République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 17/11/2022

****

N° de MINUTE :

N° RG 22/01246 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UFDZ

Jugement n° 15/03748 rendu le 01 décembre 2017 par le tribunal de grande instance de Béthune

Ordonnance n° 20/245 rendue le 1er octobre 2020 par le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Douai

APPELANTE

SCI la Rotonde de [Localité 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

représentée par M^e Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Danielle Lipman W. Boccara, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

INTIMÉE

Sas Auchan Hypermarché (Ex Auchan France), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Lydie Kochman, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Clotilde Vanhove, conseiller

— --------------------

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valerie Roelofs

DÉBATS à l’audience publique du 22 septembre 2022, instruits par Dominique Gilles, président de chambre

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président, et Valerie Roelofs, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 septembre 2022

****

Le présent litige porte sur la fixation judiciaire du loyer d’un bail commercial du 5 novembre 1985, arrivé à échéance le 14 juillet 1994, poursuivi par tacite reconduction après cette date, renouvelé à effet du 1er janvier 2000 pour une durée de neuf années et poursuivi par tacite reconduction après le31 décembre 2008. Ce bail porte sur le lot n°4 du centre commercial de la Rotonde de [Localité 3], qui est exploité à usage de boulangerie-pâtisserie à l’entrée de l’hypermarché Auchan. Les 10 et 23 décembre 2014, la SCI La Rotonde de [Localité 3], qui n’est pas le bailleur d’origine, a donné congé à son locataire à effet au 30 juin 2015 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 125 000 euros HT HC à compter du 1er juillet 2015. Après mémoire préalable notifié au preneur le 23 juillet 2015 et autorisation d’assigner du 28 juillet 2015, le bailleur a fait assigné la SA Auchan France devant le juge des loyers commerciaux, par actes des 28 août et 2 septembre 2015. Par jugement avant dire droit du 4 mars 2016, cette même juridiction a ordonné une expertise aux fins de déterminer la valeur locative du local et maintenant à titre provisoire les loyers échus au prix acquitté au 30 juin 2015.

C’est dans ces conditions que par jugement réputé contradictoire du 1er décembre 2017, rendu entre la SCI La Rotonde et la SA Auchan France d’une part et « Auchan La Rotonde de [Localité 3] dont le siège social est sis [Localité 3] », partie défaillante faute d’avoir constitué avocat, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béthune, au visa du rapport d’expertise, a :

— fixé à la somme de 53 320 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à effet au 1er juillet 2015 du lot n°4 de la copropriété n°2 dans le complexe dit de la Rotonde, consenti par le SCI La Rotonde à la SA Auchan,

— condamné la SA Auchan aux intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer 'xé antérieurement à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, soit depuis le 2 septembre 2015 pour chaque part d’échéance impayée,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus dans les termes de l’article 1154 ancien du code civil, passé le délai d’un an suivant la signification de ce jugement,

— rejeté toutes autres demandes,

— rejeté les demandes d’indemnités formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire seront pris en charge pour moitié par chacune des parties,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

La SCI La Rotonde, par déclaration d’appel reçue au greffe de la cour le 3 mai 2018, a interjeté appel de ce jugement, en intimant la SAS Auchan Hypermarché, en critiquant expressément l’ensemble de ses chefs. Cet appel a été enregistré sous le n° RG : 18/2620. Le 24 septembre 2020, l’affaire a été radiée pour défaut de diligence des parties. Elle a été rétablie le 14 février 2022, sur les conclusions de l’appelante.

Par dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 22 septembre 2022, la SCI La Rotonde demande à la cour, par infirmation du jugement entrepris, de :

— vu l’article 1134 du code civil et l’acte de renouvellement à effet du 1er janvier 2000,

— fixer le loyer de renouvellement dû à effet du 1er juillet 2015 au montant annuel de 91 000 euros en principal, hors taxes, hors charges,

— confirmer le jugement entrepris concernant les intérêts de retard, la capitalisation de ces intérêts et le partage des frais d’expertise,

— débouter la société Auchan France de toutes ses demandes,

— la condamner à lui payer 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus, dont distraction au profit du conseil de la concluante.

Par dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 26 août 2022, la société Auchan Hypermarchés (anciennement dénommée Auchan France) prie la cour de :

— vu les articles L.145-33 et R.145-3 du code de commerce, 154 et 155 anciens du code civil,

— dire que l’appel est mal fondé et débouter la SCI La Rotonde de toutes ses demandes,

— sur l’appel incident :

— infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a estimé qu’il y avait lieu à pondération des locaux loués,

— statuant à nouveau :

— dire que le jugement était contradictoire, en l’absence de partie défaillante,

— dire qu’il y a lieu de prendre en considération les éléments de comparaison boulangerie cités par la concluante ou à défaut de procéder à un correctif à la baisse de 30% sur les éléments de comparaison du centre commercial de la Rotonde de [Localité 3],

— en conséquence :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1 er juillet 2015 à un montant annuel de 37 356 euros, subsidiairement, 39 260 euros, en principal, hors charges et hors taxes,

— dire que le loyer fixé portera intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1154 du code civil, intérêts à la charge de la bailleresse,

— en toute hypothèse :

— débouter la SCI La Rotonde de [Localité 3] de toutes ses demandes,

— condamner celle-ci à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture est du 8 septembre 2022.

SUR CE

LA COUR

Si le bailleur demande de réformer le jugement entrepris au moyen qu’il serait qualifié à tort de réputé contradictoire, force est de constater que cette demande n’est pas justifiée, alors que la société Auchan La Rotonde [Localité 3], partie en première instance sans avoir constitué avocat mais qui a participé à l’expertise, n’a pas été intimée.

Sur le fond et à titre liminaire, il sera noté que l’application du statut des baux commerciaux au présent litige n’est pas discutée, non plus que le déplafonnement du loyer renouvelé, eu égard à la durée contractuelle de plus de 12 ans du bail.

Les parties sont entrées en litige par suite de leur désaccord sur la seule valeur locative à compter du 1er juillet 2015.

A cet égard, l’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les articles R.145-2 à R.145-8 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

C’est ainsi que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus par la loi.

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments déjà mentionnés.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Reprenant pour l’essentiel les éléments d’analyse et de raisonnement du rapport d’expertise, le premier juge a fixé à 53 320 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé, alors que l’expert avait conclu à une valeur locative arrondie de 54 000 euros, en retenant que :

— l’accès à l’espace Boulangerie Auchan se fait par l’entrée Ouest du centre commercial qui est celle, sur les trois, qui génère le plus de passage, avec notamment l’accès au parking ;

— toutefois, le béthunois comporte une offre excessive de supermarchés et « hard-discounters », notamment entre La Rotonde et la Porte Nord à Bruay-la-Bussière, le centre commercial de la Rotonde étant décrit comme vieillissant avec peu, sinon pas de rénovation et plusieurs cellules vacantes au 1er juillet 2015 ;

— le classement du top 100 des gros hypermarchés de 2012 n’est pas pertinent pour apprécier la situation en 2015 ;

concernant la surface et l’état du local :

— l’espace boulangerie occupe la quasi-totalité de la gauche de l’entrée Ouest du centre commercial, soit un linéaire d’une vingtaine de mètres carrés divisé en une façade boutique peu profonde et à l’arrière un espace laboratoire ainsi que des réserves affectées à la production ;

— il est constant que conformément à l’usage pour les locaux dépendant de centres commerciaux, tel que repris dans la Charte de l’expertise immobilière, l’unité de mesure est le mètre carré GLA (SCU) ;

— le local litigieux dépend d’un ensemble plus vaste de 473,33 mètres carrés GLA correspondant aux lots numéros 4, 5 et 6, tandis que le présent bail ne fait l’objet que du lot numéro 4 d’une superficie totale de 108,26 mètres carrés, qui se décompose en une partie boutique de 16,26 mètres carrés GLA et d’une partie arrière de 92 mètres carrés GLA ;

— les locaux sont en bon état d’entretien et tous les équipements appartiennent au preneur ;

— il n’est reçu de public dans aucune partie de l’espace loué, toutes les ventes se faisant à emporter ;

concernant le calcul de la surface pondérée :

— conformément à la Charte de l’entreprise, il convient d’affecter un coefficient 1 pour les surfaces de vente ou si un accès est possible par le mail du centre commercial et un coefficient de 0,5 pour les parties laboratoire et réserve ;

— par conséquent, il convient de retenir une surface pondérée de 62,26 mètres carrés ;

— il n’y a pas lieu à application d’un coefficient majoré au motif qu’il ne s’agit pas d’un local « bonbonnière » et il n’y a pas davantage lieu à majoration pour décloisonnement ;

— en effet, le bailleur ne peut à la fois louer la boutique et le laboratoire et ne faire porter l’effet bonbonnière que sur la boutique ;

— si des éléments extrinsèques au contrat de bail comme des locaux accessoires peuvent être pris en considération dans la fixation du prix, c’est à la condition qu’ils appartiennent au même bailleur et non au locataire lui-même ; de sorte que la majoration pour décloisonnement n’a pas à s’appliquer ;

sur la destination des lieux et les obligations respectives des parties :

— dans le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2000 il a été tenu compte pour la fixation du loyer de la particularité de l’exploitation qui nécessite une importante surface arrière, ce qui réduit substantiellement la surface de vente [la clause de loyer du bail du renouvellement du bail mentionne : « Le loyer de base correspond à un calcul tenant compte de la particularité de l’exploitation qui nécessite une importante surface arrière que nous appellerons laboratoire, ce qui réduit substantiellement la surface de vente. Ce calcul a été basé sur la valeur locative du centre commercial pour la partie « surface de vente » et sur la valeur locative du centre commercial minorée pour la partie « surface du laboratoire » ;

— sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

— l’expert n’a reçu aucun élément de comparaison avec des boulangeries extérieures au centre commercial ;

— la situation de La Rotonde, avec un pôle de boulangerie aussi développé, ne se trouve pas dans cette configuration particulière dans d’autres centres commerciaux, eu égard aussi au positionnement de la cellule considérée ;

— si l’expert a demandé aux parties des éléments de comparaison concernant des locaux ayant une utilisation similaire dans d’autres centres commerciaux, seul le preneur l’a fait mais sans pour autant fournir de pièces justificatives, l’expert ayant apprécié qu’il n’y avait pas lieu d’en demander à des tiers ;

— l’expert a considéré que dans le centre commercial en cause, faute de locaux présentant une activité similaire ou approchante, la comparaison des loyers pouvait être réalisée selon deux critères, à savoir la surface et le positionnement ;

— les locaux commerciaux voisins se louent à 812,53 euros en moyenne (sur quatre commerces) ;

— les baux de locaux de surfaces proches à celle du lot en cause sont au prix de 872,74 euros du mètre carré pour les surfaces très approchantes et de 873,31 euros pour les surfaces approchantes, après avoir écarté les commerces dont la marge d’activité est sans rapport avec la boulangerie ;

— la moyenne selon tous ces critères est de 852 euros le mètre carré ;

sur les correctifs applicables :

— l’expert a considéré que dès lors que le local boulangerie-pâtisserie est le seul à faire de la vente alimentaire à emporter dans le centre commercial, une minoration ayant été demandée sans que soit fournie le chiffre d’affaires de la boulangerie-pâtisserie, et dès lors que le positionnement de cette cellule en fait la seule à pouvoir accéder aux locaux voisins mais également à l’intérieur de l’hypermarché, cela entraîne nécessairement une valorisation supplémentaire par rapport aux autres emplacements ;

— si l’expert a retenu, après application de ce correctif, 870 euros le mètre carré, le premier juge a limité l’incidence de ce correctif.

A l’appui de sa demande de fixation judiciaire en augmentation de cette valeur locative, la SCI La Rotonde soutient ou fait valoir que :

— s’il convient de tenir compte d’une destination avec un taux de marge et de rentabilité faible comme en matière de boulangerie, il apparait toutefois que le bailleur n’est pas l’associé du preneur et que les locaux en cause, avec leur surface de laboratoire importante, non seulement servent à la vente à emporter, mais aussi approvisionnent le rayon boulangerie-pâtisserie de grande ampleur de l’hypermarchés ;

— si la société Auchan, à l’origine, a su convaincre le bailleur de lui consentir un bail à la fois en surface de vente et en surface de laboratoire, celui-ci aurait très bien pu louer l’ensemble du local à un seul commerçant ;

— cette double destination est à prendre en compte dans le cadre de l’évaluation de la valeur locative ;

— le preneur ne peut être suivi, par conséquent, lorsqu’il demande une réduction de 30% sous couvert d’un « taux d’effort » ;

— le refus de la majoration pour décloisonnement n’est pas justifiée et n’a fait l’objet, au titre des correctifs, que d’une prise en compte insuffisante ;

— le premier juge n’a retenu que 860 euros le mètre carré alors que l’expert lui-même avait retenu 870 euros ;

— la surface de vente doit être majorée au double en vertu de l’effet « bonbonnière » et du « percement » avec les locaux appartenant à Auchan ;

— en réalité, il y avait lieu non pas de pondérer les surfaces, mais bien de retenir deux prix différents pour chacune des surfaces sans s’attacher au fait qu’il n’y a qu’un seul bail ;

— la surface de laboratoire n’est pas une réserve et justifie la recherche d’une valeur spécifique ;

— la valeur locative globale doit être fixée à 91 000 HT HC.

A l’appui de son appel incident, le preneur soutient ou fait valoir que :

— le secteur est très concurrentiel, dans un centre commercial vieillissant, comportant de nombreuses cellules vacantes à la date du renouvellement ;

— la porte d’accès Ouest n’est pas la plus fréquentée, le local ayant seulement une bonne visibilité ;

— l’espace de vente n’est pas même une boutique mais un espace de vente ouvert sur le mail avec une partie arrière comprenant un laboratoire et des réserves ;

— l’absence d’équipements fournis par le bailleur ;

— les valeurs pratiquées dans le centre commercial et les éléments de comparaison de boulangeries situés dans d’autres centres ;

— et s’agissant d’une fixation judiciaire, la valeur locative ne saurait excéder 600 euros le mètre carré, soit 30% de moins que préconisé par l’expert judiciaire qui correspond à la valeur pour du prêt-à-porter, ainsi que le préconise l’expert amiable [L] ;

— il convient donc de retenir 37 356 euros.

Sur ce, et s’agissant d’abord des facteurs locaux de commercialités, les parties s’opposent sur l’attractivité relative et la qualité de la commercialité du centre commercial La Rotonde.

Or, le premier juge a exactement retenu, en fonction des observations justifiées du rapport d’expertise concernant l’analyse du secteur géographique et de son évolution, que l’offre de supermarchés et hard-discounters en béthunois et aux alentours du centre commercial La Rotonde est surdimensionnée et que les zones de chalandise se concurrencent au point de privilégier les points de vente de proximité. La lutte se focalise surtout entre La Porte Nord à [Localité 4] (Cora) et La Rotonde (Auchan). Le rapport d’expertise précise que la zone de [Localité 4] s’étant beaucoup développée dans les années 2000-2008, le centre Auchan a réagi par une extension importante de son parking. Le premier juge a cependant exactement rappelé que si, en 2012, Auchan [Localité 3] a été classé 55ème dans le top 100 des gros hypermarchés, cela ne permettait pas de connaître la situation en juillet 2015, date à laquelle la valeur locative doit être déterminée. Il sera ajouté, pour l’appréciation de la portée de ce top 100, que celui-ci se limite au classement de la locomotive du centre en fonction de son chiffre d’affaires et non à une appréciation du dynamisme de la galerie qui accueille les cellules. A cet égard, le rapport d’expertise et le premier juge énoncent avec justesse que le centre La Rotonde, malgré la rénovation de 2010, est vieillissant, avec peu de rénovation et plusieurs cellules vacantes au 1er juillet 2015. Aucun moyen n’est valablement formé contre le rapport d’expertise qui, se plaçant par référence à la date de juillet 2015, explique ainsi que les cellules 9, 36 et 18 sont restées vacantes plusieurs années (7/8 ans ou 4/5 ans) concernant les enseignes La Bonne Brioche et Courir, celle-ci n’ayant pas été remplacée après déménagement. Si le bailleur se prévaut de l’état locatif établi par ses soins et daté du 3 décembre 2015 ' la situation au 1er juillet 2015 ne résultant pas de ce document-, ce document confirme vacant les locaux n°9 de 82 m², n°18 de 110 m², outre 7 locaux plus petits parmi lesquels deux locaux de 40 m² chacun et seulement deux à usage de kiosque. Il importe peu également que le local n°9 ait été reloué en février 2017 et que l’ex-Brioche dorée soit désormais louée à la société Paprika. Les circonstances péjoratives déjà mentionnées et affectant les facteurs locaux de commercialité n’ont manifestement pas été contrebalancées à la date d’appréciation de la valeur locative par le fait que La Rotonde bénéficiait pourtant d’une plus grande proximité avec le centre-ville que son principal concurrent, ainsi qu’il résulte également du rapport d’expertise. C’est vainement, dans le cadre du présent litige sur l’appréciation de la valeur locative, que la SCI La Rotonde reproche à la société Auchan exploitant l’hypermarché de s’opposer systématiquement aux votes des travaux qui pourraient être nécessaires et de ne s’y résoudre que lorsque les équipements sont atteints de vétusté.

S’agissant, du positionnement du local litigieux, s’il est affirmé dans le rapport d’expertise que l’accès Ouest qui le concerne «constitue l’accès principal (50 à 55%) contre 35 à 40% entrée Est », il est contesté par le preneur que cet accès Ouest jouisse de la meilleure commercialité, ce qui est affirmé par le bailleur, alors que, d’une part, si nulle étude ne vient effectivement étayer cette prédominance, qui ne découle certes pas nécessairement du fait que ce hall soit le plus large, qu’il donne sur les caisses de l’hypermarché ou qu’il soit desservi par le plus grand des parkings et si, d’autre part, cet accès conduit la clientèle à ne passer que devant, outre le local litigieux, un établissement bancaire, une cafétéria Flunch et les enseignes Réserve naturelle, France Loisirs, Pantashop, Trésor (Marc Orian), Gustin et Orange, aucun des deux autres accès, Est et Sud, ne conduit la clientèle à passer de manière privilégiée devant l’ensemble ou la majorité des enseignes de notoriété nationales visées par le preneur, à savoir : Camaïeu, Courir, Orange, Phone House, Jeff de Bruges, SFR, Bouygues, Micromania, Subway, H. Landers, Tape à l''il, Générale Optique, Julien D’Orcel, Nocibé, Jennyfer, Histoire d’Or et Sergent Major. La Cour considère en définitive qu’il n’est pas démontré que cet accès Ouest soit le plus attractif et qu’aucune conséquence ne peut être tirée ni du déplacement de l’enseigne Courir, ni du niveau des loyers selon les accès au centre commercial. En effet, à cet égard, il n’est nullement prouvé que les loyers commerciaux de plus de 1 000 euros le mètre carré et qui concernent : des bijouteries (Marc Orian, Charles D’Orville et Julien D’Orcel), un tabac presse (Colinet), Club Bouygues, Jeff de Bruges, Atol, Orange, Phone House ou Ci Gusto Vap Eco, Micromania, SFR, H. Landers, Mus Optique et Wifix (Mister Minit) obéissent à une régularité par rapport à l’accès au centre commercial qui dessert au plus près ces magasins, étant encore observé que tous les accès permettent d’accéder à tous les magasins.

C’est pourquoi, en définitive, le fait que le local en cause soit situé le long de l’entrée Ouest n’entraîne pas les conséquences péjoratives indiquées par le preneur, qui affirme la supériorité de l’entrée Est, ce que l’expert judiciaire a été bien fondé de ne pas retenir.

S’agissant du montant du loyer retenu en première instance, le bailleur reproche essentiellement au jugement entrepris, d’une part, de ne pas avoir tenu compte – autrement qu’au titre des correctifs applicables mais très insuffisamment-, d’une majoration pour décloisonnement et, d’autre part, de ne pas avoir tiré les conséquences de la clause du bail répartissant les surfaces en zone de vente et en zone de laboratoire, pour avoir refusé de retenir deux prix différents, s’attachant à la prétention contraire selon laquelle, puisqu’il n’y a qu’un seul bail, seule une pondération des mètres carrés serait envisageable. Il est soutenu par le bailleur que la surface de vente de 16,26 mètres carrés doit être majorée par l’admission de la notion de « bonbonnière » et que la surface de laboratoire, qui n’est pas de stockage mais bien de travail, doit être estimée au double de la valeur locative des réserves déportées loin des commerces, « alors que l’on a d’une part la liaison directe avec le lieu de vente, d’autre part la communication avec les locaux appartenant à Auchan permettant une très longue vitrine et avec le reste du laboratoire et l’ouverture sur l’hypermarché lui-même. »

S’agissant de la majoration pour décloisonnement, il est constant que la situation invoquée par le bailleur a pour effet exclusif de faire communiquer le local litigieux avec des locaux situés dans le même centre commercial qui appartiennent à la société Auchan. S’il ne peut donc s’agir d’éléments extrinsèques donnés en location par le même bailleur, au sens de l’article R.145-4 du code de commerce, il n’en demeure pas moins que cette situation permet d’inclure la surface de vente louée dans une surface beaucoup plus vaste équipée de ce fait d’une très longue vitrine, tandis que la partie laboratoire est elle-même reliée à l’ensemble constitué par la boulangerie Auchan, ce qui représente un avantage fonctionnel indéniable pour l’exploitation de celle-ci. Par conséquent, cette situation doit être prise en compte pour l’appréciation des caractéristiques propres du local loué.

Il convient par conséquent de retenir une majoration de ce chef, dont le montant sera fixée à 7%. Le jugement entrepris sera réformé en conséquence.

S’agissant des surfaces à prendre en compte, il est constant que la boutique est de 16,26 mètres carrés GLA et que le laboratoire tel que retenu par l’expert compte 92 mètres carrés GLA. L’expert a exclu l’application d’une majoration à la surface de vente, ce que conteste le bailleur en faisant valoir l’existence, dans le centre commercial, d’un kiosque de 20 mètres carrés loué au prix unitaire de 2 400 euros. L’expert a également retenu une seule nature de surface pour le laboratoire, là où le bailleur voudrait distinguer selon les espaces de travail et de stockage.

Toutefois, l’acte de renouvellement du bail commercial litigieux, après avoir énoncé que les parties étaient convenues d’une pondération du loyer de base, précise que « le loyer de base correspond à un calcul tenant compte de la particularité de l’exploitation qui nécessite une importante surface arrière [appelée] le laboratoire, ce qui réduit substantiellement la surface de vente. Ce calcul a été basé sur la valeur locative du centre commercial pour la partie « surface de vente » et sur la valeur locative du centre commercial minorée pour la partie « surface du laboratoire ». A partir de ce calcul, un prix forfaitaire ['] a été dégagé. »

Il se déduit de cet acte que les parties sont convenues de louer un local composé d’une surface de vente et d’un laboratoire pour un prix forfaitaire.

Par conséquent, en l’absence de modification de l’usage des lieux, le bailleur est mal fondé à soutenir que la surface dénommée laboratoire devrait être subdivisée.

Il apparaît en conséquence que contrairement à ce que soutient le bailleur, la méthode adoptée dans l’acte de renouvellement ne conduit pas à écarter la méthode de la surface pondérée, qui s’impose en vertu de l’article R.145-7 du code de commerce, n’étant pas démontrée l’impossibilité de comparer les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents. En outre, il n’est nullement démontré que la pondération par les prix en fonction d’une valeur locative de centre commercial pour la surface de vente et d’une valeur locative minorée pour le laboratoire aboutissant à un forfait soit l’équivalent d’une pondération par les surfaces telle que la demande le preneur.

Par ailleurs, les conditions permettant de retenir l’application d’un effet bonbonnière ne sont pas caractérisées. En effet, il a déjà été tenu compte de l’avantage représenté par la longueur de la vitrine du fait de l’absence de séparation avec le local voisin appartenant à la société Auchan, alors qu’en dehors de cet avantage déjà valorisé, la commercialité de la zone de vente louée, en elle-même, ne justifie pas une appréciation majorée du loyer, dès lors que sa petite superficie, loin de lui permettre une exploitation autonome, la voue au contraire à s’intégrer dans un ensemble plus vaste au sein du centre commercial.

S’agissant du coefficient de calcul de la moyenne pondérée pour la surface du laboratoire, l’expert judiciaire a tenu compte du fait qu’il ne s’agissait pas d’une réserve et le coefficient de 50% appliqué, supérieur à celui d’une réserve déportée, n’est pas utilement critiqué. Doit encore être souligné le fait que l’avantage résultant de l’ouverture du laboratoire sur le reste de l’hypermarché a déjà été valorisé. L’expert a justement considéré que le bail porte en réalité non sur une surface de vente avec réserve mais sur une surface de réserve laboratoire qui bénéficie d’un espace de vente 5 à 6 fois moindre.

S’agissant des éléments de comparaison, si le preneur reproche à l’expert de ne pas avoir pris de terme de comparaison en dehors du centre commercial, il est constant qu’un centre commercial constitue une unité économique isolée. Par conséquent, c’est à l’intérieur du centre commercial que l’expert a légitimement recherché les points de comparaison. En outre, si le premier juge, définissant la mission de l’expert, a bien expressément étendu la recherche de termes de comparaison à d’autres centres commerciaux ayant des zones de chalandise équivalentes au centre commercial La Rotonde de [Localité 3], il est constant que nul élément probant n’a été produit aux débats, de sorte que l’expert n’a rien retenu à ce titre. Sont inopérants les moyens pris de la carence de l’expert judiciaire opposés par le bailleur, qui n’a formé aucun incident d’expertise en vue d’obtenir le cas échéant la production forcée de pièces détenues par des tiers, ce qui lui aurait permis de fournir au technicien les précisions nécessaires.

En outre, alors que le bailleur avait contesté par dire les termes de comparaison retenus par l’expert, notamment au moyen qu’il s’agissait de valeurs indexées et non de valeurs de marché, et bien que l’expert ait retenu certains des éléments fournis par le bailleur sans justifier avoir répondu à la critique, il n’apparaît pas que le fait de retenir des valeurs indexées soit contraire aux prescriptions de l’article R.145-7 du code de commerce, dès lors qu’il s’agit malgré tout de prix couramment pratiqués dans le voisinage, au sens de ce texte. Ce moyen de la société Auchan est donc également inopérant.

L’analyse des termes de comparaison selon le critère de l’emplacement et celui de la surface en écartant les activités à forte marge et en raisonnant par moyenne, telle que conduite par l’expert judiciaire, est satisfaisante.

D’ailleurs, là où l’expert judiciaire aboutit à 852 euros par mètre carré en moyenne, le propre technicien amiable du bailleur a abouti, avant l’abattement contesté, à 800 euros par mètre carré, ce qui est fort proche.

S’agissant de l’abattement de 30% sur la valeur locative obtenue par les termes de comparaison, telle que demandée par le preneur, si la destination contractuelle est exclusivement de boulangerie-pâtisserie, activité en principe caractérisée par une limite basse du taux d’effort, il en a été suffisamment tenu compte en l’espèce par le retrait des termes de comparaison des commerces à forte marge, alors même que rien ne prouve que l’activité de boulangerie-pâtisserie avec vente à emporter soit prédominante en l’espèce, dès lors, au contraire, que la surface de laboratoire est très importante et sert à approvisionner le rayon boulangerie-pâtisserie de grande ampleur de l’hypermarché.

Il résulte de ce qui précède que le prix retenu du loyer annuel renouvelé au 1er septembre 2015 est de 911,64 euros (852 euros, somme augmentée de 7%) par mètre carré (la surface pondérée est de 62 mètres carrés) et par an, soit 56 521,68 euros hors taxes et hors charges par an.

Le premier juge ayant exactement statué par ailleurs, le jugement entrepris sera confirmé pour le surplus.

En équité, il ne sera pas alloué d’indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

La société Auchan hypermarchés sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu’il a limité le loyer annuel renouvelé à la somme globale de 53 320,00 euros hors taxe et hors charges par an ;

Statuant de nouveau sur ce chef,

Fixe à la somme de 56 521,68 euros hors taxes et hors charges par an à effet du 1er juillet 2015 le montant du loyer du bail renouvelé ;

Pour le surplus et y ajoutant,

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute la SCI La Rotonde de [Localité 3] du surplus de ses demandes ;

Déboute la société Auchan hypermarchés (anciennement Auchan France) de son appel incident ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne la société Auchan hypermarchés aux dépens d’appel.

Le greffier

Valérie Roelofs

Le président

Dominique Gilles