Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 MAI 2018

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/17374

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 19 ème – RG n° 11-14-001805

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE AQUARIUS SISE 14 RUE DE […], représenté par son syndic, IMMO DE FRANCE, SA

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e B VALENTE D’ANDREA de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074

INTIMEE

Madame Z X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Margareth FIXLER, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : G0489

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Décembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me CHARLIER-BONATTI Béatrice, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. D E-F

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M. D E-F, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

M^me B X est propriétaire des lots n° 1834 (un appartement), 362 (une cave) et 611 (un box) de l’état descriptif de division d’un immeuble soumis au régime de la copropriété dénommé Résidence Aquarius et situé […] à Paris 19^e.

Par acte du 30 mai 2014 le syndicat des copropriétaires de la résidence Aquarius, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné M^me X devant le tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières prétentions, à lui payer les sommes de 5.701,08 € au titre des charges de copropriété et frais arrêtés 31 mars 2015, appel du 1^er trimestre 2015 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 22 mars 2012, 1.500 e de dommages-intérêts et 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 12 mai 2015 le tribunal d’instance de Paris 19^e a :

— déclaré irrecevable la note en délibéré adressée par M^me B X,

— déclaré prescrite la demande formulée par M^me B X tendant à la condamnation

du syndicat des copropriétaires de la résidence Aquarius à lui payer la somme de 2.957,71 € en répétition de l’indû,

— condamné M^me B X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

Aquarius la somme de 1.272,97 € pour la période entre le 1^er janvier 2012 et le 31 mars 2015, appel du 1^er trimestre 2015 inclus, hors frais et dépens, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné M^me B X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

Aquarius la somme de 175,90 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, en l’absence de remise à personne de la mise en demeure du

22 mars 2012,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Aquarius de ses autres demandes à l’encontre de M^me X,

— débouté M^me X de ses demandes, notamment de celle tendant à voir condamner le syndic à produire tous les justificatifs comptables, les factures sur l’ensemble des comptes de gestion, liés aux charges de copropriété la concernant, sur les dix dernières années, sous astreinte de 300 e par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, de celle tendant à voir condamner le syndic à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages intérêts pour préjudice moral et atteinte portée à son honneur et à sa réputation et de celles tendant à voir constater l’absence d°hypothèque légale sur ses lots et à voir ordonner la mainlevée de cette éventuelle hypothèque légale,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M^me X aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Aquarius la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Aquarius a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 août 2015. M^me X ayant fait de même le 9 septembre suivant, les deux affaires ont été jointes le 8 décembre 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 22 novembre 2017.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 22 novembre 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Aquarius, […] à Paris 19^e, appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de paiement à hauteur de 1.485,71 €, correspondant à la reprise de solde au 1^er janvier 2012, et de sa demande de

dommages et intérêts,

— condamner M^me X à lui payer les sommes de :

*12.239,36 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 1^er juillet 2017 assortie

des intérêts légaux à compter du 22 mars 2012, date de la mise en demeure,

* 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

— dire irrecevable M^me X en sa demande tendant à voir ordonner la mainlevée de l’hypothèque légale,

— débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

y ajoutant,

— condamner M^me X aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

Vu les conclusions en date du 22 novembre 2017 par lesquelles M^me B Z X, appelante, incite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 19 de la loi du 10 juillet 1965, 1240, 1235, 1302, 1037 du code civil et 564 du code de procédure civile, à :

in limine litis,

déclarer irrecevables les nouvelles prétentions du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés, selon les comptes arrêtés au 1^er juillet 2017, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile,

au fond,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires,

— infirmer le jugement, sauf en ce qu’il rejeté les autres prétentions du syndicat des copropriétaires,

— constater qu’elle n’a aucune dette vis-à-vis du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement,

— ordonner la mainlevée sur l’hypothèque légale, référencée 2016v1107, inscrite auprès de la direction générale des finances publiques, services de la publicité foncière, sur les biens immobiliers lui appartenant pour un montant de 10.332,65 €, aux frais du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.349,75 € au titre de la répétition de l’indu,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts,

— la dispenser du paiement de la quote-part des charges de copropriété lui revenant s’agissant des condamnations et autres frais mis à la charge du syndicat des copropriétaires au titre de l’arrêt à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions signifiées le 27 novembre 2017 aux termes desquelles M^me X sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 22 novembre 2017, les conclusions n° 7 de M^me Y signifiés par RPVA le 30 novembre 2017 ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la procédure

Il résulte de l’article 783 du code de procédure civile qu’après 'l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office';

Selon l’article 784 du même code 'l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue';

Il doit être rappelé que par ordonnance du 8 décembre 2016 le conseiller de la mise en état a, de première part, ordonnée la jonction des deux appels introduit respectivement par le syndicat et M^me X, de seconde part, révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 30 novembre 2016, de troisième part fixée la date de clôture au 25 octobre 2017 et celle des plaidoiries le 7 décembre 2017 ; ensuite, la date des plaidoiries a été modifiée pour être fixée le 21 décembre 2017, tandis que la clôture a été reportée à la demande des parties, à deux reprises, au 23 novembre et au 30 novembre 2017 ;

Les conclusions et pièces échangées entre les parties à partir du 23 octobre 2017 sont les suivantes :

— syndicat des copropriétaires : conclusions n° 4 signifiées le 23 octobre 2017, le bordereau de communication indiquant 15 pièces numérotés de 1 à 15,

— M^me X : conclusions n°3 signifiées le 23 octobre 2017, et à nouveau le 24 octobre 2017,

— syndicat des copropriétaires : conclusions n° 5 signifiées le 15 novembre 2017 avec communication de 4 pièces supplémentaires, numérotées de 16 à 19, relatives à des pièces communiquées par M^me X,

— M^me X : conclusions n°4 signifiées le 18 novembre 2017,

— syndicat des copropriétaires : conclusions n°6 signifiées le 20 novembre 2017, sans communication de nouvelles pièces,

— M^me X : conclusions n°5 signifiées le 21 novembre 2017,

— syndicat des copropriétaires : conclusions n°7 signifiées le 21 novembre 2017, sans communication de nouvelles pièces,

— M^me X : conclusions n°6 signifiées le 22 novembre 2017,

— syndicat des copropriétaires : conclusions n°8 signifiées le 22 novembre 2017, sans communication de nouvelles pièces ;

Le syndicat n’a pas communiqué de nouvelles pièces depuis le 15 novembre 2017 et ses demandes n’ont pas varié depuis ses conclusions du 23 octobre 2017, et il n’a fait que répondre dans ses dernières conclusions aux nouveau moyen d’irrecevabilité soulevés par M^me X ;

Il résulte de ce qui précède que les parties se sont abondamment expliquées et qu’elles ont été en mesure de répondre à tous leurs moyens respectifs, de sorte que le principe du contradictoire a été respecté ; il n’existe par conséquent aucune cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture du 22 novembre 2017 ;

Il n’y a donc pas lieu de révoquer cette ordonnance de clôture ;

Les conclusions n°7 signifiées par M^me X le 30 novembre 2017 doivent donc être déclarées irrecevables ;

Sur les irrecevabilités soulevés par M^me X

M^me X demande à la cour de déclarer irrecevables les nouvelles prétentions du syndicat des

copropriétaires au titre des charges de copropriétés, selon les comptes arrêtés au 1^er juillet 2017, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile ; subsidiairement, elle fait valoir qu’aucune décision d’assemblée générale n’a voté une actualisation de créance de charges ni demandé d’engager une nouvelle procédure pour son recouvrement ;

En première instance, le syndicat a sollicité la condamnation de M^me X au paiement des charges de copropriété et frais pour la période du 1^er janvier 2012 au 31 mars 2015 ; en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande pour les charges et frais postérieurs au 31 mars 2015, selon décompte arrêté au 1^er juillet 2017 ;

Si l’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à 'peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait', il résulte de l’article 566 du même code que 'les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément’ ; or constitue le complément de la demande originaire la demande additionnelle portant sur les charges de copropriété échues postérieurement au jugement ;

Par ailleurs, il résulte de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 que le syndic n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour les actions en recouvrement de créance ; le syndic peut donc, sans autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires, poursuivre contre l’un d’eux le recouvrement des charges de la copropriété ;

Il résulte de ce qui précède que la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges postérieures au jugement est recevable ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M^me Y,

— les procès verbaux des assemblées générales des 25 mai 2011 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2010), 19 juin 2012 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2011), 22 mai 2013 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2012 et votant le budget prévisionnel 2014), 18 juin 2014 (approuvant les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2013, votant le budget prévisionnel 2015 et votant des travaux), 14 juin 2016 (approuvant avec réserves les comptes du 1^er janvier au 31 décembre 2015, votant des travaux et votant le budget prévisionnel 2017),

— les certificats de non contestations des assemblées générales 2011, 2012, 2013,

— les appels de charges des années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017, les répartitions individuelles de charges des années 2012 à 2016,

— les décomptes des sommes dues,

— les mises en demeures des 22 mars 2012 et 15 mai 2013,

— la sommation de payer du 25 octobre 2013 visant l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965,

— le contrat de syndic ;

Le syndicat inclut dans sa demande en paiement des charges fondée sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les frais de recouvrement qui relèvent de l’article 10-1 de la même loi et les honoraires d’avocat qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile ; ces frais et honoraires sur lesquels il sera statué plus loin, doivent être retirés de la demande en paiement des charges ; ils représentent une somme de 758,14 € pour la période du 22 mars 2012 au 1^er avril 2014 (2^e appel 2014), 1.674,26 € pour la période du 3^e appel provisionnel de charges 2014 au 1^er appel 2015 inclus, et 2.940 € pour la période du 2^e appel 2015 au 1^er juillet 2017 (3^e appel 2017) ;

L’article 1342-10 du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose en son alinéa 2 que 'conformément à l’article 1342-10 du code civil , les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne’ ;

• Sur la demande du syndicat en première instance

La demande du syndicat porte sur les charges impayées à compter du 2^e appel trimestriel 2012 ; en application de l’article 1342-10 précité, le syndicat a exactement affecté les versements de M^me X au paiement des charges antérieures au 2^e appel 2012 ; ces charges antérieures ayant été payées, ne sont pas réclamées par le syndicat qui n’a donc pas à les justifier, même s’il l’a fait en produisant les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes 2010 et 2011 et les relevés de compte de ces années ; en outre, que M^me X, qui sollicite par ailleurs le remboursement d’un trop perçu, ne démontre pas que le syndicat aurait omis de prendre en compte

certains de ses règlements effectués en 2011 ;

Pour la période du 2^e trimestre 2012 au 2^e trimestre 2014, viennent au débit du compte de M^me X les sommes suivantes :

—  2^e appel 2012 : 863,59 €,

—  3^e appel 2012 : 863,59 €,

—  4^e appel 2012 : 863,59 €

— pose vidéo surveillance : 7,43 €,

—  1^er appel 2013 : 826,83 €,

—  2^e appel 2013 : 826,83 €,

—  3^e appel 2013 : 826,83 €,

—  4^e appel 2013 : 826,83 €,

—  1^er appel 2014 : 859,44 €,

—  2^e appel 2013 : 859,44 €,

total : 7.624,40 € ;

Il convient de déduire les sommes suivantes :

— solde sur règlement du 23 juillet 2012 : 158,47 €,

— règlement : 822,09 €,

— solde travaux conformité ascenseur : 316,80 €,

— solde charges au 31 décembre 2012 : 294,62 €,

— règlement : 826,83 €,

— règlement : 826,83 €,

— règlement : 830,98 €,

total : 4.076,62 € ;

M^me X reste devoir au syndicat la somme de 7.624,40 € – 4.076,62 € = 3.547,78 € ;

Pour la période du 3^e trimestre 2014 au 1^er trimestre 2015, viennent au débit du compte de M^me X les sommes suivantes :

— réparation canalisation sous-sol : 15,21 €,

— appel fermeture portes piétons : 5,67 €,

— réparation canalisation sous-sol : 14,77 €,

—  3^e appel juillet 2014 : 859,44 €,

— appel réfection étanchéité parking : 67,20 €,

—  4^e appel octobre 2014 : 859,44 €,

— appel travaux réfection habillage mur : 5,67 €,

—  1^er appel 2015 : 892,25 €,

total : 2.719,65 € ;

Il convient de déduire les sommes suivantes :

— solde poste vidéo-surveillance : 0,49 €,

— solde charges au 31 décembre 2013 : 41,26 €,

— annulation réparation canalisation sous-sol : 14,77 €,

— règlement : 874,21 €,

— règlement : 859,54 €,

— règlement : 859,44 €,

total : 2.649,71 € ;

M^me X reste devoir au syndicat la somme de 2.719,65 € – 2.649,71 € = 69,94 € ;

La créance du syndicat envers M^me X en première instance s’élève à la somme de 3.547,78 € + 69,94 € = 3.617,72 € ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné M^me B X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Aquarius la somme de 1.272,97 € pour la période entre le 1^er janvier 2012 et le 31 mars 2015, appel du 1^er trimestre 2015 inclus, hors frais et dépens, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

• Sur l’actualisation de la demande du syndicat

Pour la période du 2^e trimestre 2015 au 3^e trimestre 2017, viennent au débit du compte de M^me X les sommes suivantes :

— contrôle quinquennal ascenseur : 13,25 €,

— les 4 appels 2016 : 921,19 € x 4 = 3.684,76 €,

— les 3 appels 2017 : 922,23 x 3 = 2.766,99 €,

— les 2 appels remplacement porte coupe-feu : 8,39 € x 2 = 16,78 €,

— les 2 appels changement porte vitrée : 9,52 € x 2 = 19,04 €,

— les 2 appels diagnostic immeuble : 9,53 x 2 = 19,06 €,

total : 6.519,88 € ;

Il convient de déduire les sommes suivantes :

— solde fermeture porte piétons : 5,67 €,

— solde travaux élagage rangée tilleuls : 6,68 €,

— solde charges au 31 décembre 2015 : 185,32 €,

— chèque : 921,19 €,

— chèque : 921,19 €,

— chèque : 921,19 €,

— chèque : 921,19 €,

— chèque : 922,33 €,

— chèque : 922,33 €,

— chèque de banque du 21 juillet 2017 en paiement de l’appel du 3^e trimestre 2017 (pièces X n° 51 & 51 bis) : 922,33 €,

total : 6.649,42 € ;

Il n’y as lieu de déduire le paiement de l’appel de charges du 4^e trimestre 2017 qui est hors litige ;

Pour la période du 2^e trimestre 2015 au 3^e trimestre 2017, M^me X a trop payé la somme de 6.649,42 € – 6.519,88 € = 129,54 € ;

Au 3^e trimestre 2017, M^me X est à jour du paiement des charges ;

• Sur la condamnation

Il résulte de ce qui précède que M^me X doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 3.617,72 € – 129,54 € = 3.488,18 € pour la période du 1^er janvier 2012 au 31 mars 2015, appel du 1^er trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Compte tenu de la compensation qui vient d’être opérée, M^me X doit être déboutée de sa demande de remboursement d’un trop perçu par le syndicat ;

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Aquarius doit être débouté de sa demande en paiement des charges de la période du 2^e trimestre 2015 au 3^e trimestre 2017 ;

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des

huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite le paiement des sommes suivantes :

— mise en demeure du 22 mars 2012 : 38,80 €,

— mise en demeure du 15 mai 2013 : 59,68 €,

— sommation de payer du 25 octobre 2013 : 171,40 €,

— sommation de payer du 10 novembre 2014 : 172,29 €,

— des frais de vacation dossier, de constitution de dossier contentieux, de suivi de dossier impayé : 1.268,26 €,

— frais d’avocat : 3.590 €,

— procès verbal de difficultés : 71,97 €,

total : 5.372,40 € ;

Les frais de vacation de vacation dossier, de constitution de dossier contentieux, de suivi de dossier impayé font partie des diligences ordinaires du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires ; ils peuvent, le cas échéant, être intégrés dans la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les frais d’avocat font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ;

La sommation de payer du 10 novembre 2014 n’est pas produite ; elle n’apparaît pas au surplus nécessaire au recouvrement de la créance du syndicat puisque la procédure était en cours devant le tribunal d’instance ; le procès verbal de difficultés n’est pas produit et aucune explication n’est donnée sur sa nécessité ;

Constituent en revanche des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat les mises en demeure des 22 mars 2012 et 15 mai 2013, ainsi que la sommation de payer du 25 octobre 2013 visant l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, soit 38,80 € + 59,68 € + 171,40 € = 269,88 € ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné M^me B X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Aquarius la somme de 175,90 € au titre des frais de recouvrement ;

M^me X doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 269,88 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Sur les demandes de dommages-intérêts

• Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

De mars 2012 à mars 2014 essentiellement, M^me X s’est abstenue de payer dans leur totalité les charges de copropriété, ne procédant qu’à des règlemetns partiels, insuffisants pour apurer sa dette ;

Les manquements systématiques et répétés de M^me X à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui

cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

M^me X doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € de dommages-intérêts ;

• Sur la demande de dommages-intérêts de M^me X

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il débouté M^me X de sa demande de dommages-intérêts, ainsi que sa demande de mainlevée de l’hypothèque ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me X, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demande par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulée par M^me X ;

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dans ses conclusions d’appelant signifiées le 16 novembre 2015 ;

Il doit donc être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement ;

Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture du 22 novembre 2017 ;

Déclare irrecevables les conclusions n°7 signifiées par M^me X le 30 novembre 2017 ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M^me B X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Aquarius la somme de 1.272,97 € pour la période entre le 1^er janvier 2012 et le 31 mars 2015, appel du 1^er trimestre 2015 inclus, hors frais et dépens, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, condamné M^me B X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Aquarius la somme de 175,90 € au titre des frais de recouvrement et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M^me B X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Aquarius la somme de 3.488,18 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1^er janvier 2012 au 31 mars 2015, appel du 1^er trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Aquarius de sa demande en paiement des charges de la période du 2^e trimestre 2015 au 3^e trimestre 2017 ;

Déboute M^me X de sa demande en condamnation du syndicat à lui payer la somme de 4.349,75 € au titre de la répétition de l’indu ;

Condamne M^me B X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Aquarius la somme de 269,88 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne M^me B X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Aquarius la somme de 500 € de dommages-intérêts ;

Condamne M^me B X aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Aquarius la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 nouveau du code civil ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT