époux B contre Maître Q G ;

A titre subsidiaire,

Si la cour confirme les dispositions du jugement qui ont prononcé la résiliation de la vente passée entre M. et M^me B et M. E et M^me F :

- débouter les consorts E-F de leurs demandes en dommages et intérêts à hauteur de la somme de 68 953,40 € outre celle au titre du coût des emprunts ;

- débouter M. AD B et M^me AE AF épouse B de leur demande tendant à être garantis par Maître Q G de la restitution du prix de vente arrêté à la somme de 363 000 euros majorée des intérêts légaux à compter du 28 juin 2013 ;

- débouter M. AD B et M^me AE AF épouse B de leur demande tendant à être garantis par Maître Q G des condamnations en dommages et intérêts prononcées contre eux au bénéfice de M. E et M^me F, tant en principal, intérêts, frais et accessoires ;

En tout état de cause,

- condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre M. X E et M^me Y F et M. AD B et M^me AE AF épouse B au paiement d’une somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre M. X E et M^me Y F et M. AD B et M^me AE AF épouse B aux dépens et faire application au bénéfice de Maître AQ-AR AS des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions récapitulatives notifiées le 16 mars 2020, M. X U E et M^me Y Z W F, demandent à la cour de :

- les déclarer recevables et bien fondés en leurs écritures ;

Et, y faisant droit,

- déclarer Maître Q G irrecevable en ses écritures, comme, par voie de conséquence, en son appel dirigé contre le jugement du tribunal de grande instance d’Orléans en date du 5 septembre 2018 (RG N° 13/02926), et les rejeter ;

- à défaut, déclarer Maître Q G mal fondé en son appel dirigé contre le jugement du tribunal de grande instance d’Orléans en date du 5 septembre 2018 (RG N° 13/02926), comme en toutes ses prétentions, fins et conclusions, et l’en débouter ;

- prenant acte de l’option de M. X E et M^me Y F pour la seule indemnisation de leur préjudice, à l’exclusion de toute résolution ou annulation de la vente litigieuse, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions non contraires à cette option et condamner in solidum M. et M^me B à leur payer la somme de 180 000 € à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation introductive d’instance et leur capitalisation annuelle en application de l’article 1343-2 du code civil ;

À défaut, si cette demande indemnitaire devait ne pas être reçue,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente intervenue, selon acte reçu le 28 juin 2013 par Maître Q G, Notaire à C (Loiret), associé au sein de la SCP Brunet-G-I, publié au Service de la Publicité Foncière d’Orléans, 1er bureau, le 9 juillet 2013, sous le volume P numéro 4837, entre d’une part, M. AD AM AN B et M^me AE W AO AF, épouse B, et d’autre part, M. X U E et M^me Y Z W F, portant sur une maison à usage d’habitation située à Saint-Denis En Val […], cadastrée section AS, […] et 328, […], pour une contenance totale de 8 a et 32 ca, et qui a été conclue moyennant le prix de vente de 363 000 € ;

À défaut, subsidiairement, par réformation du jugement entrepris, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil régissant la garantie des vices cachés, ou encore sur le fondement des articles 1108 et 1116 du code civil, devenus les articles 1128 et 1137 du même code, prononcer la résolution pour vice caché ou la nullité pour vice du consentement de la vente intervenue, selon acte reçu le 28 juin 2013 par Maître Q G, Notaire à C (Loiret), associé au sein de la SCP Brunet- G-I, publiée au service de la publicité foncière d’Orléans,

En conséquence,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. AD B et M^me AE AF, épouse B, à payer à M. X E et M^me Y F, la somme de 363 000 €, en restitution du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2013, date de la vente litigieuse ;

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, sauf à le réformer pour le quantum des dommages et intérêts qui ont été alloués à M. X E et M^me Y F, du chef du préjudice né des tracas, désagréments, pertes de temps et d’énergie et condamner in solidum M. AD B et M^me AE AF, épouse B, à payer de ce chef à M. X E et M^me Y F, divorcée A, la somme de 20 000 € ;

En toutes hypothèses, ajoutant au jugement entrepris,

- condamner in solidum M. AD B, M^me AE AF, épouse B, et Maître Q G, ou les uns à défaut des autres, à leur payer la somme complémentaire de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum M. AD B, M^me AE AF, épouse B, et Maître Q G, ou les uns à défaut des autres, aux entiers frais et dépens d’appel, incluant le coût des rapports d’expertise de M^me O AT-AG AH, avec distraction au profit de la SELARL AT-AG AH en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

- rejeter toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Suivant dernières conclusions récapitulatives notifiées le 28 juin 2021, les époux B-AF demandent à la cour de :

- déclarer l’appel interjeté par M^e Q G, notaire membre de la SCP Q G et S I, à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Orléans le 5 septembre 2018, recevable et bien fondé en ce qu’il a prononcé la résiliation de la vente du 28 juin 2013 intervenue entre les époux B-AF et M. E et M^me F, et en ce qu’il a été prononcé différentes condamnations en leur faveur ;

- les recevoir en leur appel incident et le dire bien fondé ;

En conséquence,

- infirmer la décision entreprise du chef de la résiliation de la vente et de toutes les condamnations prononcées au profit des consorts E-F ;

Et, statuant à nouveau,

- déclarer M. X E et M^me Y F divorcée A irrecevables et en tout cas mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter ;

- les condamner in solidum à leur payer une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Subsidiairement, si par impossible la moindre condamnation venait à être prononcée à leur encontre, condamner alors M^e Q G à les garantir de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre, de quelque nature que ce soit, principal, frais et accessoires ; confirmer ainsi la décision entreprise de ce chef ;

- débouter M^e G de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des époux B-AF ;

Subsidiairement, s’il venait à être mis à leur charge la moindre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou aux dépens à son profit, condamner alors in solidum M. E et M^me F à les garantir intégralement ;

Dans tous les cas,

- condamner in solidum M. E et M^me F, ou subsidiairement M^e G, à leur payer une indemnité de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner dans les mêmes conditions aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits pour ces derniers au profit de la M^e Hugues Leroy de la SCP Cabinet Leroy et associés, avocat.

Par conclusions écrites du 12 novembre 2019, le ministère public a déclaré s’en rapporter à justice.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

Motifs de l’arrêt

I- Sur la procédure

La cour constate que M^me F et M. E n’articule aucun moyen à l’appui de leur demande d’irrecevabilité des actes de procédure de l’appelant ou des autres intimés. Leur demande est donc rejetée.

II- Sur le bien-fondé des demandes

Sur les conditions de la garantie d’éviction

À l’appui de son appel, M^e G rappelle que la commune de St-Denis en Val ignorait l’existence de la servitude d’alignement, que celle-ci ne l’a pas reprise dans le plan local d’urbanisme (PLU) adopté le 21 mai 2008 et révisé le 12 juillet 2011 ; qu’elle n’est donc plus opposable aux tiers et a cessé de produire effet, un an après la publication du PLU. Il estime que dans ces conditions, l’immeuble vendu à M^me F-M. E est libre de toute charge.

En réplique, M^me F-M. E font valoir que la servitude d’alignement est actuellement inopposable mais que pour autant elle grève toujours le bien vendu et pourrait redevenir opposable dans un futur plus ou moins proche. Ils estiment que M. et M^me B auraient dû faire état de cette servitude d’autant qu’ils la connaissaient.

M. et M^me B font valoir que la servitude d’alignement est dépourvue d’effet du fait du Plu à la date de la vente, qu’ils n’avaient donc pas à la spécifier dans l’acte de vente. Ils estiment que les conditions de l’article 1638 ne sont pas remplies.

En application de l’article 1638 du code civil, « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ».

Vu les articles L.151-43 et L.152-7 et R.151-43 du code de l’urbanisme et l’article L.112-1 du code de la voirie routière ;
Sur la servitude d’alignement

Il ressort de l’acte de vente du 28 juin 2013 la mention expresse des servitudes d’utilité publique mentionnées dans le certificat d’urbanisme informatif délivré par la commune le 11 juin 2013, à savoir la zone inondable aléa 2 de la Loire, le plan de prévention des risques d’inondation de l’agglomération d’Orléans, la zone de dégagement extérieur de l’aérodrome d’Orléans-Bricy, les sinistres au titre des sécheresses consécutives sur les habitations et la connaissance de bîmes ou fontis, il est en outre annexé à l’acte de vente, à la demande des vendeurs, un certificat d’urbanisme délivré le 22 mars 2013 par la commune de St-Denis en Val à la requête de M. B en vue de la division de son terrain en deux et l’aménagement de l’annexe d’un des lots issus de la division, en habitation, qu’au titre de l’urbanisme, sont visées les mêmes servitudes d’utilité publique que celles du certificat d’urbanisme informatif.

Ainsi il s’avère que les renseignements d’urbanisme délivrés par la commune du lieu de situation de l’immeuble vendu à M^me F-M. E à l’occasion de cette vente, ne visent pas de servitude d’alignement.

En effet, ainsi que toutes les parties le reconnaissent, le plan d’alignement à l’origine du litige, a été édicté le 28 mars 1987 par le conseil général du Loiret pour la route départementale n° 326 qui traverse la commune de St Denis en Val et longe notamment le bien immobilier vendu à M^me F-M. E.

Or, ainsi que l’explique le délégué du président du conseil général du Loiret dans le courrier adressé le 25 juin 2014 à l’avocat de M^me F-M. E, ce plan d’alignement n’a pas été repris dans le Plu approuvé le 21 mai 2008 par la commune de St Denis en Val révisé le 12 juillet 2011 et « il ne produit donc à ce jour plus d’effet bien qu’il n’ait pas été abrogé. La servitude d’alignement touchant les parcelles cadastrées AS0150 et AS0328 sur la commune de St Denis en Val ne peut donc être opposée aux propriétaires » (pièce 23-M^me F-M. E).

Il est constant que du fait de l’alignement décidé unilatéralement par l’autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines, il résulte des limitations à l’exercice du droit de propriété sur les biens riverains. Le plan d’alignement est donc constitutif d’une servitude d’utilité publique.

Pour être opposable aux propriétaires riverains, le plan doit faire l’objet de mesures de publicité.

En application de l’article L. 152-7 du code de l’urbanisme, après l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’approbation du PLU, seules les servitudes annexées au PLU peuvent être opposées aux demandes d’autorisation d’occupation du sol.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments, que l’immeuble vendu par M. et M^me B à M^me F-M. E est grevé d’une servitude d’utilité publique depuis le 28 mars 1987, que le plan d’alignement qui n’a pas été remplacé par un autre plan par le conseil départemental, demeure mais qu’il n’est plus opposable aux propriétaires de cet immeuble depuis le 21 mai 2009, date d’écoulement du délai d’un an depuis l’approbation du PLU le 21 mai 2008, à défaut d’y avoir été annexé en tant que servitude d’utilité publique.

Sur les effets de la garantie d’éviction

Vu les articles 1629 à 1639 du code civil,

À l’appui de son appel, M^e G fait valoir que les dispositions de l’article 1638 qui participent de la garantie d’éviction, n’ont vocation à être mises en 'uvre que dans l’hypothèse où la charge grevant l’immeuble et qui n’a pas été déclarée lors de la vente, a pour effet de restreindre la jouissance de l’acheteur. Il estime que les acquéreurs n’en subissent aucune à l’heure actuelle et la probabilité qu’ils en subissent dans l’avenir est nulle.

En réplique, M^me F-M. E font valoir qu’ils optent pour l’indemnisation de leur préjudice en application de l’article 1638 du code civil. Ils demandent en conséquence une indemnité globale correspondant à la moins-value apportée au bien acquis, au coût des travaux de reconstruction, au préjudice né des tracas et au préjudice moral découlant de l’atteinte à leur cadre de vie.

En réplique, M. et M^me B font valoir que M^me F-M. E ne justifient pas du caractère substantiel de cette servitude qui aurait été déterminant de leur consentement. Ils expliquent qu’elle ne concerne que l’extrême limite de leur habitation et qu’elle ne porte pas atteinte à l’habitation. Ils estiment que M^me F-M. E allèguent des préjudices hypothétiques dans la mesure où la servitude n’est plus opposable.

Il a été mis en évidence dans le paragraphe précédent que le bien immobilier acquis par M^me F-M. E est grevé d’une servitude administrative d’alignement. Il n’est pas contesté qu’elle revêt le caractère d’une charge exceptionnelle dans la mesure où elle n’est pas la conséquence normale de la nature ou de la situation de l’immeuble.

À ce titre, elle devait être portée expressément à la connaissance de l’acquéreur. Mais pour donner lieu à indemnisation ainsi que le demandent M^me F-M. E en appel, elle doit avoir eu un caractère déterminant sur le consentement des acquéreurs.

Pour s’exonérer de sa garantie, le vendeur ne peut faire valoir ni son absence de faute, ni une clause de non-garantie générale assimilable à une clause de style.

En l’occurrence, il ressort des pièces communiquées et notamment de l’extrait du plan d’alignement établi par le conseil général le 11 juillet 2004, que l’élargissement de la voirie départementale s’étendrait en longueur, tout le long de la parcelle bordant la voirie et en profondeur, à deux mètres à l’intérieur de la parcelle litigieuse et qu’il en résulterait que le bâtiment situé le long du mur de clôture serait inclus pour la moitié de sa superficie dans l’assiette de cet élargissement (pièce 2 – M^me F-M. E).

Selon les allégations de M^me F-M. E justifiées par des photographies prises par M^me F-M. E ou par l’expert amiable qu’ils ont requis et qui ne sont pas contestées par les autres parties, la maison d’habitation est à la date de la vente et encore à ce jour, séparée de la route départementale par une cour exposée au sud, d’environ 7 mètres de large sur laquelle sont édifiés le mur de clôture, des dépendances, de la végétation arborée et une véranda construite par les vendeurs et prolongeant la cuisine (pièces 33 et 40 -M^me F-M. E).

La mise en 'uvre de l’alignement aurait pour effet de supprimer le mur de clôture, les arbres ainsi que le bâtiment constituant la dépendance, entraînant l’exposition directe de la façade de la maison à la route départementale et un amoindrissement de la protection de ce lieu d’habitation par-rapport aux nuisances de la voirie routière.

Dans ces conditions, la cour considère que l’information de l’acquéreur sur l’existence de cette servitude d’utilité publique, revêtait une réelle importance. Compte tenu du fait qu’elle était occulte, il appartenait à l’acquéreur d’en donner spécialement connaissance à l’acquéreur.

À cet égard, le vendeur n’est pas fondé à faire valoir que la servitude n’existait plus à la date de la vente alors qu’il a été établi précédemment qu’elle n’avait pas été supprimée par le conseil général et que l’absence d’opposabilité n’impliquait pas son extinction. Il n’est pas non plus fondé à opposer la clause de non garantie selon laquelle « l’acquéreur ['] supportera les servitudes passives conventionnelles ou légales, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever l’immeuble vendu à ses risques et périls, sans recours contre le vendeur ['] ».

En effet, cette clause générale ne saurait s’appliquer à une charge légale que l’acquéreur ne pouvait connaître, compte tenu de son caractère occulte. Il en résulte que M. et M^me B sont tenus à garantir M^me F-M. E de l’éviction partielle qu’ils lui causent du fait de la servitude légale et dont ils ne les ont pas informés spécifiquement.

En application des articles 1629 à 1639 susvisés, ils sont tenus d’indemniser la diminution de valeur du bien, évaluée à la date de l’éviction ainsi que les préjudices que ne réparerait pas le remboursement de la moins-value.
En l’espèce, au vu des pièces communiquées par les acquéreurs et à défaut de preuve contraire des autres parties, il est établi que l’emprise de la servitude est de 40 m² sur un terrain de 832 m², soit une diminution de valeur selon les éléments de comparaison communiquées par M^me F-M. E, de 58 000 euros à la date d’éviction, le jour de la vente (pièces 1 et 40- M^me F-M. E).

Concernant les autres préjudices dont M^me F-M. E demandent réparation, à savoir le coût de reconstruction (pièce 26- M^me F-M. E) en cas de mise en 'uvre de la servitude, il s’agit à ce jour d’un préjudice qui ne s’est pas réalisé et dont la probabilité dépend du caractère opposable de la servitude.

Or, cette servitude n’a pas été reprise par le PLU de 2008 révisé en 2011 et à défaut d’une nouvelle révision du PLU à ce jour, sa probabilité de mise en 'uvre qui ne peut être nulle, sera fixée à 20 %. Dès lors, l’indemnité du préjudice lié à la reconstruction sera fixée à 14 590 euros.

Concernant le préjudice né des tracas du fait de la découverte inopinée de la servitude et des recherches nécessaires pour mettre en évidence son existence et ses conséquences, celui-ci correspond au préjudice de jouissance ; il est caractérisé alors même que M^me F-M. E ont continué à vivre dans le bien vendu et ont fait le choix de le conserver ; il doit être fixé à 5 000 euros.

Concernant le préjudice moral que M^me F-M. E AI à la « possible atteinte à leur cadre de vie », il s’agit à ce jour d’un préjudice qui ne s’est pas réalisé et dont la probabilité dépend de l’opposabilité de la servitude. Il sera fixé à 1 500 euros.

Dans la mesure où M^me F-M. E ne demandent plus la résiliation de la vente, le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Le jugement déféré sera aussi infirmé sur l’indemnisation au titre du prix de vente et sur les autres préjudices en découlant.

En conséquence, M. et M^me B sont condamnés à payer à M^me F-M. E les nouvelles sommes susvisées augmentées, en application de l’article 1231-7 nouveau du code civil, des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. En application de l’article 1343-2 nouveau du code civil, il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts légaux.

Le jugement déféré sera donc infirmé concernant les indemnités, le point de départ des intérêts légaux mais en revanche, il sera confirmé concernant la capitalisation.

Sur la garantie du notaire

À l’appui de son appel, M^e G fait valoir qu’il n’a commis aucune faute à l’égard des vendeurs ; qu’en effet, il avait demandé et obtenu un certificat d’urbanisme qui visait le PLU et ne reprenait pas la servitude d’alignement. Il ajoute que s’il s’était renseigné directement auprès des services d’urbanisme, il aurait obtenu les mêmes réponses que celles qu’il a reçues après la vente lorsque les acquéreurs l’ont informé de la découverte de la servitude d’alignement, à savoir que la commune n’en avait pas connaissance (pièce 5 – M^e G) et que selon courriel adressé le 26 septembre 2013 par un agent du conseil général, il est précisé qu’il n’y a plus aucune servitude sur la voie RD 826 puisque la commune a supprimé toute référence à cette servitude (pièce 6- M^e G).

En réplique, M. et M^me B font valoir que le notaire est garant de l’efficacité de l’acte qu’il instrumente. Ils précisent qu’ils avaient remis à M^e G l’acte de vente aux termes duquel ils étaient devenus propriétaires du bien litigieux et que celui-ci faisait mention de la servitude d’alignement.

Il est constant que la note de renseignements d’urbanisme ne dispense pas le notaire qui a l’obligation d’assurer l’efficacité de son acte, de s’informer sur le sort d’une servitude d’alignement résultant d’un plan d’alignement départemental qui est énoncée dans la vente de 1999 à l’origine de la propriété de M. et M^me B, outre qu’il en avait accompli la rédaction, et d’en informer les parties à la vente.

Au regard de ces manquements qui ont privé l’acte d’une partie de son efficacité et ont entraîné la responsabilité de M. et M^me B et leur condamnation, il convient de condamner M^e G à garantir M. et M^me B de toutes les sommes auxquelles ils sont condamnés.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

III- Sur les dommages-intérêts, les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le droit d’agir en justice est présumé être exercé de bonne foi ; il ne dégénère en abus que lorsqu’il est animé par une intention malveillante.

En l’occurrence, la demande formée par M. et M^me B à l’encontre de M^me F-M. E qui ne sont pas appelants principaux et qui ont obtenu partiellement satisfaction en appel, n’est pas fondée. Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M^e G sera condamné aux dépens de l’appel, en précisant que les dépens n’incluent pas les frais de l’étude que M^me F-M. E ont commandée à titre personnel à M^me J mais que ces frais entrent dans l’indemnité accordée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de fait et les solutions adoptées en appel justifient qu’il soit fait droit à la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile et que M. et M^me B soient condamnés à payer à M^me F-M. E, la somme que l’équité commande de fixer à 3 000 euros.

Pour les mêmes motifs, M^e G sera condamné à garantir M. et M^me B de la somme à laquelle ils sont condamnés en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Le jugement déféré sera confirmé concernant les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve d’y ajouter que M^e G sera condamné à garantir M. et M^me B de ces condamnations de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

REJETTE la demande d’irrecevabilité des actes de procédure de l’appelant et des autres intimés soulevée par M^me F-M. E ;

INFIRME partiellement le jugement rendu le 5 septembre 2018 par le tribunal de grande instance d’Orléans dans les limites de l’appel principal et des appels incidents ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE in solidum M. et M^me B à payer à M^me F-M. E les sommes suivantes :

- 58 000 euros au titre de l’indemnisation de la moins-value du bien vendu ;

- 14 590 euros au titre du préjudice de reconstruction ;

- 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- 1 500 euros au titre du préjudice moral ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

Y ajoutant :

Condamne M^e G aux dépens d’appel ;

CONDAMNE e in solidum M. et M^me B à payer à M^me F-M. E la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;
CONDAMNE M^e G à garantir M. et M^me B de la condamnation au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

CONDAMNE M^e G à garantir M. et M^me B des dépens de première instance et de la somme due à M^me F-M. E en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en remplacement de Madame Laurence FAIVRE, Président de chambre régulièrement empêché et Madame AB AC, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT