MINUTE N° 568/23

Copie exécutoire à

— Me [A] [R]

— M^e Loïc RENAUD

Le 13.12.2023

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 13 Décembre 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/02511 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H3ZV

Décision déférée à la Cour : 29 Avril 2022 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de COLMAR – 1ère chambre civile

APPELANTS – INTIMES INCIDEMMENT :

Monsieur [Z] [E] [H] [V]

[Adresse 1]

Madame [M] [O] épouse [V]

[Adresse 3]

Représentés par M^e Thierry CAHN, avocat à la Cour

INTIMEE – APPELANTE INCIDEMMENT :

S.A.R.L. BROTHERS FACTORY

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Loïc RENAUD, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller, et M^me RHODE, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] sont propriétaires d’un local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 4], comprenant :

— au sous-sol : une cave, l’escalier menant au rez-de-chaussée, d’une surface de 110 m2,

— au rez-de-chaussée de l’immeuble : un local commercial d’une surface de 91,81 m2.

Ils ont donné ces locaux à bail à la SAS Télé-Robot, aux droits de laquelle vient la Sarl Brothers Factory, selon bail commercial sous seing privé du 1er octobre 2007, d’une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2007, pour un loyer annuel et principal HT de 36 000 € hors charges.

Par acte d’huissier du 24 février 2017, la Sarl Brothers Factory a fait notifier à M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V], une demande de renouvellement du bail pour la date du 1er mars 2017 et a offert de payer un loyer annuel de 34 844 € hors taxes et hors charges, en se fondant sur un rapport d’expertise réalisé à sa demande par Mme [I], expert immobilier.

A défaut de réponse de M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V], le 10 novembre 2017, la Sarl Brothers Factory a déposé devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Colmar, un mémoire préalable et a offert de payer un loyer annuel de 34 844 € hors taxes – hors charges sur la base de la valeur locative.

En réponse, M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] ont demandé la fixation du loyer annuel à compter du 1er mars 2017 à la somme de 74 444 €.

Par jugement du 20 décembre 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Colmar, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer le prix du bail à compter du 1er mars 2017 sur la base de la valeur locative dans la limite de la règle du plafonnement de l’article L145-34 du code de commerce.

L’expert judiciaire, Mme [D], a déposé son rapport le 27 juillet 2020 et a proposé de fixer la valeur locative au 1er mars 2017 à la somme de 35 946 € HT.

Par jugement du 29 avril 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Colmar a :

— Donné acte à la Sarl Brothers Factory de sa saisine de la commission départementale de conciliation,

— Constaté le renouvellement du bail du 1er octobre 2007 liant la Sarl Brothers Factory à M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] et portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4] à compter du 1er mars 2017 aux mêmes conditions que le bail précédent, sauf concernant le montant du loyer,

— Fixé le loyer renouvelé portant sur les locaux loués par la Sarl Brothers Factory à M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] situés [Adresse 5] à [Localité 4] selon contrat de bail commercial initial du 1er octobre 2007 à 35 946 € HT/an payable par termes trimestriels de 8 986,50 € HT à compter du 1er mars 2017,

— Condamné solidairement M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] à rembourser à la Sarl Brothers Factory le trop-perçu depuis le 1er mars 2017,

— Débouté la Sarl Brothers Factory de sa demande tendant au paiement par M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] de la somme de 2 100 € au titre des frais du rapport de Mme [I],

— Débouté la Sarl Brothers Factory, M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’expertise judiciaire ordonnée par le juge des loyers commerciaux par jugement du 20 décembre 2018,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le premier juge a retenu, en substance, que le bail était soumis à la règle du plafonnement ; que la valeur unitaire à retenir était de 384 € HT/m2P/an ; que les travaux réalisés par le preneur ne devaient pas être pris en compte pour l’estimation de la valeur locative, ces deniers n’ayant vocation à être acquis au bailleur qu’à la fin de la jouissance des lieux par la Sarl Brothers Factory et que la surface pondérée du sous-sol était de 16,50 m2P de sorte que la surface totale des locaux était de 93,61 m2P.

M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] ont interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 29 juin 2022.

La Sarl Brothers Factory s’est constituée intimée le 11 août 2022.

