MINUTE N° 462/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 14 novembre 2024

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/01140 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-HZOY

Décision déférée à la cour : 08 Février 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANT :

Monsieur [W] [K]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eulalie LEPINAY, avocat à la cour

INTIMÉS :

Monsieur [Y] [L] et

Madame [J] [T] épouse [L]

demeurant tous deux [Adresse 1]

représentés par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mesdames Myriam DENORT et Nathalie HERY, Conseillères, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseillère

Madame Nathalie HERY, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 25 janvier 2021, les époux [Y] [L] – [J] [T] ont signé une promesse synallagmatique de vente pour le prix, hors frais, de 90 000 euros portant sur leur bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4] (67) avec M. [W] [K], sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par ce dernier d’un montant de 97 000 euros, la réitération par acte authentique devant intervenir le 28 avril 2021.

M. [K] ne s’étant pas présenté le 16 juillet 2021 en l’étude de Me [R], notaire, à fin de signature de l’acte authentique, les époux [L]-[T] l’ont, en vain, mis en demeure d’avoir à régler la somme de 9 000 euros au titre de la clause pénale prévue au « compromis » de vente.

Le 1er octobre 2021, les époux [L]-[T] ont fait assigner M. [K] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin de condamnation à leur payer la somme de 9 000 euros à titre de clause pénale et des dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 8 février 2022, le tribunal a :

constaté la caducité du « compromis » de vente signé par les parties le 25 janvier 2021 ;

condamné M. [W] [K] à payer à M. [Y] [L] et Mme [J] [T] la somme de 9 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2021 ;

débouté M. [Y] [L] et Mme [J] [T] de leur demande de dommages et intérêts ;

condamné M. [W] [K] à payer à M. [Y] [L] et Mme [J] [T] la somme de l 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [W] [K] aux dépens de la procédure.

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1103, 1304-3 et 1231-5 du code civil, le tribunal a fait état ce que le « compromis » signé par les parties le 25 février 2020 stipulait que :

la vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur,

si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de l’acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1178 du code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre,

après la levée de toutes les conditions suspensives et dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, une somme de 9 000 euros, la partie non défaillante pouvant si elle le souhaite, prendre acte du refus de signer de la partie adverse et invoquer, selon son choix, la résolution dudit contrat de vente.

Il a relevé que M. [K] n’avait pas informé les époux [L]-[T] de ses démarches pour obtenir le prêt tel que stipulé au contrat et que, le 16 juillet 2021, Me [R], notaire, avait dressé un procès-verbal de carence.

Il a retenu que M. [W] [K] n’ayant pas rempli ses obligations contractuelles et ayant empêché la réalisation de la condition suspensive qui devait dès lors être réputée accomplie, les époux [L]-[T] étaient fondés à solliciter le paiement de la clause pénale. Il a alors condamné M. [W] [K] à leur payer la somme de 9 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2021, date de la réception du courrier de mise en demeure.

Considérant que les époux [L]-[T] ne rapportaient pas la preuve d’un préjudice qui ne serait pas pleinement réparé par la condamnation de M. [K] au paiement de la clause pénale, il a rejeté leur demande de dommages et intérêts.

M. [K] a formé appel à l’encontre de ce jugement par voie électronique le 18 mars 2022.

L’instruction a été clôturée le 5 décembre 2023.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 3 janvier 2023, M. [K] demande à la cour de :

sur appel principal

déclarer son appel recevable, régulier et bien fondé ;

en conséquence,

réformer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 8 février 2022 en l’infirmant en toutes ses dispositions ;

en conséquence,

constater que le « compromis » sur lequel s’avère adossée les réclamations financières des consorts [L] :

est nul et de nul effet dès lors que la condition suspensive n’a pas été levée dans le délai contractuel ;

n’était plus valide à la date du 25 juillet 2021 et ne pouvait produire de quelconques effets ;

dire et juger qu’il ne peut être tenu au paiement d’une cause pénale d’un « compromis » nul et dépourvu de toute efficacité juridique ;

débouter les consorts [L] de l’ensemble de leurs fins, conclusions et moyens ;

à titre subsidiaire, réduire le montant de la clause pénale en relevant son caractère manifestement excessif ;

condamner les consorts [L] aux entiers frais et dépens des deux instances et à lui payer un montant de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

sur appel incident

déclarer l’appel incident des consorts [L] mal fondé ;

en conséquence,

confirmer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 8 février 2022 en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts ;

débouter les consorts [L] de l’ensemble de leurs fins, conclusions et moyens.

