République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 09/06/2022

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N° de MINUTE :22/598

N° RG 21/05015 – N° Portalis DBVT-V-B7F-T3MB

Ordonnance (N° 12-21-374) rendue le 31 août 2021 par le juge des contentieux de la protection de Roubaix

APPELANTE

Madame [L] [N]

née le 04 septembre 1987 à [Localité 9]

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Charlotte Desbonnet, avocat au barreau de Lille

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/21/010311 du 05/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SA HLM Vilogia

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Delphine Gras-vermesse, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 22 mars 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 juin 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 mars 2021

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Par acte sous seing privé en date et à effet du 19 novembre 2014, la société anonyme d’HLM Vilogia a donné à bail à Mme [L] [N] un logement n°93 situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 371,92 euros outre 173,84 euros de provisions sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 371,92 euros.

Par exploit du 27 mai 202l, Mme [N] a fait assigner la SA d’HLM Vilogia devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire selon la mission suivante confiée à l’expert : organiser une réunion contradictoire après avoir dûment convoqué les parties, se rendre sur les lieux au [Adresse 3], se faire remettre tous documents utiles et entendre tout sachant, décrire tous les désordres allégués par Mme [N] dans l’assignation et ressortant des pièces produites, en déterminer les causes, décrire les réparations nécessaires et en chiffrer le coût, ainsi que les travaux restant à accomplir, donner son avis sur la responsabilité du bailleur, et sur les différents préjudices subis par la demanderesse, aux fins de voir ordonner à la société Vilogia de procéder aux travaux immédiats de dératisation sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, aux fins d’autoriser Mme [N] à suspendre le paiement des loyers restant à sa charge ou à les consigner tant que les travaux ne sont pas exécutés, et aux fins de condamner Vilogia à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices financier, de jouissance et moral, renvoyer l’affaire à une audience ultérieure pour qu’il soit statué au fond, réserver les dépens.

Par ordonnance de référé du 31 août 2021, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

— dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes d’expertise, de travaux de dératisation et de consignation des loyers formulées par Mme [N],

— condamné la SA D’HLM Vilogia à verser à Mme [N] une provision de 200 euros au titre de son trouble de jouissance,

— rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— débouté la SA d’HLM Vilogia de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SA D’HLM Vilogia aux dépens qui seront recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.

Mme [N] a relevé appel de cette décision par deux déclarations du 27 septembre 2021, déclaration d’appel critiquant la décision en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes d’expertise, de travaux, de dératisation et de consignation des loyers impayés, condamné la SA Vilogia à verser à Mme [N] une provision de 200 euros au titre de son trouble de jouissance.

Par ordonnance du 14 octobre 2021, la jonction des deux procédures a été ordonnée.

Par acte d’huissier du 28 octobre 2021, Mme [N] a fait signifier la décision querellée, sa déclaration d’appel, l’ordonnance de jonction, l’avis de fixation de l’affaire et ses conclusions d’appel à la SA Vilogia.

La SA Vilogia a constitué avocat le 5 novembre 2021.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 novembre 2021, Mme [N] demande à la cour de:

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

— infirmer l’ordonnance rendue par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix le 31 août 2021 ayant dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expertise, de travaux de

dératisation et de consignation des loyers et condamné la SA Vilogia à verser à Mme [N] une provision de 200 euros au titre de son trouble de jouissance,

Statuant par dispositions nouvelles :

— désigner un expert judiciaire avec pour mission, en procédant conformément aux dispositions des articles 273 à 284 du code de procédure civile, d’organiser une réunion contradictoire après avoir dûment convoqué les parties, dans le respect des textes en vigueur, se rendre sur les lieux [Adresse 3], se faire remettre tous documents utiles et entendre tout sachant, décrire tous les désordres allégués par Mme [N] dans la présente assignation et ressortant des pièces produites, en déterminer les causes, décrire les réparations nécessaires et en chiffrer le coût, ainsi que les travaux restant à accomplir, donner son avis sur la responsabilité du bailleur, et sur les différents préjudices subis par la demanderesse, du tout, dresser rapport,

— ordonner à la SA d’HLM Vilogia de procéder aux travaux immédiats de dératisation dans le logement de Mme [N] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— autoriser Mme [N] à suspendre le paiement des loyers restant à sa charge, ou à les consigner tant que les travaux ne sont pas exécutés,

— condamner la SA d’HLM Vilogia à payer à Mme [N] la somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices financier, de jouissance et moral,

— condamner la SA d’HLM Vilogia aux entiers frais et dépens d’appel dont recouvrement au profit de M^e Desbonnet, avocat, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 22 novembre 2021, la SA d’HLMVilogia demande à la cour de :

— bien jugé, mal appelé,

Ce faisant,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

En tout état de cause,

— dire et juger mal fondée Mme [N] en toutes ses demandes, fins et conclusions, l’en débouter,

— la condamner à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de 1ère instance et d’appel,

Subsidiairement :

— donner acte à la concluante de ses plus expresses protestations et réserves quant à son éventuelle responsabilité si une expertise judiciaire du logement est ordonnée,

— compléter dans ce cas la mission de l’expert en ce qu’il aura aussi à se prononcer sur l’état d’entretien courant du logement,

— la condamner à verser la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 145 du code de procédure civile, 696 et 700 du code de procédure civile.

Sur la demande travaux sous astreinte et de consignation des loyers :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le logement doit présenter les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Il en résulte que tout manquement du bailleur aux obligations sus-énoncées établi avec l’évidence requise en référé est susceptible de justifier la mise en oeuvre des pouvoirs du juge des référés que ce soit au titre de la caractérisation d’un trouble manifestement illicite ou au titre de la violation d’une obligation de faire non sérieusement contestable.

S’il résulte des compte-rendus des affaires techniques et des affaires commerciales dressés par la S.A d’HLM Vilogia concernant la locataire de 2016 au mois avril 2021 que Mme [N] s’est plainte à plusieurs reprises de la présence de souris dans le logement avant sa correspondance du 5 janvier 2021 valant mise en demeure d’avoir notamment à remédier à la présence de souris, correspondance que la S.A d’HLM Vilogia ne conteste pas avoir reçue, les doléances de la locataire apparaissent espacées et peu fréquentes. Il est toutefois à noter qu’en décembre 2018, la locataire a averti la S.A d’HLM Vilogia d’une présence importante de souris dans son logement, un commentaire mentionnant l’importance de l’infestation et la prévision de travaux de rebouchage de trous et a saisi le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] d’un signalement à cette fin.

Ces pièces sont insuffisantes à établir une présence continue, et non ponctuelle de souris dans le logement apparue dès 2015 comme soutenue par la locataire.

En revanche, la présence de souris est avérée à compter du mois de janvier 2021. En effet, il résulte de l’ordre d’exécution du 4 janvier 2021 et de la facture du 31 mars 2021 de la société DDH, spécialiste de la dératisation que ladite société a effectué deux interventions dans le logement les 4 janvier et 22 mars 2021. Par ailleurs, les autres justificatifs d’intervention en pièce 1 de la S.A d’HLM Vilogia démontrent que le 13 janvier 2021 une opération de désourisation a été menée dans les logements du bâtiment C de l'[Adresse 6], dont celui de Mme [N], ainsi que le 22 mars dans les bâtiments A-B-D de l'[Adresse 6].

L’extension des opérations de désourisation à l’ensemble du bâtiment mais aussi à d’autres bâtiments démontre la non imputabilité de l’infestation à la locataire et son imputabilité au bailleur.

Dans une correspondance électronique du 23 mars 2021, la société DDH précise ne pas avoir constaté d’infestation massive dans le logement litigieux

Le premier juge a rejeté la demande de travaux estimant que Mme [N] n’établissait pas que l’infestation perdurait postérieurement à l’intervention du 22 mars 2021.

Or, en cause d’appel, Mme [N] produit un constat d’huissier dressé le 21 septembre 2021 dont il résulte :

— que l’ancien canapé de la locataire au vu d’une vidéo, en date du 23 mars 2021 aux dires des parties correspondant au logement de la locataire selon l’huissier instrumentaire, a été en partie mangé par les souris et que celles-ci y ont fait leur nid avec du papier peint, étant relevé qu’une partie du papier peint du salon est déchiré et manquant

— que le lave vaisselle présente de nombreuses dégradations sur les éléments d’isolation

— que sous les meubles de la cuisine et le long du mur sont présents des excréments caractéristiques de rongeurs et que des sachets de fongicide sont présents et sont mangés en partie. – que dans le cellier, il persiste un trou permettant le passage des rongeurs ;

Ces constatations relatées et étayées par des photographies permettent d’établir la présence de souris six mois après l’intervention du 22 mars 2021 de sorte que la S.A d’HLM Vilogia ne peut valablement soutenir que l’infestation n’a pas perduré au-delà du délai de 4 semaines pour que le traitement soit efficace.

La S.A d’HLM Vilogia ne justifie d’aucune démarche entreprise pour faire cesser l’infestation depuis le 22 mars 2021.

Dans ces conditions, infirmant l’ordonnance compte tenu de cette pièce nouvelle, le manquement de la S.A d’HLM Vilogia à son obligation de délivrance d’un logement décent est caractérisée avec l’évidence requise en référé et la S.A d’HLM Vilogia sera condamnée dans les conditions fixées au présent dispositif à remédier à l’infestation de souris ou rongeurs dans le logement de Mme [N].

Sur la demande de consignation des loyers pendant les travaux :

Le premier juge sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile a décidé qu’en l’absence de preuve d’une impossibilité totale de jouir du logement, il n’y avait pas lieu à référé.

Devant la cour, Mme [N] qui ne précise pas le fondement de sa demande ne justifie pas plus d’une telle impossibilité.

En tout état de cause, à supposer la demande de Mme [N] fondée sur l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lequel dispose que : 'Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux', il n’y a pas lieu en état d’ordonner la consignation des loyers dès lors que la condamnation de la S.A d’HLM Vilogia à remédier à l’infestation de souris ou rongeurs est assortie d’une astreinte,

L’ordonnance sera confirmée par motifs partiellement substitués en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé ce chef de demande.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il sera en premier lieu souligner qu’en application de l’article 145 du code de procédure civile, aucune condition d’urgence n’est requise pour ordonner une mesure d’instruction.

S’agissant des rongeurs, dès lors que la cour a ordonné les travaux, il n’y a pas de motif légitime à ordonner une expertise de ce chef.

S’agissant des autres désordres allégués par Mme [N] relativement à la saleté des parties communes et la présence régulière d’insectes y proliférant, les dysfonctionnements de l’ascenseur, la présence d’une dalle mal posée dans les parties communes présentant un caractère dangereux et la dangerosité de l’installation électrique, le premier juge a exactement retenu par des motifs que la cour adopte que l’existence d’un motif légitime à solliciter une mesure d’instruction n’était pas suffisamment caractérisé de ce chef , étant relevé par la cour que la pétition aux débats ne permet pas d’établir le caractère vraisemblable des désordres dont se plaint la locataire, compte tenu de sa forme et de sa présentation qui ne permet pas d’en identifier les signataires.

Par ailleurs, le constat d’huissier du 21 septembre 2021 ne permet pas plus de démontrer les désordres allégués, aucune constatation n’étant effectuée par l’huissier instrumentaire dans les parties communes, celui-ci prenant acte des déclarations de Mme [N] concernant la dalle.

Si les parties s’accordent sur un incendie du compteur électrique de Mme [N] en novembre 2020, il ne résulte d’aucun élément aux débats que depuis l’intervention d’ENEDIS en suite de l’incendie, l’installation électrique présente un caractère dangereux même si Mme [N] justifie avoir sollicité tant le service communal d’hygiène et de santé et ENEDIS qui n’ont pas déféré à ses demandes de contrôle ou de communication d’un rapport d’intervention.

Enfin, les pannes d’ascenseur signalées par Mme [N] selon le compte-rendu 'affaires techniques’ dressé par la S.A d’HLM Vilogia ne suffisent pas établir à un dysfonctionnement récurrent et persistant de l’ascenseur ni les nuisances subies dans les parties communes.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à expertise.

Sur la demande provisionnelle :

Au vu des pièces aux débats en cause d’appel, dont l’évaluation du préjudice par l’assureur de Mme [N] à la somme de 1 388 euros (pièce 5.2 de la S.A d’HLM Vilogia), et en l’absence de contestation sérieuse , il y a lieu de majorer le montant de la provision allouée par le premier juge sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile à la somme de 1 200 euros, les dégradations du lave vaisselle et du canapé par les rongeurs étant établies avec suffisamment par le constat d’huissier de même que le trouble de jouissance résultant de la présence de rongeurs depuis 2021 .

Sur les mesures accessoires :

Le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge, l’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

La solution du litige justifie de condamner la S.A d’HLM Vilogia aux dépens d’appel, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, et de la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de travaux de désourisation/dératisation du logement de Mme [N] et en ce qu’elle a condamné la S.A d’HLM Vilogia à payer à Mme [N] une provision de 200 euros ;

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés ;

Condamne la S.A d’HLM Vilogia à procéder dans un délai de quatre mois courant à compter de la signification du présent arrêt, passé ce délai sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard courant pendant un délai de quatre mois, à procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser l’infestation de souris ou rongeurs dans le logement loué à Mme [L] [N] et situé [Adresse 3] ;

Condamne la S.A d’HLM Vilogia à payer à Mme [L] [N] une provision de

1 200 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Y ajoutant ;

Déboute la S.A d’HLM Vilogia de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A d’HLM Vilogia aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le GreffierLe Président

H. PoyteauV. Dellelis