République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 18/11/2021

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N° de MINUTE :

N° RG 20/00484 – N° Portalis DBVT-V-B7E-S3TP

Jugement (N° 17/06439)

rendu le 17 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTS

Monsieur Z X

né le […] à […]

Madame A Y

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

[…]

représentés et assistés de M^e Stéphane Dhonte, membre de la SELARL Dhonte & Associés, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

La Sarl Finapar

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée et assistée de M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, substitué à l’audience par M^e Jérémy David, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 13 septembre 2021 tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait

prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : D E

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

F G-H, présidente de chambre

A Boutié, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par F G-H, présidente et D E, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 juillet 2021

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Par acte authentique en date du 8 septembre 2009, la société Finapar a vendu à M. Z X et son épouse M^me A Y un appartement en l’état futur d’achèvement situé au […], moyennant le prix de 270 000 euros.

La réception de l’ouvrage, avec réserves concernant notamment l’étanchéité à l’air des menuiseries, est intervenue le 22 novembre 2010.

M. X et M^me Y ont donné ce bien à bail et le locataire s’est plaint d’infiltrations d’eau et d’air par les fenêtres. Ils ont, en conséquence, actionné leur assureur dommages-ouvrage, la compagnie Albingia.

Cette dernière a désigné un expert, le cabinet Eurisk, qui a rendu un rapport le 18 mars 2013.

Par courrier en date du 20 mars 2013, la compagnie Albingia a dénié sa garantie en faisant valoir que les désordres afférents aux menuiseries avaient fait l’objet de réserves lors de la réception de l’ouvrage.

Par ordonnance en date du 3 juin 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille, saisi par les demandeurs à cet effet, a désigné M. B C en qualité d’expert aux fins de description et d’analyse de la cause et de l’origine des désordres invoqués.

L’expert judiciaire a déposé un rapport en date du 15 decembre 2014.

Par jugement du 17 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Lille a :

— déclaré irrecevables les demandes indemnitaires formulées par M. X et M^me Y,

— débouté M. X et M^me Y de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. X et M^me Y à verser à la société Finapar la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. X et M^me Y aux entiers dépens de la présente instance,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision,.

M. X et M^me Y ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 02 avril 2020, ils demandent à la cour, au visa des articles 1382 ancien, 1240 nouveau, 1641-1 et 1792 du code civil, d’infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

— condamner la société Finapar à leur verser la somme de 23 442,69 euros HT (TVA en sus applicable au jour du jugement à intervenir avec indexation sur l’indice général du bâtiment BT01) au titre du coût des travaux tels que préconisés par l’expert,

— la condamner à leur verser la somme de 2 176 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi,

— la débouter de l’ensemble de ses conclusions contraires,

— la condamner à verser la somme de 4 000 euros à chacun des copropriétaires demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 2 839,47 euros TTC.

Au soutien de leurs prétentions, ils font notamment valoir que :

— la société Finapar, vendeur en l’état futur d’achèvement, est réputé constructeur de l’immeuble et se trouve à ce titre tenue de la garantie décennale prévu à l’article 1792 du code civil ;

— si le procès-verbal de réception des travaux régularisé entre les parties le 22 novembre 2020 fait état de réserves portant sur l’étanchéité des fenêtres, le rapport d’expertise judiciaire met en évidence l’existence de désordres de nature évolutive ne permettant pas d’en connaître l’ampleur et la gravité au moment de leur constatation dès la réception de l’ouvrage ;

— il ressort des conclusions de l’expert que ces désordres, portant sur l’étanchéité à l’air et à l’eau, rendent l’immeuble impropre à sa destination en diminuant sensiblement le confort, principalement le confort thermique ;

— la société Finapar est donc tenu de les indemniser sur le fondement de la garantie décennale, à hauteur du coût des travaux de reprise nécessaires et de leur préjudice financier dans le cadre de la mise en location du bien.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 02 juillet 2020, la société Finapar demande à la cour, au visa des articles 1642-1, 1648, 1792 et suivants du code civil, de confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée et en conséquence, de :

— juger les époux X forclos à agir à l’encontre de la société Finapar,

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner à payer à la société Finapar la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

A cet effet, elle souligne que :

— le contrat liant la SARL Finapar aux époux X est une vente en l’état futur d’achèvement, soumise au régime juridique des articles 1642-1 et 1648 du code civil, en vertu duquel l’action en garantie de parfait achèvement doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ;

— en l’espèce, les acquéreurs se sont tout de suite aperçus des désordres affectant les menuiseries extérieures, lesquels ont fait l’objet de réserves expresses portant sur leur étanchéité lors de la livraison intervenue le 22 novembre 2010 ;

— la SARL Finapar était donc déchargée des vices et défauts de conformité apparents le 22 décembre 2010 et à partir de cette date, les époux X avaient alors un an pour agir en indemnisation ou réparation de ces vices et non-conformités apparents, sous peine de forclusion, soit au plus tard le 22 décembre 2011 ;

— néanmoins, la première assignation intervenue à la demande des époux X n’a été délivrée que le 5 mars 2014 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille aux fins de nomination d’un expert judiciaire, de sorte qu’ils étaient déjà forclos à cette date ;

— en présence de désordres apparents à la livraison des travaux, les appelants ne sauraient se prévaloir de la responsabilité décennale des articles 1792 et suivants du code civil, ou de la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur, lesdits désordres relevant nécessairement de la garantie des vices apparents visés aux articles 1642-1 et 1648 du code civil ;

— en l’espèce, les réserves exprimées par les époux X à la réception des travaux, et non levées par la suite, ainsi que l’a relevé l’expert, portaient sur le désordre lié à l’absence d’étanchéité des menuiseries lequel était donc, à cette date, connu dans toute son ampleur, que ce soit pour l’étanchéité à l’air ou à l’eau ;

— au demeurant, l’expert a estimé que seule l’absence d’étanchéité à l’air rendait l’immeuble impropre à sa destination, dans la mesure où le confort thérmique était sensiblement diminué, mais qu’en revanche, l’absence d’étanchéité à l’eau n’était pas d’une gravité telle que cela rendrait l’immeuble impropre à sa destination ou compromettrait sa solidité, cette absence d’étanchéité à l’eau n’étant dès lors pas à l’origine d’un désordre de nature décennale (en l’absence d’infiltration constatée) ;

— par ailleurs, il n’est pas établi que la société Finapar aurait pris l’engagement de remédier aux désordres ;

— enfin, à titre subsidiaire, il convient de réduire le quantum des demandes à de plus justes proportions.

Pour un plus amples exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient à titre liminaire de relever, à l’instar du premier juge, que si les demandeurs visent les articles 1382 ancien et 1240 nouveau du code civil, ils n’articulent cependant aucun moyen sur ce fondement.

Sur la recevabilité de la demande

Il est constant que le contrat liant les époux X à la SARL Finapar est une vente en l’état futur d’achèvement portant sur un immeuble situé […].

En vertu des dispositions de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1792 du même code, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

En outre, en vertu de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

L’article 1648 alinéa 2 du même code ajoute que dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Enfin, en vertu de l’article 1792-6 du même code, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Il résulte de ce qui précède que les désordres apparents lors de la réception des travaux font l’objet de la garantie de parfait achèvement, laquelle doit être engagée dans le délai d’un an et un mois de la réception des travaux, et qu’ils ne peuvent faire l’objet de la garantie décennale visée à l’article 1792 du code civil, sauf à ce qu’il soit établi que ces désordres, bien que signalés à la réception, ne se sont révélés qu’ensuite dans leur ampleur et leurs conséquences.

En l’espèce, les époux X mettent en cause la responsabilité de la société Finapar sur le fondement de la garantie décennale du constructeur au motif que les fenêtres du logement livré par le vendeur en l’état futur d’achèvement souffrent d’un défaut d’étanchéité lequel, bien qu’ayant fait l’objet de réserves lors de l’établissement du procès-verbal de réception des travaux le 22 novembre 2010, ne s’est révêlé que postérieurement dans toute son ampleur et ses conséquences en raison de son caractère évolutif.

La société Finapar entend pour sa part éluder cette responsabilité au motif que les désordres invoqués ont fait l’objet de réserves expresses lors de la réception des travaux et constituent en conséquence des vices apparents qui ne peuvent être pris en charge au titre de la garantie décennale, mais relèvent la garantie de parfait achèvement de l’article 1642-1 du code civil, ainsi que l’a jugé le premier juge.

Il résulte à cet égard du procès-verbal de réception en date du 22 novembre 2010 que la réception des travaux a été faite avec réserves, dans les termes suivants :

'Séjour : – contrôle rigoureux du fonctionnement de toutes les menuiseries (toutes sont difficiles à manoeuvrer)

- jour repéré en partie basse de la fenêtre d’angle sur rue Tenremonde

- toutes les menuiseries doivent être étanches à l’air

(…)

Cuisine : (…)

- menuiserie extérieure à régler (fonctionnement difficile + étanchéité à l’air à garantir)'

Cependant, avant même la réception des travaux, les époux X avaient écrit à l’entrepreneur chargé des travaux le 14 octobre 2010 que, s’agissant des 'menuiseries extérieures, les châssis existants sont très difficiles à fermer, certaines crémones en hauteur entrent péniblement dans les buttées. Il faut exercer une poussée sur la partie haute de la fenêtre. Il y a de larges jours en bas des vantaux. L’extérieur des menuiseries est en piteux état, il manque des parties en bois. Ayant fait l’acquisition de cet appartement dans le cadre de la loi Scellier, nous tenons à ce que l’isolation soit bien conforme à la RT2005.'

Ce faisant, ils démontrent avoir porté une attention particulière à l’isolation et l’étanchéité du logement qui devait leur être livré.

Le 18 mars 2013, l’expert Eurisk, diligenté par la société Albingia ès qualités d’assurance dommages-ouvrage de la société Finapar en raison de la présence déclarée d’infiltrations d’air et d’eau par les fenêtres, indique que les menuiseries anciennes de l’appartement ont été conservées et modifiées, avec la pose de double vitrage en remplacement des vitrages simples, et pose de joints. Il ne constate pas directement les infiltrations mais note des défauts en lien avec un joint qui se décolle, la mauvaise évacuation du drainage et la traverse basse déformée, précisant qu’il s’agit de défauts en grande partie des menuiseries anciennes, bâti et ouvrant non corrigeables, et que ces défauts étaient visibles à la réception et réservés sur le procès-verbal de livraison.

La société Albingia a en conséquence refusé sa garantie aux époux X.

L’expert judiciaire relève dans son rapport en date du 15 décembre 2014 que les six fenêtres du logement, situées en séjour pour 4 d’entre elles et dans la chambre et dans la cuisine pour les deux autres, sont des fenêtres d’origine, avec cadre massif en chêne, dont le vitrage simple a été remplacé par un vitrage double, posé dans la feuillure des cadres d’ouvrant et d’imposte, le tout refermé par un parclosage extérieur en applique.

Il constate que les ouvrants sont globalement manoeuvrables, mais que le verrouillage semble approximatif et n’est pas franc, compte tenu des jeux entre dormants et ouvrants, qui sont généralisés et non homogènes d’une fenêtre à l’autre. Il ajoute qu’en cuisine, le verrouillage est normalement impossible, sauf à plaquer la partie haute des ouvrants afin d’accompagner la fermeture et le bon verrouillage des ouvrants, ce qui n’est pas normal.

Sur l’étanchéité à l’air, l’expert note que si les dispositifs rapportés (joints, fonds de joints, déflecteurs métalliques) apportent indéniablement une amélioration par rapport à l’état d’avant rénovation, il est évident que le niveau d’étanchéité à l’air obtenu n’est pas garanti, ces dispositifs étant posés sur des cadres dont la géométrie est loin d’être parfaite et régulière. Il souligne également que la pérennité des dispositifs mis en oeuvre n’est pas assurée.

Concernant l’étanchéité à l’eau du dispositif, l’expert relève que bien qu’il n’ait été procédé à aucun test d’arrosage, il est évident que les menuiseries en place ne sont pas étanches à l’eau, comme en

attestent les gonflements des tablettes en panneaux de particules, sous les traverses basses des fenêtres, qui ont localement gonflé sous l’apport d’eau.

Il conclut que les dispositifs d’étanchéité à l’air rapportés sont peu opérants et sont non pérennes dans le temps, que l’étanchéité à l’eau n’est pas non plus assurée, et qu’en l’état, les désordres rendent l’immeuble impropre à sa destination, en en diminuant sensiblement le confort, principalement le confort thermique. Il ajoute que si pour le moment, le défaut d’étanchéité à l’eau n’affecte pas la solidité de l’immeuble, ces désordres sont de nature à générer des désordres supplémentaires à l’intérieur de l’habitation. Il prédit enfin que les désordres vont s’aggraver avec l’usage même normal qui sera fait des fenêtres.

Il résulte de ce qui précède que les désordres litigieux sont de nature évolutive.

Pour autant, ils étaient en germe et donc prévisibles que ce soit dans leur ampleur ou dans leurs conséquences dès la réception des travaux dès lors qu’il était noté la présence de jours et de défauts d’étanchéité à l’air, ces défauts emportant nécessairement par voie de conséquence un défaut d’étanchéité à l’eau.

Dès lors, c’est à juste titre que le tribunal a estimé que les désordres en cause relevaient de la garantie de parfait achèvement en raison de leur caractère apparent lors de la réception des travaux, et qu’en conséquence, il ne peuvent faire l’objet d’une action fondée sur la garantie décennale du constructeur.

Dans ces conditions, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes indemnitaires formulées par M. X et M^me Y.

Sur les demandes accessoires

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs, sauf à y ajoutant que les dépens inclueront les frais de la procédure d’expertise judiciaire.

M. X et M^me Y succombant dans leur recours en supporteront les dépens.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel comme indiqué au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit que les dépens inclueront les frais d’expertise judiciaire,

Condamne in solidum M. Z X et M^me A Y au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

Condamne in solidum M. Z X et M^me A Y aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, La présidente,

D E. F G-H.