Sur l’appel principal, M. [K] entend rappeler que le « compromis » conclu entre les parties, en date du 25 janvier 2021, était assorti d’une condition suspensive de l’obtention par lui d’un prêt immobilier destiné à financer l’acquisition envisagée et que la durée de validité de la condition suspensive était fixée à la date butoir du 28 mars 2021.

Il fait valoir que du fait d’une distorsion de superficie, il n’a pas été en mesure d’obtenir le concours financier envisagé, de sorte que la condition suspensive n’a pu être réalisée et que le compromis s’est révélé nul et de nul effet à la date du 28 mars 2021.

Il expose que lors de la première visite de mesurage, il a été spécifié une superficie de 27,96 m², mentionnée dans le projet de « compromis » de vente sur la base duquel il a sollicité de son établissement bancaire le concours bancaire lui permettant de financer l’acquisition projetée, la différence significative du prix/m² n’ayant pas permis l’obtention du prêt dès lors que l’opération d’acquisition envisagée n’était plus considérée comme suffisamment attractive par rapport au prix du marché.

A titre subsidiaire, il entend rappeler que le « compromis » de vente conclu entre les parties en date du 25 janvier 2021 ne pouvait produire d’effet juridique que durant les six mois de sa validité et considère que si les consorts [L] entendaient se prévaloir des stipulations du « compromis » de vente, leur action devait nécessairement être engagée avant le 25 juillet 2021 durant sa période de validité ; or, ce n’est qu’à la date du 1er octobre 2021 qu’ils ont provoqué l’instance judiciaire en forgeant leur prétention sur un « compromis » qui n’était plus valable à cette date.

Il conteste l’analyse des consorts [L] selon laquelle la clause pénale dont ils ont sollicité la mise en 'uvre n’est pas affectée par la caducité du « compromis » de vente, et cette clause doit produire ses effets à défaut de « rétraction » authentique.

Il affirme que si la cour devait estimer fondée la position des consorts [L], il sollicite que la clause pénale soit réduite en raison de son caractère manifestement excessif.

Sur l’appel incident, M. [K] fait état des mêmes moyens pour contester la demande de dommages et intérêts des époux [L]-[T].

Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 6 mars 2023, les époux [L]-[T] demandent à la cour de :

déclarer l’appel de M. [K] mal fondé ;

le rejeter ;

le débouter de l’ensemble de ses fins et conclusions ;

confirmer le jugement entrepris dans les limites de l’appel incident ;

sur appel incident,

infirmer le jugement entrepris en tant que la demande de dommages et intérêts présentée par les consorts [L] en sus de la clause pénale a été rejetée ;

statuant à nouveau dans cette limite :

condamner M. [K] à un montant de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

débouter M. [K] de l’ensemble de ses fins et conclusions ;

le condamner à une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Les époux [L]-[T] font valoir que :

il est de principe que la clause pénale n’est pas affectée par la caducité de l’acte de vente immobilière sous seing privé, la justification de cette solution résidant dans le fait que cette clause doit produire effet pour sanctionner le cocontractant qui a commis une faute en se refusant à signer l’acte authentique antérieurement à l’expiration du délai de six mois.

la sanction de la caducité du « compromis » à défaut de réitération dans le délai de six mois résulte de la loi n°2002-306 du 4 mars 2002, laquelle intervient de plein droit, l’ordonnance du 10 février 2016 n°2016-131 ayant fait entrer la caducité aux articles 1186 et 1187 du code civil, dès lors que l’acte était à l’origine valablement conclu,

M. [K] a signé le « compromis » de vente en toute connaissance de la surface résultant du diagnostic de mesurage effectué selon la loi Carrez, en sa présence, le 21 janvier 2021, suite à des observations de son propre notaire, Me [R], du 20 décembre 2020 quant à la question des superficies à prendre en compte s’agissant d’un bien composé de deux lots séparés dont l’un inférieur à 8m²,

suite à la notification du « compromis » de vente qu’il a reçue sans réagir, M. [K] n’a pas entendu s’en rétracter au motif d’une difficulté liée à la superficie et à ce jour, il ne justifie pas de la non obtention du prêt, ni d’une démarche en vue d’une demande de prêt,

il doit être fait application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive devant être réputée accomplie dès lors que la partie adverse en a empêché l’accomplissement et qu’il n’y a pas eu de rétractation authentique,

ils n’ont finalement pu vendre leur bien que le 4 mai 2022, ce qui les a contraints à payer non seulement l’ensemble des charges de copropriété incombant au bailleur, ce dont ils justifient, le bien n’ayant pas été reloué dans la perspective de la vente mais également la taxe foncière et les assurances incombant aux bailleurs ; leur préjudice est supérieur au montant de la clause pénale puisqu’ils ont subi une immobilisation du bien pendant plus d’un an, ce qui leur a occasionné des frais, soulignant que ce n’est que fin juillet 2021 qu’ils ont dû se résoudre à l’idée que la partie adverse ne se présenterait jamais aux fins de réitération authentique ; ils ont réussi à vendre le bien en 2022 après avoir baissé le prix de 2 000 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au préalable, il y a lieu d’indiquer qu’aux termes de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à «dire et juger» ou «constater», en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour ne doit y répondre qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de l’arrêt mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

Aux termes des dispositions de :

l’article 1303 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,

l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché 1'accomp1issement,

l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La promesse synallagmatique de du 25 février 2020 liant les parties a été signée sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts sollicités par l’acquéreur.

Cette promesse prévoyait que :

si cette condition suspensive et donc la non obtention des prêts avait pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’acquéreur comme en cas de comportement de réticence nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt, le vendeur pouvait demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l’article 1178 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre,

après la levée de toutes les conditions suspensives et dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle pouvait être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite, de justice, tous droits et amendes et devrait en outre payer à l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale une somme égale à 9 000 euros.

M. [K] soutient que dès lors que la condition suspensive ne s’est pas réalisée dans le délai contractuellement prévu, le « compromis » de vente s’est révélé nul et de nul effet ; or, la non réalisation de cette condition a pour effet, non pas la nullité de la promesse de vente mais sa caducité laquelle n’empêche pas la mise en oeuvre de la clause pénale prévue contractuellement.

La promesse de vente indique qu’elle porte sur un bien d’une surface de 27,96 m² et que l’acquéreur s’oblige à faire les démarches nécessaires auprès de la Banque populaire pour l’obtention d’un prêt de 97 000 euros à un taux d’intérêt maximum (hors assurances et frais) de 0,78% l’an sur une durée de douze années avec une mensualité maximale de 735 euros.

Or, M. [K] ne justifie pas avoir accompli cette démarche.

Il argue de ce que le concours bancaire n’a pu être obtenu du fait de calculs différents quant à la surface du bien, celle précisée dans le projet de « compromis » de vente étant de 27,96 m² et celle calculée ultérieurement par le diagnostiqueur étant de 20,28 m².

Toutefois, force est de constater que M. [K] a néanmoins signé la promesse de vente indiquant une surface de 27,96 m² et qu’il ne justifie pas que la banque lui a refusé le prêt escompté du fait d’une différence de surface.

Par ailleurs, s’il est vrai que la non réitération par voie authentique de la promesse de vente dans les six mois de sa date la rend caduque tel que le prévoit l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, il est de principe que cette caducité n’affecte pas la clause pénale qui trouve à s’appliquer en cas de défaillance de la clause suspensive du fait de l’acquéreur.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement qui a condamné M. [K] à payer aux époux [L]-[T] la somme de 9 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2021 au titre de la clause pénale laquelle n’apparaît pas manifestement excessive, étant souligné que M. [K] ne fournit aucun argument au soutien de ce caractère excessif.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [L]-[T]

La clause pénale a été prévue à la promesse de vente liant les parties pour sanctionner le refus de M. [K] de signer l’acte authentique.

Les époux [L]-[T] sont en droit de solliciter des dommages et intérêts à condition, cependant, qu’ils aient pour finalité d’indemniser un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la clause pénale.

A cet égard, ils invoquent le fait que M. [K] ne leur a pas fait immédiatement part de sa volonté de renoncer à l’acquisition avant de demander à réitérer, ce qui ne s’est finalement pas fait et les a amenés, à la fin du mois de juillet 2021, à se résoudre à ce que celui-ci ne signerait pas l’acte authentique.

Toutefois, ils ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui résultant de l’immobilisation du bien qui est réparé par la clause pénale.

Le jugement entrepris est confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.

A hauteur d’appel, M. [K] est condamné aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2 000 euros aux époux [L]-[T] conjointement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens.

La demande de M. [K] formulée de ce chef est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME dans les limites de l’appel, le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 8 février 2022 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE M. [W] [K] aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE M. [W] [K] à M. [Y] [L] et Mme [J] [T], conjointement, la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel ;

REJETTE la demande de M. [W] [K] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente,