République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 7 SECTION 3

ARRÊT DU 17/11/2025

***

N° MINUTE : 25/ 240

N° RG 25/01336 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WCRP

Jugement (N° 24/00562)

rendu le 17 Décembre 2024

par le Juge aux affaires familiales de [Localité 14]

APPELANT

M. [W] [K]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 20] (Algérie)

de nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 11]

représenté par M^e Florent Mereau, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro c-59178-2025-02118 du 21/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 16])

INTIMÉE

Mme [V] [O]

née le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 19]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Adeline Hermary, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 08 septembre 2025 tenue par Laurence Berthier, présidente et Camille Colonna, conseillère, qui ont entendu seules les plaidoiries, les conseils de parties ne s’y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré (article 805 du code de procédure civile)

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Laurence Berthier, présidente de chambre

Sandrine Provensal, conseillère

Camille Colonna, conseillère

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie Genel

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Laurence Berthier, présidente, et Sylvie Genel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 04 septembre 2025

*****

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Mme [V] [O] et M. [W] [K] se sont mariés le [Date mariage 12] 2009 devant l’officier d’état civil de la commune de [Localité 17] (59), sans contrat de mariage préalable.

Les parties ont acquis ensemble le 19 mars 2014 un immeuble sis [Adresse 8].

Par ordonnance de non-conciliation du 30 septembre 2016, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Béthune a notamment :

— attribué à M. [W] [K] la jouissance du domicile conjugal, dans l’attente de la vente de l’immeuble,

— débouté M. [W] [K] de sa demande de jouissance gratuite du domicile conjugal,

— donné acte aux époux de leur accord quant à l’attribution de la jouissance du véhicule ZX à M. [W] [K] et celle du véhicule Punto à Mme [V] [O],

— donné acte aux époux de leur accord sur la prise en charge par moitié du prêt immobilier de 774,65 euros,

— donné acte aux époux de leur accord sur la prise en charge par M. [W] [K] du prêt union de 309,37 euros par mois.

Par jugement du 20 février 2018, le même juge a prononcé le divorce des époux et, au titre des mesures accessoires, a notamment ordonné le report des effets du divorce au 19 novembre 2015 et renvoyé les parties à procéder amiablement aux opérations de compte, liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux et, en cas de litige, à saisir par voie d’assignation le juge de la liquidation.

Par jugement du 19 janvier 2021, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Béthune, saisi par assignation délivrée à M. [W] [K] à la demande de Mme [V] [O], a notamment :

— ordonné l’ouverture des opérations de liquidation et de partage judiciaire des intérêts patrimoniaux ayant existés entre les parties,

— désigné Maître [S] [Y], notaire à [Localité 13], pour y procéder,

— commis le juge spécialement affecté à la surveillance des opérations de partage hors et après divorce du tribunal judiciaire de Béthune pour surveiller lesdites opérations et faire rapport,

— dit qu’il sera référé au juge commis en cas de difficultés.

Par ordonnance de référé du 20 octobre 2021, le président du tribunal judiciaire de Béthune a débouté Mme [V] [O] de sa demande d’ordonner l’expulsion de M. [W] [K] de l’immeuble commun.

Par exploit de commissaire de justice du 8 février 2024, Mme [V] [O] a fait assigner M. [W] [K] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Béthune demandant au juge de :

— ordonner la vente par adjudication en l’étude de Maître [Y], notaire à [Localité 13], de l’immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 13] (Nord), cadastré section BW n°[Cadastre 9] pour une contenance de 1 are et 18 centiares, sur la mise à prix de 110 000 euros avec faculté de baisse du prix d’un quart puis d’un tiers à défaut d’enchères,

— autoriser Maître [Y] à requérir un huissier de justice qui pourra pénétrer dans les lieux si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, pour les nécessités de l’établissement des diagnostics techniques et des visites des lieux dans l’hypothèse d’un refus opposé par M. [W] [K] à une première demande amiable,

— condamner M. [W] [K] au paiement à l’indivision d’une indemnité d’occupation de 52 800 euros, s’agissant de la période du 30 septembre 2016 au 31 janvier 2024,

— condamner M. [W] [K] à régler à l’indivision la somme de 600 euros mensuels au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er février 2024,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner M. [W] [K] au paiement de la somme de 3 000 euros à Mme [V] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] [K] aux entiers frais et dépens.

En première instance, M. [W] [K] demandait au juge de :

— constater qu’il s’en rapporte à justice sur la vente par adjudication de Maître [Y],

— débouter Mme [V] [O] de sa demande d’indemnité d’occupation et la ramener à de plus proportion soit à la somme de 146,66 euros par mois,

— dépens comme de droit.

Par jugement contradictoire du 17 décembre 2024, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Béthune a :

— ordonné la vente sur licitation, en un seul lot, du bien immobilier situé [Adresse 6] [Localité 13] (Nord) cadastré section BW numéro [Cadastre 9] d’une contenance totale de 1 are et 18 centiares, appartenant à Mme [V] [O] et M. [W] [K],

— commis Maître [S] [Y], notaire à [Localité 13], [Adresse 2], afin de procéder à la vente sur licitation du bien immobilier susvisé, établir le cahier des charges de la vente et recevoir les enchères,

— dit que la mise à prix est fixée à la somme de 110 000 euros (cent-dix mille euros), avec faculté de baisse d’un quart sur la mise à prix initiale en cas de carences d’enchères soit une nouvelle mise à prix de 82 500 euros (quatre-vingt-deux mille cinq cents euros), puis une nouvelle baisse d’un tiers de la mise à prix initiale à défaut d’enchères, soit une ultime mise à prix, de 46 200 euros (quarante-six mille deux cents euros),

— dit que les enchères seront portées par tranches de deux cents euros (200 euros) minimum,

— rappelé que les tiers à l’indivision seront admis à la licitation,

— rappelé que si aucune enchère n’atteint le montant de la mise à prix, le notaire pourra constater l’offre la plus élevée et adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre,

— dit qu’un commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser le procès-verbal de description de l’immeuble conformément aux dispositions des articles L.322-2 et R.322-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et faire réaliser les diagnostics d’usage,

— ordonné qu’il soit procédé à la publicité de la vente conformément aux dispositions prévues par les articles R.322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que les visites seront organisées par tout autre commissaire de justice territorialement compétent, à ce requis par le notaire chargé de la vente, assisté de la force publique si nécessaire, d’une ou plusieurs personnes visées par l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution et, le cas échéant, d’un serrurier, pour l’ouverture des portes,

— dit que les frais de poursuite seront à la charge de l’adjudicataire en sus de son prix conformément à l’article R 322-58 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que Maître [S] [Y] sera chargé de recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée,

— dit que M. [W] [K] est redevable envers l’indivision post-communautaire d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2016 au titre de la jouissance privative de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] d’un montant de 600 euros (six cents euros) par mois,

— renvoyé les parties devant le notaire désigné pour l’instruction du surplus des demandes,

— condamné M. [W] [K] à payer à Mme [V] [O] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision,

— condamné M. [W] [K] aux dépens,

Par déclaration du 7 mars 2025, M. [W] [K] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées le 10 avril 2025, M. [W] [K] demande à la cour, d’infirmer le jugement de première instance en chacun de ces chefs et, statuant à nouveau, de dire n’y avoir lieu à vendre sur la licitation, de dire que M. [W] [K] est redevable envers l’indivision post-communautaire d’une indemnité de 146,66 euros par mois à compter uniquement du 4 février 2019 et de condamner Mme [V] [O] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700-1 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées le 14 avril 2025, Mme [V] [O] demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge aux affaires familiales de [Localité 14] en date du 17 décembre 2024 et, y ajoutant, de condamner M. [W] [K] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et de le condamner aux dépens d’appel.

Il sera référé, pour le détail de l’argumentation des parties, à leurs dernières conclusions écrites par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la vente sur licitation du bien indivis

M. [W] [K] soutient qu’il est contraint, en cause d’appel, de solliciter l’infirmation de la décision en ce qu’elle ordonne la vente sur licitation de l’immeuble indivis, compte tenu de ce qu’il ne trouve pas d’autre logement alors qu’il mérite d’être protégé eu égard aux circonstances de la rupture et à sa santé.

Mme [V] [O] fait valoir que M. [W] [K] ne réside plus dans l’immeuble indivis et qu’il continue de manière totalement abusive de s’opposer à sa mise en vente. Elle précise qu’elle est fatiguée de supporter les démarches relatives au bien.

L’article 1361 du code de procédure civile dispose que « le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies. Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage. »

Selon l’article 1377 du même code, « le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R.221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution ».

L’article 1378 de ce code dispose que « si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l’unanimité que l’adjudication se déroulera entre eux. A défaut, les tiers à l’indivision y sont toujours admis. »

Selon l’article 1273 du code de procédure civile, « le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe. Le tribunal peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, faire procéder à leur estimation totale ou partielle ».

Selon l’article 1275 de ce code, « le notaire commis ou l’avocat établit un cahier des charges. Si la vente a lieu à l’audience des criées, ce cahier est déposé au greffe du tribunal. Le cahier des charges indique le jugement qui a ordonné la vente, désigne les biens à vendre et mentionne la mise à prix et les conditions de la vente ».

Sur ce,

Par une exacte motivation que la cour adopte sans réserve, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Béthune a ordonné la vente sur licitation du bien immobilier situé [Adresse 7] demandée par Mme [V] [O] et fixé sa mise à prix à la somme de 110 000 euros avec faculté de baisse du prix à défaut d’enchères, compte tenu d’une part de l’occupation exclusive du bien par M. [W] [K], du délai écoulé depuis l’ouverture des opérations de partage et de l’impossibilité pour le notaire désigné de procéder au partage faute pour M. [W] [K] d’acquiescer à une vente amiable, d’autre part de l’évaluation de l’immeuble par le notaire désigné, en janvier 2022, à un prix compris entre 150 000 et 160 000 euros et de l’objectif d’attirer le plus grand nombre d’enchérisseurs.

Il est ajouté qu’en cause d’appel, Mme [V] [O] produit aux débats un courier de la [15] du 4 février 2025 attestant de ce que M. [W] [K] a déménagé à [Adresse 18], de sorte qu’il n’est pas légitime à invoquer une impossibilité de se reloger.

Les chefs de jugement relatifs à la vente sur licitation du bien indivis seront confirmés.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [W] [K] fait valoir que l’indemnité d’occupation doit être calculée en fonction de la valeur de l’immeuble alors que nul ne sait s’il sera vendu ni à quel montant, que Mme [V] [O] doit être déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation et qu’il convient de renvoyer au notaire son calcul.

A titre subsidiaire, il soutient que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé à hauteur de 146,66 euros par mois, compte tenu d’une valeur de l’immeuble de 110 000 euros, calculée comme suit: ((110 000 x 4 %) – 20 %)/12/2. Il prétend que la valeur prise de 6 % ne correspondant pas à celle retenue par les tribunaux.

Mme [V] [O] soulève que M. [W] [K] ne motive pas sa demande d’infirmation du chef de jugement le condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation.

Elle fait valoir que la jouissance privative de l’immeuble par M. [W] [K] est incontestable et non contestée, qu’il a été débouté de sa demande de jouissance gratuite du domicile conjugal, de sorte qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision post-communautaire. Mme [V] [O] soutient que le juge de première instance a appliqué à la valeur du bien, soit la somme 150 000 euros, correspondant à l’estimation basse du notaire, la formule habituelle de calcul du montant de l’indemnité d’occupation, de sorte que le montant de l’indemnité d’occupation qu’il a retenu doit être confirmé.

Le juge aux affaires familiales a dit que M. [W] [K] est redevable envers l’indivision post-communautaire d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2016 au titre de la jouissance privative de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] d’un montant de 600 euros (six cents euros) par mois aux motifs qu’il est suffisamment établi, et il n’est pas contesté, que M. [W] [K] se maintient dans l’immeuble indivis depuis la séparation des parties, tout en empêchant Mme [V] [O] de pénétrer dans les lieux, que cette jouissance est onéreuse, M. [W] [K] ayant été débouté de sa demande de jouissance gratuite, que le montant de cette indemnité est fixé en fonction de la valeur locative de l’immeuble, que le notaire désigné a estimé que la valeur du bien est comprise entre 150 000 euros à 160 000 euros, que la valeur locative a été calculée à partir de la valeur basse de l’immeuble, soit 6% de la somme de 150 000 euros, de sorte que l’indemnité d’occupation due par M. [W] [K] à l’indivision post-communautaire a été fixée à une somme de 7 200 euros par an et 600 euros par mois, compte tenu d’un abattement de 20% compensant la précarité de l’occupation.

Selon l’article 815-9 et suivants du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera recevable plus de 5 ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être.

L’indemnité est destinée à compenser la perte de revenus subie par l’indivision du fait de l’occupation privative d’un indivisaire.

Cette indemnité n’est pas un loyer et peut être fixée à un montant inférieur à la valeur locative. En effet, si l’actif indivis est privé des revenus locatifs, les indivisaires ne supportent pas les contraintes liées à la recherche d’un locataire, à l’absence ponctuelle de location, ou les risques d’impayés de sorte qu’un abattement sur la valeur locative peut être justifié.

De même, il est constant que l’indemnité d’occupation est due par l’indivisaire à compter dès la jouissance exclusive et privative par lui du bien indivis.

Sur ce,

Au terme du dispositif de ses conclusions, M. [W] [K] ne formule pas les demandes de débouté de Mme [V] [O] de sa demande d’indemnité d’occupation ni de renvoi de son calcul au notaire qu’il développe dans le corps de ses écritures. La cour n’en est pas saisie.

Au fond, le juge de première instance a exactement jugé que M. [W] [K] est débiteur envers l’indivision d’une indemnité d’occupation en contrepartie de sa jouissance exclusive et à titre onéreux de l’immeuble indivis et que le montant de cette indemnité est fixé en fonction de la valeur locative de l’immeuble, laquelle se déduit de la valeur de l’immeuble, et non de sa mise à prix dans le cadre d’une licitation contentieuse.

S’il a justement retenu qu’en l’espèce, la valeur locative peut être calculée à partir de la valeur basse de l’immeuble telle qu’estimée par le notaire désigné, soit la somme de 150 000 euros, le taux de 6 % qu’il a appliqué à cette valeur apparaît quelque peu excessif au regard des circonstances et c’est un taux de 5 % qui doit être retenu pour déterminer la valeur locative de l’immeuble indivis.

Par ailleurs, le droit de l’occupant étant plus précaire que celui d’un locataire protégé par un statut légal, la réfaction d’un abattement de 20 % par le premier juge sur la valeur locative est justifiée.

L’indemnité d’occupation peut dès lors être calculée selon la formule suivante :

* valeur de mise en vente de l’immeuble : 150 000 € x 5% = 7 500 €/ 12 mois = 625 € par mois,

* à déduire: 20 % au titre de la précarité de l’occupation, soit 125 €,

soit une indemnité d’occupation de 500 euros par mois.

Enfin, M. [W] [K] n’explique pas en quoi le point de départ de l’exigibilité de l’indemnité d’occupation devrait être fixé à la date du 4 février 2019, cette précision apparaissant pour la première fois au dispositif de ses conclusions, alors que le juge de première instance a justement retenu qu’elle est due à compter du 30 septembre 2016, date de l’ordonnance de non-conciliation.

En conséquence, le chef de jugement disant que M. [W] [K] est redevable envers l’indivision post communautaire d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2016, au titre de la jouissance privative de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] d’un montant de 600 euros (six cents euros) par mois sera infirmé et statuant à nouveau, il sera dit que M. [W] [K] est redevable envers l’indivision post communautaire d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2016, au titre de la jouissance privative de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 13] d’un montant de 500 euros (cinq cents euros) par mois.

Sur les dispositions relatives aux frais de procédure

En application des dispositions des articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile, M. [W] [K] succombant en ses demandes, les chefs du jugement entrepris adoptés sur ces fondements seront confirmés et M. [W] [K] sera condamné aux dépens de la procédure d’appel et à payer à Mme [V] [O] la somme de 1 000 euros à titre d’indemnisation des frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel.

Il sera débouté de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles relatifs à la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Dans la limite de sa saisine,

INFIRME le jugement rendu le 17 décembre 2024 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Béthune entre M. [W] [K] et Mme [V] [O] en ce qu’il a :

— dit que M. [W] [K] est redevable envers l’indivision post communautaire d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2016, au titre de la jouissance privative de l’immeuble sis [Adresse 7] d’un montant de 600 euros (six cents euros) par mois.

LE CONFIRME pour le surplus,

Et statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

DIT que M. [W] [K] est redevable envers l’indivision post communautaire d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2016, au titre de la jouissance privative de l’immeuble sis [Adresse 7] d’un montant de 500 euros (cinq cents euros) par mois ;

CONDAME M. [W] [K] à payer à Mme [V] [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

LE CONDAMNE aux dépens de la procédure d’appel ;

LE DEBOUTE de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles relatifs à la procédure d’appel.

Le greffier La présidente

Sylvie Genel Laurence Berthier