Dans ses dernières conclusions datées du 30 janvier 2023, M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] demandent à la cour de :

'RECEVOIR l’appel et le dire bien fondé,

REJETER l’appel incident,

REJETER l’intégralité des demandes, fins et conclusions de la société BROTHERS FACTORY ;

INFIRMER le jugement sauf en ce qu’il a débouté la société BROTHERS FACTORY de sa demande de condamnation des consorts [V] d’avoir à payer la somme de 2.100 € au titre des frais du rapport d’expertise ainsi que celle relative à l’article 700 du Code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

CONSTATER que les travaux effectués par la société BROTHERS FACTORY ne sont pas des travaux d’amélioration mais ont entraîné des modifications importantes entraînant le déplafonnement du loyer,

CONSTATER que la surface pondérée correspond à 121,11 m2,

En conséquence :

CONSTATER le renouvellement du bail à compter du 1er mars 2017,

FIXER le loyer annuel du bail à la somme de 57.527 €,

En tout état de cause :

CONDAMNER la société BROTHERS FACTORY aux entiers frais et dépens ainsi que d’avoir à payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile'.

Au soutien de leurs prétentions, M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] font valoir que :

— L’expert n’a pas tenu compte de la situation particulière des locaux [Adresse 5], en se référant à la moyenne colmarienne,

— La valeur arithmétique des locaux proches est de 457 €/m2,

— Suite aux travaux réalisés par le preneur, le sous-sol est exploité comme une surface de vente de sorte qu’un coefficient de 0,40 doit s’appliquer à cette surface,

— Au regard du changement d’affectation des locaux, le déplafonnement du loyer est acquis,

— La surface pondérée est de 121,11 m2.

Dans ses dernières écritures déposées le 3 novembre 2022, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la Sarl Brothers Factory demande à la cour de :

'REJETER l’appel de Monsieur [T] [V] et de Madame [M] [O] épouse [V] comme non fondé,

JUGER recevable et bien fondé l’appel incident de la SARL BROTHERS FACTORY,

En conséquence,

CONFIRMER ledit jugement en ce qu’il a :

— 'Donné acte à la SARL BROTHERS FACTORY de sa saisine de la Commission Départementale de Conciliation ;

— Constaté le renouvellement du bail du 1er octobre 2007 liant la société BROTHERS FACTORY venant aux droits de la société SAS TELE ROBOT d’une part, à Monsieur [T] [V] et Madame [M] [O] épouse [V] d’autre part et portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4], à compter du 1er mars 2017 aux mêmes conditions que le bail précédent, sauf concernant le montant du loyer ;

— Fixé le loyer renouvelé portant sur les locaux loués par la SARL BROTHERS FACTORY à Monsieur [Z] [E] [V] et Madame [M] [O] épouse [V] situés [Adresse 5] à [Localité 4] selon contrat de bail commercial initial du 1er octobre 2007 à 35.946 euros HT/an payable par termes trimestriels de 8.986,50 euros HT à compter du 1er mars 2017 ;

— Condamné solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [M] [O] épouse [V], à rembourser à la SARL BROTHERS FACTORY le trop-perçu des loyers depuis le 1er mars 2017 ;

— Condamné in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [M] [O] épouse [V] aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’expertise judiciaire ordonnée par le Juge des loyers commerciaux, par jugement du 20 décembre 2018 ;'

INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— 'Débouté la SARL BROTHERS FACTORY de sa demande tendant au paiement par Monsieur [T] [V] et Madame [M] [O] épouse [V] d’une somme de 2.100 euros au titre des frais du rapport de Madame [I] ;

— Débouté la SARL BROTHERS FACTORY, Monsieur [T] [V] et Madame [M] [O] épouse [V] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision'.

Statuant à nouveau :

CONDAMNER les époux [T] [V] et [M] [V], solidairement, à payer à la SARL BROTHERS FACTORY :

— la somme de 2.100 € en remboursement des frais d’expertise de Madame [I] ;

— une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC pour la procédure de première instance ;

— une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC pour la procédure d’appel.

CONDAMNER les époux [V] solidairement en tous les frais et dépens de l’instance d’appel'.

Au soutien de ses prétentions, la Sarl Brothers Factory fait valoir que :

— La valeur de 384 €/m2 est corroborée par les termes retenus par l’expert,

— Le bail stipule que les travaux seront acquis au bailleur aux termes de la jouissance de sorte qu’il n’y a pas lieu de les prendre en compte pour le calcul de la surface pondérée et l’estimation de la valeur locative.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.

La clôture de la procédure a été prononcée le 3 mars 2023 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 23 octobre 2023, à laquelle elle a été retenue.

MOTIFS :

Sur le périmètre de l’appel :

La cour relève que le constat de renouvellement du bail liant les parties, à compter du 1er mars 2017, n’est pas remis en cause par ces dernières, le litige portant uniquement sur le montant des loyers dus à compter de cette date et ses conséquences.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé et ses conséquences :

— Sur le déplafonnement :

Si le statut des baux commerciaux institue une règle de plafonnement du loyer renouvelé, sous la seule réserve de la variation des indices légaux, des dérogations sont prévues.

Ainsi, en application de l’article L145-34 du code de commerce, si les travaux réalisés entraînent une modification notable des caractéristiques des locaux loués, au sens de l’article L145-33 du même code, et telles que précisées aux articles R146-3 et R145-4 du code de commerce, le déplafonnement peut être obtenu lors du premier renouvellement du bail suivant celui durant lequel les travaux ont été exécutés et à cette occasion seulement.

Par ailleurs, il résulte de l’article R 145-8 du code de commerce, que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail, peuvent être prises en considération lors du premier renouvellement, si le bailleur en a assumé directement ou indirectement la charge et lors du deuxième renouvellement si c’est le preneur qui les a pris en charge, sauf si le bail stipule une clause d’accession en fin de jouissance.

Si les travaux constituent à la fois une modification notable et une amélioration des locaux, c’est le régime des améliorations qui prévaut et qui s’applique (Cass. 3ème civ., 7 sept. 2022, n° 21-16.613).

Si une clause d’accession prévoit que les ouvrages réalisés par le preneur, accéderont au bailleur en fin de jouissance, ces dispositions contractuelles font échec à l’accession au cours de l’exécution des baux successifs et il ne pourra jamais être tenu compte des constructions pour fixer la valeur locative du bien (Cass. 3ème civ., 21 mars 2021, n°99-16.640) et aucun déplafonnement ne pourra intervenir, du fait des améliorations réalisées par le preneur à ses seuls frais, le mécanisme légal étant paralysé par la volonté des parties.

En l’espèce, au 1er mars 2017, le loyer annuel payé par la Sarl Brothers Factory s’élevait 42 420 € hors charges.

Le bail litigieux a été conclu entre les parties pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2007.

Il stipule que 'Les travaux de transformation ou d’amélioration qui seront faits par le preneur, ne donneront jamais lieu de la part du bailleur à une quelconque indemnité au profit du preneur. En toute hypothèse, le preneur ne pourra, en fin de jouissance, reprendre aucun élément ou matériel qu’il aura incorporé aux biens loués à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement'.

Le bail s’est prolongé tacitement à l’issue des neuf premières années, sans pour autant dépasser la durée de 12 ans, de sorte qu’il est en principe soumis à la règle du plafonnement.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire, que la Sarl Brothers Factory a réalisé d’importants travaux d’aménagement et de rénovation dans le local loué qui ont consisté en :

— La peinture des murs et plafonds

— Le raccordement en eau

— Des travaux de plâtrerie

— La pose d’une grille de sécurité

— La pose d’une dalle béton

— Des travaux d’éclairage et d’électricité

— Des travaux de démolition et de plâtrerie

— Le remplacement des menuiseries extérieures

— La pose d’un parquet et le ponçage

— L’installation d’un escalier

— La pose d’enseignes lumineuses

— L’installation sonore

— L’installation d’un système de ventilation au sous-sol

— L’installation d’une climatisation réversible

— L’installation d’un système antivol extérieur et de vidéosurveillance

— Des travaux de chauffage et sanitaire

— Des travaux de mobilier.

Ces travaux, qui doivent être qualifiés de travaux d’amélioration, ont permis à la Sarl Brothers Factory d’exploiter le sous-sol en surface de vente et non plus en surface de stockage. Ils ont été entièrement pris en charge par la locataire.

Conformément aux textes susvisés et eu égard à la clause d’accession en fin de jouissance, ces travaux ne peuvent donner lieu à un déplafonnement et ils ne peuvent être pris en compte pour fixer la valeur locative du bien.

A contrario, le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, si celle-ci est inférieure au loyer atteint en fin de bail et sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (Cass. 3ème civ., 6 mai 2021, n° 20-15.179).

— Sur la valeur unitaire :

Afin d’évaluer la valeur unitaire du local au m2P, l’expert a réalisé une enquête de commercialité dans le voisinage et a pris en compte de nombreuses références sises rue des Têtes.

Elle a dégagé les moyennes arithmétiques suivantes :

—  360 €/m2 P/an pour l’ensemble des références recueillies

—  355 €/m2 P/an pour les références développant une activité de prêt à porter et accessoires, toutes rues confondues,

—  354 €/m2 P/an pour les références situées [Adresse 5]

—  384 €/m2 P/an pour les références situées rue des Têtes développant une activité de prêt à porter et accessoires.

Ainsi, contrairement aux affirmations de M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V], qui ne produisent aucune autre référence, l’expert a pris en compte la particulière commercialité de la rue des Têtes et c’est à juste titre qu’elle a retenu une valeur unitaire de 384 €/m2 P/an.

— Sur la surface pondérée :

L’expert s’est référé à la charte de l’expertise en évaluation immobilière établie en mars 2017, pour appliquer les coefficients de pondération et a retenu une surface totale de 93,61 m2/P.

M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] contestent le coefficient appliqué par l’expert au sous-sol, faisant valoir qu’elle a retenu un coefficient de 0,15 applicable aux surfaces de stockage alors que le sous-sol était désormais exploité en surface de vente.

La cour rappelle néanmoins, qu’au regard de la clause d’accession stipulée par les parties, il ne peut être tenu compte des améliorations réalisées par la Sarl Brothers Factory pour fixer la valeur locative du bien (Cass. 3ème civ., 21 mars 2021, n°99-16.640).

Dès lors, c’est à juste titre que le sous-sol a été considéré, pour l’évaluation de la valeur locative du bien, comme un espace de stockage.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu l’analyse de l’expert.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé le loyer renouvelé, portant sur les locaux loués par la Sarl Brothers Factory à M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V], selon contrat de bail commercial initial du 1er octobre 2007 à 35 946 € HT/an (384 x 93,61), payable par termes trimestriels de 8 986,50 € HT à compter du 1er mars 2017 et a condamné solidairement M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V], à rembourser à la Sarl Brothers Factory le trop-perçu des loyers depuis le 1er mars 2017.

Sur la demande de paiement des frais du rapport de l’expertise privée de Mme [I] :

Dans la mesure où la Sarl Brothers Factory a décidé d’avoir recours à une expertise privée, sans avoir sollicité au préalable M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V], quant à une possible négociation sur le loyer et avant de demander le renouvellement du bail, elle en conservera les frais à sa charge. En outre, la présente décision se réfère aux conclusions de l’expertise judiciaire.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sarl Brothers Factory de sa demande de remboursement des frais du rapport d’expertise privé.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement rendu le 29 avril 2022 sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] aux dépens de première instance.

M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V], succombant, seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel et à payer à la Sarl Brothers Factory la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel, le jugement étant infirmé en ce qu’il a débouté la Sarl Brothers Factory de la demande présentée à ce titre.

Les demandes présentées par M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V], au titre des dépens et frais irrépétibles, seront rejetées.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Colmar le 29 avril 2022, sauf en ce qu’il a débouté la Sarl Brothers Factory de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles,

L’infirme de ce seul chef.

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] à payer à la Sarl Brothers Factory la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

Condamne solidairement M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne solidairement M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] à payer à la Sarl Brothers Factory, la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Déboute M. [Z] [E] [V] et Mme [M] [O] épouse [V] de leurs prétentions au titre des dépens et frais irrépétibles.

La Greffière : le Président :