République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 28/09/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 21/00888 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TOCK

Jugement (N° 20/01144)

rendu le 17 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Douai

APPELANTE

La SAS Nord France Business Compagnie

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de M^e Raphaël Thery, avocat au barreau de Douai, avocat plaidant

INTIMÉE

Madame [M] [U]

née le 07 décembre 1981 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Matthieu Delhalle, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 08 juin 2023, tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 septembre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Céline Miller, conseiller en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2023

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Par acte notarié en date du 22 novembre 2019, la SAS Nord France Business Compagnie, propriétaire d’un immeuble placé sous le régime de copropriété situé [Adresse 2], à [Localité 3], a cédé à Mme [M] [U] le lot n° 5, consistant en un appartement, ainsi que les lots n°s 8 et 9, comprenant deux caves, pour un montant de 60 000 euros.

Faisant valoir qu’alors qu’elle souhaitait entreprendre des travaux d’aménagement de l’immeuble, elle avait rapidement constaté, après son acquisition, l’existence de nombreux désordres affectant, notamment, la toiture, l’installation électrique intérieure et le chauffage, Mme [M] [U] a fait assigner la société Business Compagnie devant le tribunal judiciaire de Douai par acte du 4 août 2020 aux fins, notamment, d’obtenir la résolution de la vente intervenue le 22 novembre 2019 pour vices cachés.

Par jugement réputé contradictoire en date du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Douai a prononcé la résolution du contrat de vente conclu entre les parties, ordonné la restitution, par Mme [U], de l’appartement et des deux caves, et condamné la société Business Compagnie à payer à cette dernière les sommes suivantes :

—  60 000 euros au titre de la restitution du prix de vente ;

—  7 342,51 euros en réparation en réparation de son préjudice financier ;

—  5 000 euros en réparation en réparation de son préjudice moral ;

—  3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre à prendre en charge les dépens comprenant le coût du constat d’huissier du 4 décembre 2019, d’un montant de 228,09 euros.

La société Business Compagnie a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 mars 2022, demande à la cour, au visa de l’article 28, 4ème C du décret du 4 janvier 1955, des articles 1641 et suivants du code civil, des articles 6, 9, 30, 31, 122 et suivants et 700 du code de procédure civile, abstraction faite de la reprise inutile de ses moyens, d’infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, de déclarer irrecevables les demandes de Mme [U], à défaut l’en débouter et la condamner, outre aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Laurent conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à lui verser la somme de 5 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 mars 2022, Mme [U] demande à la cour, au visa de l’article 1641 du code civil, de constater qu’elle ne sollicite plus la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente intervenue pour vices cachés et, statuant à nouveau, abstraction faite du rappel inutile de ses moyens, de la déclarer recevable et bien-fondée en son action estimatoire et de condamner l’appelante à lui verser la somme de 7 793,57 euros en réparation des travaux d’électricité à prévoir et celle de 5 226,66 euros en réparation des frais de toiture restés à sa charge.

Elle sollicite, en tout état de cause, la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société appelante aux dépens et à lui verser les sommes de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, y ajoutant, la condamnation de la société appelante à lui payer la somme de 2 000 euros supplémentaires à hauteur d’appel, ainsi qu’à lui payer les frais de signification, de publication au fichier immobilier et de tentative d’exécution.

Il sera référé aux dernières écritures des parties pour le détail de leur argumentation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir invoquées par la société Business Compagnie

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les dispositions de l’article 126, alinéa 1 du même code, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

S’agissant de l’obligation de publication de l’assignation en nullité ou en résolution d’une vente immobilière aux registres de la publicité foncière imposée par l’article 28, 4°, c du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, il convient de relever que l’intimée a exercé sa liberté de choix prévue à l’article 1644 du code civil en exerçant non plus une action rédhibitoire mais une action estimatoire devant la cour d’appel de céans, ainsi qu’elle en avait la possibilité, le jugement de première instance n’étant pas encore passé en force de chose jugée (Cass. Civ. 1ère, 18 janv. 2023, n° 19-10.111), de sorte que le moyen est inopérant.

Au surplus, il sera relevé que Mme [U] justifie avoir effectué les formalités de publication le 31 décembre 2021.

S’agissant du défaut de qualité à agir invoqué à l’encontre de la société appelante, il convient de rappeler que si l’article 14 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires, cette action n’exclut pas l’exercice, par l’acquéreur de lots d’immeuble sous le régime de la copropriété, à l’encontre de son vendeur, de l’action en garantie prévue à l’article 1641 du code civil pour les vices affectant les parties communes rattachées à l’immeuble.

Par conséquent, il convient d’écarter les fins de non-recevoir et de déclarer Mme [U] recevable en son action sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1644 du même code, l’acheteur peut alors obtenir, à son choix, soit la résolution de la vente (action rédhibitoire), soit une diminution du prix (action estimatoire), étant précisé qu’il n’a pas à se justifier de son choix et qu’il peut, après avoir exercé l’une des actions, exercer l’autre tant qu’il n’a pas été statué sur sa demande par décision passée en force de chose jugée ou que le vendeur n’y a pas acquiescé. Il peut, même en cause d’appel, abandonner l’action rédhibitoire au profit de l’action estimatoire, cette prétention ne constituant pas une nouvelle demande au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Il peut également obtenir des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil si le vendeur connaissait les vices de la chose, ce qui est présumé dès lors qu’il s’agit d’un vendeur professionnel.

* Sur la clause d’exclusion de garantie des vices cachés

A titre liminaire, il sera souligné que la qualité de vendeur professionnel de l’immobilier de la Sas Nord France Business compagnie n’est pas contestée, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a indiqué qu’elle ne pouvait se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente.

* Sur le défaut de raccordement électrique

En l’espèce, l’acte de vente conclu entre les parties le 22 novembre 2019 stipule que : 'L’attention de l’acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations qui seraient présentes dans les biens vendus aux divers réseaux publics ou privés (d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autres), ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, ne lui sont garantis par le vendeur. Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l’un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur'.

Il précise également que 'l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies. Il est recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent'. Il reprend ensuite les anomalies constatées lors du diagnostic électrique réalisé le 26 août 2019, et annexé à l’acte de vente, à savoir : 'la prise de terre et installation de mise à la terre ; les règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douche, des matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage'. Il conclut que : 'Parfaitement informé de cette situation, l’acquéreur accepte que la vente soit conclue en l’état et décide de faire son affaire personnelle de la mise en conformité de l’immeuble au regard de la réglementation relative à la sécurité de l’installation électrique intérieure'.

Il convient de relever que ces mentions, tout comme le diagnostic électrique, ont été portées à la connaissance de l’intimée dès la signature de la promesse synallagmatique de vente, soit le 4 septembre 2019.

Par conséquent, c’est à juste titre que le juge de première instance, ayant constaté que Mme [U] avait été informée avant la vente, de la vétusté de l’installation intérieure d’électricité, de l’absence de raccordement de celle-ci au réseau de l’immeuble et de sa nécessaire mise en conformité avant tout raccordement opéré par le fournisseur d’électricité, a estimé que l’existence d’un vice caché antérieur à la vente n’était pas établie en ce qui concerne l’absence de conformité de l’installation électrique.

Il convient en conséquence de débouter Mme [U] de sa demande de réparation au titre des travaux de remise en conformité de son installation électrique.

* Sur le compteur individuel de chauffage et d’eau chaude

L’acte de vente dispose que : 'Le vendeur déclare que le bien vendu, pourvu d’un chauffage commun, est équipé d’un appareil permettant d’individualiser les frais de chauffage et de fourniture d’eau chaude, conformément aux dispositions de l’article L. 241-9 du code de l’énergie'.

Or le vendeur a confirmé, dans un courrier du 12 janvier 2020, que le lot n°5 n’était pas équipé d’un appareil permettant d’individualiser les frais de chauffage et de fourniture d’eau chaude.

C’est cependant à juste titre que le premier juge a affirmé que l’absence d’un compteur individuel de chauffage et d’eau chaude ne rendait pas l’appartement impropre à son occupation et n’était pas de nature à diminuer tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix.

Dès lors, il convient de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a estimé qu’il n’était pas démontré l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil pour ce motif, étant précisé qu’en appel, tout en continuant d’invoquer l’existence d’un tel vice, Mme [U] ne formule aucune demande en paiement à ce titre dans le cadre de son action estimatoire.

* Sur la couverture de l’immeuble

Il résulte des éléments versés aux débats qu’alors que l’immeuble avait été mis en vente au prix de 70 000 euros, Mme [U] a obtenu, après avoir visité les lieux une seconde fois le 24 juillet 2019 et formulé une offre d’achat à 55 000 euros le lendemain au regard des travaux à effectuer (changement des fenêtres et châssis, cuisine, salle de bain, sol, électricité à remettre aux normes) et 'sous réserve de la révision de la toiture', une réduction du prix de vente à 60 000 euros.

Le procès-verbal de constat d’huissier établi par Me [X] le 4 décembre 2019, soit douze jours seulement après la vente litigieuse, fait état de poutres en bois fortement attaquées par l’humidité sous les fenêtres du séjour et du salon, commençant à se désagréger, de moisissures ancrées sur le plâtre des murs en dessous de l’appui des fenêtres, d’importantes traces d’humidité sur les poutres au niveau du chéneau, de traces d’humidité ruisselantes séchées sur celles-ci.

De tels désordres, de par leur ampleur, ne peuvent qu’avoir été apparents et préexistants à la vente, ainsi qu’en témoigne l’offre de prix à la baisse faite par Mme [U] et acceptée partiellement par le vendeur.

Cependant, celle-ci, qui avait précisé que son offre était 'sous réserve de révision de la toiture', s’étant vue communiquer par le vendeur, en annexe à l’acte de vente du 22 novembre 2019, une facture n° 1184/19 en date du 18 novembre 2019, d’un montant de 3 803,80 euros, démontrant que des travaux de réfection avaient été effectués sur la toiture, portant sur la fourniture et la pose d’un chéneau, d’une boîte à eau, la dépose et la repose de deux rangées de tuiles, la réparation d’une dizaine de fuites au pax et la refixation de 10 mètres de couvre-joint, elle pouvait légitimement en déduire que les désordres à l’origine des fuites et infiltrations dans l’appartement objet de la vente, ayant dégradé les huisseries, boiseries et embellissements, avaient été réparés.

Or il s’est avéré, mais seulement après la vente, que les travaux de réfection de toiture à prendre en charge par la copropriété étaient en réalité d’une ampleur plus importante puisqu’après les premières réclamations de Mme [U], un devis a été émis le 24 décembre 2019 à la demande du syndicat des copropriétaires par l’entreprise Drumez, qui avait fait les premiers travaux, pour un montant de 15 149,75 euros, dont 5 226,66 euros ont dû être pris en charge par Mme [U] au titre de sa quote-part de charges de copropriété.

Il résulte de ce qui précède que, comme l’a retenu le premier juge, l’immeuble vendu était bien atteint au moment de la vente, d’un vice caché préexistant à la vente, résultant d’un défaut d’étanchéité de la toiture et rendant l’immeuble impropre à sa destination en raison de l’humidité dont ce défaut est à l’origine.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement mais seulement en ce qu’il a reconnu l’existence du vice, Mme [U] ne sollicitant plus la résolution de la vente mais la restitution d’une partie du prix de vente, en application de l’article 1644 susvisé, à hauteur de 5'226,66 euros, correspondant à sa quote-part du montant des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Sa demande est justifiée dès lors qu’elle produit deux appels de charges de copropriété pour les deuxième et troisième trimestre 2020-2021 en date des 1er juillet et 1er octobre 2020, mentionnant le poste suivant : 'Drumez : Toiture façade et toiture bât A n° 36 – Total de l’appel': 2 613,33 euros'.

Par conséquent, la SAS Nord France Business compagnie sera condamnée à payer à Mme [U] la somme de 5 226,66 euros au titre de son action estimatoire.

Sur l’indemnisation du préjudice moral de Mme [U]

Il convient de faire droit à la demande de l’intimée au titre du préjudice moral qu’elle a nécessairement subi du fait des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble, lesquels l’ont contrainte à repousser sa prise de possession des lieux et à emménager chez son père avec ses enfants comme cela ressort de l’attestation signée par ce dernier le 30 janvier 2020.

A ce titre, il lui sera octroyé la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, la décision entreprise étant toutefois infirmée quand à son quantum.

Sur les autres demandes

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et des frais irrépétibles et la société Nord France Business compagnie, succombant en appel, sera tenue aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [U] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel. Elle sera également déboutée de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour

infirme le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente litigieuse, ordonné la restitution du prix de vente et de l’immeuble objet de la vente et condamné la SAS Nord France Business Compagnie à payer à Mme [M] [U] la somme de 7 342,51 euros en réparation de son préjudice financier et la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

le confirme pour le surplus,

statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

condamne la SAS Nord France Business Compagnie à verser à Mme [M] [U] les sommes suivantes :

—  5 226,66 euros au titre de l’action estimatoire exercée par cette dernière,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

condamne la SAS Nord France Business Compagnie aux dépens,

la condamne à verser à Mme [M] [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel,

la déboute de sa demande formulée à ce titre.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président

Céline Miller