République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 18/01/2024

****

N° de MINUTE :

N° RG 22/03732 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UNTI

Jugement (N° 21/01057)

rendu le 05 Juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SCI [A] immobilier

prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [P] [A]

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Stéphane Robilliart, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Maître [E] [W] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL 3L Habitat- Travaux

[Adresse 4]

[Localité 6]

défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 21 septembre 2022 à domicile

La SELARL Perin ' Borkowiak représentée par maître [B] [U] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS la Générale de Construction ' Hauts-de-France

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 7]

défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 21 septembre 2022 à personne morale

La SA MAAF Assurances

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par M^e Pierre Vandenbussche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, président de chambre

Valérie Lacam, conseiller

Véronique Galliot, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

DÉBATS à l’audience publique du 02 octobre 2023.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, président, et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 juin 2023

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FAITS ET PROCEDURE

Dans le cadre d’un projet de rénovation de deux immeubles à usage d’habitation situés aux numéros [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 11] (Nord), la SARL 3L habitat travaux, en qualité de courtier en travaux, a mis en relation la SCI [A] immobilier, maître d’ouvrage, avec la SAS Habitat & concept pour la réalisation des travaux.

Le 4 mai 2017, une facture d’acompte n°1 a été sollicitée auprès de la SCI [A] immobilier pour un montant de 45 000 euros correspondant à 30 % du montant total des travaux fixé à 150 000 euros sur la base de deux devis n° 2016-10-7 de 65 000 euros et de 85 000 euros relatifs respectivement à l’immeuble situé au [Adresse 2] et à l’immeuble situé au [Adresse 1], ladite somme devant être versée sur le compte de la société 3L habitat travaux.

Des factures d’acomptes n°2 pour un montant de 35 000 euros en date du 28 juin 2017, n°3 pour un montant 23 000 euros en date du 24 octobre 2017, n°4 pour un montant de 24 000 euros en date du 22 novembre 2017, n°10064 pour un montant de 12 000 euros en date du 14 décembre 2017, n°6 pour un montant de 7 000 euros en date du 13 février 2018 ont également été adressées au maître d’ouvrage, les sommes devant être versées sur le compte de la société Habitat & concept.

Un procès-verbal dressé par un huissier de justice en date du 8 août 2018 à la demande du maître d’ouvrage a constaté l’inachèvement et l’abandon du chantier par la société Habitat & concept laquelle avait été placée en redressement judiciaire par jugement du 22 janvier 2018 converti en liquidation judiciaire par jugement du 9 mai 2018.

Les représentants de la SAS La Générale de construction ' Hauts de France (ci-après la société La Générale de construction) et de la SCI [A] immobilier ont régularisé un protocole d’accord portant notamment sur le constat du règlement passé de la somme de 142 000 euros par cette dernière et l’engagement de la société La Générale de construction à terminer les travaux.

Le chantier restant en l’état, la SCI [A] immobilier s’est rapprochée de la SARL d’architecture E. Cordonnier qui a établi un rapport daté du 25 janvier 2019 concluant à la nécessité de reprendre en totalité les opérations de réhabilitation aux motifs que la demande de permis de construire portait sur des travaux irréalisables, les travaux réalisés étaient non conformes au permis obtenu, la structure se trouvant dans un état déplorable et les désordres menaçant la stabilité du bâtiment.

***

Par ordonnance de référé du 2 juillet 2019, la SCI [A] immobilier a obtenu la désignation d’un expert judiciaire dans la cause l’opposant à la société 3L habitat travaux, la société Habitat & concept, la société La Générale de construction ainsi qu’à la SARL 3L habitat, la SARL 3L architecture, M. [J] [D], lequel avait effectué la demande de déclaration de travaux puis la demande de permis de construire, et la compagnie Millennium insurance company limited en sa qualité d’assureur de la société Habitat & concept.

Par ordonnance de référé du 12 novembre 2019, les opérations d’expertise ont été déclarées communes au mandataire judiciaire de la société 3L habitat travaux.

Par ordonnance de référé du 2 juin 2020, les opérations d’expertise ont été déclarées communes au liquidateur judiciaire de la société 3L habitat travaux, à la SA MAAF assurances, en sa qualité d’assureur de cette dernière, au liquidateur judiciaire de la société La Générale de construction et au liquidateur judiciaire de la société 3L habitat.

M. [C] [Y] a déposé son rapport d’expertise judiciaire daté du 28 septembre 2020.

***

Par actes d’huissier de justice délivrés le 22 janvier 2021, la SCI [A] immobilier a fait assigner Me [E] [W] en qualité de liquidateur judiciaire de la société 3L habitat travaux, la SELARL Perin Borkowiak en qualité de liquidateur judiciaire de la société La Générale de construction, et la société Maaf assurances aux fins d’obtenir réparation de ses préjudices.

Seule la société Maaf assurances a constitué avocat.

Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

débouté la SCI [A] immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

condamné la SCI [A] immobilier à payer la somme de 1 500 euros à la société Maaf assurances sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI [A] immobilier aux dépens en ce compris le coût de l’expertise.

Le 29 juillet 2022, la SCI [A] immobilier a interjeté appel à l’encontre de chacun des chefs précités de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 20 septembre 2022, la SCI [A] immobilier demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris,

statuant à nouveau,

déclarer sa demande recevable et bien fondée,

et en conséquence :

admettre sa créance au passif des liquidations judiciaires de la société 3L habitat travaux et de la société La Générale de construction pour une somme de 332 197,31 euros ;

condamner la société Maaf assurances à lui payer la somme de 266 697,31 euros en réparation de son préjudice matériel conséquence de l’inexécution du contrat, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

condamner la société Maaf assurances à lui payer la somme de 45 500 euros en réparation de son préjudice de pertes de loyers, actualisée au jour du jugement et assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

condamner la société Maaf assurances à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

subsidiairement, si la cour ne retenait que la responsabilité de la société 3L habitat travaux au titre de l’acompte de 45 000 euros perçu indûment :

admettre sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société 3L habitat travaux pour la somme de 65 000 euros (restitution de l’acompte de 45 000 euros et préjudice moral de 20 000 euros) ;

condamner la société Maaf assurances à lui payer la somme de 65 000 euros (restitution de l’acompte de 45 000 euros et préjudice moral de 20 000 euros) ;

condamner solidairement Me [W], ès qualités, la SELARL Perin Borkowiak, ès qualités, et la société Maaf assurances, aux entiers frais et dépens des procédures de référé, aux frais de l’expertise judiciaire et aux entiers frais et dépens de la procédure sur le fond ;

condamner Me [W], ès qualités, la SELARL Perin Borkowiak, ès qualités, et la société Maaf assurances à lui payer, chacun, la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et pour la procédure d’appel.

La SCI [A] immobilier expose que le rapport d’expertise judiciaire a constaté que les travaux effectués n’étaient pas conformes aux règles de l’art, ni aux documents contractuels, ni au permis de construire, les désordres étant structurels, l’immeuble menaçant ruine, la seule solution consistant en la reprise totale des travaux ou à la démolition complète.

L’appelante entend engager la responsabilité de la société La Générale de construction sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle des articles 1217 et 1231-1 à 1231-3 du code civil aux motifs que les travaux n’ont pas été réceptionnés, cette société a accepté de supporter la responsabilité des travaux déjà réalisés et elle devait achever les ouvrages dans les conditions financières initialement convenues.

Elle soutient également que la responsabilité de la société 3L habitat travaux est engagée sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle en raison des fautes commises dans l’exécution du contrat de courtage, à savoir pour présentation d’entreprises non fiables et incompétentes, présentation de devis descriptifs et chiffrés erronés conduisant à une sous-estimation de 60 % environ du prix des travaux, manque de surveillance permanente financière et juridique avec mise en place d’un mécanisme dolosif par des protagonistes se connaissant et consistant pour le courtier à trouver des clients au moyen de devis sous-estimés, à les confier à une société encaissant les acomptes sans faire de travaux puis déposant le bilan, et subsidiairement pour perception irrégulière de fonds à hauteur de 45 000 euros en l’absence de toute convention.

A l’appui de son action directe à l’encontre de la société MAAF assurances fondée sur l’article L124 -3 du code des assurances, la SCI [A] immobilier prétend que la société 3L habitat travaux est bien intervenue, ce qui est démontré par l’entête des devis estimatifs portant sa dénomination, la facture mentionnant un premier acompte à lui verser accompagnée de son RIB tandis que les travaux litigieux ont été effectués par la société Habitat & concept à l’exclusion de toute autre société suite à la mise en relation effectuée par la société 3L habitat travaux.

Selon elle, la société MAAF assurance ne peut exciper d’une exclusion de garantie relative aux désordres de nature décennale dès lors que la garantie décennale n’a pu courir en l’absence de réception des ouvrages.

La société MAAF assurance ne peut non plus refuser sa garantie dès lors qu’en s’abstenant de produire la nomenclature des activités déclarées, l’intimée n’apporte pas la preuve que l’activité de courtage en travaux, dont elle a eu nécessairement connaissance par sa mention sur l’extrait Kbis de son assurée, ne correspond pas à l’activité de conseil et de services aux entreprises et aux personnes précisées au contrat d’assurance souscrit par la société L3 habitat travaux.

L’appelante évalue ses préjudices comme suit :

préjudice matériel : 266 697,31 euros correspondant au coût des travaux de reprise évalués par l’expert judiciaire à hauteur de 293 424,11 euros (284 516,23 euros ' 16 089,82 euros + 25 000 euros), déduction faite des sommes non réglées au titre du marché de travaux constitués par les deux devis à hauteur de 26 726,80 euros (168 726,80 euros ' 142 000 euros) ;

perte de loyer : 700 euros par mois et par immeuble, soit 45 500 euros au total au 31 décembre 2020, préjudice perdurant jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir ;

préjudice moral : 20 000 euros consécutivement au comportement particulièrement dolosif des sociétés de la cause, à l’incertitude quant aux capacités de l’appelante de pouvoir financer les reprises et sur son avenir lié au sort de la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 6 octobre 2022, la société MAAF assurances demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI [A] immobilier en toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

condamner l’appelante à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner l’appelante aux entiers frais et dépens de l’instance.

La société MAAF assurances soutient qu’il n’est pas établi que la société 3L habitat travaux soit intervenue de quelque manière que ce soit sur le chantier litigieux.

Elle prétend que l’appelante ne justifie pas d’un fondement juridique ni d’une faute de nature à engager la responsabilité de la société 3L habitat travaux en sa qualité de courtier en travaux laquelle se distingue de celle de maître d’oeuvre.

Elle excipe que ses conditions générales afférentes à son assurance de responsabilité civile professionnelle excluent expressément :

« les dommages résultant d’une activité autre que les activités déclarées aux conditions particulières » en observant que la société 3L habitat travaux n’a pas déclaré une activité de courtier en travaux mais une activité de « conseil en gestion stratégie marketing » ;

« les dommages engageant la responsabilité des constructeurs, fabricants ou assimilés en application des articles 1792 à 1792-6 du code civil » en soutenant que les désordres visés par l’appelante sont de nature décennale ;

la reprise des travaux mal effectués ou non effectués par l’assuré en affirmant que cette reprise n’est jamais garantie par une police en responsabilité civile professionnelle laquelle prend en charge uniquement « les conséquences de ces manquements », à savoir les dommages matériels à des biens appartenant à des tiers ou aux clients.

Il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

La déclaration d’appel et les conclusions précitées de l’appelante ont été signifiées :

à Me [W], ès qualités, par acte du 21 septembre 2022 remis à domicile,

à la SELARL Perin Borkowiak par acte du 21 septembre 2022 remis à personne morale.

Ces derniers n’ayant pas constitué avocat, le présent arrêt sera donc rendu par défaut.

La clôture de la procédure est intervenue le 12 juin 2023.

Par messages électroniques du 9 novembre 2023 et du 22 novembre 2023, le conseiller rapporteur a demandé au conseil de la SCI [A] immobilier de justifier d’une décision la relevant de la forclusion et de sa déclaration de créance respectivement dans les procédures collectives intéressant la société 3L habitat travaux et la société La Générale de construction, à défaut de quoi la cour ne pourrait que constater l’interruption de l’instance à l’égard de ces sociétés, en lui rappelant que l’action ne pouvait tendre qu’à la fixation de sa créance au passif de la procédure collective.

La SCI [A] immobilier a contradictoirement justifié notamment :

de l’ordonnance du 24 juin 2020 du juge commissaire à la procédure de liquidation judiciaire de la SAS La Générale de construction -Hauts de France la relevant de la forclusion et l’invitant à déclarer sa créance dans le délai d’un mois de la notification de la décision,

d’une déclaration de créance de 350 000 euros à titre chirographaire adressée à la SELARL Perin Borkowiak, ès qualités, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2020,

d’une déclaration de créance de 300 000 euros à titre chirographaire adressée à Me [W], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société 3L habitat travaux, par lettre recommandée du 3 juillet 2019, soit dans un délai de moins de deux mois suivant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société 3L habitat travaux par jugement du 11 juin 2019 ; le mandataire judiciaire en ayant accusé réception par lettre du 9 juillet 2019.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur l’influence de la procédure collective :

En application de l’article 369 du code de procédure civile et des articles L622-21 et L641-3 du code de commerce, l’ouverture d’une procédure collective entraîne de plein droit l’interruption de l’instance introduite aux fins de condamnation à paiement de la société 3L habitat travaux et la société La Générale de construction au titre d’une créance trouvant son fait générateur antérieurement à l’ouverture de ladite procédure.

La SCI [A] immobilier justifie avoir été relevée de la forclusion et avoir déclaré sa créance dans le délai accordé par le juge commissaire à l’encontre de la société La Générale de construction.

Elle justifie avoir déclaré sa créance dans le délai légal à l’encontre de la la société 3L habitat travaux.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été dénoncées au liquidateur judiciaire respectif de ces sociétés.

En application de l’article L622-22 du code de commerce, l’instance peut donc être poursuivie aux fins de constatation de l’existence de la créance alléguée et de fixation de celle-ci au passif de la procédure collective dans la limite du montant déclaré.

Sur la responsabilité contractuelle de la société La Générale de construction :

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

obtenir une réduction du prix ;

provoquer la résolution du contrat ;

demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du code civil indique que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L’article 1231-3 du code civil énonce que le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

L’article 1231-4 du code civil précise que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

La SCI [A] immobilier prétend que la société Habitat & concept était dirigée par M. [O] [G] et M. [R] [G]. Après le dépôt de bilan de celle-ci, M. [R] [G] lui a proposé de reprendre le chantier au nom de la nouvelle société qu’il avait créée, la société la Générale de construction.

L’extrait Kbis de la société Habitat & concept n’est pas versé au dossier. Cependant, il ressort de la pièce n°9 de l’appelante que M. [M] [G] a adressé un mail à M. [A] ainsi qu’à la représentante de l’établissement financier CIC aux fins d’obtenir le paiement des acomptes en fonction de l’avancement du chantier confié à la société Habitat & concept, plus précisément en sollicitant le 14 décembre 2017 le paiement de l’acompte n° 5 à hauteur de 12 000 euros, et ce, après avoir rappelé les acomptes qui avaient été précédemment versés dont l’acompte n°1 de 45 000 euros réglé à la société « 3L Habitat ». Il s’ensuit que M. [M] [G] était pour la SCI [A] immobilier un représentant de la société Habitat & concept.

Suivant accord du 4 octobre 2018 signé par M. [A] en qualité de représentant de la SCI [A] immobilier et « M. [G] » en qualité de « gérant » de la société La Générale de construction, ce dernier s’est engagé à reprendre le chantier au plus tard le 3 décembre 2018 pour une durée de deux mois maximum, hors congés. Les travaux restant étant « les velux, rives, faîtages les rez-de chaussée, les salles de bain (sanitaires), enduit façade arrière en rez-de-chaussée. » En contrepartie, M. [A] s’est engagé « à régler l’avancement ainsi que le solde du chantier au fur et à mesure de celui-ci ».

Suivant protocole d’accord signé à une date non précisée manifestement contemporaine à l’accord précité du 4 octobre 2018, M. [A] en qualité de représentant de la SCI [A] immobilier et M. [M] [G] en qualité de président de la société La Générale de construction ont convenu :

« Suivant marché en date du 9 novembre 2017, la SCI [A] immobilier a passé un marché de travaux avec la société Habitat & concept pour la rénovation et l’agrandissement de deux maisons d’habitation sises [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 11] pour un montant total de 150 000 euros TTC suivant descriptif et détail établis par la société de courtage en travaux 3L Habitat dont un exemplaire est annexé au présent protocole.

« Il s’avère que ces travaux ne sont pas achevés à ce jour et que la société Habitat & concept a été placée en liquidation judiciaire le 9 mai 2018.

« La SCI [A] immobilier a déjà payé au titre de ces travaux la somme de 142 000 euros.

« L’état du chantier a été constaté par procès-verbal d’huissier de justice en date du 10 août 2018, dont un exemplaire est annexé au présent protocole d’accord.

« [']

« La société La Générale de construction prend l’engagement de reprendre et d’achever les travaux objet du marché initial souscrit entre la société Habitat & concept et la SCI [A] immobilier dans les mêmes conditions que préalablement signés ['] au plus tard le 3 décembre 2018 et à l’achever dans les 2 mois maximum, hors congés.

« [']

« La SCI [A] immobilier s’engage à payer les travaux au fur et à mesure de leur accomplissement, en fonction des appels de fonds qui seront établis par la société La Générale de construction et pour une somme de 6 000 euros maximum.

« […] »

La société La Générale de construction, représentée par M. [R] [G], n’est finalement pas intervenue. La SCI [A] immobilier a déploré cette situation par lettre du 26 décembre 2018 en rappelant que les travaux devaient initialement reprendre le 3 décembre 2018 pour se terminer le 15 février 2019.

La société La Générale de construction a fait l’objet d’un redressement judiciaire le 16 septembre 2019 converti le 20 novembre 2019 en liquidation judiciaire. Elle a donc cessé son activité.

La société La Générale de construction engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SCI [A] pour défaut d’exécution de la prestation promise, à savoir l’achèvement des travaux.

Sur la responsabilité contractuelle de la société 3L habitat travaux :

En application des dispositions du code civil précitées, le courtier en travaux, tenu en principe à une obligation de moyen, engage sa responsabilité à l’égard de son cocontractant lorsqu’il commet une faute dans l’exécution de sa mission d’entremise.

A ce titre, le courtier est tenu à une obligation d’information et à une obligation de conseil relatives au succès de l’opération projetée. Il doit signaler les éléments qui pourraient compromettre l’opération et ensuite guider son cocontractant vers le meilleur partenaire.

Ainsi si le courtier en travaux, qui s’engage à présenter à un maître d’ouvrage une entreprise ou plusieurs entreprises en charge d’effectuer les travaux de construction, n’est pas tenu de garantir la bonne fin des travaux, les délais de réalisation des travaux, les compétences ou la solvabilité financière in fine du locateur d’ouvrage, il engage sa responsabilité à l’égard du maître d’ouvrage pour défaut d’information ou de conseil sur la faisabilité du projet, pour défaut de mise en garde lorsqu’il a connaissance d’une information essentielle pour le consentement du maître d’ouvrage sur les qualités du locateur d’ouvrage ou sur une information essentielle concernant la faisabilité du projet. Il engage sa responsabilité pour erreur grossière ou dolosive dans la présentation d’un cocontractant, notamment lorsqu’il est notoirement insolvable ou incompétent, ou encore par sa participation à la création d’une situation illusoire ou dolosive pour le maître d’ouvrage.

En l’espèce, la SCI [A] immobilier s’est rapprochée de la société 3L habitat travaux en sa qualité de courtier en travaux exerçant sous l’enseigne « 3L habitat Agence et courtage en travaux » représentée par M. [H] [F].

Dans ses documents publicitaires, annexés en page 105 et 106 du rapport d’expertise judiciaire, la société 3L habitat travaux met en avant sa qualité de « professionnels avertis » présentant « des entreprises fiables » avec les « avantages » suivants : « le rapport qualité/prix le plus performant possible » « la solvabilité des entreprises de notre réseau » « gage de la qualité du travail effectué » « en terme de garantie, les sociétés sont bien assurées » « 3 L habitat vous apporte plus de tranquillité pour la construction de votre projet » « notre réseau est constitué d’entreprises véhiculant le même concept de qualité de services ».

Le 19 septembre 2016, la société 3L habitat travaux a transmis à la SCI [A] immobilier un « détail estimatif » dressé par celle-ci portant d’une part sur la rénovation de la maison n° [Adresse 1] pour 95 495,95 euros TTC et d’autre part sur la rénovation de la maison n° [Adresse 2] pour 73 231 euros TTC en indiquant qu’un partenaire avait manifesté son intérêt en se positionnant sur une base de ' 5 % environ. Aux termes de ce document, la société 3L habitat travaux se présente comme une société qui accompagne son client, le guide et lui apporte des solutions notamment en vérifiant son besoin en matière de demande préalable de travaux ou de permis de construire. Elle se présente comme un « expert en recherche et en sélection d’entreprises du bâtiment » chargée de trouver « les meilleurs prestataires », son service étant gratuit, celle-ci étant rémunérée par les entreprises en fonction du résultat des travaux.

Il est constant que la SCI [A] immobilier a accepté le détail estimatif. Cependant aucun devis n’a été signé. Il est également constant que la société Habitat & concept, présentée par la société 3L habitat travaux, a été chargée de réaliser les travaux.

La SCI [A] immobilier a réglé un acompte de 45 000 euros à « 3L Habitat » par chèque du 16 mai 2017.

Les pièces versées au dossier permettent de vérifier que les travaux ont débuté en août 2017 sans déclaration préalable de travaux ou permis de construire, et ce, en contravention avec la réglementation applicable et la présentation de ses missions par la société 3L habitat travaux telle qu’exposée ci-dessus.

La SCI [A] immobilier a réglé les acomptes suivants à la société Habitat & concept : 35 000 euros le 30 août 2017, 23 000 euros le 24 octobre 2017 et 24 000 euros le 13 novembre 2017. Par mails du 14 et du 19 décembre 2017, M. [M] [G] a sollicité le règlement de la somme de 12 000 euros au titre de l’acompte n°5 laquelle a fait l’objet d’une facture du 14 décembre 2017 au nom de la société Habitat & concept signé de « [G] Y ». Lors du protocole d’accord passé en octobre 2018 évoqué ci-dessus, M. [M] [G] a reconnu qu’une somme de 142 000 euros au total avait été réglée par la SCI [A] immobilier au titre de l’opération.

Une déclaration préalable de travaux a été déposée le 13 mars 2018 par l’architecte de la société 3L Architecture, M. [J] [D], laquelle a été rejetée le 3 avril 2018 par le maire au motif que le projet nécessitait un permis de construire au regard de la surface totale de la construction dépassant 150 m². La demande de permis de construire a été déposée par le même architecte le 2 juillet 2018 et le permis de construire a été obtenu en cours de chantier le 23 octobre 2018.

Par lettre recommandée du 6 août 2018, la SCI [A] immobilier s’est plainte auprès de M. [H] [F] de l’abandon du chantier depuis le 7 juin 2018 en rappelant qu’il avait été réglé la somme totale de 142 000 euros.

La SCI [A] immobilier a mandaté un huissier de justice qui a constaté l’état d’abandon du chantier par procès-verbal du 8 août 2018.

Dans les faits, la société Habitat & concept avait été placée en redressement judiciaire depuis le 22 janvier 2018 converti en liquidation judiciaire le 9 mai 2018, ce que la SCI [A] indique avoir ignoré.

Par lettre recommandée du 26 décembre 2018, la SCI [A] immobilier a déploré auprès de M. [H] [F], représentant la société 3 L habitat et travaux, l’absence d’achèvement des travaux en dépit de l’accord passé pour la reprise des travaux et l’a mise en cause dans le choix des entreprises.

Dans son rapport, l’expert judiciaire constate que le chantier est abandonné, les travaux qui ont été réalisés par la société Habitat & concept ne sont pas conformes aux règles de l’art ni aux documents contractuels tels que le permis de construire. Ils sont affectés de désordres structurels rendant l’immeuble instable et menaçant ruine.

L’expert conclut que la solution pour remédier à ces désordres consiste à tout déposer et tout refaire. Une autre solution consistant à la démolition complète de l’ouvrage.

Au regard du devis présenté, l’expert retient que le coût des travaux pour la reprise des désordres s’élève à 284 516,23 euros TTC, déduction à faire de 16 089,82 euros TTC correspondant à une prestation non prévue initialement au marché de travaux, soit 268 426,41 euros TTC.

Il évalue également le coût des travaux de mise en sécurité immédiate à 25 000 euros HT.

Sur ce,

La société 3L habitat travaux, qui se présente comme une professionnelle experte en travaux de construction, a manqué à ses obligations contractuelles d’information et de conseil en sous-estimant de manière grossière le coût des travaux de réhabilitation projetée par la SCI [A] immobilier et en proposant la réalisation de travaux pour un coût impossible à tenir au regard de la qualité annoncée, en ne s’assurant pas de l’obtention des autorisations d’urbanisme préalable, en ne s’assurant pas que le devis de travaux proposé soit en adéquation avec les autorisations d’urbanisme, en ne justifiant pas avoir procédé à un minimum de vérification préalable sur la solvabilité de l’entreprise proposée (notamment par consultation des comptes annuels de la société) ainsi que sur la qualité des travaux précédemment effectués (notamment en se constituant des références auprès de clients antérieurs), en n’informant pas la SCI [A] immobilier de la mise en redressement judiciaire de la société Habitat & concept afin qu’elle puisse sauvegarder ses intérêts alors qu’elle était avertie des difficultés dans l’avancement du chantier et s’est comportée comme mandataire de cette dernière en encaissant le premier acompte, en ne mettant pas en garde la SCI [A] immobilier sur les risques de défaillance de la société La Générale de construction compte tenu que cette dernière était dirigée de droit ou de fait par les mêmes personnes que la société Habitat & concept.

Plus largement il ressort que le représentant de la société 3L habitat travaux a participé avec les représentants de droit ou de fait de la société Habitat & concept et de la société La Générale de construction à une opération dolosive à l’égard de la SCI [A] immobilier consistant à obtenir le versement d’argent en contrepartie de travaux illusoires, à savoir des travaux que ces sociétés et leurs représentants ne pouvaient pas ignorer, en se présentant en qualité de professionnel de la construction, comme n’étant pas réalisables par rapport aux attentes du client, aux règles d’urbanismes, aux règles de l’art et au budget contractuellement défini.

La société 3L habitat travaux engage donc sa responsabilité entière dans le dommage subi par la SCI [A] immobilier.

Sur l’indemnisation des préjudices :

Sur le préjudice matériel :

Dans ses rapports avec la société 3L habitat travaux, le préjudice matériel de l’appelante sera justement fixé à 266 697,31 euros correspondant :

suivant les conclusions de l’expert judiciaire : au coût des reprises évalué selon devis à 284 516,23 euros TTC et au coût des travaux urgents de mise en sécurité de 25 000 euros HT, déduction à faire de la somme de 16 089,82 euros TTC correspondant à une prestation non prévue initialement au marché de travaux,

déduction faite également de la somme de 26 726,80 euros non réglée au titre des devis initiaux selon les écritures de l’appelante.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la demande, à savoir de l’assignation du 22 janvier 2021.

Dans ses rapports avec la société La Générale de construction, la SCI [A] immobilier ne justifie d’aucun paiement à cette dernière.

En l’absence de travaux réalisés par la société La Générale de construction, personne morale distincte de la société Habitat & concept, et en l’absence de paiement d’une quelconque somme à la société La Générale de construction, la SCI [A] immobilier ne justifie d’aucun préjudice matériel direct et certain en lien avec le défaut d’exécution de ses engagements par la société La Générale de construction. Elle sera donc déboutée de sa demande en réparation de son préjudice matériel à l’égard de la société La Générale de construction.

Sur le préjudice économique lié à la perte de loyers :

La SCI [A] immobilier justifie d’un préjudice de pertes de loyers équivalent à 700 euros par mois par immeuble selon l’expert judiciaire, soit 1 400 euros par mois, à compter du 15 février 2019, date à laquelle le chantier de la société La Générale de construction devait se terminer et à partir de laquelle les immeubles devaient être habitables et donc louables.

La SCI [A] immobilier ne produit aucune attestation ou constat de commissaire de justice actualisé permettant de vérifier que les travaux n’ont pas été repris ou terminés, ou plus largement que le préjudice est encore actuel passé le délai de [Adresse 2],5 mois.

Ce préjudice sera donc fixé à 45 500 euros (1400 euros X [Adresse 2],5 mois). Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la demande, à savoir de l’assignation du 22 janvier 2021.

Sur le préjudice moral :

La SCI [A] immobilier justifie également, au travers de la personne de son dirigeant, d’un préjudice moral en lien avec la déception et les tracas subis liés à l’abandon du chantier ainsi que dans la situation dolosive créée auquel la société La Générale de construction a participé par le truchement de ses représentants au même titre que la société 3L habitat travaux. En effet, la société La Générale de construction, en sa qualité de professionnelle de la construction ne pouvait pas ignorer que les travaux déjà réalisés par la société Habitat & concept, n’étaient pas conformes aux règles de l’art, ni aux documents contractuels, ni au permis de construire, qu’ils étaient affectés de désordres structurels mettant en péril les immeubles et nécessitant la reprise totale des travaux ou la démolition complète des immeubles comme constatés et préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 28 septembre 2020 contradictoire à son égard.

Ce préjudice sera donc justement fixé à 20 000 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la SCI [A] immobilier de l’ensemble de ses prétentions à l’encontre de la société La Générale de construction et de la société 3L habitat travaux.

Les sociétés intimées seront tenues in solidum à réparer les préjudices économique et moral de l’appelante dans la mesure où leur faute respective a concouru à l’entier dommage au titre de ces préjudices à l’exclusion du préjudice matériel imputable, dans le cadre de la présente instance, à la seule société 3L habitat travaux.

L’entière créance de l’appelante sera donc fixée selon les modalités fixées au dispositif du présent arrêt. Elle ne pourra concourir aux distributions de chaque procédure collective que dans la limite de sa déclaration de créance respective.

Sur la garantie de la société MAAF assurances :

En application de l’article L 113-2 du code des assurances, l’assuré est obligé :

de répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge ;

de déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur.

Il résulte de ces dispositions que lorsque l’assuré déclare une activité professionnelle lors de la souscription d’un contrat garantissant sa responsabilité civile professionnelle et/ou sa responsabilité civile exploitation, l’assureur n’est pas tenu de lui demander ni de vérifier s’il exerce une autre activité professionnelle.

En tout état de cause, en application de l’article 1103 du code civil, l’assureur n’est pas tenu de garantir la responsabilité de l’assuré engagée au titre d’une activité professionnelle qu’il n’a pas déclaré.

En l’espèce, M. [H] [F] en sa qualité de représentant de la société 3L habitat travaux a paraphé et signé le 5 mai 2017 la proposition d’assurances professionnelles multirisque professionnelle adressée par la société MAAF assurances aux termes de laquelle en page 2/6 à la question « quelles activités exercez-vous ' », il a répondu « j’exerce les activités suivantes : conseil en gestion organisation stratégie et marketing correspondant aux métiers du conseil et des services aux entreprises et aux personnes ».

La page 3/6 précise les garanties souhaitées au titre de la responsabilité civile liée à l’exploitation de l’entreprise pour l’activité de « métiers du conseil et des services aux entreprises et aux personnes » et au titre de la responsabilité civile professionnelle pour l’activité de « métiers du conseil et des services aux entreprises et aux personnes ».

La page 6/6 stipule en caractère gras que « toute omission ou déclaration inexacte ou mensongère m’expose aux sanctions prévues aux articles L 113-8 (nullité du contrat) et L 113-9 (réduction des indemnités) du code des assurances. Je certifie ces déclarations sincères et demande à souscrire ces garanties dans les conditions indiquées ci-dessus. Je reconnais avoir reçu un exemplaire des conditions générales du contrat multirisque professionnelle ' réf 11031 […] »

Les conditions générales du contrat multirisque professionnelle ' réf 11031 stipulent en leur article 6 relatif à la garantie responsabilité civile liée à l’exploitation de l’entreprise et en leur article 7 relatif à la garantie civile professionnelle que la garantie n’est due que lorsque la responsabilité de l’assuré est engagée à l’occasion ou dans le cadre des activités professionnelles déclarées aux conditions particulières. L’article 10 exclut la garantie au titre des dommages résultant d’une activité autre que les activités déclarées aux conditions particulières.

La responsabilité de la société 3L habitat travaux est engagée au titre de la présente instance en sa qualité de courtier en travaux laquelle est une activité différente de celle de conseil en gestion organisation stratégie et marketing déclarée lors de la souscription de l’assurance multirisque professionnelle. L’appréciation du risque pour l’assureur est nécessairement différente pour une activité de courtage en travaux de construction de celle de conseil en gestion organisation stratégie et marketing dans la mesure où elle ne porte pas sur le même objet ou les mêmes prestations de service, les enjeux étant différents.

Il n’appartenait pas à la société MAAF assurances de demander ou de vérifier auprès de la société 3L habitat travaux son objet social ou son Kbis.

Il s’ensuit que la garantie de la société MAAF assurances n’est pas due.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de ses prétentions à l’encontre de cette dernière.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société 3L habitat travaux et la société La Générale de construction, représentées par leur liquidateur judiciaire respectif, seront tenues in solidum aux entiers dépens de référé, de première instance et d’appel ainsi qu’à supporter les frais taxés de l’expertise judiciaire.

La société Maaf assurances sera déboutée de sa demande formulée à l’encontre de la SCI [A] immobilier au titre des frais irrépétibles.

La société 3L habitat travaux et la société La Générale de construction, représentées par leur liquidateur judiciaire respectif, seront tenues in solidum à payer à la SCI [A] immobilier la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Ces créances nées postérieurement à l’ouverture de la procédure collective seront fixées au passif respectif des sociétés débitrices.

La décision entreprise sera donc réformée des chefs des dépens, des frais d’expertise et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a débouté la SCI [A] immobilier de ses prétentions à l’égard de la SA Maaf assurances, en sa qualité d’assureur multirisque professionnelle de la SARL 3L habitat travaux, non tenue à garantie au titre de l’activité de courtage en travaux de la SARL 3L habitat travaux ;

Infirme la décision déférée en ses autres dispositions soumises à la cour :

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute la SCI [A] immobilier de sa demande au titre du préjudice matériel formulée à l’encontre de la SAS La Générale de construction ' Hauts de France ;

Déclare la SARL 3L habitat travaux entièrement responsable des préjudices matériels, subis par la SCI [A] immobilier pour manquements à ses obligations contractuelles de courtier en travaux ;

Fixe à 266 697,31 euros le préjudice matériel de la SCI [A] immobilier avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2021 ;

Fixe la créance de la SCI [A] immobilier au titre des préjudices matériels au passif de la procédure collective de la SARL 3L habitat travaux 266 697,31 euros augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation dans la limite de 300 000 euros ;

Dit que la responsabilité de la SAS La Générale de construction ' Hauts de France est engagée à l’égard de la SCI [A] pour manquement à son obligation contractuelle de terminer les travaux ;

Déclare la SARL 3L habitat et la SAS Générale de construction-Hauts de France responsables in solidum du préjudice économique et moral de la SCI [A] immobilier ;

Fixe à 45 500 euros le préjudice économique consécutif de la SCI [A] immobilier au titre de la perte de loyers avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2021 ;

Fixe à 20 000 euros le préjudice moral consécutif de la SCI [A] immobilier avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ;M^me Lacam a rédigé 23 arrêts ;

Fixe la créance de la SCI [A] immobilier au titre du préjudice économique et moral au passif de la procédure collective de la SAS La Générale de construction ' Hauts de France aux montants ci-dessus dans la limite de 350 000 euros ;

Fixe la créance de la SCI [A] immobilier au titre du préjudice économique et moral au passif de la procédure collective de la SARL 3L habitat aux montants ci-dessus dans la limite de 300 000 euros ;

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a débouté la SCI [A] immobilier de ses prétentions à l’égard de la SA Maaf assurances, en sa qualité d’assureur multirisque professionnelle de la SARL 3L habitat travaux, non tenue à garantie au titre de l’activité de courtage en travaux de la SARL 3L habitat travaux ;

Infirme la décision déférée en ses autres dispositions soumises à la cour :

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute la SCI [A] immobilier de sa demande au titre du préjudice matériel formulée à l’encontre de la SAS La Générale de construction ' Hauts de France ;

Déclare la SARL 3L habitat travaux entièrement responsable des préjudices matériels, subis par la SCI [A] immobilier pour manquements à ses obligations contractuelles de courtier en travaux ;

Fixe à 266 697,31 euros le préjudice matériel de la SCI [A] immobilier avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2021 ;

Fixe la créance de la SCI [A] immobilier au titre des préjudices matériels au passif de la procédure collective de la SARL 3L habitat travaux 266 697,31 euros augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation dans la limite de 300 000 euros ;

Dit que la responsabilité de la SAS La Générale de construction ' Hauts de France est engagée à l’égard de la SCI [A] pour manquement à son obligation contractuelle de terminer les travaux ;

Déclare la SARL 3L habitat et la SAS Générale de construction-Hauts de France responsables in solidum du préjudice économique et moral de la SCI [A] immobilier ;

Fixe à 45 500 euros le préjudice économique consécutif de la SCI [A] immobilier au titre de la perte de loyers avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2021 ;

Fixe à 20 000 euros le préjudice moral consécutif de la SCI [A] immobilier avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ;M^me Lacam a rédigé 23 arrêts .

Fixe la créance de la SCI [A] immobilier au titre du préjudice économique et moral au passif de la procédure collective de la SAS La Générale de construction ' Hauts de France aux montants ci-dessus dans la limite de 350 000 euros ;

Fixe la créance de la SCI [A] immobilier au titre du préjudice économique et moral au passif de la procédure collective de la SARL 3L habitat aux montants ci-dessus dans la limite de 300 000 euros ;

Dit que la SAS La Générale de construction ' Hauts de France et la SARL 3L habitat travaux sont tenues in solidum aux dépens de référé, aux dépens de première instance en ce compris les frais taxés d’expertise judiciaire ;

Fixe au passif de la SAS La Générale de construction ' Hauts de France les dépens de référé, les dépens de première instance en ce compris les frais taxés d’expertise judiciaire ;

Fixe au passif de la SARL 3L habitat travaux les dépens de référé, les dépens de première instance et les frais taxés d’expertise judiciaire ;

Déboute la SA Maaf assurances de sa demande d’indemnité formulée à l’encontre de la SCI [A] immobilier au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Y ajoutant,

Dit que la SAS La Générale de construction ' Hauts de France et la SARL 3L habitat travaux sont tenues in solidum aux dépens d’appel ;

Fixe au passif de la SAS La Générale de construction ' Hauts de France les dépens d’appel ;

Fixe au passif de la SARL 3L habitat travaux les dépens d’appel ;

Dit que la SAS La Générale de construction ' Hauts de France et la SARL 3L habitat travaux sont tenues in solidum de régler à la SCI [A] immobilier la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SAS La Générale de construction ' Hauts de France la créance de la SCI [A] immobilier de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SARL 3L habitat travaux la créance de la SCI [A] immobilier de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Déboute la SA Maaf assurances de sa demande d’indemnité formulée à l’encontre de la SCI [A] immobilier au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE

Dit que la SAS La Générale de construction ' Hauts de France et la SARL 3L habitat travaux sont tenues in solidum aux dépens de référé, aux dépens de première instance en ce compris les frais taxés d’expertise judiciaire ;

Fixe au passif de la SAS La Générale de construction ' Hauts de France les dépens de référé, les dépens de première instance en ce compris les frais taxés d’expertise judiciaire ;

Fixe au passif de la SARL 3L habitat travaux les dépens de référé, les dépens de première instance et les frais taxés d’expertise judiciaire ;

Déboute la SA Maaf assurances de sa demande d’indemnité formulée à l’encontre de la SCI [A] immobilier au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Y ajoutant,

Dit que la SAS La Générale de construction ' Hauts de France et la SARL 3L habitat travaux sont tenues in solidum aux dépens d’appel ;

Fixe au passif de la SAS La Générale de construction ' Hauts de France les dépens d’appel ;

Fixe au passif de la SARL 3L habitat travaux les dépens d’appel ;

Dit que la SAS La Générale de construction ' Hauts de France et la SARL 3L habitat travaux sont tenues in solidum de régler à la SCI [A] immobilier la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SAS La Générale de construction ' Hauts de France la créance de la SCI [A] immobilier de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SARL 3L habitat travaux la créance de la SCI [A] immobilier de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Déboute la SA Maaf assurances de sa demande d’indemnité formulée à l’encontre de la SCI [A] immobilier au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE

Le greffier

Anaïs Millescamps

Le président

Catherine Courteille