N° RG 25/01057 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MUEW

C4

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA)

M^e Déborah PERCONTE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 11 DECEMBRE 2025

Appel d’une ordonnance (N° RG 23/01296)

rendue par le juge de la mise en état de [Localité 7]

en date du 28 janvier 2025

suivant déclaration d’appel du 19 mars 2025

APPELANTS :

M. [B] [T]

né le 23 juillet 1969 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [N] [X]

née le 30 janvier 1976 à [Localité 13] (COREE DU SUD)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocat au barreau de VIENNE

INTIMÉE :

S.A.S. VACANCEOLE au capital de 255 474,86 € immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 519 796 429, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12],

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Déborah PERCONTE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER,

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

Assistées lors des débats de M^me Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 octobre 2025, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

1. Par acte authentique du 30 mars 2011, [B] [T] et [N] [X] ont acquis en l’état futur d’achèvement un appartement et un emplacement de stationnement, constituant les lots n° 15 et 57 d’une résidence de tourisme dénommée [Adresse 9], située au [Adresse 1] à [Localité 11] (38).

2. Aux termes de l’acte de vente, les acquéreurs ont accepté de donner à bail commercial les locaux au profit de la Sarl Au Service des Ours, pour une durée de onze ans. Par acte sous seing privé du 28 octobre 2013, [B] [T] et [N] [X] ont régularisé un bail commercial avec la société Vancancéole, pour une durée de neuf ans. La date d’effet du bail a été fixée au 1er décembre 2013 et un avenant au contrat de bail commercial a été signé le 29 avril 2014.

3. Par acte extrajudiciaire du 19 mai 2022, [B] [T] et [N] [X] ont donné congé à la société Vancancéole, sans offre de renouvellement, avec date d’effet fixé au 30 novembre 2022.

4. Par courrier recommandé du 2 juin 2022, la société Vancancéole a réclamé le paiement de la somme de 34.016,85 euros au titre de l’indemnité d’éviction. Elle s’est maintenue dans les lieux après le 30 novembre 2022.

5. Par courrier recommandé du 13 février 2023, [B] [T] et [N] [X] ont entendu contester le droit de la société Vancancéole au paiement d’une indemnité d’éviction.

6. Par exploit du 6 mars 2023, [B] [T] et [N] [X] ont assigné la société Vancancéole devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir prononcer l’expulsion de cette société, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

7. Par ordonnance du 28 janvier 2025, le juge de la mise en état a :

— rejeté l’exception de nullité du congé délivré ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre ;

— déclaré recevable comme non prescrite la demande de voir écarter l’indemnité d’éviction ;

— déclaré prescrite la demande de dommages et intérêts de [B] [T] et [N] [X] ;

— «'débouté la société Vacancéole de sa demande de provision à valoir sur l’indemnité provisionnelle et de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation'» ;

— débouté la société Vancancéole de sa demande subsidiaire d’expertise ;

— renvoyé à la mise en état du 6 mars 2025, pour les conclusions des demandeurs ;

— dit que les frais et dépens de l’incident suivront le sort de l’instance au fond,

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

8. M.[T] et Mme [X] ont interjeté appel de cette décision le 19 mars 2025, en ce qu’elle a':

— déclaré prescrite leur demande de dommages et intérêts,

— a renvoyé à la mise en état du 6 mars 2025, pour les conclusions des demandeurs ;

— dit que les frais et dépens de l’incident suivront le sort de l’instance au fond ;

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

9. L’instruction de cette procédure a été clôturée le 25 septembre 2025.

Prétentions et moyens de M.[T] et de Mme [X] :

10. Selon leurs conclusions remises par voie électronique le 2 septembre 2025, ils demandent à la cour, au visa des articles 74 alinéa 1 et 112 du code de procédure civile, des articles L 321-3 et L 321-4 du code du tourisme, des articles L145-4, L145-7-1, L145-60 du code de commerce, des articles 1137, 1240, 2224 et 1144 du code civil, de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— rejeté l’exception de nullité du congé délivré ;

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre ;

— déclaré recevable comme non prescrite la demande de voir écarter l’indemnité d’éviction ;

— débouté l’intimée de sa demande de provision à valoir sur l’indemnité provisionnelle et de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation ;

— débouté la société Vancancéole de sa demande subsidiaire d’expertise.

11. Ils demandent à la cour d’infirmer cette ordonnance en ce qu’elle a :

— déclaré prescrite la demande de dommages et intérêts des concluants,

— renvoyé à la mise en état du 6 mars 2025, pour les conclusions des concluants,

— dit que les frais et dépens de l’incident suivront le sort de l’instance au fond,

— rappeler que la décision est exécutoire de plein droit.

12. Ils demandent à la cour, statuant à nouveau :

— de déclarer recevable comme non-prescrite la demande de dommages et intérêts des concluants ;

— en tout état de cause, de confirmer ladite ordonnance pour le surplus ;

— de débouter la société Vancancéole de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins, conclusions plus amples et/ou contraires ;

— de condamner la société Vancancéole à payer aux concluants la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la même aux dépens d’appel et de l’incident en première instance.

13. Les appelants exposent :

14. – concernant l’exception de nullité du congé soulevée par l’intimée, alors que l’article 74 du code de procédure civile impose que les nullités doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, l’intimée a déposé trois jeux de conclusions au fond les 4 septembre et 5 décembre 2023, puis le 18 mars 2024, antérieurement au dépôt de ses conclusions d’incident du 18 mars 2024 dans lesquelles elle a, pour la première fois, invoqué la nullité du congé; que cette exception est ainsi irrecevable comme retenu par le juge de la mise en état ;

15. – concernant la validité du congé, que le bail a pris effet le 1er décembre 2013, pour une durée de neuf ans, se terminant le 30 novembre 2022 ; que les concluants ont fait délivrer le congé par acte d’huissier du 19 mai 2022, pour le 30 novembre, de sorte que le préavis de six mois stipulé à l’article 7 du bail et prévu à l’article L145-9 du code de commerce a été respecté ;

16. – concernant la recevabilité des demandes des concluants, au regard de la prescription, que suite à la signification du congé sans offre de renouvellement, l’intimée a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction de 34.016,85 euros, sans joindre aucun détail concernant le calcul de cette somme, et en confirmant que le bail ne prévoit pas les modalités de calcul de cette indemnité ; qu’elle s’est maintenue dans les lieux au-delà du 30 novembre 2022, considérant que

cette indemnité est due, de sorte que les concluants ont engagé la présente procédure le 6 mars 2023, laquelle a bien été introduite dans le délai de deux ans prévu par l’article L145-60 du code de commerce au regard de la date de délivrance du congé ;

17. – s’agissant du dol invoqué au fond par les concluants, en ce qu’aucune information ne leur a été donnée concernant le risque du paiement d’une indemnité d’éviction, que l’objectif de la loi Novelli sur les résidences de tourisme a été de modifier les rapports entre les gestionnaires des résidences et les propriétaires investisseurs ; qu’elle a ainsi imposé, lors de la commercialisation des logements, d’indiquer que le bail est de nature commercial et qu’il est ainsi soumis aux dispositions du code de commerce, avec la mention expresse de l’existence du droit à l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du code de commerce ;

18. – qu’en l’espèce, l’intimée, professionnelle des résidences de tourisme, a proposé aux concluants un bail commercial, constituant un contrat d’adhésion, dont les termes n’ont pu être discutés, identique pour tous les appartements de la résidence ; qu’aucune mention relative à une indemnité d’éviction ne figure dans le bail ; qu’il s’agit d’une dissimulation intentionnelle et une violation de l’obligation d’information précontractuelle reposant sur l’intimée, constitutives d’une réticence dolosive ;

19. – que ce n’est qu’à l’occasion de la délivrance du congé et de la réponse du preneur que les concluants ont eu connaissance de ces man’uvres ; que l’article 1144 du code civil dispose que le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts ; qu’en conséquence, l’action des concluants tendant à l’octroi de dommages et intérêts n’est pas prescrite, contrairement à l’appréciation du juge de la mise en état ;

20. – concernant la demande de l’intimée portant sur l’allocation d’une provision à valoir sur l’indemnité d’éviction, et sa demande d’expertise, que la fixation de cette indemnité appartient au juge du fond puisque son principe est contesté ; que l’ordonnance entreprise doit ainsi être confirmée en ce qu’elle a rejeté ces demandes.

Prétentions et moyens de la société Vacancéole :

21. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 23 juillet 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 56 et suivants du code de procédure civile :

— de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré prescrite la demande de dommages et intérêts de M. [T] et Mme [X] ;

— formant appel incident, de réformer cette ordonnance en ce qu’elle a rejeté l’exception de nullité du congé délivré, rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre, déclaré recevable comme non prescrite la demande de voir écarter l’indemnité d’éviction, débouté la concluante de sa demande de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction et de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation, débouté la concluante de sa demande d’expertise ;

— statuant à nouveau sur appel incident, de prononcer la nullité du congé,

— de prononcer l’irrecevabilité des demandes de Mme [X] et M.[T],

— de condamner les appelants à payer par provision à la concluante la somme de 37.097,35 euros à valoir sur le montant de l’indemnité d’éviction,

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au loyer diminué de 20%,

— subsidiairement, de désigner tel expert avec pour mission de fixer le montant de l’indemnité d’éviction,

— en toutes hypothèses, de débouter les appelants de toutes leurs demandes,

— de condamner les appelants à payer à la concluante la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les appelants aux dépens.

22. L’intimée énonce :

23. – concernant la nullité du congé sans offre de renouvellement, qu’un tel congé doit être motivé ; que tel n’est pas le cas en l’espèce, ce qui cause à la concluante un grief puisqu’elle ne peut répondre à aucun motif; que le congé ne fait pas état de l’avenant ;

24. – qu’un acte extrajudiciaire constitue un élément de la procédure, et est ainsi soumis aux règles de la procédure civile; que la nullité du congé a ainsi pour effet d’éteindre la procédure puisque le bail se poursuit ;

25. – que si les appelants invoquent pour la première fois que la demande de nullité est irrecevable, ce chef de demande est lui-même irrecevable faute d’avoir été présenté en première instance ;

26. – concernant la recevabilité des demandes des appelants fondée sur un dol, que leur action concernant les informations relatives à l’indemnité d’éviction est prescrite, puisque le premier bail commercial a été conclu lors de l’acquisition du logement le 30 mars 2011, alors que l’obligation d’information se prescrit par deux, sinon par cinq ans, le point de départ de la prescription étant le jour de la signature du contrat ;

27. – que les dispositions de la loi Novelli ne s’applique qu’au vendeur en VEFA, puisqu’elles ne visent que les documents de commercialisation, de sorte que les appelants sont dépourvus du droit d’agir contre la concluante, leur vendeur étant la société Ixia ; en outre, que le bail initial a été résilié par le liquidateur judiciaire du vendeur, alors que la concluante n’a pas racheté de fonds de commerce; en tout état de cause, que l’obligation reposant sur le vendeur en VEFA n’incombe pas au preneur ; qu’il n’existe ainsi aucun dol, aucune réticence dolosive ni aucun manquement à une obligation d’information précontractuelle imputable à la concluante ;

28. – que le droit à l’indemnité d’éviction n’est pas conditionné à la communication des modalités de son calcul par le preneur, cette obligation n’incombant qu’au promoteur, d’autant que le code de commerce impose une expertise afin d’en fixer le montant ;

29. – que s’il doit être considéré qu’une obligation d’information pèserait sur la concluante, cela ne la prive pas de son droit à une indemnité d’éviction, qui est d’ordre public ;

30. – que le montant de l’indemnité s’établit en fonction des usages de la profession, en l’espèce le barème utilisé pour l’évaluation des fonds d’hôtel, donnant lieu à un coefficient de 2 à 4 fois le chiffre d’affaires annuel pour les hôtels de tourisme; que la concluante a ainsi retenu son chiffre d’affaires multiplié par 2,5 ;

31. – concernant la restitution des locaux, que l’article L145-28 du code de commerce permet au preneur de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction; que si le congé est reconnu comme valide, la concluante a ainsi droit à se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité ; que ne pouvant pendant cette période exploiter les locaux sereinement, la concluante ne peut devoir une indemnité d’occupation supérieure au montant du loyer affecté d’une décote de 20%.

*****

32. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 ) Sur l’exception de nullité du congé :

33. L’article L145-9 du code de commerce dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

34. La nullité ne doit être prononcée que si l’omission de la mention des motifs a porté préjudice au locataire ( Civ. 3e, 18 nov. 1980). Cette nullité de forme peut être couverte lorsque celui qui l’invoque a fait valoir postérieurement des moyens de fond (Civ. 3e, 27 janv. 1981).

35. Il résulte ainsi de ces principes que la nullité d’un congé est une nullité de forme et non de fond. Ainsi que rappelé par le juge de la mise en état, aux termes des articles 74 et 112 du code de procédure civile, les exceptions de nullités doivent être soulevées avant toute défense au fond. Or, il n’est pas contesté que la société Vancancéole a fait parvenir des conclusions au fond les 4 septembre 2023, 5 décembre 2023 et 18 mars 2024, antérieurement au dépôt de ses conclusions d’incident en date du 18 mars 2024.

36. En conséquence, le juge de la mise en état, statuant d’office, a justement retenu que la demande d’annulation du congé pour vice de forme est irrecevable pour ne pas avoir été formulée avant toute défense au fond. Le fait que les appelants invoquent cette irrecevabilité pour la première fois devant la cour est inopérant.

37. En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté l’exception de nullité du congé délivré par les appelants.

2) Sur la recevabilité de la demande des appelants de voir écarter l’indemnité d’éviction et leur demande de paiement de dommages et intérêts :

38. Il résulte de l’ordonnance entreprise que les appelants ont, à titre principal, demandé au tribunal judiciaire de juger qu’ils ne sont redevables d’aucune indemnité d’éviction, et, subsidiairement, de condamner la société Vacancéole à leur payer une indemnité équivalente à l’indemnité d’éviction qui serait accordée, au titre de la dissimulation intentionnelle et de la violation de son obligation précontractuelle par la société Vacancéole, constitutives d’une réticence dolosive.

39. Ainsi que constaté par le juge de la mise en état, contrairement à ce que la société Vacancéole affirme, les appelants ne sollicitent pas la nullité du contrat pour dol, mais demandent à ce que l’obligation de verser une indemnité d’éviction soit écartée au motif que le bailleur n’a pas respecté les articles L321-3 et L321-4 du code du tourisme, et à titre subsidiaire, s’ils devaient être tenus à l’indemnité d’éviction, à ce que le preneur soit tenu à des dommages et intérêts d’un montant équivalent à celui de l’indemnité d’éviction réclamée au motif du défaut d’information et de la réticence dolosive.

40. Concernant la demande tendant à voir écarter l’indemnité d’éviction, s’il résulte de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, il résulte cependant de l’article L145-60 du code de commerce que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

41. Selon la Cour de cassation, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé (Civ 3. 1er février 2024, n°22-13.446).

42. Il en résulte que la contestation du principe du paiement d’une indemnité d’éviction n’a pu être faite qu’à compter de la demande de la société Vacancéole sollicitant le paiement de ladite indemnité. Celle-ci ayant été formée le 2 juin 2022, il en résulte que les appelants étaient ainsi recevables à la contester dans le cadre de leur assignation signifiée le 6 mars 2023, cette action ayant été mise en 'uvre dans le délai de deux ans prévu par l’article L145-60 du code de commerce.

43. Concernant la demande subsidiaire des appelants visant le paiement de dommages et intérêts en cas de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction, le juge de la mise en état a exactement retenu que l’action en responsabilité et la demande de dommages et intérêts, fondées sur les manquements à l’obligation d’information et à la réticence dolosive, ne relèvent pas de la prescription biennale mais de l’article 2224 du code civil.

44. Il a cependant déclaré prescrite cette demande aux motifs que si M. [T] et Mme [X] soutiennent que le point de départ du délai de prescription de leur action doit être fixé au 2 juin 2022, date à laquelle la société Vancancéole a formé pour la première fois une demande en paiement d’une indemnité d’éviction, et qu’ils font valoir que le preneur a omis volontairement de mentionner dans le contrat de bail le droit du preneur à une indemnité d’éviction et ses modalités de calcul, en violation des dispositions de la loi Novelli codifiée au code du tourisme, cependant, d’une part, l’article L. 321-3 du code de tourisme est inapplicable à l’exploitant de la résidence de tourisme, qui plus est aux termes d’un second bail, alors que d’autre part, s’agissant du manquement allégué de l’exploitant de la résidence aux dispositions de l’article [8]-2 du code du tourisme qui impose à ce dernier de communiquer annuellement le bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, force est de constater que ces éléments sont dépourvus de lien avec l’existence d’un droit du preneur à une indemnité d’éviction et n’étaient pas susceptibles de renseigner les bailleurs sur l’existence d’un tel droit. Il en a retiré que dans ces conditions, le bailleur ne peut se prévaloir du non-respect par le preneur des dispositions du code du tourisme pour voir fixer le point de départ du délai de prescription de son action en responsabilité fondée sur la réticence dolosive au 2 juin 2022.

45. Le premier juge a ajouté qu’en tout état de cause, bien que le contrat de bail commercial ne prévoit pas de stipulations contractuelles relatives à l’indemnité d’éviction, il apparaît que les parties ont précisé, dans une mention rédigée en gras, soulignée, placée en première page, que le présent bail est « soumis aux dispositions de l’article L. 145-1 et suivants du code de commerce ''. Il en a déduit que les bailleurs ne pouvaient faire l’économie de prendre connaissance desdites dispositions qui renvoient notamment au droit à l’indemnité d’éviction du preneur prévu aux articles L.145-14 et suivants du code en l’absence de motif grave et légitime'; qu’ils étaient donc en mesure de prendre connaissance, dès la conclusion du bail, que l’indemnité d’éviction n’avait pas été prévue et que ses modalités de calculs n’avaient pas été fixées, alors que M.[T] et Mme [X] ne peuvent être considérés comme profanes en la matière, dans la mesure où l’acte de vente de leur bien immobilier fait état de la conclusion concomitante d’un bail commercial au profit de la Sarl Au Service des Ours.

46. Le juge de la mise en état a ainsi dit que le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité doit être fixé au 28 octobre 2013, date de conclusion du bail commercial avec la société Vancancéole alors que la demande de dommages et intérêts a été présentée pour la première fois par M.[T] et Mme [X] dans leurs conclusions notifiées le 18 octobre 2023, soit près de dix ans après la date de conclusion du bail litigieux. Il a conclu que cette demande est donc prescrite.

47. La cour rappelle cependant que selon la Cour de cassation, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé.

48. En l’espèce, ce risque s’est réalisé non lors de la conclusion du bail commercial en litige, mais lors de la demande de paiement de l’indemnité d’éviction faite par la société Vacancéole le 2 juin 2022. Il en résulte que la demande d’indemnisation des appelants faite par conclusions du 18 octobre 2023 est recevable. L’ordonnance déférée sera ainsi infirmée sur ce point.

3) Sur les demandes reconventionnelles de la société Vacancéole :

49. Concernant en premier lieu sa qualité à défendre aux demandes formées par les appelants, si elle invoque le fait que l’article L321-3 du code de tourisme n’est pas applicable en la cause, puisqu’elle n’est pas le promoteur de l’opération immobilière ensuite de laquelle le premier bail a été conclu, de sorte qu’elle n’était pas tenue, lors de la signature du bail en litige, d’indiquer l’existence d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement et les modalités générales de son calcul, les appelants invoquent cependant une réticence dolosive et un manquement à l’obligation d’information précontractuelle, reprochés à la société Vacancéole lors de la signature du bail du 28 octobre 2013.

50. Cette demande vise ainsi des faits propres à l’intimée, qui a bien ainsi qualité à défendre à l’action. L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir de la société Vacancéole tirée du défaut de qualité à défendre.

51. Concernant la demande de fixation de l’indemnité d’occupation, le premier juge a indiqué que les parties s’entendent sur le fait que le bail a pris fin à la date d’effet du congé, même s’il devait être jugé irrégulier, soit le 30 novembre 2022. En cas de maintien dans les lieux, qu’il soit injustifié ou justifié par l’attente du versement d’une indemnité d’éviction conformément à l’article L.145-28 alinéa 1 du code de commerce, le bailleur a droit à une indemnité d’occupation. En revanche, la fixation de cette indemnité relève de l’appréciation du juge du fond. Il a donc rejeté cette demande.

52. Sur ce point, la cour constate que le congé délivré par les appelants a indiqué qu’ils offrent le paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-9 du code de commerce. En application de ce texte, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le preneur est fondé à se maintenir dans les lieux, mais moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation, principe que ne conteste pas la société Vacancéole.

53. Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que pour modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

54. Selon l’ordonnance entreprise, les appelants ont sollicité du tribunal judiciaire la condamnation de la société Vacancéole à libérer les lieux, et à leur payer, jusqu’à cette libération et à compter du 30 novembre 2022, une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel majoré de 20'%. Dans son incident, l’intimée demande que cette indemnité soit fixée au montant du loyer, mais minoré de 20'%.

55. Au regard de l’article 789 précité, la cour constate que l’incident soulevé par la société Vacancéole tend à ordonner une mesure provisoire pour le cours de l’instance, afin d’être d’ores et déjà autorisée à ne régler qu’une indemnité d’occupation réduite par rapport au loyer contractuel. Il en résulte que le juge de la mise en état a le pouvoir de statuer sur cet incident.

56. Si la société Vacancéole invoque la précarité de son statut, en raison du refus du renouvellement du bail commercial, pour justifier la réduction du montant de l’indemnité d’occupation due depuis la prise d’effet du congé sans offre de renouvellement, la cour retient que son activité a pour objet la location saisonnière de logements dans un but touristique. En conséquence, ces locations ont nécessairement un caractère très précaire, et le statut de l’intimée n’a aucune influence sur le sort de ces locations. Elle ne justifie pas ainsi de raisons objectives tendant à la réduction de l’indemnité due en application de l’article L145-28 du code de commerce.

57. Par ces motifs substitués à ceux du premier juge, l’ordonnance déférée sera ainsi confirmée en ce qu’elle a débouté l’intimée de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation.

58. Concernant la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction, le premier juge a indiqué que la société Vancancéole ne peut soutenir que le montant de cette indemnité n’est pas contesté, alors même que les bailleurs critiquent l’absence d’information sur les modalités de calcul de l’indemnité demandée, estimant que la preneuse impose des usages non justifiés. Par ailleurs, il ne saurait être fixé une provision alors que le principe même de la créance est contesté et sera débattu au fond.

59. La cour rappelle, sur ce point, que dans leur congé sans offre de renouvellement, M.[T] et Mme [X] ont expressément offert de régler l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-9 du code de commerce, en rappelant qu’à défaut d’accord sur son montant, elle sera déterminée par le tribunal à dire d’expert. Dans cet acte, qui marque le point de départ fondant l’instance, ils ont ainsi admis le principe du paiement d’une indemnité d’occupation.

60. La cour constate que le contrat de vente conclu le 30 mars 2011 entre la société Ixia et les appelants concerne une vente en état futur d’achèvement, avec comme condition la conclusion d’un bail commercial de 12 ans au profit de la société Au Service des Ours. Il est constant qu’aucune information n’a été donnée concernant une indemnité d’éviction due par les bailleurs en cas de non renouvellement du bail commercia, et que la société Vacancéole n’a pas été partie au contrat de vente.

61. Le bail commercial conclu avec la société Vacancéole le 28 octobre 2013 indique que le preneur initial a été mis en liquidation judiciaire le 1er octobre 2013, et que le 24 octobre, le liquidateur a informé les bailleurs qu’il n’entendait pas poursuivre le bail. C’est ainsi un nouveau bail qui a été conclu avec la société Vacancéole, avec effet au 1er décembre 2013. Aucune référence n’est faite à une indemnité d’éviction. Il est constant que la société Vacancéole n’a pas acquis les actifs de la société Au Service des Ours, dont le bail commercial initial. L’avenant conclu le 29 avril 2014'ne concerne que le calcul de la partie fixe du loyer.

62. Comme retenu par le juge de la mise en état dans ses motifs concernant la qualité de la société Vacancéole à défendre, l’article L321-3 du code du tourisme énonce que les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme mentionnées à l’article L.321-1 du présent code, doivent mentionner explicitement l’existence du droit à l’indemnité d’éviction prévue à l’article L.145-44 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi que les modalités

générales de son calcul. Comme indiqué par le premier juge, il résulte ainsi de cette disposition que lors de l’acquisition d’un logement situé dans une résidence de tourisme, l’acquéreur doit se voir remettre des documents de commercialisation comprenant l’existence du droit à indemnité d’éviction et l’identité du gestionnaire de la résidence, et le débiteur de l’obligation de remise des documents de commercialisation ne peut être que le vendeur et/ou le promoteur du projet de résidence de tourisme.

63. Or, ainsi qu’énoncé dans l’ordonnance déférée, M. [T] et Mme [X] ont acquis leur logement situé dans une résidence de tourisme auprès de la société Ixia, qui est ainsi le débiteur de l’obligation de remise des documents de commercialisation, devant mentionner l’existence d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail, d’autant que le premier bail a été conclu avec la Sarl Au Service des Ours et non avec la société Vacancéole, laquelle n’est pas ainsi débitrice de cette obligation.

64. 'Cependant, le montant de la provision n’a d’autre limite que le montant non contestable de la dette alléguée ('Com.'20 janv. 1981,'n°'79-13.050), et il faut que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable (Civ. 3e,'18 févr. 1987,'n°'84-15.854).

65. Or, ainsi que soutenu par les appelants, si la société Vacanéole a sollicité, le 2 juin 2022, le paiement d’une indemnité d’éviction de 34.016,85 euros, elle n’a fourni aucun détail concernant le calcul de cette somme. En outre, une discussion est à trancher concernant la réticence dolosive et le manquement à l’obligation d’information précontractuelle invoqués par les appelants lors de la conclusion du bail commercial avec la société Vacancéole, laquelle ne les a pas informés du risque de paiement d’une indemnité d’éviction, qui ne peut être opérée que par le tribunal statuant au fond.

66. Il en résulte que l’intimée ne rapporte pas la preuve que son obligation n’est pas sérieusement contestable. Elle est ainsi mal fondée à solliciter une provision. L’ordonnance déférée sera ainsi confirmée en ce qu’elle a débouté la société Vacancéole de sa demande de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction.

67. Concernant enfin la demande d’expertise de la société Vacancéole, le premier juge a exactement noté qu’il ne peut être ordonné d’expertise à ce stade, le principe de la créance d’indemnité d’éviction n’ayant pas été jugé. L’ordonnance déférée sera également confirmée sur ce point.

68. Le premier juge a fait une exacte application des articles 789, 696 et 700 du code de procédure civile, et l’ordonnance déférée sera confirmée en ses autres dispositions sur le renvoi de l’affaire à la mise en état pour la poursuite de la procédure, et la réserve apportée au sort des dépens et des frais irrépétibles.

69. Succombant devant cet appel, la société Vacancéole sera condamnée à payer aux appelants la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés par eux, outre les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 74, 122 et 789 du code de procédure civile, les articles L145-9 et L145-60 du code de commerce, l’article 2224 du code civil, l’article L321-3 du code du tourisme ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a’déclaré prescrite la demande de dommages et intérêts de [B] [T] et de [N] [X]';

Confirme l’ordonnance déférée en ses autres dispositions soumises à la cour;

statuant à nouveau,

Déclare recevable la demande de dommages et intérêts de [B] [T] et de [N] [X]';

y ajoutant,

Condamne la société Vacancéole à payer à [B] [T] et à [N] [X] la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés par eux en cause d’appel';

Condamne la société Vacancéole aux dépens d’appel';'

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me BERTOLO, Greffière lors de la mise à disposition à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente