Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 27 janvier 2022, n° 19/04122

TGI Nice 14 février 2019

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 27 janvier 2022

CASS
Rejet 25 avril 2024

Arguments

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Accepté
Droit de superficie résultant de l'acte de 1926
La cour a confirmé que le droit de superficie a été valablement établi par l'acte de 1926, permettant à G F d'user du garage.
Accepté
Prescription acquisitive
La cour a noté que la possession conforme à l'acte de 1926 soutient la reconnaissance du droit de superficie, sans qu'il soit nécessaire d'examiner la prescription.
Rejeté
Empêchement d'usage du garage
La cour a estimé que G F ne prouve pas avoir été empêchée d'utiliser le garage, rendant la demande d'interdiction infondée.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a jugé que la contestation des droits de G F par I J ne constitue pas une procédure abusive, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Indemnité d'occupation pour usage du garage
La cour a rejeté cette demande, considérant que G F a un droit de superficie sur le garage, rendant l'indemnité d'occupation non justifiée.

Commentaire • 1

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1. L'autorisation de construire et l'autorisation d'exploiter sont distinctesAccès limité

Catherine Berlaud · Gazette du Palais · 21 mai 2024

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 27 janv. 2022, n° 19/04122
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	19/04122
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 14 février 2019, N° 15/02605
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Sylvaine ARFINENGO, président
Avocat(s) :	Marianne FOURJean-Marc SZEPETOWSKI
Cabinet(s) :	CABINET STEMMER-BRICE-FOUR

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 27 JANVIER 2022

N°2022/ 63

Rôle N° RG 19/04122 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD6AM

I J

G F

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SELARL STEMMER-BRICE-FOUR

M^e M-N O

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 14 Février 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/02605.

APPELANT

Monsieur I J

demeurant […]

représenté par M^e Marianne FOUR de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame G F

demeurant […]

représentée par M^e M-N O, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Novembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, Conseiller, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2022.

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCÉDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

G F a acquis, par acte du 11 mars 2008 un bien immobilier situé à […], […], […], composé d’un bâtiment d’habitation élevé sur terre plein d’un rez de chaussée et de deux étages, d’une terrasse, d’une cour et d’un jardin avec escalier extérieur d’accès au 1er étage, escalier d’accès du chemin privé au jardin de la villa, commun avec la construction contiguë.

Cet acte d’acquisition précise qu’est attaché à l’immeuble sus désigné le droit pour son propriétaire d’user d’un garage sous terrasse ouvrant sur la voie privée sus visée élevé sur la parcelle voisine cadastrée section […], tel que ce droit résulte d’un acte reçu par M^e B le 31 mars 1926 .

I J est propriétaire de la parcelle […] où est édifiée « la villa Alegria », suivant acte d’acquisition du 11 juin 1998.

Se voyant contester l’usage gratuit du garage, G F a, par acte d’huissier du 28 avril 2015, assigné I J devant le tribunal de grande instance de Nice, afin de voir reconnaître son droit de propriété et de jouissance sur le garage édifié sur la propriété de I J.

Par jugement du 14 février 2019, le tribunal de grande instance de Nice a statué en ces termes :
« -dit que M^me G F a, par prescription acquisitive acquis un droit réel de superficie sur le garage situé sur la parcelle […] appartement à I J,

-déboute I J de l’ensemble de ses demandes,

-déboute M^me G F de sa demande de faire interdiction à I J de la troubler dans son droit de propriété et dans la jouissance du garage sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée ,

-déboute M^me G F de sa demande de dommages et intérêts,

-condamne I J à verser à M^me G F la somme de 2.000 euros ( deux mille euros ) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

-déboute I J de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamne I J aux dépens distraits au profit de Maître O M-N

».

I J a fait appel de ce jugement le 12 mars 2019.

Par conclusions remises par RPVA le 2 novembre 2021, I J demande à la cour au visa des articles 625 à 636, 552 et 553, 2261, 2271 et 2272 et 544 du code civil :

-infirmer le jugement en ce qu’il a :

-dit que G F a, par prescription acquisitive, acquis un droit réel de superficie sur le garage situé sur la propriété de I J,

-débouté I J de sa demande de faire interdiction à G F de faire usage du garage,

-débouté I J de ses demandes de dommages et intérêts contre G F,

-condamné I J à verser à G F la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les dépens de l’instance.

-faire défense à G F d’occuper l’une ou l’autre des parties du garage présent sur sa propriété, sous astreinte de 10 000 € par infraction constatée.

-condamner G F à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 180 € par mois depuis le 11 mars 2008 et jusqu’à complète libération des lieux, soit à la date des présentes 180 € x 140 mois = 25 200 € à parfaire à la date de libération des lieux,

-condamner G F à lui verser la somme de 30 000 € à titre de réparation pour procédure abusive,

-débouter G F de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

-condamner G F à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner G F aux entiers dépens de l’instance.

Il fait notamment valoir que :

-l’acte commun aux deux propriétés, du 12 avril 1926 n’a accordé à Madame X qu’un droit de construire le garage et un droit de passage, sans lui accorder de droit de propriété sur ledit garage ;

-aucun des actes postérieurs n’évoque un quelconque droit de propriété ;

-seul un droit d’usage, nécessairement temporaire et viager, tel que prévu par les articles 625 à 636 du code civil, a été consenti sur le garage ;

-ni son titre, ni ceux de ses auteurs n’évoquent les droits de tiers sur le garage ;

-les clauses figurant dans les titres des auteurs de G F et d’elle-même lui sont inopposables ;

-le simple droit d’usage n’a pu se transformer en un droit réel de superficie, réglementé par les articles 552 et 553 du code civil ;

-aucun aveu judiciaire n’émane de lui alors qu’il a seulement admis l’usage du garage pendant plusieurs années ;

-le premier juge a retenu l’acquisition par prescription acquisitive d’un droit réel de superficie sur le garage alors que ça ne lui était pas demandé ;

-les conditions d’une telle prescription acquisitive ne sont pas remplies ;

-en réalité deux garages ont été construits par son auteur, sous sa terrasse, après 1975 ;

-la réalité d’une possession de l’un des deux, en qualité de propriétaire pendant plus de 30 ans n’est pas démontrée.

Par conclusions remises par RPVA le 16 novembre 2021, G F entend voir :

-reconnaître l’existence au profit de son fond (KH 71) d’un droit réel de superficie sur le garage édifié sur la parcelle KH 179 appartenant à I J, et ce sur le fondement des droits réels et du droit de superficie résultant de l’acte du 31 mars 1926,

à titre subsidiaire,

-déclarer qu’elle-même et ses auteurs, a acquis, par prescription acquisitive un tel droit réel de superficie sur le garage,

réformant le jugement entrepris,

-faire interdiction, sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée à I J de la troubler dans son droit de propriété et dans sa jouissance du garage édifié sur la propriété lui appartenant :

[…], […], […], pour une contenance de 2a et 77 ca composée d’un bâtiment d’habitation, une terrasse sur colonnades à la hauteur du premier étage, cour et jardin, ladite propriété comprise dans le lotissement « Besnier Telle » (05.08.25) dont les règles d’urbanisme spécifiques n’ont pas été maintenues (loi n° 86-13 du 06/01/86 ; décret n° 86514 du 14/03/86)

acquis par acte de M^e Alexandre Gretchickine Kurgansky, notaire à Nice en date du 11 mars 2008 publié au 1er bureau des hypothèques de Nice le 8 avril 2008, 2008 D n° 5132, volume 2008 P n° 2839,

précision étant faite qu’est attaché à l’immeuble sus-désigné le droit pour son propriétaire d’user d’un garage sous terrasse ouvrant sur la voie privée susvisée élevé sur la parcelle voisine cadastrée section […], tel que ce droit résulte d’un acte reçu par M^e B, alors notaire à Nice le 31 mars 1926, transcrit au 1er bureau des hypothèques de Nice, le 12 avril 1926, volume 364 n° 30.

-débouter I J de sa revendication tendant à voir reconnaître une qualité de propriétaire d’un deuxième garage sis sur la propriété lui appartenant, à savoir :

propriété dénommée « villa Allegria » sise […], […] d’une contenance de 2a 33ca (anciennement section e n° 420 et 461/465)

-débouter I J de l’intégralité de ses demande relatives à la contestation du droit réel dont elle bénéficie,

-le débouter de l’intégralité de ses demandes relatives à une indemnité d’occupation en retenant l’existence d’une prescription ainsi que leur mal fondé,

-condamner I J à la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts,

-le condamner à la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distraits au profit de M^e M-N O sur sa due affirmation de droit.

Elle fait valoir que :

-l’acte du 12 avril 1926 consentait à ses auteurs un droit d’établir un garage ;

-l’acte du 9 mai 1942 par lequel Madame X a vendu le bien à Monsieur Y portait sur la maison, le jardin et un garage sur terre-plein ;

-l’acte du 29 novembre 2002 par lequel Monsieur Y fils a revendu le bien aux consorts Z/Hartard rappelait le droit d’édifier et d’user d’un garage sous terrasse ;

- les actes des auteurs de I J rappelait qu’ils devaient « laisser établir au lot est un garage dans son rond-point » et le droit de passage ;

-cette mention a disparu dans l’acte de vente à Monsieur A du 17 janvier 1973, mais la vente porte alors sur le garage ;

les droits ainsi concédés constituent un droit réel de superficie ;

par des conclusions déposées en première instance le 16 novembre 2016, avant de changer de position, I J ne lui contestait pas le droit d’usage sur le garage, ce qui constitue un aveu judiciaire (article 1383-2 du code civil ) ;
-l’acte du 12 avril 1926 opérait le partage d’une seule propriété ;

-le droit d’établir un garage et de passer sur l’autre fonds constituent des droits réels et non personnels ;

-les actes successifs de transmission des biens ont repris les mentions initiales ;

-les droits ainsi consentis n’ont pas été remis en question avec la succession des propriétaires ;

-il est faux de prétendre que les garages ont été construits ensemble et seulement après 1975, alors que l’acte de 1942 mentionne le garage ;

-l’accession ne peut être invoquée qu’à défaut de convention contraire (article 555 du code civil ) ;

-cette convention contraire, c’est l’acte du 12 avril 1926 ;

-subsidiairement, la prescription acquisitive du droit de superficie doit être retenue ;

-sa demande à ce titre n’est pas nouvelle, seul le moyen est nouveau pour obtenir la reconnaissance d’un tel droit non par titre mais par prescription.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2021.

MOTIFS de LA DÉCISION

Sur la reconnaissance au profit de G F d’un droit réel de superficie sur le garage situé sur la parcelle […] appartement à I J :

Le « droit de superficie » a valablement été défini par le premier juge comme « un droit réel qui s’applique à la division d’un bien immobilier entre le propriétaire du fonds et le propriétaire de l’espace représenté par la surface du sol. La personne qui accorde le droit de superficie qu’on désigne aussi comme étant le « tréfoncier », demeure propriétaire du terrain, tandis que le « superficiaire » est propriétaire des bâtiments et des cultures implantés sur le sol. Le droit de superficie s’éteint à l’expiration du terme convenu, par accord entre le propriétaire et le superficiaire, par confusion, et en cas d’absence d’usage pendant plus de 30 ans.

En premier lieu, il convient d’examiner les titres.

Ceux de G F et de ses auteurs sont les suivants :

l’acte de vente Z/F du 11 mars 2008 mentionne que le bien comprend:

- un bâtiment d’habitation élevé sur terre plein d’un rez de chaussée et de deux étages … une terrasse .. .d’une cour et d’un jardin avec escalier extérieur d’accès au 1er étage, escalier d’accès du chemin privé au jardin de la villa, commun avec la construction contiguë

… « précision étant faite qu’est attaché à l’immeuble sus désigné le droit pour son propriétaire d’user d’un garage sous terrasse ouvrant sur la voie privée sus visée élevé sur la parcelle voisine cadastrée section […] tel que ce droit résulte d’un acte reçu par M^e B…. le 31 mars 1926 .. ».

l’acte de vente Y/Z du 29 novembre 2002 mentionne :
« qu’est attaché à l’immeuble ci-dessus désigné le droit pour son propriétaire d’édifier et d’user d’un garage sous terrasse ouvrant sur la voie privée sus visée élevé sur la parcelle voisine cadastrée section […] en vertu d’un acte reçu par Maître B… le 31 mars 1926. Ledit garage étant à ce jour édifié de longue date, tel que cela est rapporté en seconde partie », puis,

« Monsieur Y déclare en tant que de besoin que le garage dont il est fait mention (..) était déjà édifié lors de l’acquisition qu’en avait faite ses parents à ce jour décédés suivant acte reçu par maître B le 9 mai 1942, et que ses parents comme lui même en ont eu depuis leur acquisition jusqu’à ce jour la jouissance paisible et continue.

Lesdites déclarations étant conformées aux titres et notamment à la condition particulière prévue aux termes d’un acte reçu par maître B le 31 mars 1926 ci après littéralement rapporté « cette partie de terrain d’une superficie de deux cent cinquante six mètres carrés et trente décimètres aura le droit d’établir sur la partie en rond point du terrain sus désigné un garage de trois mètres d’ouverture environ outre le droit de passage le plus étendu sur le chemin de deux mètres de largeur partant du dit rond point pour desservir l’immeuble qui sera édifié sur ledit lot de terrain ».

l’acte de vente du 9 mai 1942 Verelle/Dayon décrit le bien comme une maison d’habitation avec jardin comprenant un bâtiment d’habitation et un garage sur terre plein… puis rappelle dans les « conditions particulières » une mention qui figurait dans l’acte d’acquisition de Madame X du 31 mars 1926

« cette partie de terrain d’une superficie de deux cent cinquante six mètres carrés et trente décimètres aura le droit d’établir sur la partie en rond point du terrain sus désigné un garage de trois mètres d’ouverture environ outre le droit de passage le plus étendu sur le chemin de deux mètres de largeur partant du dit rond point pour desservir l’immeuble qui sera édifié sur ledit lot de terrain.

-comme l’a relevé le premier juge, l’acte du 12 avril 1926 n’est pas lisible mais les mentions précitées reprises dans les actes subséquents ne sont pas remises en cause.

Les titres de I J et ses auteurs sont les suivants :

son acte d’acquisition du 11 juin 1998 ne comporte aucune mention relative au garage litigieux ;

l’acte de vente du 17 janvier 1973 Duchene/A n’en comporte pas davantage ;

l’acte de vente des 26 et 31 janvier 1936 Manier/Duchene rappelle : « observation étant faite que cette propriété devra laisser établir au lot est un garage dans son rond-point et lui laisser le droit de passage le plus étendu sur le chemin privé ».

L’analyse de l’ensemble des titres versés aux débats permet d’établir que les deux propriétés étaient réunies entre les mains des époux C, avant d’être divisées suivant acte du 12 avril 1926 entre :

d’une part, l’auteur de G F en la personne de M^me D qui a recueilli « la partie Est d’un lot de terrain… » étant précisé que « cette partie de terrain d’une superficie de 256 m² … aura le droit d’établir sur la partie au rond point du terrain ci-après désigné un garage … qui sera édifié sur ledit lot de terrain»;

- d’autre part, l’auteur de I J en la personne de M^me E qui a recueilli « la partie Ouest dudit lot de terrain… laquelle partie devra laisser établir ainsi qu’il est dit ci-dessus au lot Est un garage dans un rond point..et lui laisser le droit de passage le plus étendu sur le chemin privé ».

Les actes de transmission de la parcelle KH n°71 rappellent les droits d’édifier et/ou d’user du garage.

Ceux de la parcelle […] n’en font mention qu’en 1926 puis dans l’acte des 26 et 31 janvier 1936.

La succession des actes met en évidence, contrairement à ce que soutient I J sur la base de quelques photographies, que le garage a été édifié avant la vente du 9 mai 1942 compte tenu de la mention du garage figurant dans cet acte, et des mentions figurant dans l’acte de vente du 29 novembre 2002 où il était déclaré que les vendeurs avaient toujours utilisé le garage qui était donc déjà édifié lors de leur acquisition en 1942.

En outre, G F produit des attestations de L Y et de M-P Z confirmant que le garage a toujours été utilisé depuis 1942 par les propriétaires de sa maison.

I J prétend que seul un droit d’usage, nécessairement temporaire et viager, tel que prévu par les articles 625 à 636 du code civil, a été consenti sur le garage.

Mais l’acte de partage initial du 12 avril 1926 a consacré d’une part, un droit d’édifier le garage sur la propriété voisine, et d’autre part, l’obligation pour celle-ci de laisser édifier cet ouvrage et de laisser le droit de passage et il n’a pas limité dans le temps ou aux propriétaires de l’époque de la parcelle KH n°71 le droit de construire et d’utiliser le garage bâti sur la parcelle […] et le droit de passage consenti en même temps.

Les droits ainsi consacrés ne peuvent valablement s’analyser comme un simple droit d’usage personnel et temporaire, mais comme un droit de construire sur le terrain d’autrui et d’utiliser la construction.

Les articles 552 et 553 du code civil énoncent :

La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre « Des servitudes ou services fonciers ».

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois

Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

En l’espèce, et contrairement à ce que soutient I J en indiquant sans le prouver par les seules photographies produites que deux garages ont été construits par son propre auteur, sous sa terrasse, après 1975, il est établi que la construction du garage litigieux n’a pas été faite par ses auteurs, mais par ceux de G F comme prévu à l’acte de 1926, et qu’il était convenu dès avant la construction, qu’un droit d’utiliser le garage, non personnel et non limité dans le temps, profiterait aux constructeurs, ce qui consacre leur droit de superficie, véritable droit réel grevant un fonds au profit d’un autre.

Les faits postérieurs permettent d’ailleurs de vérifier que la volonté des parties était en ce sens puisque les droits d’occuper le garage n’avaient jamais été remis en question avant le présent litige, et cela, même par I J, qui a acquis son bien en 1998, et qui, dans ses conclusions du 16 novembre 2016 devant le tribunal de grande instance indiquait que « Madame F disposait d’un simple droit d’usage, ce qu’il n’avait jamais contesté », montrant par là qu’il ne pouvait y avoir de confusion entre les deux garages construits sous sa terrasse.

Cette dernière mention figurant dans ses conclusions ne peut cependant être considérée comme un aveu judiciaire allant à l’encontre de la prise de position actuelle d’I J dès lors qu’un simple droit d’usage est révocable, et que cette reconnaissance porte sur un droit toujours discuté, et non sur des faits.

I J soutient encore que les droits revendiqués ne lui sont pas opposables.

Or, l’acte de partage initial du 12 avril 1926 a été publié, ainsi que l’acte de vente des 26 et 31 janvier 1936 Manier/Duchene qui rappelait la sujétion pesant sur son fonds.

Non seulement le titre d’origine, mais les faits postérieurs pendant plus de 80 ans, conformes au titre, consacrent le droit de superficie de G F, rappelé dans son acte d’acquisition, sur le garage situé sur la parcelle […] appartenant à I J.

Sans qu’il soit utile dès lors d’examiner si ce droit a été acquis par prescription trentenaire, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que G F est titulaire d’un droit réel de superficie sur le garage situé sur la propriété de I J, étant précisé qu’elle tient ses droits à la fois de son titre et de sa possession conforme à celui-ci.

Sur les demandes indemnitaires de I J :

Compte-tenu de la solution apportée au litige, I J ne peut qu’être débouté de ses prétentions tendant à voir :

-faire défense à G F d’occuper l’une ou l’autre des parties du garage présent sur sa propriété, sous astreinte de 10 000 € par infraction constatée,

-condamner G F à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 180 € par mois depuis le 11 mars 2008 et jusqu’à complète libération des lieux,

-condamner G F à lui verser la somme de 30 000 € à titre de réparation pour procédure abusive.

Sur les demandes indemnitaires de G F :

G F sollicite :

-qu’il soit fait interdiction à I J de la troubler dans son droit de propriété et dans sa jouissance du garage édifié sur sa propriété,

- 30 000 euros de dommages et intérêts.

Or, elle ne prétend ni ne démontre avoir été empêchée d’utiliser le garage litigieux par un fait de I J.

Quant à la contestation de ses droits en justice par I J, elle ne relève pas de l’abus eu égard à ce droit bien particulier et méconnu qu’est le droit de superficie et à l’incertitude ayant pu découler pour I J de l’absence de mention à ce propos dans son propre titre.

Le jugement ayant rejeté ces demandes de G F sera donc confirmé.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à préciser que M^me G F, en sa qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée à Nice, […], section KH n°71 bénéficie, par son titre et par l’acte constitutif de ce droit du 12 avril 1926, d’un droit réel de superficie sur le garage situé sur la parcelle […] appartement à I J,

Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,

Condamne I J aux dépens d’appel, avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, et à payer 2 000 euros à G F en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT