République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 04/09/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 24/00495 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VKYH

Jugement (N° 22/04666)

rendu le 11 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Monsieur [E] [R]

né le 04 décembre 1977 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Natacha Marchal, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assisté de M^e Florence Mas, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant substitué par M^e Sylvain Verbrugghe, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

Madame [G] [A]

née le 27 août 1961 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 8]

défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 12 avril 2024 à l’étude du commissaire de justice

DÉBATS à l’audience publique du 19 mai 2025, tenue par Céline Miller, magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Hélène Billières, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel vitse, président et Delphine verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 28 avril 2025

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M. [E] [R], locataire d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] (Nord), a fait part à Mme [G] [A] de son intérêt pour l’acquisition de l’immeuble sis au numéro 37 de la même rue, dont elle est la propriétaire non-occupante, et des pourparlers se sont engagés entre les parties.

La vente n’a cependant pas eu lieu.

Soutenant que les parties s’étaient mises d’accord sur la chose et le prix, de sorte que la vente était parfaite, M. [R] a, par acte de commissaire de justice en date du 14 juillet 2022, fait assigner Mme [A] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir constater la perfection de la vente et, à titre subsidiaire, de la voir condamner à lui verser les sommes de 10 000 euros et 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers et résistance abusive.

Par jugement réputé contradictoire du 11 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Lille a débouté M. [R] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de Mme [A] et l’a condamné aux dépens.

M. [R] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 31 octobre 2024, demande à la cour de l’infirmer et, statuant de nouveau, de :

A titre principal, au visa des articles 1113 et suivants, ensemble les articles 1103, 1104, 1582, 1583, 1610 et 1611 du code civil et L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution :

— déclarer parfaite la vente de l’immeuble litigieux, par suite de la rencontre de l’offre et de l’acceptation entre Mme [A], en sa qualité de vendeur, et lui-même, en qualité d’acquéreur, moyennant le prix de 350 000 euros dont à déduire l’acompte versé de 10 000 euros,

— faire mentionner pour les besoins de la publicité foncière, l’effet relatif des parcelles section AV, n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] du lieudit [Adresse 4] à [Localité 9] (Nord), surface 00 ha 11 a 43 ca et 00 ha 06 a 15 ca avec une surface totale de 17 a 58 ca,

— dire que l’arrêt vaudra vente entre les parties,

— ordonner la publication de l’arrêt auprès du service de la publicité foncière dont dépend l’immeuble, aux frais de Mme [A], dans un délai de huit jours à compter de la signification de celui-ci, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai,

— ordonner l’expulsion de tous les occupants de l’immeuble, avec si besoin l’assistance de la force publique dans les 48 heures de la signification de la décision,

— condamner Mme [A] à lui payer une astreinte définitive de 250 euros par jour de retard à l’expiration du délai de 48 heures à compter de la signification de la décision et ce, jusqu’à complète libération de l’immeuble,

— condamner Mme [A] à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

' 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

' 5 000 euros en réparation de son préjudice financier consistant en une perte de chance de pouvoir emprunter à taux plus bas,

' 8 000 euros en réparation de son préjudice concernant le nécessaire et vaste entretien qu’il aura à réaliser sur la propriété lors de son entrée en possession des lieux ;

A titre subsidiaire, au visa des articles 1302,1302-1, 1112 et 1590 du code civil et L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— condamner Mme [A] à lui payer les sommes de :

' 10 000 euros au titre de la répétition de l’indu,

'10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la rupture abusive des pourparlers,

— condamner Mme [A] à lui laisser accéder à ses véhicules afin de les retirer,

— dire et juger que la décision de condamnation à intervenir sera revêtue d’une astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision pendant une période de deux mois à l’issue de laquelle l’astreinte sera portée à la somme de 1 000 euros par jour de retard pendant un mois, la cour devant se réserver la liquidation de l’astreinte ;

En toute hypothèse :

— condamner Mme [A] aux entiers frais et dépens, de première instance et d’appel, en ce compris les frais de publication de l’assignation au service de la publicité foncière, ainsi qu’au paiement, entre ses mains, de la somme de 8 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Florence Mas, avocat au barreau de Lille, pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées de l’appelant pour le détail de ses prétentions et moyens.

Mme [A], qui a reçu signification de la déclaration d’appel et des conclusions précitées, n’a pas constitué avocat devant la cour.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 19 mai 2025.

En application de l’article 445 du code de procédure civile, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la recevabilité, au regard des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, des demandes de dommages et intérêts formées à titre principal et de répétition de l’indu formée à titre subsidiaire par M. [R] pour la première fois en cause d’appel.

Le conseil de M. [R] a fait diligence par note en délibéré reçue le 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes nouvelles

En vertu des articles 564 à 566 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ; les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, M. [R] forme pour la première fois en cause d’appel une demande principale, accessoire à sa demande aux fins de perfection de la vente, tendant à la condamnation de Mme [A] à lui payer, à titre de dommages et intérêts pour manquement de celle-ci à son obligation de délivrance dans le temps convenu entre les parties, les sommes de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, 5'000 euros en réparation de son préjudice financier résultant de la perte de chance de pouvoir emprunter à un taux plus bas, et 8 000 euros en réparation du préjudice occasionné par l’important entretien qu’il aura à réaliser sur la propriété lors de son entrée en possession des lieux.

Cependant, ces demandes, bien que différentes dans leur montant et leur fondement juridique (articles 1610 et 1611 du code civil), tendent aux mêmes fins que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée en première instance sur le fondement de l’article 1240 du code civil et que l’appelant ne réitère pas.

Il y a donc lieu de les déclarer recevables.

M. [R] forme encore, pour la première fois en cause d’appel, une demande subsidiaire tendant à la condamnation de Mme [A] à lui payer la somme de 10'000 euros à titre de répétition de l’indu.

Cette demande est notamment fondée sur la procédure pénale diligentée à la suite de la plainte de M. [R] pour abus de confiance, classée sans suite le 13 novembre 2023 et dont la communication à l’appelant n’a pu intervenir que postérieurement au jugement entrepris, l’audition de Mme [A] permettant d’apprendre qu’elle reconnaît avoir reçu la somme de 10'000 euros de M. [R], bien qu’étant confuse sur les modalités et la cause de ce versement, et qu’elle ne conteste pas devoir la lui restituer.

Il convient donc de la déclarer recevable.

Sur la demande principale tendant à la perfection de la vente

M. [R] soutient qu’il pallie en appel la carence probatoire que lui a reprochée le premier juge et fait valoir qu’il a présenté à Mme [A], le 4 août 2020, une offre d’achat écrite proposant d’acquérir le bien immobilier litigieux au prix de 350 000 euros, offre qu’elle a acceptée le même jour en reconnaissant avoir reçu la somme de 10 000 euros en espèces, de sorte qu’un accord est intervenu entre les parties sur la chose et le prix et que la vente est parfaite. Il ajoute que les attestations de ses quatre témoins permettent d’établir la preuve de cette transaction, qu’il est entré en contact avec le notaire de Mme [A] qui lui a fait remplir un questionnaire en vue de la vente, qu’il a effectué des démarches auprès de sa banque en vue d’obtenir un prêt, mais que la réponse de celle-ci ayant tardé, Mme [A] n’a plus souhaité poursuivre la transaction pour des motifs qui lui appartiennent. Il souligne enfin que celle-ci lui avait donné les clefs de l’immeuble litigieux afin qu’il puisse y entreposer ses véhicules.

Sur ce

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du même code ajoute que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation ; qu’à défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1118 de ce code dispose que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre ; que tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation'; que l’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L’article 1121 ajoute que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant.

Enfin, il résulte de l’article 1583 du même code que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

*

En l’espèce, la lecture des messages SMS échangés entre les parties en juin et juillet 2021, constatés et authentifiés suivant procès-verbal établi par Me [P], huissier de justice, le 6 juillet 2021, permet de comprendre que des pourparlers ont eu lieu entre les parties, à une date indéterminée, en vue de l’acquisition par M. [R] de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] appartenant à Mme [A]. Cependant, alors que le 27 juin 2021, M. [R] évoque dans un message un accord de sa banque qui lui serait 'enfin’ parvenu, Mme [A] lui répond le lendemain que sa banque ayant beaucoup tardé, les biens pour lesquels elle s’était engagée ont été vendus. S’ensuit un long message de M. [R] le 3 juillet, exprimant son incompréhension et lui rappelant qu’il lui avait versé 10 000 euros en espèces devant témoins et qu’elle avait accepté d’attendre qu’il ait le financement pour concrétiser la vente. Dans son message en réponse du lendemain, Mme [A] lui indique avoir décidé, pour raisons de santé, de revenir habiter dans son logement de [Localité 9].

Cependant, ces messages ne démontrent pas qu’un accord aurait été trouvé entre les parties pour l’acquisition de l’immeuble litigieux à un prix de 350 000 euros, pas plus que le questionnaire 'achat d’un bien’ adressé le 4 août 2020 à M. [R] par M. [O] [U], se présentant comme assistant 'amicalement’ Mme [A] et se proposant de transmettre le dossier une fois rempli au notaire, ou le document manuscrit sans aucun en-tête de banque, intitulé 'attestation de faisabilité financière projet immobilier', ni daté ni signé, pour le financement d’un bien immobilier indéterminé au prix de 300 000 euros (et non 350 000 euros), outre 25 000 euros de travaux, et dont rien ne permet de se convaincre qu’il se rapporte à une demande formée par M.'[R].

Celui-ci se prévaut en appel, en pièce n°3, d’un document établi le 4 août 2020, intitulé 'offre d’achat', se présentant sous la forme d’un courrier manuscrit adressé par ses soins à Mme [A], dans les termes suivants : 'Madame, faisant suite à la visite de votre bien maison individuelle située au [Adresse 6] 170 m² le 3/08/2020, je vous adresse ce courrier pour notifier mon intention d’acquérir ce bien à votre prix de 350 000 euros. Je vous verse un acompte de 10'000 euros en espèces ce jour afin de réserver le bien', suivis de sa signature et, dans ce qui paraît être une autre écriture, de la mention manuscrite’Bon pour accord 350 000 euros reçu ce jour 10 000 euros espèces’ et d’une signature stylisée comportant le nom '[A]'.

Cependant, outre que M. [R] n’explique pas pour quelle raison ce document n’aurait pas été transmis au premier juge qui n’en fait pas état dans sa décision, la force probante de celui-ci apparaît sujette à caution, s’agissant d’une photocopie d’un scan de document manifestement capturé au moyen d’un téléphone portable et non du document original, étant observé que ce document n’a pas non plus été présenté à l’huissier de justice pour authentification lors de l’établissement du procès-verbal de constat précédemment évoqué.

Alors que le premier juge déplorait l’insuffisante précision des témoignages produits, M. [R] verse désormais aux débats de nouvelles attestations établies en mars et avril 2024 par M. [M] [N] et Mme [Z] [F], voisins résidant l’un et l’autre [Adresse 10], Mme [B] [C], sa compagne, et M. [X] [W] [H], l’un de ses amis.

Si le premier indique avoir présenté les parties et été témoin de la transaction et du versement de la somme de 10 000 euros en espèces à titre d’acompte par M. [R] à Mme [A], il ne fait pas état du prix sur lequel se seraient accordées les parties. De même, Mme [F], qui témoigne avoir assisté à la vente intervenue le 4 août 2020 à la suite de la visite de l’immeuble et à la remise d’une somme de 10 000 euros en espèces par M. [R] à Mme [A] après rédaction d’une offre écrite, ne précise pas le montant du prix qui aurait été convenu entre les parties. En outre, si tant Mme [B] [C] que M. [X] [H] font désormais état du prix de la transaction alors qu’ils ne l’avaient manifestement pas fait dans le cadre de leurs attestations en première instance, leur proximité affective et amicale avec M. [R] invite à la plus grande prudence quand à la force probante de leurs affirmations.

La circonstance que Mme [A] ait confié les clefs de l’immeuble à M. [R] en lui permettant d’y entreposer des véhicules n’est pas plus de nature à établir la preuve d’un accord trouvé entre les parties sur vente de la chose au prix de 350 000 euros.

Enfin, la reconnaissance par Mme [A], dans le cadre de la procédure pénale, de ce qu’elle aurait reçu de M. [R] la somme de 10 000 euros en espèces qu’elle admet devoir lui restituer, tout en restant évasive sur les circonstances et la cause de cette remise, ne démontre pas davantage l’accord trouvé entre les parties sur la chose et le prix.

Dans ces conditions, la preuve n’étant pas suffisamment rapportée en appel de l’accord intervenu entre les parties sur la chose et le prix, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M. [R] de sa demande aux fins de perfection de la vente.

Compte tenu de ce qui précède, M. [R] doit nécessairement être débouté de ses demandes accessoires de dommages et intérêts formées sur le fondement des articles 1610 et 1611 du code civil, en réparation des préjudices qui lui auraient été causés par l’absence de délivrance du bien objet de la vente au terme convenu entre les parties.

Sur la demande subsidiaire au titre de la répétition de l’indu

M. [R] sollicite pour la première fois en appel, sur le fondement de la répétition de l’indu, la restitution par Mme [A] de la somme de 10 000 euros en espèces qu’il lui a versée devant témoins à titre d’acompte pour la réservation du bien immobilier litigieux, faisant valoir qu’il rapporte désormais la preuve de ce versement.

Sur ce

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

L’article 1302-1 du même code ajoute que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Il est constant que c’est au demandeur en restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées qu’il incombe de prouver le caractère indu du paiement lequel, simple fait juridique s’agissant d’un quasi-contrat, peut être prouvé par tout moyen.

En l’espèce, tant les attestations des témoins précédemment évoquées que l’audition de Mme [A] par les services de police dans le cadre de l’enquête ayant fait suite à la plainte pour abus de confiance déposée par M. [R] permettent d’établir que ce dernier a bien versé à la première une somme de 10 000 euros en espèces, même si les circonstances et la cause de cette remise demeurent confuses.

En tout état de cause, Mme [A] a reconnu devant les services de police que cette somme ne lui était pas due et a convenu qu’elle devait la restituer à M. [R], ce dont il n’est pas établi qu’elle l’ait fait depuis lors.

Il convient donc de la condamner à payer cette somme à M. [R].

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1112 précise que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres, qu’ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi ; qu’en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que si Mme [A] et M. [R] ont été en pourparlers pour la vente du bien immobilier litigieux courant 2020 et si une somme de 10'000 euros a manifestement été remise à la première par le second en août 2020 pour 'réserver’ le bien, aucun accord n’a été formalisé entre les parties et que c’est en juin 2021 que Mme [A] a fait part à son interlocuteur que la réponse de sa banque avait trop tardé et qu’elle ne souhaitait plus vendre son bien mais s’y installer en raison de problèmes de santé.

M. [R] ne justifie pas des diligences effectives accomplies auprès de sa banque avant juin 2021, période de la rupture des négociations contractuelles par Mme [A].

Dans ces conditions, le caractère abusif de la rupture des pourparlers par Mme [A] n’apparaît pas démontré et il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [R].

Sur la demande de condamnation de Mme [A] à laisser à M. [R] l’accès à ses véhicules

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, il résulte des témoignages précédemment mentionnés de MM. [M] [N] et [X] [H], du procès-verbal de constat réalisé par Me [P], huissier de justice, le 7 juillet 2021, du procès-verbal de constat réalisé par Me [I], commissaire de justice le 26 avril 2024 et de l’audition de Mme [A] réalisée par les services de police le 2 novembre 2024 dans le cadre de l’enquête diligentée à la suite de la plainte pour abus de confiance déposée par M.'[R], que Mme [A] a confié les clefs de l’immeuble litigieux sis [Adresse 6] à [Localité 9] à M. [R], en l’autorisant à y entreposer des véhicules, et que les relations entre les parties s’étant dégradées, Mme [A] a demandé vainement à M. [R], en se faisant assister d’un huissier de justice, de les retirer, mais qu’elle a par la suite de nouveau condamné l’accès à son terrain, de sorte que les véhicules y sont toujours entreposés.

Il convient donc, par infirmation du jugement entrepris, de faire droit à la demande de M. [R] tendant à être autorisé sous astreinte à accéder au terrain de Mme [A] pour y retirer ses véhicules y entreposés, suivant des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a débouté M. [E] [R] de sa demande principale aux fins de perfection de la vente,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [E] [R] de ses demandes principales de dommages et intérêts,

Condamne Mme [G] [A] à payer à M. [E] [R] la somme de 10 000 euros au titre de la répétition de l’indu,

Déboute M. [E] [R] de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers,

Ordonne à Mme [G] [A] de laisser M. [E] [R] accéder à son terrain sis [Adresse 6] à [Localité 9], pour y retirer ses véhicules,

Dit que dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, elle devra communiquer, sous le couvert d’une commissaire de justice, trois dates comprises dans le mois suivant à M. [E] [R], qui devra en choisir une pour retirer ses véhicules,

Dit que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 20 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois à l’issue duquel il sera de nouveau statué,

Laisse aux parties la charge de leurs propres dépens,

Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Samuel Vitse