COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

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ARRÊT DU 14 JANVIER 2016

(Rédacteur : Madame Catherine COUDY, Conseiller)

N° de rôle : 14/02006

Monsieur R X

c/

Monsieur U V

Madame Z I

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 5 février 2014 (R.G. 12/11098 – 7^e chambre civile -) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 3 avril 2014,

APPELANT :

Monsieur R X, né le XXX à XXX, de nationalité française, demeurant XXX,

Représenté par Maître Etienne GRENIER, Avocat au barreau de BORDEAUX,

INTIMÉS :

1°/ Monsieur U V, né le XXX à XXX, de nationalité française, conducteur-receveur, demeurant XXX, XXX, – XXX,

Représenté par Maître Sylvie ROBERT, Avocat au barreau de BORDEAUX,

2°/ Madame Z I, née le XXX à XXX, de nationalité française, retraitée, demeurant Chez Monsieur et Madame P I, XXX,

Représentée par Maître Caroline MAZERES, Avocat au barreau de BORDEAUX,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 9 novembre 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Michel BARRAILLA, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte sous-seing privé confirmé par acte authentique du 4 septembre 2009, monsieur R X a acquis de monsieur U D et de madame Z I un immeuble situé à XXX , moyennant le prix de 178.000 € ; les différents diagnostics préalables annexés à l’acte de vente ont été réalisés par monsieur J K.

Considérant que l’immeuble était affecté à la fois de non-conformités et de vices cachés et que monsieur J K avait commis des manquements préjudiciables à son égard, monsieur X, après avoir obtenu l’organisation en référé d’une expertise confiée à monsieur F et déposée le 30 juin 2012, a fait assigner monsieur D et madame I ainsi que monsieur J K en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 5 février 2014, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— débouté monsieur X de l’ensemble de ses demandes dirigées contre monsieur D et madame I,

— condamné monsieur AD J K à lui payer les sommes de 3.460 € indexée sur l’indice Insee du coût de la construction en réparation de son préjudice matériel et de 800 € en réparation de son trouble de jouissance,

— débouté monsieur X de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamné monsieur X à payer à monsieur D et madame I, à chacun, une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné monsieur J K à payer à monsieur X une somme de 1.500 € sur ce dernier fondement,

— ordonné pour le tout l’exécution provisoire de la décision,

— condamné monsieur J K aux dépens, en ce compris ceux de référé, les frais d’expertise et le coût des constats d’huissier des 16/12/2001 et 17/01/2013, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré que les vendeurs n’avaient pas manqué à leur obligation de délivrance conforme car la réparation de la fuite au niveau d’une fenêtre velux comme le changement du plancher avaient été constatés lors de la signature des actes, et la réparation du chauffe-eau n’était pas entrée dans le champ contractuel, ce qui valait également pour le changement du velux.

Il a par ailleurs estimé que le vice caché affectant les bois et charpente du fait de la présence de capricornes et l’assainissement ne pouvait donner lieu à indemnisation, car l’acte authentique contenait une clause exonératoire de garantie des vices cachés et il n’était pas établi que les vendeurs avaient eu connaissance du vice relatif aux insectes xylophages, l’examen visuel ne révélant pas les atteintes affectant la charpente et les acquéreurs n’ayant pas réalisé de manoeuvre pour en dissimuler l’existence, et qu’il ne pouvait être retenu de vice caché portant sur le réseau d’assainissement qui n’était pas défaillant, présentait une non-conformité aux règles de l’art et pouvait seulement, selon l’expert, être amélioré afin de supprimer l’existence occasionnelle et limitée des odeurs existant dans certaines pièces (buanderie et WC).

Enfin, le tribunal a retenu l’existence d’une faute délictuelle au préjudice de l’acquéreur à l’encontre du diagnostiqueur qui avait décelé la présence de vrillettes mais n’avait pas fait état des attaques importantes de capricornes et de l’état préoccupant subséquent de la charpente et qui ne pouvait soutenir qu’il s’agissait d’une erreur non fautive de sa part, et il l’a condamné à supporter à titre de dommages et intérêts, le coût du traitement curatif et du changement du solivage et de la panne faîtière préoccupante s’étant finalement affaissée en 2013.

Il a par contre rejeté la demande portant sur l’indemnisation d’un préjudice de jouissance inexistant selon les indications de l’expert, admis l’existence d’un préjudice moral du fait de l’inquiétude subie face à l’état de la charpente et a également rejeté les demandes formées au titre du réseau d’assainissement qu’il n’entrait pas dans la mission de monsieur J K d’examiner.

Par déclaration du 3 avril 2014, monsieur R X a interjeté appel total de ce jugement.

Par ordonnance du 3 octobre 2014, le conseiller de la mise en état a déclaré l’appel n° 14/02006 formé le 3 avril 2014 par monsieur X caduc en ce qu’il était formé par monsieur J K.

Après échange des conclusions des parties, l’ordonnance de clôture a été rendue le 26 octobre 2015 et a fixé l’affaire à l’audience du 9 novembre 2015.

A cette audience tenue en formation collégiale de la cour d’appel, l’affaire a été retenue et la décision a été mise en délibéré à ce jour

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 juillet 2014, monsieur R X demande à la cour de :

— au visa des articles 1134 et 1604 du code civil, constater que la responsabilité des vendeurs est engagée pour inexécution de leur obligation de délivrance conforme,

— au visa des articles 1641 et 1382 du code civil, dire et juger que le réseau d’assainissement est affecté d’un vice caché, que les vendeurs lui doivent réparation à ce titre, dire que l’infestation massive d’insectes xylophages constitue une vice caché, dire et juger que monsieur J K a engagé sa responsabilité délictuelle en omettant d’informer les parties à l’acte de vente de la réalité de l’état parasitaire du bien, et dire et juger que les vendeurs et monsieur J K sont à l’origine de préjudices à son égard et leur responsabilité est engagée de ce chef,

En conséquence ,

— condamner solidairement monsieur D et madame I à lui payer les sommes de :

—  1.800 € TTC au titre des fuites d’eau au niveau du vélux,

—  588,50 € TTC + 959,79 € TTC au titre de l’accumulateur d’eau chaude sanitaire et de son raccordement,

—  1.605 € TTC au titre de la remise en état du réseau d’ assainissement,

— condamner in solidum monsieur D, madame I et monsieur J K à lui payer 3.460 € TTC au titre du remplacement du solivage, de la panne faîtière et du traitement curatif,

— assortir ces sommes de l’intérêt basé sur l’indice INSEE des coûts à la construction, avec intérêt de droit à compter du jugement à intervenir,

— condamner in solidum les trois intimés au paiement d’une somme de 10.000 € au titre du trouble de jouissance et du trouble moral et à lui payer 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— et enfin de les condamner in solidum aux entiers dépens de la procédure de référé, de la première instance et de la présente instance, y compris les frais d’expertise et les coûts des constats d’huissier des 16/12/2011 et 17 /01/2013.

Monsieur X fait valoir à l’appui de ses demandes que :

— la réparation des fuites du vélux n’a pas été réalisée, ce qui ressort de l’expertise et qui contredit le courrier de M° T du 2 septembre 2009,

— le dysfonctionnement de l’accumulateur électrique n’a pas été réparé et contrairement aux affirmations du tribunal, l’acquéreur ne pouvait constater à l’oeil nu ce dysfonctionnement dû à un bricolage,

— les dégradations de la charpente présentes en de multiples endroits et avec des insectes vivants étaient visibles à l’oeil nu même si l’expert note qu’elles n’étaient pas décelables pour un acquéreur normalement diligent ne disposant pas des connaissance et de l’expérience permettant de les voir,

— au regard du caractère ancien est massif de l’infestation, les acquéreurs ne peuvent soutenir avoir ignoré cette infestation, d’autant que monsieur D avait fait de nombreux travaux réalisés dans son habitation,

— l’absence de colonne de décompression à l’origine des odeurs constatées venant du réseau d’assainissement ne pouvait être ignorée de madame I qui résidait dans les lieux et l’appréciation de l’expert F portant sur un réseau fonctionnel ne peut être retenue,

— enfin, le diagnostiqueur, qui s’est contenté de noter l’existence de dégradations sans gravité dues aux vrillettes, a commis une faute en omettant de signaler la présence massive de capricornes et les dégradations importantes existantes, ce que monsieur J K avait fini par reconnaître et qui ressortait des constatations de l’expert ayant mentionné qu’il aurait dû les faire figurer dans son rapport.

Il considère qu’il est en droit de solliciter des dommages et intérêts correspondant à la réparation des désordres mais aussi la réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, car il a vécu depuis l’achat de l’immeuble avec des infiltrations d’eau en toiture, des odeurs et un dysfonctionnement du réseau d’assainissement et il n’avait pas pu faire réaliser des travaux tant que l’expert n’avait pas examiné les lieux, soit durant deux ans.

Par dernières conclusions déposées le 25 juillet 2014, monsieur U D demande à la cour de déclarer recevable mais infondé l’appel interjeté par monsieur X, en conséquence, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et condamner monsieur X au paiement à son profit d’une indemnité supplémentaire de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

Il précise que la vente a eu lieu en tenant compte de la nécessité de faire des travaux de rénovation du bien puisque le prix convenu était de 178.000 € sur une mise en vente de 214.000 €, que les époux étaient divorcés depuis plusieurs années et que madame I seule y résidait.

Il soutient que les entrées d’eau au niveau des fenêtres de toit étaient connues et visibles et la fuite réparée ainsi que mentionné dans l’acte de vente, que les traces d’oxydation des pieds du cumulus étaient visibles avant la vente et normales pour un appareil ancien, que la mise en place d’une colonne de décompression du réseau d’assainissement pour 285 € ne constituait pas un vice mais des travaux d’amélioration, que l’acte contenait un clause exonératoire de garantie concernant l’assainissement ; il reprend à son compte la motivation du tribunal portant notamment sur l’absence d’engagement au sujet de l’accumulateur d’eau chaude, l’absence de connaissance de l’infestation des termites et l’absence de vice affectant le réseau d’assainissement.

Il ajoute que l’acte notarié contenait une clause de non garantie générale et une clause spécifique sur l’assainissement dont la conformité aux normes en vigueur n’était pas garantie.

Par dernières conclusions déposées le 27 août 2014, madame Z I demande à la cour de débouter monsieur X de l’ensemble de ses demandes, par conséquent de confirmer le jugement du 5 février 2014 et de condamner monsieur X à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Madame I souligne également que le prix de vente a été diminué de 36.000 € pour tenir compte de l’ancienneté de l’immeuble appelant des travaux de rénovation, que l’acte contient une clause de non garantie des vices cachés, qu’il n’y avait pas non conformité du bien et manquement à l’obligation de délivrance car les dégradations dues à des fuites des fenêtres du toit étaient anciennes, visibles et avaient été réparées, qu’il n’avait jamais été convenu de changer les fenêtres de toit, ce qui selon l’expert constituerait une amélioration, que l’accumulateur d’eau chaude ne présentait aucun dysfonctionnement et la réparation de fortune du groupe sécurité était visible et sans conséquence, de même que l’oxydation des pieds de l’installation.

Enfin, elle conteste comme monsieur D l’existence de vices cachés en affirmant qu’elle ignorait l’infestation de capricornes, ce que l’expert avait confirmé en indiquant qu’un vendeur normalement diligent et informé ne pouvait la déceler, que les dégâts étaient anciens et n’engendraient pas de trouble de jouissance, que monsieur X avait acquis l’immeuble en l’état sans garantie et en ayant connaissance de la présence de vrillettes, que l’expert avait noté que l’assainissement était en état fonctionnel satisfaisant, sans dysfonctionnement, les travaux sollicités étant des améliorations, et que le réseau d’assainissement faisait l’objet d’une clause de non garantie spécifique portant sur la conformité aux normes.

MOTIVATION :

L’appel interjeté par monsieur X contre le jugement rendu le 5 février 2014 par le tribunal de grande instance de Bordeaux a été déclaré irrecevable en ce qu’il est dirigé contre monsieur J K.

En l’absence de contestation, il sera déclaré recevable en ce qu’il est dirigé contre monsieur D et madame I.

Suite à la caducité de l’appel interjeté contre monsieur J K, les demandes présentées par monsieur X à l’encontre de celui-ci sont devenues sans objet et ne seront pas examinées par la cour.

L’action de monsieur X contre monsieur D et madame I est fondée pour partie sur le défaut de délivrance conforme et pour partie sur le garantie due au titre des vices cachés.

Sur l’ensemble de ces points, les éléments contenus dans l’expertise judiciaire réalisée par monsieur F seront utilisés par la juridiction, l’expertise étant claire, exempte de contradictions, et confirmée pour une grande partie par les rapports unilatéraux réalisés à la demande de monsieur X, sauf constatations divergentes concernant l’importance des incidences de la dégradation de la charpente, l’ampleur des odeurs venant du réseau d’assainissement et leur connaissance par les vendeurs.

Sur les demandes pour défaut de livraison conforme :

Monsieur X sollicite le remboursement des travaux effectués pour mettre fin aux infiltrations des fenêtres de toit s’élevant à 1.800 € TTC et pour remplacer le chauffe-eau dont l’état était dégradé (pieds rouillé et évacuation de la sécurité défaillante) et le fonctionnement défaillant puisqu’il ne fonctionnait qu’en marche forcée (588,50 € TTC au titre du cumulus et 959,79 € TTC de frais de raccordement).

L’article 1604 du code civil impose une obligation de délivrance à la charge du vendeur, la délivrance étant définie par cette article comme le 'transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur'.

Il s’ensuit que le vendeur doit délivrer la chose vendue telle qu’elle était convenue et que tout manquement à une délivrance conforme est sanctionné.

En l’espèce, l’immeuble acquis par monsieur X est un immeuble ancien de plus de 30 ans d’âge, ce qui induit qu’il n’est pas neuf et les équipements peuvent être vétustes ou non conformes aux normes actuelles.

Mais il existait une obligation spécifique en l’espèce portant sur la réparation d’une fuite d’une fenêtre de toit et d’une fuite du cumulus.

En effet, il est mentionné en page 4 de l’acte sous-seing privé du 15 juin 2009 signé semble t’il le 23 juin 2009 par monsieur X, que, s’agissant de la fuite d’eau au plafond dans la chambre 1 du rez-de-chaussée, 'le vendeur déclare avoir depuis procédé à la réparation de la fuite au niveau du zinc du vélux et changé une partie du plancher détérioré'.

A la suite de cet engagement, l’office notarial Bollée intervenant pour monsieur X a transmis un message le 1^er septembre 2009 à madame B de la société Axel Immobilier, dans lequel son représentant écrit :

'Cependant, il avait été convenu avec madame H et avec le vendeur Monsieur D que ce dernier réparerait au plus tard le jour de la vente la fuite existant au niveau du chauffe-eau.

De même, le vendeur s’était engagé à faire réparer la fuite existant au niveau du vélux se trouvant sur la couverture de la maison.

Vous voudrez bien me confirmer que ces réparations ont été effectuées.

Par courrier du 2 septembre 2009 transmis en télécopie le 3 septembre 2009, M° T , notaire des vendeurs, répond:

'Je tiens à vous préciser que Monsieur D a effectué les réparations existant au niveau du chauffe eau et du vélux'.

Enfin, il est mentionné en page 12 de l’acte de vente que l’acquéreur déclare avoir pris parfaite connaissance de l’état parasitaires réalisé par la société C et 'il déclare en outre avoir constaté avec le vendeur la réparation de la fuite et du plancher détérioré'.

Il ne peut être contesté au vu de ces document signés des parties ou de leur représentant que la réparation d’une fuite du cumulus et d’une fuite d’une fenêtre de toit de la chambre étaient entrées dans le champ contractuel, M° T, notaire des vendeurs ayant répercuté leurs propos desquels il ne ressort pas une contestation de l’engagement de réparation de la fuite de la fenêtre de toiture et du cumulus allégué par monsieur X.

L’expertise judiciaire réalisée en référé à la demande de monsieur X par monsieur F conclut, s’agissant des fenêtres de toit que :

'Côté versant Ouest, la jupe de solin d’entourage a été partiellement recouverte d’une peinture bitumineuse noire au niveau de la jonction avec la bavette métallique d’encadrement.

A l’intérieur, on note l’état de dégradation totale de la peinture de finition par écaillage (phénomènes de condensation et de chaleur).

On observe que le joint de pare close a été refait sommairement (par M. X).

Des taches d’humidité anciennes sont visibles sur l’enduit blanc d’embrasure.

Côté versant Est, la situation est comparable , avec toutefois des traces d’infiltration encore visibles qui semblent plus récentes. ( photos n° 9 et n° 10).

Ces constatations ainsi que l’état général des ouvrages permettent de conclure à un défaut d’étanchéité des fenêtres de toit, pouvant engendrer de légères infiltrations selon l’intensité de l’orientation des pluies'.

Il ressort de ces constatations que la fuite affectant une fenêtre de toit a été réparée au jour de la vente, ce que monsieur X a affirmé avoir constaté dans l’acte authentique signé, mais que la réparation de cette fuite portant sur un zinc d’encadrement n’a pas supprimé les infiltrations venant de la vétusté des fenêtres de toit.

Cette vétusté, tout comme les infiltrations, portant sur les deux fenêtres étaient visibles pour les vendeurs comme pour l’acquéreur, et ne peuvent disparaître qu’avec le changement des fenêtres de toiture.

Mais un tel changement n’est pas entré dans le champ contractuel, ainsi que le soutiennent les vendeurs qui affirment avoir baissé le prix de mise en vente de leur bien précisément du fait de cet état de vétusté visible.

S’agissant de l’état de l’accumulateur d’eau chaude, seule la réparation de la fuite est entrée dans le champ contractuel.

Ce cumulus a été changé par monsieur X depuis la vente, mais son état est décrit par l’expert judiciaire qui note dans l’expertise que l’ancien accumulateur, objet de la contestation, a été démonté et entreposé dans le salon, que l’appareil démonté révèle des traces d’oxydation marquées au niveau de deux des trois pieds du support métallique, que ces dégradations ont pu être causées par le défaut de raccordement de la purge du système de sécurité, et que l’examen de l’accumulateur lui-même révèle au niveau des deux orifices de raccordement en eau la présence de dépôts internes, de nature calcaire, et une légère oxydation en partie extérieure, mais qu’en revanche, l’appareil ne présente ni trace de fuite, ni de coulures ou phénomènes d’oxydation de la cuve et que la platine de raccordement électrique visible présente un état normal.

Ayant constaté que le nouvel appareil accumulateur d’eau chaude sanitaire électrique présentait, en l’absence de système de vidange, un raccordement de fortune de l’écoulement du groupe de sécurité (tuyau souple orienté vers le receveur de douche contigu), l’expert note :

'il est probable qu’à l’origine, le groupe de sécurité ne disposait d’aucun raccordement;

C’est dans le cadre de la vente, en 2009, que M. D a remédié à la situation en installant un écoulement de fortune dans le receveur de la douche'.

Il mentionne que l’état de l’accumulateur électrique de la salle de bains était apparent car 'l’écoulement de fortune du groupe sécurité dans le receveur était visible, mais nécessitait un minimum de connaissances pour en caractériser l’anormalité'.

Il résulte de ces éléments, que la fuite venant de l’absence de raccordement du groupe de sécurité a été réparé en mettant un tuyau permettant l’évacuation dans le receveur de la douche, qu’il s’agit d’une réparation de fortune qui ne correspond pas aux normes, mais que monsieur X a été à même de constater que cette réparation s’apparentait à un bricolage et l’a accepté.

Pour le reste, tant le grief relatif au défaut de fonctionnement du chauffe eau en marche forcée que la présence de rouille sur les pieds du support constituent des défectuosités qui, à supposer qu’elles aient existé lors de la vente, ne traduisent pas un défaut de conformité du bien acquis, l’immeuble étant doté d’équipements usagés au regard de son ancienneté connue des parties.

Il sera noté sur ce point que la vétusté de l’installation électrique est mentionnée dans le rapport électrique du cabinet C, ce qui permettait d’étendre cette observation à l’accumulateur d’eau chaude électrique, d’autant qu’elle était visible pour un profane s’agissant du chauffe eau, et que le rapport du cabinet Atlantec confirme que les infiltrations des fenêtres de toit comme les défauts du chauffe eau sont dûs à la vétusté de la maison.

Monsieur X sera débouté de ses demandes présentées contre les vendeurs sur le fondement des non-conformités.

Sur les vices cachés :

Selon l’article 1641 du code civil, 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus', et l’article 1643 du code civil ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand bien même il les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il sera enfin rappelé que le vendeur professionnel est censé connaître le vice, de sorte qu’il ne peut prévoir un telle clause à l’égard du vendeur non professionnel.

La garantie des vices cachés invoquée par monsieur X porte sur l’état de la charpente et des solives dû à la présence d’insectes xylophages (capricornes et fourmis) et l’état du réseau d’assainissement.

L’acte de vente authentique du 4 septembre 2009 comportait une clause générale de non garantie portant sur les vices cachés en page 7, selon laquelle l’acquéreur prendra le bien vendu en l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison soit de l’état des constructions, de leurs vices mêmes cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas-échéant ci-après, soit de l’état du sol…, soit même de l’état parasitaire de l’immeuble vendu concernant les termites dans la mesure où les prescriptions de la loi numéro 99-471 du 8 juin 1999 sont respectées, et l’acquéreur mentionnait avoir eu connaissance de l’état parasitaire annexé en faire son affaire.

L’état parasitaire annexé réalisé par la cabinet Y Diagnostics Conseils (C) le 18 mai 2009 relevait la présence au niveau de la chambre 1 examinée au niveau du sol en parquet bois, des murs tapissés, du plafond peint et des huisseries en bois, de dégradations de Vrillettes et des fuites d’eau en plafond, et concluait comme suit :

'aucun trace apparente de termites décelable au jour de la visite.

Présence de dégradations d’insectes à larves xylophages'.

Il s’avère que le bien comportait en outre la présence et des dégradations liées à des capricornes, ce que le diagnostiqueur a omis de mentionner, puisque l’expert F a confirmé l’absence de termites mais aussi des dégâts anciens dus à des petites vrillettes dans la chambre 1, des altérations très profondes et étendues du solivage apparent au niveau du sol du second volume de combles (partie centrale de la maison), sans conséquence sur la solidité du plafond du rez de chaussée mais affectant la solidité du sol permettant la visite de cette partie de la maison, dues à des capricornes des maisons, et enfin des dégâts anciens plus ponctuels causés par les capricornes des maisons, ainsi que des dégâts causés par des insectes nidificateurs de la famille des fourmis avec insectes vivants à l’extrémité nord de la panne faîtière, fragilisant cette pièce et pouvant conduire à terme à un affaissement.

La présence d’insectes et les dégradations pour certaines très importantes dues aux capricornes et insectes nidificateurs n’a pas été signalée par le diagnostiqueur.

N’ayant pas été signalée par le diagnostic réalisé par monsieur J K (C), elle était donc inconnue de monsieur X et constitue un vice caché rendant l’immeuble partiellement impropre à son usage ou qui auraient pu en toute hypothèse justifier une diminution du prix d’achat s’il en avait eu connaissance.

L’expertise judiciaire confirme sur ce point les observations du cabinet A mentionnant l’existence de capricornes réalisé en Novembre 2009 et de la société ATLANTEEC même si l’expert judiciaire ne confirme pas la fragilisation généralisée de la maison relevée par cette expertise amiable, ainsi que le constat amiable unilatéral fait par monsieur G à la demande de monsieur X.

Monsieur X, qui doit établir que les vendeurs avaient connaissance de ce vice pour faire échec à l’application de la clause de non-garantie, ne produit pas d’élément permettant de retenir que monsieur D et madame I en avait connaissance et lui ont caché, se contentant de procéder par affirmations.

Tout d’abord, cet immeuble a été vendu dans le cadre d’un partage communautaire et monsieur D avait lors de la vente quitté les lieux depuis plusieurs années, suite à l’ordonnance de non-conciliation intervenue en 2003.

Il n’est par ailleurs pas établi que les vendeurs avaient réalisés des travaux récents, que ce soit des travaux de construction ou d’entretien, ou des travaux de 'camouflages’ de nature à dissimuler ce vice, ni que, de par leur profession, ils étaient à même de le déceler, monsieur D étant mentionné ' conducteur receveur’ et madame I’ retraitée ' dans les actes de vente.

Il sera relevé que les constats ou expertises réalisés à l’initiative de monsieur X ne mettent pas en évidence l’existence de tels travaux.

L’expert judiciaire écrit dans son rapport :

'la présence des dégâts causés par les insectes à larves xylophages nécessite à la fois une observation attentive des bois afin de déceler les orifices d’émergence des insectes ( trous de sorties) et un sondage mécanique permettant de qualifier les altérations dans le bois (allure de vermoulure et galeries creusées par les larves).

S’agissant des fourmis, c’est l’observation attentive d’une partie d’ouvrage (appui de panne) ainsi que la connaissance de la biologie de ces hyménoptères (nidificateurs dans les bois) qui permet d’identifier le risque.

Ainsi, dans les deux cas, bien qu’ils soient apparents, un acquéreur normalement diligent ne dispose pas des connaissances et de l’expérience nécessaires pour mettre en évidence ces désordres puis les qualifier en termes de conséquences', et il conclut que 'le vendeur ne pouvait avoir connaissance de la situation'.

Dans la mesure où l’état de diagnostic ne faisait état, ni de la présence de fourmis, ni de dégradations liées aux capricornes ou aux fourmis, les vendeurs ont pu, s’ils ont vu des trous, ce qui n’est pas certain, croire qu’ils étaient sans conséquence.

Leur mauvaise foi tenant en la connaissance du vice n’étant pas établie, la clause de non-garantie s’applique et s’oppose à la réclamation de monsieur X présentée au titre des dégradations liées aux capricornes et fourmis.

Enfin, l’acte authentique signé le 4 septembre 2009 contient, outre la clause générale d’exonération de garantie générale, une clause spécifique ainsi libellée, portant sur l’assainissement de l’immeuble :

'Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé à l’assainissement communal, mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur.

Le VENDEUR déclare au surplus qu’il n’a pas connaissance de dysfonctionnements.'

Monsieur X reproche à monsieur D et madame I d’avoir dissimulé le mauvais fonctionnement du système d’assainissement de la maison vendue.

L’expert judiciaire F, qui a fait procéder à des investigations approfondies de ce réseau avec le concours d’une société spécialisée DMX Aquitaine, intervenant en qualité de sapiteur, a relevé que les canalisations d’assainissement au niveau de la pénétration dans la maison sont faiblement enterrées, que les pentes des canalisations sont très supérieures à la normale, avec une légère contre-pente sans conséquence à deux endroits, que le collecteur privatif ne présente ni obstruction, ni cassure, ni pénétrations de racines, qu’il existe des traces de coulures et de salpêtre au niveau de la baignoire, et relève enfin l’absence de dispositif de décompression des conduites (évent de colonne), ce qui provoque l’aspiration des siphons lors des écoulements importants ( chasse d’eau) et peut ainsi perturber l’évacuation et engendrer des odeurs.

Il conclut que le réseau actuel est fonctionnel, que les points relevés ci-dessus ne sont pas à ce jour de nature à affecter le fonctionnement normal et que toutefois, afin d’améliorer le système existant, des actions d’amélioration peuvent être engagées (protection des tuyaux faiblement enterrés, mise en place d’un évent de décompression), ajoutant en réponse à sa mission, que 'le fonctionnement du réseau n’étant pas défaillant , nous ne relevons pas de désordres dont les vendeurs pouvaient avoir connaissance'.

Cette expertise réalisée par un expert judiciaire ayant eu recours à des investigations poussées doit être privilégiée par rapport aux conclusions alarmistes contenues dans les rapports amiables produits antérieurement par monsieur X concluant à des refoulements intempestifs et fort désagréables des toilettes.

Le seul désagrément dont monsieur X peut se plaindre porte sur des odeurs pouvant exister dans les toilettes de manière occasionnelle puisqu’elles n’ont pas été constatées lors de l’expertise judiciaire contradictoire, mais un tel 'désordre’ qui appelle la pose d’un évent pour 285 € HT (devis société Barbe) ne peut être qualifié de vice caché rendant l’immeuble impropre à son usage, étant précisé que ne peut être retenu le rapport de monsieur G faisant état d’odeurs importantes du fait de son caractère unilatéral et des vérifications faites lors de l’expertise judiciaire ne pouvant expliquer l’ampleur des odeurs alléguées.

Il s’agit davantage d’une non-conformité technique aux normes actuelles pour laquelle l’acte contenait une clause d’exonération de garantie.

Au surplus, seule madame I habitant dans les lieux lors de la vente, a pu le constater et, en l’absence de dysfonctionnement du réseau, elle a pu considérer que ces odeurs occasionnelles était normales eu égard à l’ancienneté de l’immeuble et du réseau d’assainissement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la considérer comme de mauvaise foi, ce qui serait de nature à permettre d’écarter la clause de non-garantie.

Au total, les réclamations de monsieur X présentées contre monsieur D et madame I seront donc rejetées s’agissant des vices cachés .

Les demandes formées par monsieur X portant sur l’allocation de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral tiennent aux craintes suscitées par les désordres en charpente, aux infiltrations d’eau et aux odeurs venant des défauts du réseau d’assainissement.

La bonne foi de monsieur D et de madame I ayant été retenue et les demandes portant sur les vices cachés et défauts de conformités étant rejetées, la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral sera également rejetée en ce qu’elle est dirigée contre eux, en l’absence de garantie due, de faute ou d’inexécution contractuelle de leur part.

Le jugement sera donc intégralement confirmé.

La présente procédure a obligé monsieur D et madame I à engager des frais irrépétibles pour se défendre dans le cadre de la présente action, frais qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

Dans la mesure où il est débouté de l’ensemble de ses demandes, monsieur X sera condamné à leur payer à chacun, outre une indemnité de 1.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance, une indemnité de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Enfin, pour le même motif, monsieur X sera débouté de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et sera tenu aux entiers dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Après en avoir délibéré, conformément à la loi :

— Constate que l’appel formé contre monsieur AD J K a été déclaré caduque par décision du président de la chambre faisant fonction de conseiller de la mise en état en date du 3 octobre 2014 et Dit en conséquence n’y avoir lieu de statuer sur les demandes présentées par monsieur X contre monsieur J K ;

— Déclare recevable l’appel formé par monsieur R X contre le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 5 février 2014 en ce qu’il concerne monsieur U D et madame Z I ;

— Dit que l’immeuble vendu ne comportait pas au jour de la vente de non-conformités contractuelles, que le vice caché tenant aux insectes xylophages ne peut donner lieu à garantie du fait de la clause de non-garantie contenue dans l’acte de vente et que l’assainissement ne présentait pas au jour de la vente de vices cachés appelant indemnisation ;

— Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions en ce qu’elles concernent les demandes de monsieur X contre monsieur D et madame I et les demandes de ces derniers contre monsieur X ;

Y ajoutant :

— Condamne monsieur R X à payer une somme de 1.500 €, à chacun, à monsieur D et à madame I sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamne monsieur X aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Signé par monsieur Michel Barrailla, Président, et par madame Marceline Loison, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT