République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 08/09/2022

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N° de MINUTE : 22/738

N° RG 21/03496 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TWTE

Jugement (N° 19/000339) rendu le 05 février 2021 par le tribunal de proximité de Maubeuge

APPELANTS

Monsieur [O] [Y]

né le 12 novembre 1957 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [S] [N]

née le 11 mai 1975 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Myriam Maze, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe

INTIMÉS

Monsieur [E] [J]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [X] [J]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par M^e Philippe Le Fur, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe

DÉBATS à l’audience publique du 26 avril 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2022 après prorogation du délibéré en date du 07 juillet 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 avril 2022

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Par acte sous seing privé du 30 août 2017 et à effet du 8 septembre 2017, M. [E] [J] et Mme [X] [C] épouse [J] ont donné à bail, par l’intermédiaire de l’agence immobilière CEDRIC V Immobilier, à M. [O] [Y] et Mme [S] [N] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 690 euros, hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 juillet 2018 reçue le 21 juillet suivant par le mandataire de la bailleresse, M. [Y] et Mme [N] se sont plaints d’une surconsommation électrique en lien avec le chauffage et ayant généré une facture d’un montant 3234,47 euros pour une période de 6 mois. Ils ont mis en demeure le mandataire de trouver une solution à défaut de laquelle ils mettraient en oeuvre la responsabilité du bailleur pour manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Se plaignant d’un logement énergivore et d’une consommation d’énergie non conforme au diagnostic de performance énergétique, M. [Y] et Mme [N] ont, par acte d’huissier du 4 juillet 2019, fait assigner M. [J] et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Maubeuge aux fins de condamnation de M. [J] et Mme [C] à les indemniser de leur préjudice, une demande d’expertise judiciaire étant demandée à titre subsidiaire.

Par jugement contradictoire du 5 février 2021, auquel il est expressément référé pour un rappel des éléments de fait et de procédure, le juge des contentieux de la protection a :

— débouté M. [Y] et Mme [N] de leur demande indemnitaire de 4500 euros,

— débouté M. [Y] et Mme [N] de leur demande de réduction du prix du loyer,

— dit n’y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire,

— débouté M. [Y] et Mme [N] de leur demande indemnitaire de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [Y] et Mme [N] à payer à M. [J] et Mme [C] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] et Mme [N] aux entiers dépens de l’instance.

M. [Y] et Mme [N] ont relevé appel de cette décision par déclaration du 29 juin 2021, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Par acte d’huissier du 16 septembre 2021, M. [Y] et Mme [N] ont fait signifier leur déclaration d’appel et leurs conclusions d’appel à M. [J] et Mme [C].

M. [J] et Mme [C] ont constitué avocat le 23 septembre 2021.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 2 janvier 2022, M. [Y] et Mme [N] demandent à la cour de :

— infirmer la décision entreprise,

— condamner M. [J] et Mme [C] à leur payer les sommes de 5 400 euros à titre de dommages-intérêts 5 400 euros et de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner in solidum M. [J] et Mme [C] aux dépens de l’instance,

A titre subsidiaire :

— ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à la juridiction de désigner avec mission de de rendre au [Adresse 1] à [Localité 5],

— se faire communiquer les pièces des parties,

— examiner l’état du logement consenti à bail par M. [J] et Mme [C] à M. [Y] et Mme [N],

— donner un avis sur la consommation énergétique du logement en Kw/h/m²/an,

— dire si des travaux de remise en état sont nécessaires,

— en déterminer la teneur et le coût,

— donner son avis sur l’origine des défectuosités constatées,

— dire notamment, si celles-ci sont consécutives à la vétusté ou résultent de la réalisation de travaux inachevés ou non conformes aux règles de l’art,

— formuler toutes observations utiles,

— dire que l’expert devra déposer son rapport d’expertise dans le délai de 4 mois de sa désignation,

— réserver les dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 9 décembre 2021, M. [J] et Mme [C] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ces dispositions le jugement entrepris,

— débouter M. [Y] et Mme [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum M. [Y] et Mme [N] à leur payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens .

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 1133 et suivants et 1137 et suivants du code civil, 1223 du même code et 696 et 700 du code de procédure civile.

Sur les données utiles du litige:

Dans le bail, la surface habitable du logement, constitué par une maison semi-individuelle composée au rez-de- chaussée d’un hall d’entrée, d’un séjour, d’une cuisine équipée, d’une véranda, d’une buanderie, d’un WC, et à l’étage de trois chambres, dressing et salle de bains, d’un grenier, d’une cave, d’une terrasse, est de 81,05 mètres carrés.

Un diagnostic de performance énergétique du 30 juillet 2010, manifestement réalisé lorsque M. [J] et Mme [C] ont acquis l’habitation, classe le logement en catégorie G fixant une consommation conventionnelle de 514 kWhep/m2/an de 514.

Un diagnostic de performance énergétique dressé le 18 août 2017 par la société Alpha Diagnostic Immobilier du Nord a été joint au bail et classe le logement en catégorie E pour les consommations énergétiques pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement. La consommation énergétique pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement est évaluée à 303 kwhep/m2/an pour une surface plateau chauffé de 88 m2 pour une consommation d’électricité calculée de 10 531 kWh alors que la consommation déclarée d’électricité par l’utilisateur était de 21068 kWh. Le coût de la consommation est évalué à 1 111 euros.

Aux termes d’un rapport du 21 janvier 2019 d’expertise amiable contradictoire, en ce que le mandataire des bailleurs étaient présents, réalisée à la demande de M. [Y] et Mme [N], le grenier de l’habitation n’est pas isolé, pas plus que la porte d’accès au grenier dont le calfeutrement est insuffisant. A été évoquée une absence d’isolation des plafonds des pièces situées en-dessous de ce grenier ce qui contribue à une déperdition énergétique importante. Toutefois l’expert amiable a indiqué que faute de chauffage dans certaines pièces de l’habitation par les locataires, il n’a pas été possible de caractériser les défauts d’isolation de l’habitation relevant que le chauffage partiel ne permettait pas une bonne mise en chauffe de l’habitation.

M. [Y] et Mme [N] produisent un diagnostic de performance énergétique dressé à leur demande le 1er février 2019 par la société Activ’expertise. Ledit diagnostic classe le logement en catégorie G pour les consommations énergétiques. La consommation énergétique pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement est évaluée à 489 kwhep/m2/an et 19 810 kWh, calcul opéré en tenant compte d’une superficie de 104,50 m2, soit une superficie qui ne correspond pas à celle stipulée. Le coût de la consommation énergétique est évalué à 2 941 euros.

M. [Y] et Mme [N] produisent notamment les factures de leur fournisseur d’énergie Total Spring des 5 septembre 2018, 16 décembre 2018, 13 février 2019, 18 avril 2018, 6 septembre 2018, 14 avril 2019 et 24 décembre 2019, dont il résulte que :

— du 29 septembre 2017 au 21 août 2018, la consommation en kWh s’est élevée à 27 305 kWh

— du 13 octobre 2018 au 13 avril 2019, la consommation en kWh s’est élevée à 7647 kWh

— du 16 juin 2019 au 13 août 2019, la consommation en kWh s’est élevée à 4660 kWh

— du 13 octobre 2019 au 14 décembre 2019, la consommation en kWh s’est élevée à 3 231 kWh

— la consommation en 2019 a été selon l’évolution de consommation dans la facture du 24 décembre 2019 de 16 009 kWh.

Il sera à ce stade précisé que l’analyse des diagnostics et factures aux débats doit être effectuée en conservant la même unité de mesure. En l’espèce, les différents données seront comparées en utilisant l’unité kWh et non l’unité kWhep. Il sera d’ores et déjà précisé que lorsque le premier juge a exposé que le diagnostic de performance énergétique contesté (celui de 2017) retenait une consommation de 27 710 kWh il a commis une erreur d’analyse de pièces puisque la consommation de 27710 est exprimée dans ce diagnostic en kWhep et non kWh.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Devant les premiers juges, M. [Y] et Mme [N] ont, au vu des conclusions déposées le 6 novembre 2020 auxquelles ils se sont référés, lesdites conclusions étant transmises avec le dossier de première instance à la cour, et du jugement, demandé la somme de 4 500 euros à titre de dommages-intérêts. Ils fondaient leur demande indemnitaire d’une part sur le dol, sur le caractère erroné du diagnostic de performance énergétique réalisé par le mandataire du bailleur, sur la dissimulation d’un diagnostic antérieur classant le logement en catégorie G et un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent tenant à la délivrance d’un logement qui ne répond pas à la délivrance d’un logement dont la performance énergétique ne répond pas à l’indice fixé par la loi, et d’autre part sur un manquement du bailleur à ses engagements contractuels, faisant valoir sur ce dernier point qu’ils avaient eux-mêmes financé l’installation d’un poêle à pellets que les bailleurs s’étaient engagés à payer ce qui justifiait une réduction du prix sur le fondement de l’article 1223 du code civil.

Sur la réduction du prix du bail, M. [Y] et Mme [N] n’ont pas formé de demande autonome chiffrée ni aux termes de leurs conclusions de première instance ni aux termes de la note d’audience.

Ainsi c’est à tort que le premier juge a considéré que la demande au titre de la réduction du prix constituait une demande autonome, alors que M. [Y] et Mme [N] faisaient uniquement valoir un autre moyen à l’appui de leur demande unique de condamnation de M. [J] et Mme [C] au paiement de la somme de 4 500 euros.

En cause d’appel, M. [Y] et Mme [N] ne forment pas plus de demande autonome de réduction du loyer, une telle demande n’est pas reprise dans le dispositif de leurs écritures, lequel est le seul à saisir la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile.

En revanche, à l’appui de leur demande de condamnation de M. [J] et Mme [C] au paiement de la somme de 5 400 euros, montant majoré en cause d’appel par rapport à la demande formulée en première instance, M. [Y] et Mme [N] invoquent une erreur essentielle quant à la performance énergétique du logement, le dol des bailleurs et un manquement des bailleurs à leurs engagements contractuels en ce qu’ils n’ont pas payé le poêle à pellets.

Si dans le dispositif de leurs écritures d’appel, M. [Y] et Mme [N] visent l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ils énoncent expressément qu’il n’est pas prétendu à l’indécence du logement et ne font aucune référence aux manquements du logement aux critères de la décence. Ils ne critiquent donc pas le jugement en ce qu’il a écarté le moyen pris de la non conformité du logement aux critères de la décence. Par ailleurs, ils n’invoquent pas plus en cause d’appel la responsabilité du bailleur du fait du manquement du diagnostiqueur, leur mandataire, et ne critiquent pas plus les motifs du jugement de ce chef.

M. [Y] et Mme [N] soutiennent en cause d’appel que le bail a été conclu par erreur et dol sur la performance énergétique du logement. Ils maintiennent le moyen pris de l’engagement des bailleurs à payer le coût de l’installation d’un poêle à pellets.

Sur l’erreur:

Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

Contrairement à ce que soutiennent M. [Y] et Mme [N], le bail en lui-même ne stipule pas l’indice de performance énergétique du logement. Conformément à l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la conclusion du bail, le diagnostic de performance énergétique du logement en l’espèce celui du 18 août 2017 a été annexé au bail, étant rappelé que cet article prévoit que le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative.

Le caractère essentiel de la performance énergétique du logement ne peut pas plus résulter d’un projet de loi postérieur à la prise à bail.

Aussi, en l’absence d’une stipulation expresse dans l’acte de bail lui-même ou d’autres éléments de nature à l’établir, il n’est pas démontré que la performance énergétique du logement constituait fut-ce tacitement une qualité essentielle en considération de laquelle les preneurs ont contracté.

En toutes hypothèses, M. [J] et Mme [C] justifient selon facture du 29 mars 2012 de la société Les Menuiseries du Val de Sambre avoir procédé, depuis l’établissement du diagnostic de performance énergétique du 30 juillet 2010, au remplacement des menuiseries de l’habitation (8 fenêtres et 2 portes), travaux de nature à avoir une incidence sur l’isolation du logement et l’évaluation de sa performance énergétique entre 2010 et 2017.

S’il existe un différentiel entre la superficie du logement telle que reprise dans le diagnostic de 2017 et celui établi en 2019 ce qui peut expliquer la différence de la classe énergétique retenue, les raisons de ce différentiel ne sont pas établies. Aucun élément ne bien corroborer la superficie retenue dans le diagnostic de performance énergétique de 2019 alors que le bail stipule une superficie proche de celui de 2017.

Par ailleurs, selon les factures sus-analysées, la consommation d’électricité de M. [Y] et Mme [N] du 29 septembre 2017 au 21 août 2018, s’est élevée à 27 305 kWh. Le diagnostic de performance énergétique de 2017 calcule certes une consommation dite calculée et correspondant à une simulation de 10 531 kWh mais mentionne en page 5 à côté de la consommation calculée une 'consommation déclarée par l’utilisateur’ de 21068 kWh, information communiquée aux acquéreurs. La différence entre la consommation sur 11 mois de M. [Y] et Mme [N] et la consommation déclarée est relativement modérée. En effet, au vu des mentions du diagnostic de 2019, le premier juge a exactement relevé qu’un écart est possible entre les consommations d’énergie issues de la simulation conventionnelle et celles réellement consommées, les écarts pouvant être significatifs en fonction du mode de vie et du nombre d’occupants, sur lesquels M. [Y] et Mme [N] sont silencieux.

En outre, le premier juge a également exactement relevé des incohérences entre les consommations relevées par le fournisseur d’énergie et celles relevées par le gestionnaire de réseau Enedis, le premier relevant au 16 avril 2018 une consommation de 23014 kWh et le second une consommation de 6 784 kWh.

Dans ces conditions, au vu des diagnostics de performance énergétique, des factures et de l’expertise amiable et en l’absence d’autres éléments, il n’est pas démontré, sans qu’il soit besoin de recourir à une expertise judiciaire, la réalité d’une erreur sur la performance énergétique du logement ni que la consommation facturée résulte d’une cause autre que le comportement des locataires ou d’une erreur du fournisseur ni que le caractère erroné du diagnostic de 2017 par rapport à celui de 2019 n’est pas avéré.

Le moyen pris de l’erreur sur les qualités essentielles du logement n’est pas démontré.

Sur le dol :

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Comme sus-indiqué, M. [J] et Mme [C] justifient avoir procédé, depuis l’établissement du diagnostic de performance énergétique du 30 juillet 2010, au remplacement des menuiseries de l’habitation (8 fenêtres et 2 portes), travaux de nature à avoir une incidence sur l’isolation du logement et l’évaluation de sa performance énergétique. Il ne peut en conséquence leur être reproché d’avoir dissimulé le diagnostic de 2010 ni de ne pas l’avoir transmis lors de la conclusion du bail.

Par ailleurs, le diagnostic de performance énergétique annexé au bail énonce en page 5 la consommation déclarée par les utilisateurs était de 21068 kWh, soit plus du double de celle calculée par le diagnostiqueur de sorte que M. [Y] et Mme [N] savaient que la consommation déclarée était supérieure à la consommation calculée par le diagnostiqueur. La dissimulation imputée à M. [J] et Mme [C] n’est pas établie.

L’absence de communication du diagnostic de 2010 ne caractérise par un dol.

Sur le manquement aux engagements contractuels :

Si le mandataire du bailleur engage le bailleur en application de l’article 1998 du code civil, la correspondance du mandataire des bailleurs en date du 28 février 2019 adressé à l’assureur de M. [J] et Mme [C] selon laquelle les bailleurs 'proposent par contre à Monsieur [Y], qui leur avait soumis cette demande en juin 2018, de financer l’installation d’un poële à pellets. Monsieur [Y] s’étant proposé d’en faire l’acquisition’ n’emporte pas engagement en l’absence de preuve d’une acceptation par les locataires de cette proposition effectuée dans le cadre d’un conflit entre locataires et bailleurs. Leur correspondance du 26 septembre 2019 adressée en lettre recommandée avec avis de réception au mandataire du bailleur démontre au contraire qu’aucun accord précis sur les conditions d’une prise en charge de l’installation d’un tel poêle n’était intervenu. La preuve d’un manquement des bailleurs à leur engagement contractuel n’est pas rapportée.

M. [Y] et Mme [N] ne démontrent pas comme l’a relevé le premier juge, avoir acquis le poêle à pellets litigieux ni ne justifient du coût de l’installation pour calculer la réduction du prix du bail qu’ils sollicitent.

Dans ces conditions, par motifs partiellement substitués à ceux du premier juge, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [Y] et Mme [N] de leur demande de condamnation à paiement de la somme de 4 500 euros, majorée à la somme de 5 400 euros en cause d’appel, et dit n’y avoir lieu à expertise judiciaire. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [Y] et Mme [N] de leur demande de réduction du prix du bail, aucune demande distincte de la demande de dommages-intérêts n’ayant été formée par les locataires en première instance comme en cause d’appel.

Sur les mesures accessoires :

La solution du litige justifie de confirmer le jugement sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile exactement réglés par le premier juge.

En cause d’appel, M. [Y] et Mme [N] seront condamnés aux dépens et l’équité commande en application de l’article 700 du code de procédure civile de les condamner à payer à M. [J] et Mme [C] une indemnité telle que fixée au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. [O] [Y] et Mme [S] [N] de leur demande de réduction du prix du loyer ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Constate que le premier juge n’était pas saisi d’une demande autonome de réduction du prix du bail ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Déboute M. [O] [Y] et Mme [S] [N] de leur demande d’indemnité de procédure formée en cause d’appel ;

Condamne M. [O] [Y] et Mme [S] [N] à payer à M. [E] [J] et Mme [X] [C] une indemnité en cause d’appel de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [O] [Y] et Mme [S] [N] aux dépens d’appel.

Le GreffierLe Président

H. PoyteauV. Dellelis