ARRET N°

N° RG 21/00357

N°Portalis DBWA-V-B7F-CHUS

M^me B X

C/

S.C.I. CIRCE

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 08 FEVRIER 2022

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 11 Mai 2021, enregistré sous le n° 19/02821

APPELANTE :

Madame B X

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Moïse CARETO de la SELARL D’AVOCATS MOÏSE CARETO, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEE :

S.C.I. CIRCE, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[…]

97200 FORT-DE-FRANCE

Représentée par M^e Isabelle RAFFAELLI, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Décembre 2021, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : M^me Christine PARIS, Présidene de Chambre Assesseur : M^me Marjorie LACASSAGNE, Conseillère

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Greffière, lors des débats : M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 08 Février 2022 ;

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CIRCE a donné à bail à Madame B X un local à usage commercial situé à l’angle du 15, Rue Isambert à Fort-de-France et de […] à Fort-de-France, pour y exercer son activité exclusive de 'prêt à porter – atelier de couture’ pour un loyer initialement fixé à 334,69 euros mensuel.

Par acte d’huissier en date du 12 décembre 2019, la SCI CIRCE a fait citer Madame B X devant le tribunal de grande instance de Fort-de-France aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail à compter du 21 août 2018, et à défaut voir le bail résilié à titre principal par acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail entre les parties et à titre subsidiaire voir prononcer la résolution du bail pour non-respect des clauses du bail, et voir ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef,

- condamner la défenderesse au paiement des diverses sommes dues en exécution du contrat et des frais afférents à la première instance.

Par jugement en date du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a :

- Rejeté l’exception d’inexécution invoquée par M^me B X ;

- Constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 21/08/2018;

- Ordonné l’expulsion de M^me B X ainsi que de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois à compter de la signification de sa décision ;

- Condamné M^me X à payer à la SCI CIRCE les sommes suivantes :

* 9 396.31 euros au titre des loyers jusqu’au 1er juillet 2018,

* 379.66 euros au titre de l’indemnité d’occupation augmentée des charges à compter du 1er août 2018 et jusqu’à complète libération des lieux ;

- Condamné la SCI CIRCE à payer à M^me B X la somme de 15.000 euros à titre de réparation du préjudice subi ;

-Condamné la SCI CIRCE à M^me B X la somme de 4 288.02 euros en remboursement des travaux effectués par M^me B X;

- Ordonné la compensation des créances réciproques des parties ;

- Débouté la SCI CIRCE de sa demande d’astreinte, ;

- Débouté les parties de leurs autres demandes ;

- Dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Ordonné l’exécution provisoire ;

- Condamné M^me X aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 20 juillet 2018.

Par déclaration enregistrée au Greffe de la cour le 18 juin 2021, Madame B X a critiqué les chefs du jugement du 11 mai 2021 en ce qu’il a :

- Rejeté l’exception d’inexécution invoquée par M^me B X ;

- Constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 21/08/2018;

- Ordonné l’expulsion de M^me B X ainsi que de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois à compter de la signification de sa décision ;

Condamné M^me X à payer à la SCI CIRCE les sommes suivantes :

* 9 369,31 euros au titre des loyers jusqu’au 1er juillet 2018,

* 379.66 euros au titre de l’indemnité d’occupation augmentée des charges à compter du 1er août 2018 et jusqu’à complète libération des lieux ;

- Condamné la SCI CIRCE à payer à M^me B X la somme de 15.000 euros à titre de réparation du préjudice subi ;

- Condamné la SCI CIRCE à M^me B X la somme de 4 288.02 euros en remboursement des travaux effectués par M^me B X ;

Ordonné la compensation des créances réciproques des parties,

Dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Ordonné l’exécution provisoire ;

- Condamné M^me X aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 20 juillet 2018.

Dans ses conclusions en réplique en date du 19 octobre 2021, Madame B X demande à la cour d’appel de :

- Infirmer purement et simplement en toutes ses dispositions le jugement entrepris à bon droit et statuant à nouveau ;

- Débouter la S.C.I. CIRCE de toutes ses prétentions ;
- Adjuger de plus fort à Madame X l’entier bénéfice de son appel et y faisant droit ;

- Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié frauduleusement le 20 Juillet 2018 en application de l’exception « non adempleti contractus '' invoquée à bon droit par Madame X ;

Rejeter les demandes de paiement de loyers et d’expulsion sollicitées par la S.C.I. CIRCE, au regard des manquements graves constatés, et dénoncés à cette bailleresse de mauvaise foi, ;

- Dire et juger responsable le préjudice subi par Madame X du fait de la S.C.I. CIRCE ;

- Dire et juger que le défaut d’exp1oitation normale de l’activité artisanale de Madame X est exclusivement dû aux manquements graves et répétés de la S.C.I. CIRCE ;

- Dire et juger que la S.C.I. CIRCE doit procéder aux réparations demandées depuis de longues années par Madame X, dans les règles de l’art et par un professionnel avisé ;

- Condamner la SCI CIRCE à dédommager Madame B X de l’entier préjudice causé par elle et s’élevant à la somme de 36.229,75 €, montant des factures de réparations vaines effectuées par elle dans les lieux loués ;

- Condamner la SCI CIRCE à lui payer la somme de 30.000,00 € à titre de dommages et intérêts résultant de sa résistance abusive à réaliser les travaux demandés depuis de nombreuses années, et du préjudice financier qu’elle lui a causé au titre de la perte de son chiffre d’affaires ;

- Condamner la S.C.I. CIRCE à payer à Madame X la somme de 5.000,00 € au titre des frais irrépétibles au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens en ce compris :

- Le coût du constat d’huissier du 18 janvier 2011 de 100,00 €,

- Le coût de la mise en demeure du 22 janvier 2015 de 170,32€,

- Le coût du constat d’huissier du 06 février 2019 de 349,00 €,

- Le coût du constat d’huissier du 7 octobre 2020 de 319,00 €,

Etant précisé que ces actes étaient nécessaires à la démonstration de l’état de vétusté de l’immeuble et du préjudice permanent subi par Madame X.

Débouter la SCI CIRCE de toutes ses prétentions.

Madame B X fait valoir que, en l’absence de décompte détaillé, le commandement de payer qui lui a été délivré est nul et de nul effet. Elle expose que l’atelier de couture a été déclaré insalubre, que les désordres auxquels elle est confrontée perdurent, et que l’immeuble à tous les niveaux est vétuste, de sorte que les travaux sollicités relèvent de la seule responsabilité du bailleur en application des articles 606 et 1720 du code civil. Elle précise que des infiltrations d’eau affectent durablement les murs et le plafond pour les rendre poreux au point d’empêcher toute adhérence de la peinture. Elle ajoute que ce sont des travaux de réparation à entreprendre sur les structures de l’immeuble pour lui éviter ces désordres, lesquels sont à la charge du bailleur, ce qu’a constaté Maître Y, huissier de justice, dans ses procès-verbaux en date des 25 février 2019 et 07 octobre 2020, et démontre l’état de vétusté encore plus avancé des lieux.

Par ailleurs, Madame B X prétend que les attestations versées aux débats par la partie adverse ne sont pas sincères, alors que les attestations qu’elle produit confirment la pérennité de l’ouverture de son commerce. Elle ajoute que, si les factures produites se rapportant à des travaux qu’elle a fait réaliser n’ont pas toujours été établies à son nom, en revanche elles mentionnent bien que les travaux ont été effectués dans le local artisanal de Madame B X. Elle soutient que sa compagnie d’assurances ne l’a pas dédommagée pour les travaux effectués dans son local. Enfin, Madame X conclut qu’elle est fondée à opposer au bailleur l’exception d’inexécution même si l’impossibilité d’utiliser les lieux n’est pas totale et que, de surcroît, la vétusté de l’immeuble constitue un obstacle aux réparations locatives à la charge du preneur.

Dans ses conclusions n° 2 et portant appel incident en date du 12 novembre 2021, la SCI CIRCE demande à la cour d’appel de :

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 11 mai 2021 dont appel en ce qu’il a :

- Rejeté l’exception d’inexécution invoquée par M^me X ;

- Constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 21/08/2018;

- Ordonné l’expulsion de M^me B X dans le délai de deux mois à compter de la signification de sa décision ;

- Condamné M^me X à payer à la SCI CIRCE les sommes suivantes :

* 9 396.31 euros au titre des loyers jusqu’au 1er juillet 2018,

* 379.66 euros au titre de l’indemnité d’occupation augmentée des charges à compter du 1er août 2018 et jusqu’à complète libération des lieux de tout occupant de son chef, remise de clés et établissement d’un état des lieux de sortie ;

- Débouter M^me X de ses demandes s’opposant à l’appel incident de la SCI CIRCE en ce qu’elles sont irrecevables, l’intimée incidente n’y ayant pas répondu dans le délai d’un mois de l’article 905-2 du code de procédure civile ;

- Réformer le jugement dont appel du 11 mai 2021 en ce qu’il a débouté la SCI CIRCE de sa demande d’astreinte et de ses autres demandes.

A titre subsidiaire, si par impossible la cour devait écarter le commandement de payer du 20/07/2018 :

- Prononcer la résolution judiciaire du bail commercial liant les parties à compter de la date d’introduction de la présente instance intervenue le 12/12/2019, pour non-respect des clauses du bail par la locataire ;

- Ordonner l’expulsion de M^me B X ainsi que de tout occupant de son chef dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- Condamner M^me X à payer à la SCI CIRCE les sommes suivantes :
* 15 850.97 euros au titre des loyers jusqu’au 12/12/2019, date de l’assignation de première instance,

* 379.66 euros au titre de l’indemnité d’occupation augmentée des charges à compter du 12/12/2019 et jusqu’à complète libération des lieux ;

En tout état de cause :

Débouter Madame X de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dont notamment de ses demandes d’indemnisation en ce qu’elle ne justifie ni du préjudice financier et de la perte de chiffre d’affaires dont elle allègue, ni de la carence de la bailleresse dans l’entretien de l’immeuble loué au regard de l’article 606 du code civil et de l’article IX du bail liant les parties.

Ordonner :

La libération des lieux par M^me B X et de tout occupant de son chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie à ses frais ;

L’expulsion de M^me B X et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard jusqu’au jour de complète libération des lieux, de la remise des clés et de l’établissement d’un état des lieux contradictoire de sortie aux frais de M^me X;

Condamner madame B X au paiement de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 21/08/2018, ainsi que celui du 29/05/2020.

La SCI CIRCE expose que, la décision de première instance étant assortie de l’exécution provisoire et la clause résolutoire étant acquise au 21 août 2018, le montant de la dette locative due par Madame B X s’élève à la somme de 28.473,48 euros au 1er octobre 2021. Elle indique que Madame X, âgée de 78 ans, n’exerce son activité dans le local en cause que de façon très irrégulière et que, de ce fait, il ne s’agit pas d’un fonds de commerce en cours d’exploitation au sens de l’article L. 145-1 du code de commerce. Elle fait valoir que le bail et un décompte détaillé étaient annexés au commandement de payer délivré le 20 juillet 2018 à Madame X, cette dernière ne contestant pas devoir les loyers depuis janvier 2015 et ne pouvant opposer une exception d’inexécution dès lors qu’elle a continué au moins d’exercer partiellement son activité d’atelier de couture.

Par ailleurs, la SCI CIRCE prétend que c’est le manque d’entretien par la locataire qui rendrait ce local insalubre et non une quelconque carence du bailleur. Elle ajoute qu’elle a pris à sa charge un total de 5.789,07 euros au titre des travaux de rénovation de l’installation électrique du local en cause, qui a été déduit le 22 juin 2017 des sommes dues par la locataire. Elle précise que le procès-verbal établi en 2020 par un huissier de justice ne décrit pas le local loué mais les étages supérieurs de l’immeuble qui ne sont pas loués et sur lesquels le bail entre les parties n’ouvre aucun droit à Madame X. Elle indique également que Madame X a reçu de sa compagnie d’assurances des indemnités pour des dégâts des eaux survenus en 2005 et 2011, sans pour autant faire procéder aux travaux y afférents. La SCI CIRCE soutient que Madame X ne lui a jamais demandé de faire procéder aux travaux dont elle demande le remboursement, ni même que ceux-ci entrent dans la catégorie des travaux mis à la charge de la bailleresse en application de l’article 606 du code civil et de l’article IX du bail. Enfin, elle conclut que Madame X ne justifie pas avoir subi un quelconque préjudice financier ou une quelconque perte de chiffre d’affaires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2021.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.

L’affaire a été plaidée le 10 décembre 2021. La décision a été mise en délibéré au 08 février 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle que les demandes tendant à

voir dire et juger ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile de sorte qu’il n’en sera pas fait mention dans le dispositif.

Sur la recevabilité de l’appel incident.

Aux termes de l’article 905-2 du code de procédure civile, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, l’appelant dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai pour remettre ses conclusions au greffe.

L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification de l’appel incident ou de l’appel provoqué à laquelle est jointe une copie de l’avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe.

En l’espèce, la SCI CIRCE sollicite que Madame X soit déboutée de ses demandes s’opposant à l’appel incident de la SCI CIRCE en ce qu’elles sont irrecevables, l’intimée incidente n’y ayant pas répondu dans le délai d’un mois de l’article 905-2 du code de procédure civile.

Toutefois, il résulte des pièces de la procédure que, dans le dispositif de ses conclusions d’appel et de ses conclusions en réplique, Madame X a repris les demandes présentées devant le tribunal judiciaire et a sollicité notamment le rejet des demandes en paiement de loyer et d’expulsion présentées par la SCI CIRCE. Dans ses conclusions en réplique et contrairement à ce qu’affirme l’intimée, Madame X n’a pas déclaré s’opposer à l’appel incident de la SCI CIRCE.

Par ailleurs, il convient de relever que les conclusions de l’appelante ont été communiquées par RPVA le 28 juin 2021, alors que les conclusions de l’intimée ont été adressées à la partie adverse le 15 juillet 2021.

Dès lors, l’appel incident de la SCI CIRCE sera déclaré recevable.

Sur la validité du commandement de payer.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Sur ce point, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs moyens de première instance. En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour rejeter la demande de nullité du commandement de payer formulée par Madame B X, qui n’est fondée sur aucun moyen pertinent.

Sur l’exception d’inexécution.

Les articles 1708 et suivants du code civil, applicables aux baux commerciaux, organisent le contrat de louage.

L’article 1719 du code civil prévoit notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code énonce que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, il résulte du bail commercial signé le 26 février 1997 par les parties que le bailleur est tenu des obligations principales suivantes :

- Obligation de délivrance: Délivrer au preneur les locaux en bon état d’usage et de réparation.

- Obligation d’entretien: Entretenir les locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués ou pour les rendre conformes aux normes d’hygiène et de sécurité et y faire toutes les réparations autres que locatives.

- Obligation de garantie : Assurer au preneur une jouissance paisible des locaux et le garantir contre les risques d’éviction et les vices cachés.

L’article1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’occurrence, il résulte du bail commercial signé le 26 février 1997 par les parties que le preneur est tenu des obligations principales suivantes :

- Jouissance – Etat des lieux: Prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, et de ce qu’ils résultent de l’état des lieux contradictoire dressé entre les parties et joint en annexe au présent bail.
- Paiement du loyer: Payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et indiqués ci-avant.

- Tenir constamment garnis les lieux loués de meubles, d’objets mobiliers, marchandises et matériels, en qualité et valeur suffisante pour répondre à tout moment des loyers et de l’exécution de toutes les conditions du présent bail.

-bDestination de l’immeuble : User des locaux suivant la destination prévue au bail et exploiter effectivement le fonds.

Entretien – Réparations: Prendre à sa charge les simples réparations locatives et de menu entretien (les autres réparations incombant au bailleur conformément à l’article 606 du code civil), ainsi que les dégradations et pertes survenues pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

- Travaux – Transformations : Ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons, etc., sans le consentement préalable, exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire. Tous travaux autorisés devront être exécutés par les entreprises sur l’immeuble et sous la direction de l’architecte du bailleur dont les honoraires resteront à la charge du preneur.

Il est constant que, en matière de bail commercial, le bailleur doit non seulement entretenir la chose louée mais aussi les parties communes accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée.

De son côté, le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation qui sont à la charge du bailleur. Il ne peut en principe opposer l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers.

Il n’en va autrement qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les locaux. Il est également admis, en vertu d’une jurisprudence constante, que le preneur est fondé à opposer l’exception d’inexécution dès lors que les lieux ne peuvent plus être utilisés conformément à la destination du bail ou conformément à leur destination contractuelle (Civ. 3ème 13 juillet 2010, pourvoi 09-15.409 ; Civ. 3ème, 17 septembre 2013, pourvoi 12-10.120 ; Civ. 3ème 17 avril 2015, pourvoi 14-22.754).

Ces règles s’appliquent lorsque le preneur entend interrompre unilatéralement le paiement des loyers. Elles ne le privent pas du droit de demander au juge l’autorisation de suspendre en tout ou en partie le paiement des loyers en invoquant un manquement du bailleur soit à son obligation de délivrer des locaux conformes à leur destination soit d’en assurer la jouissance paisible.

Madame B X invoque l’insalubrité des lieux loués constatée par procès-verbaux de constat d’huissier. Elle expose que les désordres auxquels elle est confrontée perdurent, et que l’immeuble à tous les niveaux est vétuste, de sorte que les travaux sollicités relèvent de la seule responsabilité du bailleur en application des articles 606 et 1720 du code civil. Elle précise que des infiltrations d’eau affectent durablement les murs et le plafond pour les rendre poreux au point d’empêcher toute adhérence de la peinture. Elle ajoute que ce sont des travaux de réparation à entreprendre sur les structures de l’immeuble pour lui éviter ces désordres, lesquels sont à la charge du bailleur et ont été portés à sa connaissance.

En l’espèce, il ressort d’un procès-verbal de constat d’huissier établi le 18 janvier 2011 que le local commercial loué à Madame X est affecté de nombreux et importants désordres: des infiltrations d’eau sont à l’origine d’un pourrissement du faux-plafond, du revêtement en bois de la façade Est et de la façade Sud et du support de revêtement de moquette; en outre, les W.C. sont vétustes et ne peuvent être utilisés correctement au motif que la sortie au tout à l’égoût est cassée. Par courrier en date du 25 février 2011, Madame X a sollicité en vain le bailleur aux fins de procéder aux travaux de remise en état du local commercial qu’elle occupe. Une sommation de faire des travaux de réparation notamment ceux permettant la mise hors d’eau de l’immeuble, demeurée infructueuse, a également été délivrée le 22 janvier 2015 par Maître E-F Y, huissier de justice, à la SCI CIRCE.

Par ailleurs et comme l’a relevé le premier juge, les travaux de rénovation de l’installation électrique, d’un montant de 10.077,27 euros, auxquels a procédé la locataire en 2015, incombaient au bailleur qui n’a accepté une prise en charge partielle qu’en 2017.

De surcroît, de nouvelles constatations effectuées par Maître Y le 06 février 2019 ont mis en évidence une aggravation des désordres. L’huissier de justice a noté qu’une forte odeur de moisissure est perceptible dans le local, que des salpêtres sont présentes sur la base du mur de gauche, au plafond et sur le mur côté rue Isambert, de même que des coulures sur les murs dues aux inondations en cas de pluie et des taches d’humidité noirâtres, ainsi que des gravats et des déchets de béton qui jonchent le sol et qui proviennent selon la requérante de l’affaissement d’un important bloc de béton le 26 avril 2016.

A cet égard, le détachement de ce bloc de béton de la partie supérieure et intérieure de l’encadrement d’une des fenêtres du local commercial a été confirmé par Madame Z et Madame A dans des attestations produites par l’appelante. Madame C D était également présente lors de cet incident et a attesté qu’une grosse pierre avait éventré le plafond du local commercial en cause.

En réponse, la SCI CIRCE prétend que les défauts de peinture de plâtre et d’entretien de la moquette relèvent de l’entretien locatif à la charge du locataire. En outre, elle soutient avoir fait procéder à des travaux entre 2010 et 2015, puis à des travaux entre 2015 et 2017: à l’appui de ses allégations, elle produit des factures qui décrivent de manière très sommaire les travaux effectués, un montant forfaitaire étant systématiquement appliqué, sans mention de la T.V.A. applicable, par l’artisan qui est intervenu, de sorte que la cour est dans l’impossibilité de vérifier la nature et la teneur des travaux de remise en état. De surcroît, il convient de relever que le bailleur n’a fait procéder à aucune réparation postérieurement au 1er août 2017, alors que les différents constats d’huissier font état de l’ampleur et de l’aggravation des désordres affectant le local commercial en cause. Ainsi, la SCI CIRCE échoue à rapporter la preuve qu’elle s’est conformée à ses obligations contractuelles.

Au contraire, le dernier constat d’huissier établi le 07 octobre 2020 démontre l’état d’insalubrité avancé du local loué par Madame X : lors de la manoeuvre du rideau métallique par l’occupante des lieux, Maître Y a constaté que des gravats de la poutre et du plafond situés au-dessus de l’entrée tombent au sol, que la grande vitrine sur la droite est fissurée de partout à cause de la déformation de l’immeuble, que l’extrémité des plinthes à l’angle des murs Nord et Ouest est pourrie, qu’une trainée de termites est présente dans la pièce principale et dans les toilettes et que de l’eau dégouline du plafond, outre la présence importante de salpêtres et de taches d’humidité.

Dans ces conditions, il peut être reproché un manquement du bailleur à son obligation de délivrer des locaux conformes à leur destination.

En conséquence, le preneur était fondé à opposer l’exception d’inexécution dès lors que les lieux loués ne pouvaient plus être utilisés conformément à la destination du bail.
Compte tenu du caractère insalubre du local commercial, la SCI CIRCE ne peut se prévaloir de la résiliation du bail, obtenue par le jeu de la clause résolutoire acquise du fait du non paiement des loyers par la locataire. Le jugement de première instance sera infirmé sur ce point.

Au regard des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles, la SCI CIRCE ne peut non plus solliciter la résolution judiciaire du contrat de bail en application de l’article 1217 du code civil. La demande de la SCI CIRCE présentée sur ce fondement sera rejetée.

Sur la demande de paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation.

Le preneur étant fondé à opposer l’exception d’inexécution au regard des graves manquements du bailleur à ses obligations contractuelles, la SCI CIRCE sera déboutée de sa demande de condamnation de Madame B X à lui payer la somme de 15.850,97 euros au titre des loyers impayés au 12 décembre 2019 et à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 379,66 euros augmentée des charges à compter du 12 décembre 2019 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur l’activité commerciale.

Conformément aux dispositions de l’article L.145-1 du code de commerce, l’exploitation dans les locaux loués d’un fonds de commerce lui appartenant constitue une obligation du preneur à bail commercial et une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux.

En l’espèce, la SCI CIRCE reproche à Madame B X d’exercer son activité commerciale de manière irrégulière.

En l’occurrence, il ressort d’un procès-verbal de constat établi le 29 mai 2020 par Maître G-H I, huissier de justice, que le rideau métallique du local commercial situé 15, rue Isambert à Fort-de-France est baissé, que le rideau côté intérieur est tiré, de même que les deux fenêtres, et que les deux vitrines situées à l’arrière du local sont vides. Après avoir interrogé le voisinage, l’huissier de justice a noté que Madame X est absente depuis quinze jours.

Il résulte également des attestestations produites par l’intimée que le local commercial en cause n’est ouvert qu’un ou deux jours par semaine.

Toutefois, les procès-verbaux de constat d’huissier en date des 06 février 2019 et 07 octobre 2020 démontrent que le local commercial en cause est insalubre et représente un danger pour la santé et la sécurité de son occupante mais également pour la clientèle de Madame X: à cet égard, il convient de rappeler l’affaissement d’un bloc de béton le 26 avril 2016 provoquant au sein du local commercial des dégâts importants, ainsi que la présence de salpêtres dans les différentes pièces du local et notamment dans la cabine d’essayage, outre une odeur de moisissure et des taches d’humidité dues à des infiltrations d’eau et des inondations récurrentes en cas d’intempéries.

Il ne peut donc être reproché par la SCI CIRCE à Madame B X d’exercer son activité commerciale de manière intermittente, compte tenu de l’ampleur et de la nature des désordres imputables au bailleur et qui constituent un obstacle à une exploitation normale du fond de commerce en cause.

Sur la demande de condamnation de la SCI CIRCE au paiement des travaux.

Sur ce point, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs moyens de première instance. En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour condamner la SCI CIRCE à payer à Madame B X la somme de 4.288,02 euros au titre des travaux de rénovation effectués par la locataire mais qui doivent être supportés par le bailleur.

Sur la demande de dommages et intérêts.

L’article 1240 du code civil, dispose: «'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

En l’espèce, Madame B X sollicite la condamnation de la SCI CIRCE à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de sa résistance abusive à réaliser les travaux demandés depuis plusieurs années et du préjudice financier qu’elle lui a causé au titre de la perte de son chiffre d’affaires.

Toutefois, il résulte des pièces de la procédure que Madame X ne produit aucun élément relatif à la perte de son chiffre d’affaires.

Par ailleurs, les loyers impayés dont Madame X ne s’est pas acquittée, à compter du 1er février 2015, au titre de l’exception d’inexécution qu’elle a invoquée, constituent la juste compensation des préjudices constants subis par l’appelante du fait de l’état d’insalubrité avancé du local commercial en cause.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts présentée par Madame B X sera rejetée.

Sur les travaux de remise en état.

Dans le dispositif de ses conclusions en motivation d’appel et dans ses conclusions en réplique, Madame B X sollicite qu’il soit dit et jugé que la SCI CIRCE doit procéder aux réparations demandées depuis de longues années dans les règles de l’art et par un professionnel avisé, ce qui constitue un moyen et non une prétention.

Dès lors, s’agissant d’un moyen soulevé par l’appelante et non d’une prétention, la cour ne peut condamner la SCI CIRCE à effectuer des travaux de remise en état du local commercial en cause.

Toutefois, la cour relève que l’exception d’inexécution est le droit qu’à chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter la prestation à laquelle elle est tenue tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. Ainsi, Madame B X ne sera pas tenue de payer le prix du bail aux termes convenus tant que le bailleur n’aura pas effectué toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Sur les demandes accessoires.

Il sera alloué à Madame B X la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Succombant, la S.C.I. CIRCE sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du constat d’huissier en date du 18 janvier 2011, le coût de l’acte de sommation de faire des travaux en date du 22 janvier 2015, le coût du constat d’huissier en date du 06 février 2019 et le coût du constat d’huissier en date du 07 octobre 2020.
PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition du greffe,

DÉCLARE recevable l’appel incident formé par la SCI CIRCE ;

CONFIRME le jugement rendu le 11 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Fort-de-France en ce qu’il a :

REJETÉ la demande de nullité du commandement de payer du 20 juillet 2018 présentée par M^me B X ;

CONDAMNÉ la SCI CIRCE à M^me B X la somme de 4 288.02 euros en remboursement des travaux effectués par M^me B X ;

DIT qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTÉ la SCI CIRCE de sa demande d’astreinte ;

ORDONNÉ l’exécution provisoire ;

INFIRME le jugement rendu le 11 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Fort-de-France en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

DIT que Madame B X est fondée à opposer l’exception d’inexécution à la société bailleresse, la SCI CIRCE, dans la réalisation des travaux nécessaires dans les locaux loués et ce eu égard au caractère insalubre de ceux-ci ;

DIT que les loyers échus impayés à compter du 1er février 2015 ne sont pas dus ;

DIT que la SCI CIRCE ne peut se prévaloir de la clause résolutoire résultant du commandement de payer du 20 juillet 2021;

DIT que le commandement de payer du 20 juillet 2021 ne peut plus produire d’effet ;

DÉBOUTE la SCI CIRCE de sa demande de résolution judiciaire du contrat de bail dont s’agit ;

DIT que Madame B X sera dispensée du paiement des loyers tant que la SCI CIRCE n’aura pas effectué toutes les réparations qui s’avèrent nécessaires, autres que les locatives ;

DÉBOUTE Madame B X de sa demande en condamnation à des dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. CIRCE à payer à Madame B X la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. CIRCE aux dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du constat d’huissier en date du 18 janvier 2011, le coût de l’acte de sommation de faire des travaux en date du 22 janvier 2015, le coût du constat d’huissier en date du 06 février 2019 et le coût du constat d’huissier en date du 07 octobre 2020.

S i g n é p a r M m e C h r i s t i n e P A R I S , P r é s i d e n t e d e C h a m b r e e t M m e B é a t r i c e PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.