MINUTE N° 24/439

Copie exécutoire à :

— M^e Noémie BRUNNER

— M^e Dominique HARNIST

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 30 Septembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/02895 – N° Portalis DBVW-V-B7H-ID65

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANT :

Monsieur [Y] [F] entrepreneur individuel exploitant une agence immobilière à l’enseigne CF IMMO

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR

Avocat plaidant : Maître Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉE :

S.C.I. MAM prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 juin 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon mandat de vente sans exclusivité n° 3736 en date du 25 janvier 2021, les consorts [G] ont confié à l’agence immobilière CF Immo, exploitée par Monsieur [Y] [F], mandat pour vendre un entrepôt d’une surface de 410 m² au [Adresse 2] à [Localité 4], au prix de 195 000 € hors rémunération du mandataire.

Monsieur [E] [D] et Madame [O] [Z], associés de la Sci Mam, ont visité les lieux et ont adressé à l’agent immobilier une première proposition d’achat.

Subsistait cependant une question relative au sort d’une créance de 23 000 € due au propriétaire à la suite de dégradations imputables au locataire.

Après échange, les associés de la Sci Mam ont émis une seconde proposition d’achat le 25 janvier 2021.

Par courriel du 29 janvier 2021, l’agent immobilier a confirmé à Monsieur [E] [D] et Madame [O] [Z] l’acceptation de leur offre par les consorts [G].

Par courrier du 30 janvier 2021, l’agent immobilier a cependant indiqué à Monsieur [D] qu’il avait eu une offre concurrente plus avantageuse financièrement, qu’il avait transmise aux consorts [G] et qu’il le tiendrait informé des suites réservées par ces derniers.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 février 2021, la Sci Mam a mis en demeure les consorts [G] de formaliser la vente convenue, conformément à l’offre qu’ils ont acceptée en date du 29 janvier 2021 par l’intermédiaire de l’agence CF Immo.

Elle a saisi le président du tribunal judiciaire de Strasbourg d’une requête aux fins d’inscription d’une pré notation contenant restriction au droit de disposer, en application de l’article 39 de la loi d’introduction du 1er juin 1924.

Par ordonnance du 16 février 2021, il a été fait droit à cette demande.

Par acte sous seing privé du 6 mai 2021, la Sci Mam et les consorts [G] ont conclu un compromis de vente au prix de 195 000 € net vendeur, outre paiement d’une commission de 15 000 € au profit de l’agence CF Immo à la charge de l’acquéreur.

Cette vente a été réitérée par acte authentique du 4 octobre 2021.

Après échec d’une tentative de conciliation, la Sci Mam a, par acte du 20 janvier 2022, assigné Monsieur [Y] [F], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CF Immo, aux fins de le voir condamner à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, outre la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir que le défendeur a engagé sa responsabilité en transmettant, après acceptation de la proposition d’achat, une offre concurrente aux vendeurs ; qu’elle a subi un préjudice résultant de l’obligation d’introduire une procédure de prénotation ainsi qu’un retard dans la conclusion du compromis de vente l’ayant privée de deux mois de loyer.

Monsieur [F] a conclu au rejet des demandes et a sollicité condamnation de la demanderesse aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a expliqué avoir parfaitement honoré les termes de son mandat qui n’avait pas expiré le 29 janvier 2021, de sorte qu’il était tenu de communiquer au vendeur l’offre concurrente, ce dont il avait tenu informé Monsieur [D] et a contesté toute réalité d’un préjudice.

Par jugement du 7 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— condamné Monsieur [Y] [F], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CF Immo, à payer à la Sci Mam la somme de 4 800 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné Monsieur [Y] [F], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CF Immo, aux dépens,

— débouté Monsieur [Y] [F], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CF Immo, de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné Monsieur [Y] [F], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CF Immo, à payer à la Sci Mam la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a notamment retenu que la proposition d’achat de la Sci Mam du 25 janvier 2021 constituait une offre précise et ferme qui avait été acceptée quatre jours plus tard par les vendeurs, lesquels s’obligeaient à ratifier la vente avec elle ; que le mandataire a dès lors commis une faute à l’égard de la Sci Mam en présentant un autre acquéreur potentiel pour les mêmes biens à un prix supérieur, alors qu’il ne pouvait ignorer le caractère parfait de la vente ; que le paiement de la commission de l’agence par l’acquéreur ne caractérise pas une renonciation à obtenir indemnisation de son préjudice, dès lors que l’acte de vente ne comporte aucune stipulation expresse de renonciation et que la Sci Mam engageait parallèlement à la conclusion de la vente une démarche indemnitaire ; que le préjudice découle du retard d’au moins deux mois de la signature de l’acte de vente consécutif au report de la date de signature du compromis de vente et des frais de la procédure de prénotation.

Monsieur [Y] [F] a interjeté appel de cette décision le 24 juillet 2023.

Par dernières écritures notifiées le 27 mars 2024, il conclut à l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

— débouter la Sci Mam de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la Sci Mam à verser à Monsieur [Y] [F], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CF Immo, une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

— condamner la Sci Mam aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance,

En tout état de cause,

— condamner la Sci Mam à verser à Monsieur [Y] [F], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CF Immo, une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner la Sci Mam aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

Il maintient qu’il n’a commis aucune faute, en ce qu’une offre d’achat acceptée ne vaut pas vente selon la jurisprudence ; que l’accord sur la chose et sur le prix doit être formalisé par un écrit ou un avant-contrat pour que la vente immobilière soit formée ; qu’il ne peut être considéré comme fautif pour avoir communiqué au vendeur une offre concurrente, alors qu’en l’absence de compromis signé ou d’écrit entre les parties, la vente n’était pas réputée parfaite ; qu’il n’avait pas à se faire juge de la régularité du processus de formation du contrat ; que la vente immobilière n’a pas échoué et a été signée conformément à la volonté des parties ; que Monsieur [D] a été tenu informé de la transmission de la nouvelle offre et qu’il ne lui a jamais été indiqué que le propriétaire avait renoncé à vendre au prix qu’il proposait ; que la Sci Mam a pris l’initiative de la requête en prénotation alors qu’elle n’avait pas réceptionné d’informations venant remettre en cause l’opération et qu’elle a à tort conclut à un revirement du vendeur ; que l’existence de l’offre mieux-disante n’a ni retardé, ni empêché la vente à son profit ; qu’il a agi en application des devoir de prudence et de loyauté définis par la jurisprudence et qu’aucune disposition légale, réglementaire ou jurisprudentielle ne lui imposait de ne pas informer les parties sur l’existence de circonstances de nature à influer sur leur consentement ; que la signature du compromis ne résulte en rien de la prénotation.

Il fait valoir que la Sci Mam ne justifie d’aucun préjudice, lui-même ayant au demeurant joué un rôle proactif dans la concrétisation de la promesse de vente ; que le fait qu’elle ait été signée en mai 2021 et non pas début février 2021 résulte exclusivement d’événements qui lui sont extérieurs ; que les acquéreurs ne se sont jamais opposés au paiement de sa commission, qu’ils ont acquittée et qu’ils ont de ce fait renoncé expressément et irrévocablement à contester les modalités d’exécution de sa mission ; qu’ils ne justifient en rien du préjudice allégué.

Par écritures notifiées le 22 janvier 2024, la Sci Mam a conclu au rejet de l’appel, à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et sollicite condamnation de Monsieur [Y] [F] aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’en raison de l’acceptation de son offre d’achat par les vendeurs, la vente était parfaite et ne pouvait plus être remise en cause unilatéralement ; qu’elle n’a en rien renoncé à recevoir indemnisation de son préjudice en signant le compromis de vente prévoyant le paiement par elle d’une commission de 15 000 € au profit de l’appelant, cet acte ne prévoyant aucune renonciation expresse à contester les modalités d’exécution de la mission et ses conséquences ; qu’elle n’a par ailleurs parallèlement pas cessé de réclamer l’indemnisation de son préjudice ; que l’appelant a engagé sa responsabilité en transmettant une offre ultérieure à la conclusion de la vente, qui emportait nécessairement extinction du mandat et a enfreint les dispositions de l’article 8-1° du décret 2015-1090 du 28 août 2015 ; qu’il est inexact qu’elle a été tenue informée par l’appelant des éléments en sa possession ; que sa démarche en vue d’obtenir une prénotation n’était ni inutile ni précipitée ; que cette faute est en relation de causalité avec son préjudice, résultant des frais irrépétibles de conseil qu’elle a dû engager pour cette procédure de prénotation ainsi que de la perte des loyers en raison du retard mis dans la réitération de la vente par acte authentique.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1113 du même code dispose que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Il est constant en l’espèce que selon mandat de vente sans exclusivité, l’entreprise CF Immo a reçu mandat sans exclusivité de vendre un entrepôt appartenant aux consorts [G], pour le prix de 195 000 € net vendeur, une commission de 15 000 € étant à la charge de l’acquéreur pour rémunération du mandataire.

Le 25 janvier 2021, Madame [Z] et Monsieur [D] ont formulé une offre d’achat du bien pour le compte de la Sci Mam, au prix de 210 000 €, honoraires de l’agence inclus.

Par courriel du 29 janvier 2021, Monsieur [L], de l’entreprise CF Immo, a informé Monsieur [D] de ce que l’offre venait d’être acceptée par les propriétaires au prix offert et leur a transmis ses « sincères félicitations pour leur acquisition ». Il précise que Maître [C], le notaire du vendeur les convoquera pour la signature du compromis de vente, « normalement dans le courant de la semaine suivante ». Monsieur [D] a répondu par retour de mail attendre que le notaire les contacte.

Par courriel du 30 janvier 2021, Monsieur [L] a néanmoins indiqué à Monsieur [D] qu’il avait reçu une offre au prix de 265 000 € frais d’agence inclus pour le bien et qu’il se devait d’en informer le propriétaire. Il ajoute : « je vous tiens au courant dès le début de la semaine et vous promets que je vous aiderai à vous trouver un autre bien si ce dossier ne devait finalement pas aboutir avec vous ».

Monsieur [D] a immédiatement rétorqué que l’acceptation de l’offre valait contrat.

Interrogé le 2 février 2021 par Monsieur [D] quant à la position des vendeurs, Monsieur [L] a indiqué être en train de se renseigner de manière très précise sur les droits et devoirs de chacun et pouvoir avoir une réponse définitive avant le soir, indiquant « concernant les vendeurs, bien sûr qu’ils sont ravis d’avoir une offre bien supérieure à la vôtre mais nous ne voulons pas agir au contraire des lois pour le bien de chacun ».

Pour autant, relancé par sms du 9 février 2021 de Monsieur [D], Monsieur [L] a répondu que la situation n’était pas finalisée. Il n’est plus justifié d’une information postérieure aux associés de la Sci Mam quant à la position des vendeurs, ce qui a conduit les acquéreurs à procéder à l’inscription d’une prénotation contenant restriction au droit de disposer par requête du 12 février 2021 autorisée par ordonnance du 16 février 2021 et à sommer le 16 février 2021 les vendeurs de formaliser sans délai la vente convenue.

Alors que l’acceptation sans condition ni réserve de l’offre d’achat de la Sci Mam engageait les vendeurs, c’est à tort que l’appelant soutient que la vente n’était pas parfaite et qu’il pouvait légitimement transmettre à son mandant une offre concurrente, à un prix bien supérieur, dans la mesure où cette acceptation mettait un terme de fait à son mandat ; que l’appelant en était d’autant plus conscient qu’il avait d’emblée félicité les acquéreurs pour l’achat du bien immobilier ; que si le mandataire doit veiller à l’accomplissement de sa mission en agissant au mieux des intérêts de son mandant, il résulte de l’article 8 du décret 2015-1090 du 28 août 2015 constituant le code de déontologie applicable aux agents immobiliers, que la promotion des intérêts légitimes du mandant doit se faire dans le respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour lesquelles il est mandaté ; que l’obligation du mandataire de communiquer au mandant et aux autres parties l’ensemble des informations utiles pour une prise de décision libre et équilibrée s’accompagne d’une obligation de faire preuve de prudence, en veillant à ne mettre en péril ni la situation du mandant, ni celle des autres parties aux opérations pour lesquelles il est mandaté.

A cet égard, l’information sur l’offre concurrente à un prix bien supérieur, qui était de nature à inciter les vendeurs à se dédire envers la Sci Mam, était inutile, puisque les vendeurs avaient déjà pris l’engagement de vendre leur immeuble à l’intimée.

En transmettant dans ces conditions l’offre mieux disante et écrivant à Monsieur [D] « je vous promets que je vous aiderai à vous trouver un autre bien si ce dossier ne devait finalement pas aboutir avec vous », l’appelant a nui aux intérêts de l’intimée sans préserver d’ailleurs ceux de ses mandants.

L’appelant a ensuite, par son absence d’information malgré demandes précises, nécessairement induit la Sci Mam à croire en la volonté des vendeurs d’accepter l’offre plus avantageuse à son détriment.

Contrairement à ses affirmations, Monsieur [F] ne rapporte aucune preuve de ce que la signature du compromis finalement intervenue entre les parties soit due à son intervention et il se déduit de l’absence de réponse de l’appelant postérieurement au 9 février 2021 que l’inscription de la prénotation, manifestant la volonté de la Sci Mam de ne pas renoncer à ses droits, a été au contraire déterminante du consentement des vendeurs à la réitération de la vente avec elle.

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu que l’appelant avait commis une faute, engageant sa responsabilité délictuelle envers l’intimée.

Il est de jurisprudence que la renonciation à un droit peut être tacite, dès lors que les circonstances établissent, de façon non équivoque, la volonté de renoncer.

En l’espèce, il ne peut être soutenu que la Sci Mam aurait entendu renoncer à l’indemnisation de son préjudice en signant le compromis de vente le 6 mai 2021, contenant reconnaissance par l’acquéreur de ce qu’il doit à titre d’honoraires de négociation à l’agence immobilière exploitée par l’appelant soit la somme de 15 000 €, son engagement à la payer lors de la signature par acte authentique et en l’acquittant effectivement le 6 octobre 2021 dans la mesure où l’intimée avait, dans le même temps, engagé des démarches envers la partie adverse pour faire valoir son préjudice et où la simple réitération d’une vente conclue sur la base d’un prix de 210 000 € dont 195 000 € net vendeur ne peut valoir preuve d’un renoncement non équivoque à son droit.

C’est enfin à juste titre que le premier juge a fixé la réparation du préjudice subi par l’intimée aux frais exposés pour l’inscription de la prénotation, qui n’était en rien prématurée ni inutile, ainsi qu’à la perte de deux mois de loyers.

Il sera relevé à cet égard que le retard mis dans la rédaction des actes, compromis et acte authentique, résulte de la faute commise par l’appelant, alors que la signature du compromis devait initialement, selon son message du 29 janvier 2021, intervenir très rapidement avec contact du notaire dès la semaine suivante ; que Monsieur [F] ne rapporte nulle preuve de ce que le retard serait dû, ainsi qu’il se borne à l’affirmer, à des circonstances extérieures ; qu’enfin, le fait que le local acquis ait été donné en location à une société dont Madame [Z], associée de la Sci Mam, est associée unique, n’est pas de nature à démontrer que le bail n’a été établi que pour les besoins de la cause.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande indemnitaire formée par la Sci Mam.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, l’appelant sera condamné aux dépens de l’instance d’appel et sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera alloué à l’intimée la somme de 1 500 € en compensation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour défendre ses droits en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [Y] [F], exploitant sous l’enseigne CF Immo, à payer à la Sci Mam la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [Y] [F], exploitant sous l’enseigne CF Immo de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [F], exploitant sous l’enseigne CF Immo aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente