Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 08 SEPTEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/21095 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7ZK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 16/17528

APPELANTE

SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège

immatriculée au RCS de CAEN sous le numéro 345 130 488

Zone Industrielle-Route de Paris

[…]

représentée par M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998, avocat postulant

assistée de M^e Jacques GUILLEMIN de la SELAS SAUTIER-GUILLEMIN- MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R022, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur G-H X

né le […] à […]

87, rue H Pernes

[…]

représenté par M^e G-H CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

assistée de M^e Nicole-Marie POIRIER GALIBERT de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocat au barreau de PARIS, toque : R228, avocat plaidant

Madame B C épouse X

née le […] à […]

87, rue H Pernes

[…]

représentée par M^e G-H CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

assistée de M^e Nicole-Marie POIRIER GALIBERT de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocat au barreau de PARIS, toque : R228, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mai 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT,présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 4 octobre 2006, M. et M^me X ont donné à bail à M. D E, aux droits duquel se trouve aujourd’hui la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé […] et […] à Paris 13^e pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1^er juillet 2006 moyennant un loyer annuel en principal de 16.200 euros.

La destination contractuelle est celle d’épicerie, vins, liqueurs et autres articles accessoirement vendus par le preneur dans les établissements par elle exploités, à l’exception de la poissonnerie, boucherie, triperie et tous autres articles susceptibles d’incommoder les autres locataires de l’immeuble par leur odeur.

Par jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, M^me Y a été désignée en qualité d’expert avec la mission d’usage pour parvenir à la fixation

du prix du bail renouvelé à compter du 1^er avril 2016 à la suite du congé avec offre de renouvellement signifié par les époux X à la société SAS CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE pour les locaux commerciaux situés […] et […] à Paris 13^e. Le loyer provisionnel a été fixé pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en cours en principal.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 13 décembre 2018 aux termes duquel il a conclu au déplafonnement du loyer et a proposé de fixer le loyer en renouvellement au 1^er avril 2016 à la valeur locative de 42.000 euros hors taxes et hors charges par an. Il a calculé le loyer plafonné au 1^er avril 2016 à la somme de 18.641,77 euros en principal par an.

Par jugement en date du 15 octobre 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

Vu le rapport d’expertise de Madame F Y,

— FIXÉ à 42.000 euros en principal par an, à compter du 1^er avril 2016, le loyer du bail renouvelé entre les époux X et la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE pour les locaux situés […] et […] ;

— DIT que les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2016, date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

— ORDONNÉ la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— DIT que la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE peut bénéficier du lissage du loyer déplafonné conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce ;

— DIT n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ORDONNÉ l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DÉBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes ;

— ORDONNÉ le partage des dépens par moitié, y compris les frais d’expertise.

Par déclaration en date du 15 novembre 2019, la SAS CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 juillet 2020, la SAS CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE demande à la cour de :

Vu les articles L 145-33 et L 145-34 du Code de Commerce,

Les articles R 145-3 et R 145-6 du Code de commerce,

— Recevoir la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE en son appel ; L’y déclarer fondée.

— Infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de PARIS le 15 octobre 2019 en ce qu’il a écarté l’application de la règle du plafonnement et fixé le montant du loyer à la valeur locative des lieux en raison de l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Statuant de nouveau :

— Dire qu’il n’existe aucune cause de déplafonnement.

— Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2016 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 18 641,78 '.

Subsidiairement,

— Dire qu’en cas de déplafonnement, la valeur locative des lieux ne saurait être supérieure à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 32 840 '.

— Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé à cette somme.

— Dire que dans un tel cas, la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE bénéficiera du lissage du loyer conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article L 145-34 du Code de commerce.

— Déclarer M. et M^me X non fondés en leur appel incident ; les en débouter.

— Condamner M. et M^me X au paiement d’une somme de 5 200 ' au titre de l’article 700 du CPC.

— Les condamner aux entiers dépens de procédure de première instance et d’appel qui comprendront les honoraires d’expertise de Madame Y.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 27 avril 2020, M. G-H X et M^me B C épouse X demandent à la cour de :

— Débouter la société Carrefour Proximité France de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— écarté la règle du plafonnement sur le fondement de l’article R 145-6 du Code de commerce,

— dit et jugé que le loyer de renouvellement au 1 er avril 2016 doit être fixé à la valeur locative,

— fixé la valeur locative de loyer de renouvellement de la partie à usage d’habitation à 10.300 euros,

— retenu une surface pondérée des locaux commerciaux de 105,70 m² base boutique.

À défaut et dans l’hypothèse où, par impossible, le jugement ne serait pas confirmé en ce qu’il a retenu une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité :

— Dire et juger que le déplafonnement est acquis sur le fondement de l’article R 145-3 du Code de commerce ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu, pour la partie à usage commercial, un prix unitaire de 300 euros le m² pondéré et l’élever à 350 euros le m² P.

En conséquence,

— Fixer le loyer de renouvellement à la somme de 47.300 euros par an HT et HC;

— Condamner la société Carrefour Proximité France à payer des intérêts de retard sur les compléments de loyer calculés terme par terme à compter du 28 novembre 2016, date de délivrance de l’assignation.

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— Condamner la société Carrefour Proximité France à payer à M. et M^me X la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens dont les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1^er avril 2021.

MOTIFS

Sur le déplafonnement du loyer

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, l’appelante soutient que c’est à tort que le jugement a retenu que l’ouverture et la fréquentation de la station de métro Olympiades pendant la durée du bail expiré justifiait un déplafonnement de loyer ; qu’en effet ni les bailleurs, ni l’expert judiciaire ne démontrent l’incidence favorable en résultant sur le commerce exploité par la société locataire ; que l’évolution de la fréquentation de la station n’est pas due à l’augmentation de la population du quartier dans lequel se situe le commerce litigieux, laquelle a stagné ; que l’enseigne du commerce litigieux s’adresse aux résidents du quartier, lesquels n’empruntent pas le métro pour aller faire leurs achats. Elle ajoute qu’à supposer que la création et la fréquentation de la station de métro puissent avoir un impact sur les commerces alimentaires de proximité, ce sont essentiellement les trois commerces situés à proximité immédiate de la station de métro Olympiades qui en bénéficient, à l’exclusion du commerce litigieux. Enfin, selon elle, la diminution de son chiffre d’affaires entre 2014 et 2016 démontre l’absence d’incidence favorable de la station Olympiades sur son activité, précisant que cette baisse ne peut pas être imputée à une mauvaise gestion alors qu’il s’agit d’une enseigne nationale et d’un magasin neuf, créé moins de trois ans avant la date de renouvellement du bail. Elle conclut à l’absence de modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité pour son commerce. S’agissant des constructions nouvelles, selon elle, le volume des constructions nouvelles ou assimilées édifiées sur la période est trop faible pour justifier un déplafonnement tel que cela ressort du rapport d’expertise judiciaire.

Les intimés font valoir que l’ouverture de la station de métro Olympiades, le 26 juin 2007, et l’augmentation considérable de sa fréquentation entre 2008 et 2016, à savoir 16,39 %, près de trois fois l’augmentation de la fréquentation de l’ensemble du réseau métropolitain au titre de la même période, constitue une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité au regard de l’activité de commerce d’alimentation générale du commerce dont s’agit. Ils ajoutent que la construction d’immeubles entre 2007 et 2013, pour une surface habitable totale de 10.315 m2, confirme la restructuration du quartier consécutive à l’ouverture de cette nouvelle station de métro. En réplique à l’appelante, ils exposent que le caractère favorable de la modification s’apprécie au regard de la nature de l’activité effectivement exercée mais non en considération des résultats de l’exploitation du fonds de commerce ; qu’en outre le chiffre d’affaires a augmenté entre 2013 et 2014, et s’est maintenu en 2015 ; que dans la mesure où le loyer de renouvellement doit être fixé au 1^er avril 2016, l’activité du seul premier trimestre de l’année 2016 ne peut être considérée comme significative ; que l’activité exercée ne s’adresse pas qu’aux seuls résidents du quartier mais aussi aux chalands de passage comme rappelé par l’expert judiciaire. Ils ajoutent que la locataire a déplacé la porte d’accès aux locaux, qui se situe désormais à toute proximité des locaux de la Caisse d’Allocations Familiales, afin de mieux profiter de la fréquentation de cet organisme public.

La cour rappelle que l’article L. 145-34 du code de commerce institue un plafonnement du loyer lors des renouvellements auquel il peut être dérogé en cas de modification notable des éléments

mentionnés aux 1° à 4° .

Aux termes de l’article R. 145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués, dans le respect de la destination contractuelle. La preuve en incombe au bailleur.

La modification doit être intervenue au cours du bail expiré, à savoir en l’espèce entre le 1/07/2006 et le 30/03/2016.

Les locaux sont situés dans le 13^e arrondissement de Paris, à l’angle, entre le […] et le […], au sud de la capitale dans le quartier dit de la Gare et à proximité immédiate d’un bâtiment qui abrite la Caisse d’Allocations Familiales de Paris.

Il est constant qu’une nouvelle station de métro de la ligne 14, la station Olympiades, a été ouverte au public le 26/06/2007, celle-ci étant située à 220 mètres du commerce expertisé. Il s’agit d’une création de station de métro.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la création de cette station de métro est venue désenclaver le quartier qui est à forte densité de population.

La cour relève que les autres stations de métro sont entre 650 mètres et 850 mètres des locaux expertisés de sorte que les locaux ne sont desservis que par cette seule station de métro, outre la station de bus.

Non seulement cette station a été créée et ouverte pendant la durée du bail expiré mais la progression de sa fréquentation entre 2008 et 2016, de + 16,36%, soit un différentiel de 1.000.496 voyageurs, est largement supérieure à la fréquentation de l’ensemble du réseau métropolitain sur cette période (+ 5,82%).

Comme l’a relevé le jugement entrepris ainsi que l’expert judiciaire et l’expert amiable des bailleurs, l’ouverture d’une nouvelle station de métro est un événement rare à Paris.

Au regard de ces éléments, la création d’une station de métro dans un quartier à forte densité de population, venant le désenclaver, à 220 m des locaux expertisés ainsi que l’augmentation importante de la fréquentation de ladite station pendant la durée du bail expiré constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

S’agissant de l’impact sur le commerce expertisé, la cour relève que le magasin, qui comprend une aire de vente de 78m², est exploité sous l’enseigne CARREFOUR EXPRESS depuis 2013 en lieu et place d’une superette de quartier sans enseigne nationale, l’accès pour la clientèle ayant été déplacé pendant la durée du bail expiré rue Nationale, du côté de la CAF de Paris

La cour note que l’augmentation de 107 logements est sans incidence, la population du quartier pendant la période du bail expiré étant stable.

Si le commerce s’adresse à une clientèle de proximité, celle-ci n’est pas limitée aux seuls résidents du

quartier mais elle s’adresse également à ceux qui travaillent dans le quartier et/ou qui se rendent à la CAF de Paris, s’agissant compte tenu de la petite surface de l’aire de vente d’un magasin de dépannage, la cour relevant que la nouvelle porte coté rue Nationale et l’ensemble de la boutique est plus visible pour le chaland qui arrive depuis la nouvelle station Olympiades et qui se rend à la CAF ; qu’en tout état de cause, les résidents du quartier fréquentent nécessairement la station Olympiades qui désenclave leur quartier; que la superette étant située à seulement 220 mètres de la station et n’étant pas desservie par d’autres stations de métro, la création de cette station et l’augmentation importante de sa fréquentation, sont de nature à amener un flux de chalands supplémentaire, y compris de résidents du quartier qui empruntent la station et qui rentrent chez eux, la cour rappelant que l’ouverture de la station en 2007 a créé près de 6. 000 000 de voyageurs en 2008 pour atteindre plus de 7.000.000 de voyageurs en fin de période du bail expiré, ce qui est considérable, de sorte que ce nouveau flux se répartit entre les supérettes/supermarchés, dont le commerce expertisé, situé seulement à 220 m, étant relevé que les deux enseignes nationales qui sont plus proches de la station ne sont pas dans le même axe.

L’évolution du chiffre d’affaires n’est un critère ni des causes du déplafonnement ni de recherche de la valeur locative et ne saurait suffire à établir le caractère favorable ou non favorable des facteurs locaux de commercialité, ce alors que le commerçant n’est pas l’associé du bailleur ; d’autant qu’en l’espèce les années 2014 et 2015, complètes, du commerce expertisé sous l’enseigne CARREFOUR EXPRESS, font apparaître un chiffre d’affaires relativement stable ; que la baisse du chiffre d’affaires sur l’exercice 2016 n’est pas suffisamment significative, le bail ayant expiré le 1/04/2016 et le commerce n’étant exploité sous l’enseigne CARREFOUR que depuis courant 2013.

Par conséquent il y a lieu à déplafonnement du loyer de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la valeur locative du bail renouvelé au 1/04/2016

La cour renvoie à la motivation du jugement s’agissant du descriptif des locaux.

L’expert judiciaire a proposé une double pondération du commerce expertisé en base boutique, soit 105,70 m²B et en base moyenne surface soit 97,59m² moyenne surface et retenu un prix unitaire de 300 euros/m²B en base boutique au vu des références de boutiques, précisant que cela correspondait à un prix de 325 euros/m² moyenne surface au vu des références moyennes surfaces.

La locataire sollicite que soit retenue une surface pondérée selon la charte de l’expertise immobilière correspondant aux moyennes surfaces, soit 97,59 m² pondérée moyenne surface avec un prix unitaire de 230 euros/m²pondéré au motif notamment que cela permet les comparaisons avec les références de surfaces alimentaires alors que les bailleurs sollicitent l’application d’une surface pondérée base boutique mais avec un prix unitaire de 350 euros/m²B au vu des références du rapport de M^me Y.

La cour relève que s’agissant d’un commerce de centre ville type supérette en pied d’immeuble et d’une superficie réelle de 166 m² non contestée pour la partie commerciale, la pondération 'moyennes surfaces’ ne peut pas être appliquée, celle-ci s’appliquant aux locaux de 600 m² à 3000m².

Selon la pondération 'boutique’ à laquelle l’expert judiciaire a procédé, la surface pondérée est de 105,70 m²B.

L’expert judiciaire a proposé des références de surfaces alimentaires (CARREFOUR CARREFOUR MARKET, DIA, MONOPRIX, FRANPRIX, CASINO, MONOP, A) qu’elle a pondérées selon la charte de l’expertise en 'moyennes surfaces', étant observé que l’ensemble des surfaces alimentaires retenues par l’expert judiciaire présentent des surfaces bien plus importantes que celles expertisées, différences dont il sera tenu compte, les références étant pertinentes s’agissant

de surfaces alimentaires, la cour relevant toutefois que les références sont issues de plusieurs arrondissements parisiens et non seulement du 13^e arrondissement et de secteurs de commercialité différente. S’agissant des boutiques, les références ont été prises dans le 13^e arrondissement mais elles portent sur des activités différentes (librairies, agence immobilière, banque, téléphonie, restauration rapide) de sorte qu’il convient également de tenir compte de ces différences.

Les références des années 2008, trop antérieures à la date de renouvellement et celle de 2017, postérieure, seront écartées.

Il résulte des références de boutiques :

— fixations judiciaires : 228/m²B pour un renouvellement en 2014 (librairie 13^e arrondissement)

— renouvellements amiables : 268 euros/m²B (banque) en 2010 et 390euros/m²B en 2011

— nouvelles locations ; 857 euros/m²B (2011) pour une activité de restauration rapide et 646 euros/m²B pour un commerce de téléphonie (2013) rue de Tolbiac, agence immobilière 476 euros/m²B (2011).

S’agissant des références de moyennes surfaces alimentaires :

— fixations judiciaires entre 300 euros/m²pondéré MS (2012 Paris 13^e DIA) et 380 euros/m²pondéré MS (Monoprix)

— renouvellements amiables : entre 374 euros/m²pondéré MS (2012 Paris 17^e FRANPRIX) et 320 euros/m² pondéré […]

— locations nouvelles : entre 381 euros/m²pondéré MS (A Paris 17^e) à 548 euros/m²pondéré MS (Monop Paris 14^e).

Le jugement entrepris a relevé que les locaux sont très visibles car situés en angle avec un linéaire de façade de 31,30 m, des vitrines et dispose d’une entrée pour la clientèle côté rue Nationale, soit en face de l’immeuble de la Caisse d’Allocations Familiales, ce qui ressort des photographies, et il ressort du descriptif détaillé auquel a procédé le jugement et des éléments du rapport d’expertise sans que preuve contraire en soit rapportée, que la partie boutique est assez fonctionnelle, bien que l’aire de vente soit réduite, correctement équipée et aménagée eu égard à l’activité exercée, en bon état d’entretien ; l’activité exercée est conforme à la destination contractuelle. Au regard du rapport d’expertise, des éléments susvisés et des références locatives, la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE bénéficie d’un assez bon emplacement s’agissant d’un commerce de supérette alimentaire situé dans un quartier à forte densité de population et qui s’adresse à une clientèle de proximité laquelle s’est développée avec l’apport du flux de chalands grâce à la création en juin 2007 de la station de métro 'Olympiades’ située à 220 m des locaux, la cour relevant toutefois qu’il faut gagner la rue de Tolbiac à 200 mètres des locaux pour trouver une certaine animation, peu de commerces étant présents à proximité des locaux expertisés ; qu’il convient par conséquent de fixer à la somme de 280 euros/m²B le prix unitaire soit une valeur locative de 105,70 m²B x280 euros, soit 29 596 euros.

S’agissant de la partie habitation d’une surface de 51,50 m², en mauvais état d’entretien, reliée à la partie boutique mais également accessible depuis les parties communes, les parties ne discutent pas le prix unitaire de 200 euros/m²/an soit 10 300 euros/an.

Il s’ensuit que la valeur locative des locaux donnés à bail est de 38 896 euros/an HT HC à compter du 1^er avril 2016. Le jugement sera donc infirmé sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a ordonné le partage des dépens par moitié, y compris les frais d’expertise, la cour renvoyant à sa motivation.

En cause d’appel l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le loyer étant fixé dans l’intérêt des parties, il sera fait masse des dépens d’appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties.

Le surplus du jugement sera confirmé en l’absence de moyens de contestation des parties.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Infirme le jugement entrepris sur le montant du loyer du bail renouvelé ;

Le confirme en ses autres dispositions ;

Y ajoutant et statuant à nouveau

Fixe à 38 896 euros en principal par an, à compter du 1^er avril 2016, le loyer du bail renouvelé entre M. et M^me X et la société CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE pour les locaux situés […] et […] ;

Dit n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens d’appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE