XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 27/01/2014

***

N° de MINUTE : 61/2014

N° RG : 12/07247

Jugement (N° 11/00748)

rendu le 16 Octobre 2012

par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER

REF : PM/AMD

APPELANTS

Monsieur L M

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame BB BC

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur BZ T

né le XXX à VELZEKE-RUDDERSHOVE (BELGIQUE)

XXX

XXX

Madame AH AI

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur AD Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame AZ BA

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur BF E

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame BP BQ

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur J Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame AL AM

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur R S

né le XXX à XXX

demeurant Brussegemsekerkstraat

XXX

Madame CE CF

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur AN G

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur AR F

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur AJ C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame BL BM

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur N X

né le XXX à XXX

demeurant Steenweg U Grimbergen 8

XXX

Madame BB CS

née le XXX à XXX

demeurant Steenweg U Grimbergen 8

XXX

Monsieur BT U BV

né le XXX à XXX

demeurant U Beetovenlaan 9

XXX

Madame CM CN

née le XXX à XXX

demeurant U Beetovenlaan 9

XXX

Monsieur AR U CQ

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame AP AQ

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur BW U AY

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame CG U CL

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur BH D

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame P Q

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur AJ H

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame AT AU

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur BN B

XXX

XXX

Madame BB BK

XXX

XXX

SARL SARL MAX AF AG

ayant son siège social Hollebeek 125

XXX

Représentés par Maître R FRANCHI de la SCP DELEFORGE FRANCHI, avocats au barreau de DOUAI

Assistés de Maître BW STUBE, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMÉE

SAS LE DOMAINE SAUVAGE

XXX

XXX

Représentée par Maître Isabelle CARLIER, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de Maître Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE, substituée à l’audience par Maître LECAT, avocat au barreau de LILLE

DÉBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2013 tenue par Pascale METTEAU magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : W AA

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

BD BE, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2014 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par BD BE, Président et W AA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 novembre 2013

***

Par jugement rendu le 16 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer a :

débouté les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions,

condamné solidairement les demandeurs à payer à la SAS Le Domaine Sauvage la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné solidairement les demandeurs aux entiers dépens.

M. L BS, M^me BB BC, M. BZ T, M^me AH AI, M. AD Z, M^me AZ BA, M. BF E, M^me BP BQ, M. J Y, M^me AL AM, M. R S, M^me CE CF, M. AN G, M. AR F, M. AJ C, M^me BL BM, que M. N X, M^me BB CS, M. BT U BV, M^me CM CN, la SARL MAX AF AG, M. AR U AC, M^me AP AQ, M. BW U AY, M^me CG U CI, M. BH D, M^me P Q, M. AJ H, M^me AT AU, M. BN B, M^me BB BK ont interjeté appel de cette décision le 28 novembre 2012.

RAPPEL DES DONNÉES UTILES DU LITIGE :

M. et M^me Z, M. et M^me I, M. F, M. et M^me X, la SARL MAX AF AG, M. et M^me U AC, M. et M^me U AY, M. et M^me D, M. et M^me B, M. A, M. et M^me T, M. et M^me E, M. et M^me Y, M. G, M. et M^me C, M. et M^me U V et M. et M^me H ont chacun fait l’acquisition, en signant un contrat de réservation dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, d’une villa située à XXX, auprès de la SAS Village CAZIN (devenue SAS Le Domaine Sauvage suite à un changement de dénomination sociale). Cette société avait, selon acte notarié des 4 et 5 décembre 2003, acquis auprès de la commune d’XXX, une vaste parcelle afin d’y réaliser un programme prévoyant la construction de maisons individuelles, de parkings, d’un pavillon d’entrée et d’un kiosque.

Un projet d’acte de vente a été notifié à chacun des acquéreurs un mois avant que ceux-ci ne régularisent un acte authentique par devant M^e DEGARDIN, notaire.

Après la régularisation de la vente des villas par actes notariés, par courrier du 27 juillet 2010, les acquéreurs ont sollicité, chacun, la passation d’un acte authentique complémentaire pour constater l’acquisition par leur soin de places de stationnement, à titre privatif.

Par courrier du 14 septembre 2010, la SAS Le Domaine Sauvage a indiqué que les actes de vente signés par les acquéreurs ne faisaient pas état de l’acquisition par ces derniers d’un lot correspondant à une place de stationnement attenant à leur villa.

Estimant que le contrat de réservation qu’ils avaient signé portait non seulement sur une villa mais également sur une place de parking, non encore construite le jour de la signature de l’acte authentique, les acquéreurs ont, par acte d’huissier du 11 mars 2011, fait assigner la SAS Le Domaine Sauvage devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer aux fins de voir, au visa des articles 1602, 1156, 1157 et 1158 du code civil, dire que leur demande de mise en possession d’un emplacement de stationnement pour leur véhicule attenant à leur villa située à XXX, le XXX, est fondée du fait que l’emplacement de stationnement était compris dans le prix convenu dans les contrats de réservation VEFA, condamner la SAS Le Domaine Sauvage à mettre à disposition, pour chacun d’entre eux, un emplacement de stationnement pour leur véhicule attenant à leur ville et à passer un acte notarié rectificatif en ce sens, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 60 jours à compter de la signification du jugement, de condamner la SAS Le Domaine Sauvage à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SAS Le Domaine Sauvage s’est opposée à ces demandes et a sollicité la condamnation de chacun des demandeurs à lui payer la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision déférée a été rendue dans ces conditions.

Dans leurs dernières conclusions, M. L BS, M^me BB BC, M. BZ T, M^me AH AI, M. AD Z, M^me AZ BA, M. BF E, M^me BP BQ, M. J Y, M^me AL AM, M. R S, M^me CE CF, M. AN G, M. AR F, M. AJ C, M^me BL BM, que M. N X, M^me BB CS, M. BT U BV, M^me CM CN, la SARL MAX AF AG, M. AR U AC, M^me AP AQ, M. BW U AY, M^me CG U CI, M. BH D, M^me P Q, M. AJ H, M^me AT AU, M. BN B, M^me BB BK demandent à la cour de :

infirmer le jugement,

dire que leurs demandes de mise à disposition d’un emplacement de stationnement attenant à leurs villas sises à XXX, le XXX, sont fondées du fait que les emplacements de stationnement étaient compris dans le prix convenu dans les contrats de réservation VEFA,

condamner la SAS Le Domaine Sauvage à mettre à disposition pour chacun d’entre eux un emplacement de stationnement pour leur véhicule attenant à leur villa à XXX, le XXX,

la condamner à signer avec chacun d’entre eux un acte rectificatif individuel devant le notaire intervenu comme rédacteur de l’acte authentique de vente de chaque villa, stipulant que c’est à la suite d’un pacte obscur que l’emplacement de stationnement de chacun d’entre eux n’a pas été compris dans la vente en état futur d’achèvement et qu’un emplacement de parking défini et individuel doit figurer dans les biens et droits immobiliers qui leur ont été vendus,

condamner la SAS Le Domaine Sauvage au paiement des frais, honoraires et taxes liés à cet acte authentique rectificatif,

à défaut pour la SAS Le Domaine Sauvage de respecter cette obligation, la condamner à une astreinte, à l’égard de chacun d’entre eux, de 250 euros par jour de retard à compter de l’expiration de 60 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

condamner la SAS Le Domaine Sauvage au paiement à chacun d’entre eux, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de 2.000 euros,

la condamner aux dépens.

Ils font valoir que :

ils sont belges, néerlandophones,

le premier juge s’est limité, pour rejeter leur demande, au fait qu’ils n’ont pas émis de réserves lors de la signature de l’acte authentique. Il a omis d’interpréter les contrats VEFA. Or, ils n’avaient pas à émettre de réserves puisque les contrats régularisés par eux prévoyaient non seulement la vente d’une villa mais aussi une partie proportionnelle des infrastructures, incluant un parking. Dans la mesure où les emplacements de stationnement n’étaient ni individualisés ni construits au moment de la signature des actes authentiques de vente, ceux-ci ne pouvaient pas prévoir la cession de lots privatifs correspondants. Il ressort cependant clairement des contrats VEFA, dont certains font la différence entre le prix de la maison et le prix des infrastructures, les autres comportant une accolade pour ces éléments, que le prix des emplacements de parking était inclus dans le prix de vente, sous la catégorie des infrastructures.

ils ont pris connaissance de l’acte de copropriété par l’intermédiaire du notaire dans le cadre du projet de vente. Cet acte comme le cahier des charges prouve que la société venderesse voulait leur faire croire que le parking était compris dans le contrat de vente.

la société venderesse ne leur a pas expliqué clairement à quoi elle s’obligeait. Les contrats de réservation VEFA doivent être considérés comme obscurs et ambigus. Le juge a donc l’obligation d’interpréter leurs clauses. Or, leur volonté était clairement d’avoir un stationnement avec leur villa. Ils ont contracté en ce sens. D’ailleurs, dans le cadre d’une opération similaire à Wimereux, des contrats comparables ont été signés et la société constructrice de la résidence les Dunes du Golf a, par l’intermédiaire du notaire rédacteur de l’acte authentique, rédigé un acte rectificatif afin d’inclure le parking dans la vente de la villa.

la SAS Le Domaine Sauvage leur a proposé, par le mail reçu le 7 septembre 2009, l’achat d’un emplacement de stationnement au prix de 19.995 euros. Par un courrier du 7 septembre 2010, elle a fait état d’un autre mode d’acquisition, à savoir la conclusions d’un bail emphytéotique avec un loyer annuel de 200 euros. Malgré la réception de ce courrier par certains des appelants, postérieurement la signature de l’acte authentique, ils étaient persuadés d’avoir déjà fait l’acquisition d’une place de stationnement avec leur immeuble.

ils n’ont pas fait de réserves lors de la réception de leur villa dans la mesure où les parkings n’étaient pas encore construits. Ils invoquent un dol de la société venderesse à leur encontre, cette dernière leur ayant proposé, après la signature des actes authentiques, d’acquérir un parking au prix de 20.000 euros, en déposant un peu de goudron et de peinture sur un bout de terrain sablonneux des infrastructures. Elle a, par cette attitude, utilisé la réglementation d’urbanisme qui prévoit l’obligation d’avoir un parking par villa. Elle a, par ailleurs, installé des plots avec serrure pour les empêcher de se stationner sur les parkings de sorte qu’ils sont obligés de mettre leur véhicule hors du domaine s’ils ne veulent pas céder aux pressions exercées à leur encontre.

— le fait que d’autres acquéreurs aient acquis un emplacement de parking dans le cadre de leur contrat de réservation n’a aucune incidence sur leur situation et ce d’autant que dans le contrat versé au débat relatif à la SA Jacqueline, il n’est fait aucune mention des infrastructures.

la SAS Le Domaine Sauvage n’a pas rempli son obligation d’information prévue par l’article L111-1 du code de la consommation puisqu’ils pensaient acquérir une place de stationnement avec leur villa. Ils ne tentent pas d’obtenir gratuitement un emplacement de parking mais l’exécution de la convention signée par eux.

Dans ses dernières écritures, la SAS Le Domaine Sauvage sollicite la confirmation, en toutes ses dispositions, du jugement et, y ajoutant, de condamner chacun des défendeurs à lui verser une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens d’appel.

Elle rappelle que le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer a relevé que les différents co-lotis, en leur qualité de futurs acquéreurs, se sont vus notifier le projet d’acte de propriété au moins un mois avant la signature de l’acte notarié, qu’ils ont donc eu tout loisir de l’examiner, qu’ils ont pris possession de leur immeuble sans formuler la moindre réserve alors que les actes notariés ne prévoyaient la vente que d’un seul lot privatif et nullement d’une place de stationnement et que les contrats en cause ne donnent pas lieu à interprétation, aucune clause n’étant obscure ou ambigüe. Elle ajoute que des propositions de vente de places de stationnement ont été faites, après viabilisation de ces éléments, ce qui exclut que les acquéreurs aient pu être victimes d’une confusion quant à l’objet et l’étendue de la vente.

Elle estime que le tribunal a également parfaitement relevé que l’action était prescrite s’agissant de défauts de conformité apparents.

Elle fait valoir que les actes de vente signés par les acquéreurs et les règlements de copropriété des îlots dont dépendent les lots objets des cessions confirment clairement que les places de stationnement sont des parties privatives. Elle estime que, dans le cas d’un immeuble en copropriété, les ventes ne peuvent porter que sur des lots privatifs de copropriété auxquels sont affectés des tantièmes de copropriété, que le transfert de propriété ne peut porter que sur les biens désignés dans l’acte authentiques de vente lequel a force de loi entre les parties. Or, elle constate que les actes signés par les différents aux acquéreurs n’ont porté que sur une maison et non sur une place de stationnement ou un lot de copropriété qui correspondrait à un tel emplacement. Elle précise que les acquéreurs, bien que de langue néerlandaise, ont une parfaite connaissance du français et qu’en tout état de cause, ils ont reçu le projet d’acte au moins un mois avant la signature. Elle affirme que ses négociateurs ont toujours indiqué aux futurs acquéreurs que l’acquisition des places de parking devait se faire en plus et ce d’autant que la valeur vénale d’un tel emplacement n’est pas négligeable puisque représentant 20.000 euros environ. Elle constate que le terme 'infrastructures’ ne peut concerner un parking. Elle observe que d’autres copropriétaires ont acquis, en plus de leur villa, un parking, en faisant mention de cette acquisition dès le stade du contrat de réservation ou bien en achetant cet emplacement après la construction des lots stationnement.

Elle indique que les règlements de copropriété précisent que l 'îlot 1 de la copropriété comprend 12 villas, un bassin de rétention et un réseau de chemin piétonnier (sans aucun emplacement de parking), que l’îlot 2 comprend 26 villas, 71 places de stationnement, un transformateur, un réservoir, un réseau de chemin piétonnier et des espaces verts, les îlots 3, 4 et 5 ne comprenant que des villas, un réseau de chemins piétonniers et des espaces verts, mais aucun emplacement de stationnement. Elle en déduit que les copropriétaires ayant acheté leur villa dans les îlots 1 et 5 ne peuvent prétendre qu’ils ont acquis une place de parking alors même que leurs îlots ne comportent aucun emplacement de stationnement. S’agissant des copropriétaires ayant acquis leur villa dans l’îlot 2, selon elle, la seule lecture du règlement de copropriété leur a donné connaissance de ce que ces emplacements constituaient un lot distinct de celui de leur villa. Elle relève que les parkings étaient déjà mentionnés sur l’état descriptif de division, qu’ils étaient repris dans le règlement de copropriété en lots, que les acquéreurs potentiels pouvaient s’en porter acquéreurs, qu’en conséquence le fait que cet emplacement n’est pas été matérialisé lors de la signature des contrats VEFA n’a aucune pertinence. Elle ajoute que si des règles d’urbanisme imposent qu’à chaque villa soit affectée une place de stationnement, cette situation n’implique pas pour autant que tout acquéreur d’une villa soit dans l’obligation d’acheter une place de stationnement.

Elle estime n’être pas concernée par le litige survenu lors de la construction de la résidence Les Dunes du Golf à WIMEREUX mais précise que le prix du parking était compris dans le prix de la villa, ce qui permet d’expliquer l’acte rectificatif passé devant notaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera observé, à titre liminaire, que la SAS Le Domaine Sauvage prétend que le jugement a considéré que l’action introduite était prescrite. Cependant, la décision n’a pas indiqué que l’action était prescrite. Par ailleurs, aucune demande tendant à voir déclarer les co-lotis irrecevables en leurs prétentions n’est reprise devant la cour dans le dispositif des conclusions de l’intimée. Or, en application de l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Dans ces conditions, la cour n’est saisie d’aucune demande tendant à voir déclarer les demandes des appelants irrecevables au regard de la prescription prévue par les articles 1642 et suivants du code civil.

En tout état de cause, selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Selon l’article 1648 alinéa 2, l’action doit être introduite, dans les cas prévus par l’article 1642-1, dans le délai d’un an suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. Ces articles ne sont pas applicables en l’espèce puisque les différents co-lotis ont pris livraison de leurs biens immobiliers sans formuler la moindre réserve, sans toutefois que cette prise de possession ne concerne un emplacement de parking auxquels ils affirment avoir droit. Dès lors, il ne saurait être prétendu qu’il y a prescription.

L’article 1134 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1602, le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur. Par ailleurs, l’article 1156 dispose que dans les conventions, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Il convient donc de rechercher l’intention des parties contractantes dans les termes employés par elles, comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester. Cependant, il n’est pas permis aux juges, lorsque les termes d’une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu’elle renferme.

Les contrats de réservation signés par les parties sont de deux types.

Les premiers ont été rédigés en français et prévoient que :

« en vue de la construction de 92 maisons de vacances, 139 parkings, un pavillon d’entrée et un kiosque, un permis de construire a été délivré au réservant par arrêté de M. le maire d’Equihen-PLage en date du 18 octobre 2002. Le réservant déclare qu’à ce jour, ledit permis de construire n’a fait l’objet d’aucun recours de tiers suite à son affichage. Le réservant se réserve la possibilité de déposer toute demande de permis de construire modificatif pour ce qui concerne les lots non encore vendus ou de modifier en plus ou en moins le nombre de lots privatifs qui seront construits ultérieurement. L’ensemble immobilier sera soumis au régime de la copropriété. ('..) Le réservant confère au réservataire la faculté d’acquérir par préférence à tout autre, les lots de copropriétés ci après désignés, considérés en leur état futur d’achèvement, tels qu’ils résultent des divers plans sus ou ci-après visés. La vente sera réalisée sous la forme d’une vente en état futur d’achèvement, telle que définie à l’article 1601-3 du code civil.('.)

Désignation des locaux objets de la réservation

maison de vacances n°' avec'. m²

un plan du local d’habitation et du terrain annexé aux présentes après visas par les parties.

Prix : la vente a lieu moyennant le prix de :

prix maison

prix infrastructures

assurances et taxes

honoraires

TVA : 19,60%

prix principal TTC : '..

Sur cette somme doivent être ajoutés les frais de notaire, avec un maximum de 4 %. »

Dans ces contrats, la ventilation du prix n’a pas été faite. Seul le prix principal TTC est mentionné, les autres rubriques de prix étant reliées par une accolade sans être renseignées précisément.

S’agissant des contrats rédigés en langue néerlandaise, ils stipulent, selon la traduction produite aux débats, que :

« Le maître d’ouvrage a l’intention de construire un complexe immobilier à Equihen-Plage, nommé le domaine sauvage. Le projet de construction du complexe susnommé fera l’objet d’une demande de permis de construire auprès de la mairie d’Equihen-Plage. Le maître d’ouvrage se réserve la possibilité de demander la modification du permis de construire en rapport aux parcelles non encore construites ou un certain nombre d’espaces privatifs qui seront construits plus tard. Le complexe immobilier sera soumis au régime de copropriété. ('.)

Objet :

complexe immobilier : le domaine sauvage

adresse : avenue des Canadiens 62224 Equihen-Plage

XXX

constitué de :

un plan du logement et du sol environnant est annexé après avoir été visé par les parties (meubles et aménagements sont purement indicatifs)

PRIX

la vente est réalisée au prix de :

valeur du sol (30%) :

valeur de l’habitation (70%) :

assurance :

TVA : 19,60% :

somme principale (TVA incluse) :

à majorer des honoraires de l’architecte, provision frais de parking et appartenance les frais de notaire.

('..)

Frais de parking et appartenances :

La construction procède à la vente conformément à la formule « clé sur porte »

Facilités publiques sur le domaine, infrastructures, branchements, prévention incendie, équipements communs, développement paysagiste, installations extérieures et jardins sont en conséquence non inclus dans le prix d’achat. Ces derniers sont réglés lors de la passation de l’acte authentique sur la base de 15 % du prix d’achat.

('..)

XXX

A la charge du maître d’oeuvre, l’acheteur s’engage à faire l’acquisition ou à louer un emplacement de stationnement approuvé par la ville ou à répondre aux dispositions communales à ce sujet. »

Postérieurement à la signature de ces contrats, les acquéreurs ont tous reçu, plus d’un mois avant la signature de l’acte authentique de vente conformément l’article L271-1 et L271-2 du code de la construction et de l’habitation, le projet d’acte authentique de vente entre la société Village CAZIN SAS et eux-mêmes. Il est à noter que ces actes portent uniquement sur la cession d’un lot de copropriété, lot constitué d’une maison d’habitation et le droit exclusif et privatif sur jardin attenant ainsi que sur des millièmes de parties communes générales de l’un des îlots constituant la résidence le Domaine Sauvage. Le projet d’acte authentique, comme l’acte authentique qui sera signé postérieurement, indique au paragraphe contenance que « en ce qui concerne les caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fraction de lots d’une superficie inférieure à 8 m² et faisant également l’objet des présentes, il est expressément convenu que les parties ne pourront fonder aucune réclamation à l’encontre de quiconque à raison d’une différence de contenance, en plus ou en moins, constatée entre celle réelle et celle pouvant être mentionnée au présent acte, cette différence excéda-t-elle un vingtième ».

A également été joint aux actes authentiques, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division qui comportent la composition des différents îlots composant la résidence ainsi que la description de tous les lots de copropriétés, étant précisé que les parties communes sont décrites comme étant « celles qui ne sont pas à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles forment une copropriété avec indivision forcée et considérée comme partie accessoire et intégrante de la partie divise de chacun des propriétaires.

Parties communes générales.

Il s’agit de la totalité du sol bâti et non bâti, des éléments d’équipements communs et des réseaux et canalisations divers desservant la copropriété, des chemins piétonniers desservant chacune des villas, du bassin de rétention et de ses équipements, d’une manière générale, toutes les choses communes à l’îlot. »

Les parties privatives sont décrites comme celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et comprenant les villas, leurs aménagements extérieurs, 'énumération non exhaustive'.

Dans le règlement de copropriété de l’îlot 2, qui comprend les places de parking, chaque emplacement de stationnement est désigné avec un numéro et constitue un lot numéroté, indépendamment des villas. A chaque lot de parking correspond également l’attribution de millièmes de copropriété.

Il ressort de ces éléments, sans qu’une interprétation des clauses des contrats successivement signés ne soit nécessaire, ces clauses étant claires et précises, que :

les acheteurs se sont portés acquéreurs dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement d’un seul lot de copropriété, lot constitué par une villa.

ils n’ont pas fait l’acquisition d’un emplacement de parking.

en effet, les places de stationnement se sont vues attribuer un numéro de lot distinct de ceux des villas. Or, les acquéreurs n’ont pas fait l’acquisition des tels lots.

les contrats de réservation rédigés en français, prévoient un prix global sans distinction pour la construction et les infrastructures. Ils font une description de la résidence dans son ensemble et précisent qu’il y aura, notamment, 139 parkings. Il ne peut cependant être prétendu que les infrastructures comprennent des emplacements de parkings. Les infrastructures sont les voies d’accès, réseau d’assainissement et tout équipement destiné à l’utilisation même de l’habitation (alors qu’un emplacement de parking n’est nullement obligatoire pour l’usage d’un immeuble). Cette situation est confirmée par le fait que le règlement de copropriété et l’état de division notent clairement que les places de stationnement sont des lots distincts dans la copropriété. Par ailleurs, il y a lieu d’observer que ces emplacements sont uniquement situés dans l’îlot 2 ; dans ces conditions, on voit mal comment les acheteurs de biens situés dans d’autres îlots, qui ne sont pas propriétaires de tantièmes dans l’îlot 2, pourraient prétendre avoir acheté ces emplacements avec leur villa.

s’agissant des contrats rédigés en néerlandais, le contrat de réservation et le prix déterminé ne le sont que pour l’immeuble. Il est précisé qu’il faut ajouter 15% pour les « Facilités publiques sur le domaine, infrastructures, branchements, prévention incendie, équipements communs, développement paysagiste, installations extérieures et jardins ». Il n’est donc pas question que ce montant de 15% comprenne l’attribution d’un emplacement de parking et ce d’autant que le contrat précise par ailleurs, dans le paragraphe stationnement que « l’acheteur s’engage à faire l’acquisition ou à louer un emplacement de stationnement approuvé par la ville ou à répondre aux dispositions communales à ce sujet ». Il est donc évident que la location ou l’achat d’une place de parking est à ajouter au prix de la villa et aux 15% prévus pour les parties communes.

tous ces éléments ont été repris dans les différents actes notariés de vente, étant rappelé que les projets sont parvenus aux acquéreurs plus d’un mois avant la signature de l’acte authentique de sorte que, bien que ces contrats soient rédigés en français, ces derniers ont eu le temps de les étudier et le cas échéant, de les faire traduire.

la clause de l’acte notarié selon laquelle les parties ne peuvent faire de réclamation en cas de différence de contenance en ce qui concerne « les caves, emplacements de stationnements et lots ou fraction de lots d’une superficie inférieure à 8m² » ne signifie pas nécessairement qu’un parking est inclus dans la vente mais démontre que de tels emplacements sont disponibles à la vente dans la copropriété. Il en est de même pour la clause selon laquelle l’utilisation effective des lots accessoires (caves, parkings, garage, le cas échéant) pourra être perturbée temporairement à l’effet de respecter les règles de sécurité. La qualification des parkings de lots accessoires ne permet pas de conclure que ces lots sont nécessairement affectés à une villa en particulier et ce d’autant qu’ils ont des numéros distincts de ceux des immeubles et qu’ils correspondent à des millièmes de copropriété.

les acquéreurs produisent une pièce 13, écrite en néerlandais, non traduite, qui ne peut donc prouver que les lots parkings (qui selon la traduction figurant dans les conclusions seraient qualifiés de privatifs) seraient, de manière contradictoire, compris dans les parties communes. En tout état de cause, les contrats de réservation en néerlandais, qui ont été traduits, démontrent que les parties à la vente avaient clairement convenu que le prix de la villa n’inclurait pas celui des stationnements qui devaient être loués ou payés, en supplément.

il ne ressort d’aucun élément du dossier que les commerciaux chargés de la vente des lots de copropriété aient pu affirmer aux acquéreurs qu’avec chaque villa, un emplacement de parking était vendu et surtout que le prix indiqué sur le contrat de réservation incluait une telle place de stationnement.

Il sera ajouté que si les règles d’urbanisme imposaient, pour la réalisation du projet immobilier, la création d’un certain nombre d’emplacements de stationnement, les acquéreurs d’une villa n’en étaient pas moins libres d’acheter un tel emplacement ou non. De même, la vente des emplacements de parking dans une copropriété n’est pas nécessairement réservée aux propriétaires des immeubles d’habitation.

Dans ces conditions, il était normal que les promoteurs de l’opération immobilière proposent aux appelants, postérieurement à l’achat de leur villa, d’acheter un emplacement de parking, ce qu’ils ont fait pour certains d’entre eux par mail du 7 septembre 2009 puis par courrier du 16 septembre 2010.

Par ailleurs, il y a lieu d’observer que certaines villas ont été vendues, en même temps qu’un emplacement de parking (exemple villa Jacqueline). Le contrat précise alors que l’acquisition porte sur deux lots de copropriété.

Le fait que, lorsque les villas ont été livrées aux acquéreurs, les emplacements de stationnement n’étaient pas encore délimités et qu’en conséquence, les acquéreurs n’aient pas fait de réserves en recevant leur lot, est sans aucune incidence sur l’objet de la vente conclue entre les parties lors de la signature du contrat de réservation, laquelle ne porte pas, selon les termes des contrats produits, sur de tels emplacements. Le notaire rédacteur de l’acte authentique, si ces emplacements avaient été inclus dans la vente, aurait pu les faire figurer dans l’objet de la vente (même s’ils n’étaient pas encore matériellement délimités), les lots et leur emplacement étant déterminés depuis le début de l’opération de promotion et avant leur construction.

Les acquéreurs invoquent une autre opération immobilière, (sur une commune différente et avec un vendeur distinct) dans le cadre de laquelle des actes rectificatifs de vente ont été dressés pour permettre que soient adjoints des emplacements de parking à la vente de villas. Cependant, le contrat de réservation, dans ce cas, mentionne le parking dans le descriptif de la villa, ce qui n’est pas le cas pour les conventions soumises à la cour dans le cadre du présent litige.

Les appelants, qui invoquent, par ailleurs, dans leurs écritures, un dol, ne démontrent pas l’existence de man’uvres de la part de la venderesse alors que l’ensemble des documents contractuels prévoyaient, consacrant l’accord des parties, la vente d’une villa, sans que ne soit prévue la cession concomitante d’une place de parking. La preuve de l’existence d’un vice du consentement de leur part n’est donc pas établie.

De même, il ne saurait être invoqué un manquement à l’obligation de renseignement du vendeur alors que le bien acheté est précisément décrit dans le contrat de réservation mais également dans le projet d’acte authentique, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division adressés aux acquéreurs avant la vente, et ce conformément aux dispositions applicables aux ventes en l’état futur d’achèvement.

Ainsi, les contrats signés entre les parties démontrent que les ventes conclues ne portaient que sur des villas, et non sur des lots de copropriétés constitutifs d’emplacements de stationnement. Les acquéreurs ne sont donc pas fondés à demander que ces lots leur soient délivrés et que des actes authentiques soient passés en ce sens.

Leurs demandes à ces fins seront rejetées et le jugement confirmé en toutes ses dispositions.

Succombant, les appelants seront condamnés aux dépens d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnés aux dépens de première instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS Le Domaine Sauvage la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. M. L BS, M^me BB BC, M. BZ T, M^me AH AI, M. AD Z, M^me AZ BA, M. BF E, M^me BP BQ, M. J Y, M^me AL AM, M. R S, M^me CE CF, M. AN G, M. AR F, M. AJ C, M^me BL BM, que M. N X, M^me BB CS, M. BT U BV, M^me CM CN, la SARL MAX AF AG, M. AR U AC, M^me AP AQ, M. BW U AY, M^me CG U CI, M. BH D, M^me P Q, M. AJ H, M^me AT AU, M. BN B, M^me BB BK seront condamnés, in solidum, à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire :

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE M. L BS, M^me BB BC, M. BZ T, M^me AH AI, M. AD Z, M^me AZ BA, M. BF E, M^me BP BQ, M. J Y, M^me AL AM, M. R S, M^me CE CF, M. AN G, M. AR F, M. AJ C, M^me BL BM, que M. N X, M^me BB CS, M. BT U BV, M^me CM CN, la SARL MAX AF AG, M. AR U AC, M^me AP AQ, M. BW U AY, M^me CG U CI, M. BH D, M^me P Q, M. AJ H, M^me AT AU, M. BN B, M^me BB BK aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de M^e CARLIER, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, M. L BS, M^me BB BC, M. BZ T, M^me AH AI, M. AD Z, M^me AZ BA, M. BF E, M^me BP BQ, M. J Y, M^me AL AM, M. R S, M^me CE CF, M. AN G, M. AR F, M. AJ C, M^me BL BM, que M. N X, M^me BB CS, M. BT U BV, M^me CM CN, la SARL MAX AF AG, M. AR U AC, M^me AP AQ, M. BW U AY, M^me CG U CI, M. BH D, M^me P Q, M. AJ H, M^me AT AU, M. BN B, M^me BB BK à payer à la SAS Le Domaine Sauvage la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,

W AA. BD BE.