N° RG 24/02022

N° Portalis DBVM-V-B7I-MITK

C3

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

la SELARL GABARRA GUIEU PRUD’HOMME – AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 11 FÉVRIER 2025

Appel d’une décision (N° RG 23/02496)

rendue par le Juge de l’exécution de GRENOBLE

en date du 07 mai 2024

suivant déclaration d’appel du 29 mai 2024

APPELANT :

LE CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la Sté CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), à la suite de la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er

juin 2015

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES :

Mme [H] [G] épouse [X]

née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

M. [B] [X]

né le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentés par M^e Valérie GABARRA de la SELARL GABARRA GUIEU PRUD’HOMME – AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 décembre 2024, M^me Clerc président de chambre chargé du rapport, assistée de M^me Anne Burel, greffier, a entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans le cadre de l’opération d’investissement « Apollonia », M. [B] [T] [X] et Mme [H] [G] épouse [X] ont souscrit le 19 juillet 2003 auprès du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (le CIFRAA) un prêt immobilier n°4000024972 d’un montant de 250.000€, afin d’acquérir un bien immobilier en l’état futur d’achèvement dans un ensemble immobilier dénommé « Village [10] » situé [Localité 2].

Une instruction pénale a été ouverte ultérieurement du chef notamment d’escroqueries à l’encontre de la société Apollonia et des autres intervenants à l’opération de défiscalisation (notaires, banques') par plusieurs investisseurs au nombre desquels M. et Mme [X] qui avaient déposé plainte le 27 novembre 2009.

Par exploit d’huissier de justice en date du 17 juin 2013, M. et Mme [X] ont attrait la société Apollonia, le CIFRAA devenu le Crédit Immobilier France Développement (le CIFD) et l’ensemble des banques leur ayant accordé des crédits ainsi que l’ensemble des notaires rédacteurs des actes de procuration, des actes des prêts et des actes de vente par devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d’obtenir réparation de leurs préjudices.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 janvier 2014, le CIFRAA a prononcé la déchéance du terme du prêt, les échéances du prêt n’étant plus remboursées.

Par exploit d’huissier en date du 25 février 2014, le CIFRAA a saisi le tribunal de grande instance de Marseille pour solliciter la condamnation de M. et Mme [X] au paiement de la somme de 212.882,99€ sur le fondement de leur prêt n°4000024972, outre intérêts au taux contractuel et anatocisme.

Par requête déposée le 20 octobre 2022, le CIFD venant aux droits du CIFRAA a sollicité, auprès du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grenoble, l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien situé [Adresse 4], appartenant à M. et Mme [X], en garantie de la somme de 294.364,10€ outre intérêts jusqu’au parfait paiement.

Suivant ordonnance en date du 21 octobre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grenoble a fait droit à la requête du CIFD.

L’inscription provisoire d’hypothèque judiciaire a été dénoncée à M. et Mme [X] le 23 décembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 7 avril 2023, les époux [X] ont assigné le CIFD devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de contester l’inscription d’hypothèque judiciaire.

Par jugement contradictoire du 7 mai 2024, le juge de l’exécution précité a :

déclaré caduque l’inscription d’hypothèque provisoire opérée par le CIFD sur le bien situé [Adresse 4], appartenant aux époux [X] et dénoncée le 23 décembre 2022 et en a ordonné la mainlevée aux frais du CIFD,

débouté M. et Mme [X] de leur demande de dommages-intérêts,

condamné le CIFD aux entiers dépens,

condamné le CIFD à verser à M. et Mme [X] la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a retenu en substance que :

le CIFD ne justifiait pas de l’envoi de son courrier daté du 16 décembre 2022 au service de la publicité foncière sollicitant l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire ni de sa réception par son destinataire, la copie de l’impression de l’avis de passage, de la preuve de distribution, de l’avis de réception et de la preuve de l’avis de dépôt tels que produits par la banque, ne faisant état d’aucune date ni de dépôt ni de réception,

la demande en paiment de dommages et intérêts de M. et Mme [X] n’est pas fondée, ceux-ci n’ignorant pas la multiplicité des instances engagées à leur encontre par la banque et ne justifiant pas d’un préjudice particulier en lien avec cette mesure conservatoire.

Par déclaration déposée le 29 mai 2024, le CIFD a relevé appel.

L’affaire a été fixée à bref délai dans les conditions de l’article 905 du code de procédure civile à l’audience du 17 décembre 2024 avec clôture au 3 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 16 août 2024 sur le fondement des articles L511-1 à L511-4, L512-1 et L512-2, L531-1, L531-2, R532-1 et R532-5 du code des procédures civiles d’exécution, L.213-6 du code de l’organisation judiciaire, 493 à 498 du code de procédure civile, le CIFD demande à la cour de :

infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

déclaré caduque l’inscription d’hypothèque provisoire sur le bien situé [Adresse 4], appartenant à M. et Mme [X],

ordonné la mainlevée de l’inscription provisoire d’hypothèque sur le bien situé [Adresse 4], appartenant aux époux [X],

en conséquence,

déclarer son inscription d’hypothèque opérée sur le bien situé [Adresse 4], appartenant aux époux [X] valable,

débouter M. et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes,

condamner les mêmes à lui verser la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelant fait valoir en substance que :

l’hypothèque en cause a été enregistrée le 20 décembre 2022 ainsi qu’en atteste la date portée sur le bordereau d’inscription et sur le relevé du Service de la publicité foncière,

cette inscription a été dénoncée dans les 8 jours après le dépôt du bordereau d’inscription aux emprunteurs par acte d’huissier le 23 décembre 2022

il justifie d’une créance « fondée en son principe » (sic) de par la déchéance du terme prononcée et le prononcé d’un jugement du tribunal judiciaire de Marseille le 24 mai 2024 condamnant les emprunteurs au paiement des sommes dues au titre du prêt n°4000024972,

il existe des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance, à savoir l’endettement excessif des emprunteurs, l’ancienneté et l’importance de leur dette, la dévalorisation des investissements immobiliers locatifs réalisés par les emprunteurs, l’ancienneté de dette, la déchéance du terme ayant été prononcée depuis plus de 10 années.

Dans leurs uniques conclusions déposées le 31 juillet 2024, M. et Mme [X] entendent voir la cour :

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

ordonné la mainlevée de l’inscription provisoire d’hypothèque sur le bien situé [Adresse 4] dénoncée le 23 décembre 2022 aux frais du CIFD,

condamné le CIFD aux entiers dépens,

condamné le CIFD à leur verser la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire, pour le cas où la cour réformerait le jugement sur ces points,

cantonner l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire à la somme de 84.576,16€, soit le montant de la créance tel que retenu par le tribunal judiciaire de Marseille aux termes de son jugement en date du 24 mai 2024,

en tout état de cause,

condamner le CIFD au paiement de la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le CIFD aux entiers dépens.

Les intimés exposent en substance que :

ils s’en remettent à l’appréciation souveraine de la cour s’agissant du moyen tendant à voir constater la caducité de l’inscription de hypothèque judiciaire provisoire dès lors qu’en appel, le CIFD justifie avoir valablement procédé à la dénonciation par acte d’huissier de cette inscription,

la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire doit être prononcée en considération :

de l’absence d’une créance paraissant justifiée dans son principe,

le prêt encourant la nullité à plusieurs titres, à savoir en premier lieu en raison des man’uvres dolosives de la société Apolonnia ayant vicié leur consentement au moment de la conclusion du prêt, ces man’uvres dolosives étant opposables au CIFD, en second lieu au titre de la violation de l’obligation d’information du CIFD et par conséquence de son devoir de mise en garde,

il existe de sérieuses contestations sur le montant de la créance, car ils ont réglé une partie du prêt mais l’inscription d’hypothèque est prise en garantie du montant total du prêt

de l’absence de circonstances menaçant le recouvrement de la créance

le CIFD ne rapporte pas la preuve de telles circonstances,

le seul montant de la créance n’est pas déterminant car il est discuté,

leur situation d’endettement trouve sa cause dans l’escroquerie imputable à la société Apolonnia, qui a agi avec la complicité passive des banques, dont le CIFD qui ne peut donc se pravaloir de cette situation pour prétendre à une sûreté supplémentaire en garantie de sa prétendue créance,

l’estimation de leur investissement immobilier locatif est sous-évaluée par le CIFD par bénéficie d’une inscription de privilège de prêteur de deniers sur le bien financé et la vente de leur bien situé dans l’ensemble immobilier « Village [10] » permettrait de le désintéresser partiellement, ce qui rend l’inscription d’hypothèque judiciaire superfétatoire,

subsidiairement, l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire doit être cantonnée au montant de la créance du CIFD telle qu’arrêtée par le jugement du tribunal judiciaire de Marseille qui a prononcé la déchéance du droit aux intérêts de la banque pour méconnaissance des dispositions de l’article L.312-33 du code de la consommation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2024.

MOTIFS

Il est d’ores et déjà relevé qu’en l’état de la déclaration d’appel et en l’absence d’appel incident, le jugement déféré n’est pas discuté en dans ses dispositions ayant débouté M. et Mme [X] de leur demande en paiement de dommages et intérêts ; il produit donc son plein effet sur ce point, sans qu’il y lieu d’en prononcer la confirmation.

Sur la caducité de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire

A hauteur d’appel, le CIFD justifie de l’accomplissement des obligations prescrites par les articles R.532-1 et R.532-5 du code des procédures civiles d’exécution.

Le jugement déféré est en conséquence infirmé en ce qu’il a dit caduque cette inscription.

Sur la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire

Selon l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Toute personne dont la créance paraît fondée dans son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire. »

Il ne résulte que la cour doit uniquement apprécier, au stade de sa saisine en tant que juge d’appel d’une décision du juge de l’exécution, la réunion de deux conditions cumulatives, à savoir d’une part l’existence d’une créance paraissant fondée dans son principe,le fond du droit n’ayant pas lieu d’être tranché, et d’autre part l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance.

L’examen des pièces soumises à l’appréciation de la cour permet de conclure que le CIFD justifie d’une créance paraissant fondée en son principe à l’encontre de M. et Mme [X].

En effet, il existe entre les parties un lien contractuel résultant du contrat de prêt signé le 19 juillet 2003 aux termes duquel M. et Mme [X] sont devenus débiteurs du capital emprunté envers le CIFRAA devenu CIFD, ensuite cette dette est devenue exigible par l’effet du prononcé de la déchéance du terme le 27 janvier 2014 et a été consacrée par le jugement du tribunal judiciaire de Marseille rendu le 24 mai 2024, l’ensemble de ces éléments étant de nature à établir une apparence de créance au sens de l’article précité.

Le débat instauré par M .et Mme [X] sur la nullité du contrat de prêt touche au fond en ce qu’il met en cause la validité de leur consentement et la responsabilité du CIFD (points sur lesquels il a été statué par le jugement précité du 24 mai 2024) et ne relève donc pas du cadre juridique de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution seul applicable au présent litige.

Toutefois, l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance du CIFD ne peut être caractérisée, nonobstant le fait qu’aucun règlement n’est intervenu volontairement de la part de M. et Mme [X] plus de 10 années après le prononcé de la déchéance du terme le 27 janvier 2014.

En effet, le CIFD s’abstient de démontrer l’état d’endettement excessif des emprunteurs, ceux-ci justifiant au contraire s’être déjà acquittés en 2013 d’un autre prêt souscrit dans le cadre du programme Apollonia.

Ensuite, si la valeur vénale du bien financé par le prêt litigieux qui avait été acquis au prix de 250.000€ a présenté une décote conséquente depuis son acquisition, il ne peut être retenu que l’apurement de la dette reste aléatoire en cas de revente de ce bien dans le cadre du privilège de prêteur de deniers du CIFD ; il résulte en effet de l’estimation immobilière produite par les intimés qu’à la date du 30 janvier 2023, cette valeur n’établissait entre 105.000€ et 110.000€ net vendeur, (et non pas seulement à 90.000€ selon l’avis sur pièces réalisé le 15 juin 2021 par le CIFD).

Or, la créance du CIFD a été fixée à la somme de 84.576,16€ outre intérêts au taux légal par le jugement précité du 24 mai 2024.

En conséquence, l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire litigieuse sur un autre bien immobilier que celui acquis dans le cadre du programme Apollonia, à savoir le bien immobilier sis à [Localité 5] estimé entre 570.000€ et 590.000€ selon l’estimation produite par les intimés, se révèle être inutile, la valeur vénale du bien financé étant suffisante à apurer le montant de la créance ainsi fixée, ce qui acte une absence de risque de recouvrement.

La mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire en cause est donc justifiée dès lors que l’une des deux conditions cumultatives de l’article L.511-1 du code précité fait défaut, mais par souci de lisibilité, ce jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les mesures accessoires

Le CIFD, qui succombe dans son recours, est condamné aux dépens d’appel ; l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile est toutefois écartée pour l’ensemble des parties, et pour l’intégralité de l’instance.

Les mesures accessoires de première instance sont infirmées en conséquence.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, dans les limites de l’appel, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ses seules dispositions ayant déclaré caduque l’inscription d’hypothèque provisoire opérée par le Crédit Immobilier France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne, sur le bien situé [Adresse 4], appartenant aux époux [X],dénoncée le 23 décembre 2022 et en a ordonné, à ce titre, la mainlevée aux frais de ce même établissement prêteur,

Statuant à nouveau sur ces points, et ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à déclarer caduque l’inscription d’hypothèque provisoire opérée par le CIFD sur le bien situé [Adresse 4], appartenant à M. [B] [X] et Mme [H] [G] épouse [X], et dénoncée le 23 décembre 2022,

Constatant l’absence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance du Crédit Immobilier France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne,

Ordonne la mainlevée de l’inscription d’hypothèque provisoire opérée par le Crédit Immobilier France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne sur le bien situé [Adresse 4], appartenant à M. [B] [X] et Mme [H] [G] épouse [X], et dénoncée le 23 décembre 2022,

Dit que cette mainlevée sera effectuée aux frais du Crédit Immobilier France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de l’une ou l’autre des parties, tant en première instance qu’en appel,

Condamne Crédit Immobilier France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE