République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 21/10/2021

****

N° de MINUTE :

N° RG 20/00128 – N° Portalis DBVT-V-B7E-SZZZ

Jugement (N° 18/04924) rendu le 02 décembre 2019

par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTS

Monsieur D X

né le […] à […]

Madame E F épouse X

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par M^e Bertrand Landas, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur G Y

né le […] à […]

Madame H I épouse Y

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par M^e T U, avocat au barreau de Douai

Monsieur V-W Z

demeurant […]

[…]

représenté par M^e J Vitse-Boeuf, membre du cabinet Adekwa, avocat au barreau de Lille

La SARL Agence Diagnostic Nord prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social, […]

59128 Flers-en-Escrebieux

représentée par M^e N O, avocat au barreau de Douai

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

J K, président de chambre

L M conseiller

Sarah Hourtoule, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : AC AD

DÉBATS à l’audience publique du 05 juillet 2021 tenue en double rapporteur par J K et L M après accord des parties.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par J K, président, et AC AD, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 juin 2021

****

Par acte authentique reçu par Maître V-W Z, notaire, le 20 décembre 2013, M. G Y et son épouse M^me H I ont vendu à M. D X et son épouse M^me E F un immeuble d’habitation composé de trois appartements situé […].

Les diagnostics préalables à la vente ont été réalisés par la société Agence Diagnostic Nord.

Par actes d’huissier de justice des 15 et 18 juin 2018, M. et M^me X ont fait assigner M. et M^me Y, la société Agence Diagnostic Nord et M. Z devant le tribunal de grande instance de Lille afin d’obtenir une indemnisation au titre des frais engagés pour la mise en conformité de l’installation électrique.

Par jugement du 2 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Lille a :

— déclaré l’action en garantie des vices cachés irrecevable,

— rejeté toutes les demandes formées par M. D X et M^me E F à l’encontre de M. G Y et M^me H I, de la société Agence Diagnostic Nord et de M. V-W Z,

— rejeté les demandes reconventionnelles indemnitaires pour procédure abusive de M. G Y et M^me H I, et de la société Agence Diagnostic Nord,

— dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. D X et M^me E F solidairement à supporter les dépens de l’instance et autorisé Maître N O à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir regu provision.

M.et M^me X ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 mars 2021, M. et M^me X demandent à la cour d’infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau, de :

— dire que M. et M^me Y ont agi en qualité de vendeurs professionnels tenus à une obligation de renseignement à laquelle ils n’ont pas satisfait;

— dire qu’à ce titre, ils ne pouvaient valablement être déchargés de la garantie des vices cachés;

— juger qu’en outre, ils ont usé de manoeuvres dolosives à l’égard de M. et M^me X;

les condamner à leur rembourser les frais de mise en conformité des installations électriques pour un montant de 17 187,17 euros;

— les condamner également à les indemnisation de la somme de 5 400 euros au titre de leur privation de jouissance;

— dire que Agence Diagnostic Nord et Maître Z n’ont pas satisfaits à leurs obligations de renseignements et d’efficacité et, ce faisant, se sont faits complices de M. et M^me Y,

— les condamner tous deux solidairement avec M. et M^me Y à devoir rembourser à M et M^me X la somme de 17 187,17 euros et les indemniser de celle de 5 400 euros;

— les condamner chacun à les indemniser de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral;

— condamner M. et M^me Y, l’Agence Diagnostic Nord et Maître Z à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1^er juillet 2020, M. et M^me Y demandent à la cour, au visa des articles 1137 et 1641 et suivants du code civil, de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions':

— dire l’appel interjeté par M. et M^me X recevable mais mal fondé,

en conséquence

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner à régler à M. et M^me Y la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens distraits au profit de M^e T U.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 mars 2021, M. Z demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de':

confirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

— déclaré l’action en garantie des vices cachés irrecevable,

rejeté toutes les demandes formées par M. et M^me X à l’encontre de M. Y, M^me A, la société Agence Diagnostic Nord et M^e Z,

— condamné M. et M^me X solidairement à supporter les dépens de l’instance,

en conséquence

— rejeter toutes prétentions de M. et M^me X, les en débouter,

les condamner solidairement à verser à M^e Z la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

— infirmer la décision déférée en ce que M^e Z a été débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— statuant à nouveau, condamner solidairement M. et M^me X à verser à M^e Z la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1^er juin 2020, la SARL Agence Diagnostic Nord demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée et de':

— condamner les appelants au paiement de la somme de 5'000 euros en réparation du préjudice moral subi par la société ADN,

— les condamner au paiement de la somme de 3'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de l’instance et d’exécution éventuels avec distraction au profit de M^e O.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action en garantie des vices cachés

Aux termes des dispositions de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

C’est à juste titre que le tribunal a relevé que s’agissant de la présence d’un unique compteur électrique, M. et M^me X ont eu connaissance de cette situation à l’occasion de la facture établie le 19 octobre 2014 et que, s’agissant des autres désordres allégués, la date du 31 décembre 2015 a été retenue dans la mesure où les acquéreurs ont réalisé des travaux sur l’installation électrique de l’immeuble courant 2015.

Dès lors, l’assignation ayant été délivrée par actes d’huissier en date des 15 et juin 2018, il y a lieu de constater que la prescription biennale était acquise, l’action de M. et M^me X fondée sur la garantie des vices cachés étant irrecevable en l’espèce.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

Sur la faute dolosive des vendeurs

Aux termes des dispositions de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur provoquée par celui-ci.

En l’espèce, M. et M^me X font valoir que M. et M^me Y, qui doivent être assimilés à des vendeurs professionnels, n’ont pas rempli leur obligation d’information en dissimulant volontairement les défauts de conformité affectant l’installation électrique des trois logements vendus et soutiennent qu’ils ont été contraints d’engager des frais pour mettre l’installation électrique aux normes et obtenir l’attestation de conformité pour un montant total de 17 187,17 euros. Ils soutiennent en outre que la production par les vendeurs d’un état des installations intérieures d’électricité constitue une man’uvre dans la mesure où, d’une part, ce document présentait un caractère incomplet et, d’autre part, que cet état, qui ne concerne légalement que les installations électriques de plus de quinze ans, ne peut valablement suppléer l’attestation de conformité établie par un organisme agréé de type Consuel qu’il leur appartenait de solliciter, s’agissant d’une installation électrique neuve.

Alors qu’il appartient à M. et M^me X de justifier de la qualité de vendeurs professionnels de M. et M^me B, le seul fait que ces derniers aient réalisé une division foncière pour réaliser la création de trois lots et qu’ils aient réalisé des travaux d’aménagement d’un ancien garage en trois logements est insuffisant à en rapporter la preuve alors qu’il résulte de la facture établie par la société JD’BAT le 29 septembre 2009, communiquée au notaire par les vendeurs au titre de justificatif pour le calcul de la plus-value, que cette société a réalisé des travaux de rénovation de l’immeuble litigieux pour un montant total de 113 363,17 euros au titre de la «création de trois logements en duplex dans un bâtiment existant à usage de dépôt'», des travaux de fourniture et de pose des installations électriques ayant été notamment réalisés pour un montant de 21 060,80 euros.

Dès lors, en l’absence de tout autre élément de preuve produit aux débats, M. et M^me X ne rapportent pas la preuve de la qualité de vendeurs professionnels de M. et M^me Y.

En outre, il résulte du compromis de vente régularisé par les parties le 22 septembre 2013 que :

sous le paragraphe «'Travaux de construction'», il est précisé que :

«'Bien que la construction de l’immeuble objet des présentes soit achevée depuis plus de dix ans,

divers travaux ont été effectués depuis moins de dix ans, savoir :

Aménagement de trois appartements par diverses entreprises et par lui-même.

A cet égard, le vendeur déclare subroger l’acquéreur dans tous ses droits et actions à l’encontre des entreprises ayant réalisé lesdits travaux et que les travaux qu’il a réalisés lui-même ont été effectués dans les règles de l’art et reconnaît en être responsable vis-à-vis de l’acquéreur.

Etant précisé ici que le précédent propriétaire a effectué dans l’immeuble objet des présentes, depuis moins de dix ans, les travaux suivants:

travaux de rénovation consistant en peinture, réfection des chainaux, réparation d’une fuite de la baignoire et création de deux arcades.

Ces travaux ont été réalisés par la société dénommée SARL ProJ-Instal ayant son siège à […], […], […];

Pose de carrelage dans la maison effectuée par la société dénommée Carl Elite- P Q ayant son siège à Camphin en Pevèle.

L’acquéreur reconnaît avoir reçu, dès avant ce jour, une copie des factures de ces travaux ainsi qu’une copie de l’attestation d’assurance responsabilité décennale des constructeurs de la société SARL Proj-Instal.

Le vendeur, subrogé dans les droits du précédent propriétaire, subroge en tant que de besoin l’acquéreur, dans le bénéfice de la garantie décennale attachée aux travaux réalisés.

A cet égard, le vendeur déclare qu’aucune assurance contre les dommages pouvant survenir à l’immeuble du fait des travaux n’a été souscrite.'»

Par ailleurs, ce même acte stipule en page 13, dans un paragraphe intitulé «'Etat de l’installation intérieure d’électricité'» que «'Le vendeur déclare que l’immeuble objet des présentes comporte une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de quinze ans et entre dans le champ d’application de l’article L.134-7 du code de la construction et de l’habitation.

Conformément aux dispositions des articles L.271-4 à L.271-6 dudit code, le vendeur a produit un état de cette installation intérieure d’électricité en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lequel est demeuré ci-après annexé.

Il est ici précisé que cet état a été établi le 19 septembre 2013 par M. R S de la société Agence Diagnostic Nord sise à Flers en Escrebieux ([…], répondant aux conditions de l’article L.271-6 du code de la construction et de l’habitation et de ses textes d’application.

De cet état, il résulte les éléments suivants: L’installation intérieure d’électricité comporte des anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent.

Parfaitement informé de cette situation, l’acquéreur accepte que la vente soit conclue en l’état et décide de faire son affaire personnelle de la mise en conformité de l’immeuble objet des présentes au regard de la réglementation relative à la sécurité de l’installation intérieure d’électricité.'»

En outre, il est indiqué en page 15, qu’une constitution de servitude «'d’accès au compteur'» est consentie au profit de l’acquéreur sur le fonds restant la propriété du vendeur et qui sera vendu à

Monsieur et Madame AA AB-X, dit fonds servant. Il est précisé que la constitution de cette servitude constitue une condition essentielle de la vente, dont le coût se trouve inclus dans le prix stipulé.

Alors que l’acte réitératif fait quant à lui état de l’existence d’une servitude de réseau permettant notamment de passer sur le fonds servant afin de «'pouvoir se raccorder, par voie aérienne et souterraine, à tous câbles d’alimentation électrique et de téléphonie et d’installer un compteur électrique'», le seul fait que le paragraphe intitulé «'Servitude d’accès compteur'», faisant usage du terme «'compteur'» au singulier, prévoit une servitude réelle et perpétuelle d’accès «'aux compteurs'» au pluriel ne saurait suffire à caractériser l’existence d’un manquement des vendeurs à leur obligation d’information, le premier juge ayant justement relevé que ce pluriel faisait manifestement référence aux différents fluides et non uniquement au compteur électrique.

En outre, cet acte notarié précise en page 18 que l’acquéreur «'déclare ici expressément avoir pris connaissance préalablement à la signature du présent acte de vente des anomalies révélées par les diagnostics techniques immobiliers obligatoires dont les rapports demeureront joints et annexés aux présentes'», confirmant ainsi, comme dans le compromis initial, avoir eu connaissance et accepter les anomalies révélées par le diagnostic de l’installation électrique alors même qu’ils ne rapportent pas la preuve que l’existence de compteurs individualisés et conformes à la réglementation en vigueur constituait un élément déterminant de leur consentement.

Par ailleurs, si le compromis de vente stipule dans le paragraphe intitulé «'Etat de l’installation intérieure d’électricité'» (page 13) que «'Le vendeur déclare que l’immeuble objet des présentes comporte une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de quinze ans et entre dans le champ d’application de l’article L.134-7 du code de la construction et de l’habitation'» alors que la facture établie le 12 septembre 2009 par la société Jd’Bat fait état de la réalisation de travaux de pose des installations électriques pour un montant de 21.060,80 euros, cette erreur relative à la date de réalisation de l’installation électrique n’est pas de nature à caractériser l’existence d’un manquement des vendeurs à leurs obligation d’information, les acquéreurs n’ayant pas été privés de la possibilité d’exercer une action sur le fondement de la garantie décennale.

Il en va de même s’agissant de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire fin septembre 2009, M. et M^me X ne rapportant pas la preuve de la connaissance qu’avait les vendeurs de cette procédure ni de leur volonté d’engager une action en garantie à l’encontre de cette société alors même qu’ils ne justifient pas que ces éléments aient été déterminants de leur consentement, le tribunal ayant justement relevé que tant le compromis que l’acte réitératif précisent qu’il n’a été souscrit ni d’assurance de responsabilité, ni d’assurance dommage ouvrage.

Enfin, il n’est pas contesté que M. et M^me X étaient assistés de leur propre notaire dans le cadre de la rédaction de l’acte notarié et que si par courriel en date du 20 décembre 2013, celle-ci a fait état d’un certain nombre de difficultés liées notamment à la situation hypothécaire et a sollicité, s’agissant du paragraphe relatif à la servitude d’accès aux compteurs, une modification liée à la désignation du fonds servant, aucune modification ni précision n’a été sollicitée concernant la mention relative aux compteurs.

En conséquence, M. et M^me X ne rapportent pas la preuve d’un manquement de M. et M^me Y à leur obligation d’information ni celle d’une réticence dolosive de sorte qu’ils seront déboutés de leurs demandes, la décision déférée étant confirmée sur ce point.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Aux termes des dispositions de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

M. et M^me X soutiennent que la société Agence Diagnostic Nord a commis une faute en ne relevant pas les défauts de conformité affectant l’installation électrique et n’aurait pas dû établir l’état de l’installation électrique intérieure qui ne concerne que les installations de plus de quinze ans.

S’il n’est pas contesté que la société Agence Diagnostic Nord a réalisé un diagnostic de l’installation électrique alors que celui-ci n’était pas obligatoire puisque l’installation ne datait pas de plus de quinze ans, il appartient aux appelants de rapporter la preuve d’une faute commise par le diagnostiqueur dans l’établissement de son rapport ainsi que celle d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Il résulte des termes de l’état de l’installation intérieure d’électricité, établi le 19 septembre 2013 conformément aux dispositions de la norme XP C 16-600, que celui-ci ne constitue pas un contrôle de conformité vis-à-vis d’une quelconque réglementation, l’intervention de l’opérateur du diagnostic ne portant que sur les constituants visibles de l’installation au moment du diagnostic qui s’effectue sans déplacement de meubles ni démontage de l’installation électrique.

Au soutien de leurs prétentions, M. et M^me X produisent aux débats un procès-verbal de constat établi par Maître C le 16 mars 2017, faisant état d’un certain nombre de difficultés et relevant la présence de trois compteurs électriques dans le garage.

Si le procès-verbal de constat précise que ces trois compteurs ne constituent en réalité que des sous-compteurs qui ne sont reliés à l’électricité que grâce à un compteur principal, force est de constater que l’huissier ne fait que reprendre les indications du requérant en indiquant que «'le requérant m’indique qu’il s’agit en fait de sous-compteurs'» de sorte qu’il n’a pas réalisé lui-même de constatations relatives à cette installation.

De la même manière, s’agissant du tableau électrique, l’huissier de justice indique que le requérant lui expose que «'ce type d’installation est totalement interdite'» et que «'les différentiels de sécurité au début des rangées ne sont pas suffisants par rapport aux ampérages des fusibles positionnées sur la même rangée et reliés entre eux par la même barrette de pontage'».

En outre, le premier juge a justement relevé que les appelants n’établissent pas que la norme XP C16-600 imposerait au diagnostiqueur de relever l’éventuelle absence de raccordement de la structure métallique de l’immeuble à la terre, la fiche B3 portant sur le circuit, les conduites métalliques et les huisseries métalliques.

Ainsi, alors que ce procès-verbal de constat a été établi le 16 mars 2017, soit plus de trois ans après la vente litigieuse, et que les désordres relevés ne sont confortés par aucun autre élément du dossier, M. et M^me X ne rapportent pas la preuve d’un manquement de la société Agence Diagnostic Nord dans l’établissement du diagnostic de l’installation intérieure d’électricité.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande formée à l’encontre du diagnostiqueur.

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes des dispositions de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, M. et M^me X font valoir que le notaire a commis une faute en n’exigeant pas des vendeurs qu’ils fassent établir des attestations de conformité des installations électriques par un organisme agréé de type Consuel ainsi qu’un permis de construire de régularisation compte tenu du changement d’affectation de l’immeuble vendu et qu’il a ainsi manqué à son devoir de conseil et d’efficacité à leur égard.

Si, compte tenu de la date de réalisation des travaux de rénovation de l’immeuble et de la facture de la société JD’BAT en date du 29 septembre 2009 communiquée au notaire avant la réitération de la vente pour le calcul de la plus-valeur, ainsi qu’il résulte de l’attestation produite aux débats, une attestation Consuel aurait dû être communiquée par les vendeurs, ce document certifiant que l’installation est conforme aux règles de sécurité, force est de constater que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice alors qu’il n’est pas contesté qu’un état de l’installation électrique réalisé le 19 septembre 2013 a été porté à la connaissance des acquéreurs et mis en lumière certaines anomalies nécessitant une intervention.

En outre, le premier juge a justement relevé que tant le compromis que l’acte réitératif stipulent expressément que les acquéreurs ont été avisés du défaut de conformité aux lois et règlements des réseaux et branchements d’électricité et qu’il en fait son affaire alors que M. et M^me X ne rapportent pas la preuve de la qualité de professionnels des vendeurs et qu’ils étaient assistés par leur propre notaire dans le cadre de la rédaction de l’acte réitératif.

Par ailleurs, alors que le préjudice découlant d’un manquement à un devoir d’information ou de conseil ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas contracter, M. et M^me X ne rapportent pas la preuve de ce que la mention des décompteurs, la production d’un consuel ou la mention de la réalisation de travaux réalisés en 2009, les aurait conduits, de manière certaine à ne contracter ou à contracter dans des conditions différentes, l’état de l’installation électrique produit aux débats faisant lui-même état de la non conformité de cette installation.

En conséquence, M. et M^me X seront déboutés de leur demande d’indemnisation formée à l’encontre de Maître Z.

Sur les autres demandes

Aux termes des dispositions de l’article 1382 du code civil,tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Si la SARL Agence Diagnostic Nord sollicite la condamnation des appelants au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, force est de constater qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice en l’absence de toute réclamation formée son encontre devant son autorité de contrôle.

Sa demande sera donc rejetée de ce chef.

Sur les autres demandes

M. et M^me X, parties perdantes, seront condamnés à supporter les dépens d’appel en application des dispositions de l’article 699du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître T U et Maître N O.

Il n’apparaît pas inéquitable de les condamner à verser la somme de 2000 euros à M. et M^me Y, la somme de 1 000 euros à Maître Z et la somme de 1000 euros à l’Agence Diagnostic Nord en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. D X et M^me E F épouse X à payer les sommes suivantes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel:

— la somme de 2 000 euros à M. G Y et M^me H I épouse Y;

— la somme de 1 000 euros à Maître V-W Z;

— la somme de 1 000 euros à la société Agence Diagnostic Nord.

Condamne M. D X et M^me E F épouse X aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître T U et Maître N O.

Le greffier Le président

AC AD J K