R.G : 12/00575

Décision du

Tribunal d’Instance de X

Mixte

du 06 octobre 2011

RG : 1109002487

XXX

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LE TOLSTOÏ

C/

Y

J

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6^e Chambre

ARRET DU 21 Novembre 2013

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble dénommé 'XXX, 169 et 171 Cours Tolstoï 69100 X

representée par son Syndic, la Société Gestion du Point du Jour

XXX

XXX

Représentée par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON

Assisté de la SCP BDMV AVOCATS, avocats au barreau de LYON

INTIMES :

M. A D Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

69100 X

Représenté par la SCP BAUFUME – SOURBE,

avocats au barreau de LYON

Assisté de M^e Didier LEMASSON, avocat au barreau de LYON

M^me H I J épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

69100 X

Représentée par M^e Gael SOURBE de la SCP BAUFUME – SOURBE, avocats au barreau de LYON

Assistée de M^e Didier LEMASSON, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 05 Avril 2013

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Septembre 2013

Date de mise à disposition : 21 Novembre 2013

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CUNY, président

— Emmanuelle CIMAMONTI, conseiller

— Danièle F-G, conseiller

assistés pendant les débats de Martine SAUVAGE, greffier

A l’audience, Danièle F-G a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CUNY, président, et par Martine SAUVAGE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur A Y et son épouse, madame H-I Y J, étaient copropriétaires dans l’immeuble LE TOLSTOI sis XXX, XXX à X, jusqu’au mois de juillet 2009.

Une assemblée générale de la copropriété en date du 25 mars 2004 a voté, à la fois les travaux de réfection de l’étanchéité des sols des balcons et le ravalement.

Un litige est survenu entre monsieur et madame Y et le syndicat des copropriétaires, au sujet de la répartition des charges liées à ce ravalement et à des travaux de reprise d’étanchéité, entre parties communes et parties privatives, ainsi que sur un solde antérieur au 1^er octobre 2008 de 6 074,67 euros.

Par un acte d’huissier en date du 11 décembre 2009, le syndicat des copropriétaires a assigné monsieur et madame Y, devant le tribunal d’instance de X, en paiement de la somme de 6 279,56 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mai 2009, au titre de charges de copropriété impayées, ainsi que de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur et madame Y se sont opposés à cette demande; ils ont soutenu la nécessaire ventilation des charges afférents aux travaux, entre les travaux sur parties privatives qui doivent rester à la charge de chaque copropriétaire, et les travaux sur parties communes, qui sont réparties entre tous les copropriétaires suivant le calcul des millièmes. Ils ont ajouté que malgré leur demande expresse, ils n’avaient jamais pu obtenir de décompte de la reprise du solde antérieur de 6 074,67 euros.

Le syndicat des copropriétaires a maintenu sa demande, sollicitant 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, soutenant l’irrecevabilité des contestations alors que les époux Y, par leur vote lors de l’assemblée générale du 25 mars 2006 avaient approuvé tant la réalisation des travaux que le mode de répartition des dépenses. Il a déclaré qu’il n’y avait pas eu de travaux réalisés sur les fenêtres et volets, que la fourniture des carrelages a bien été facturée individuellement aux copropriétaires, que l’ensemble des travaux d’étanchéité nécessaire à l’entretien et à la conservation de l’immeuble sont des charges communes, et ce même si certains éléments des façades, tels fenêtres, balcons, seraient classés dans les parties privatives.

Alors que monsieur et madame Y soutenaient que le syndic avait bien pris conscience du problème, ainsi qu’il résultait d’une lettre du 14 septembre 2004, les travaux relatifs à la démolition et à la repose des carrelages et à la réfection des garde corps ayant été retranchées des charges communes, le syndicat a répondu que cette lettre où ne figuraient, ni les travaux relatifs à la démolition et au recollage des carreaux, ni la réfection des garde-corps, devait être considérée comme une erreur.

Par un jugement en date du 6 octobre 2011 le tribunal a:

— déclaré recevable la contestation de monsieur et madame Y au motif que le vote intervenu à l’assemblée générale du 25 mars 2004 portait sur une résolution concernant la réalisation des travaux, le choix des devis et des entreprises et non sur les modalités de répartition future des dépenses, ces modalités ayant donné lieu à des explications mais non à une décision.

— dit que les dépenses de réfection des garde-corps doivent être considérées comme des dépenses affectant des parties privatives et réparties entre les copropriétaires concernés individuellement.

— dit que l’ensemble des autres interventions, pose et dépose de carrelage des balcons, jointage, protection des sols, protection des stores, masticage, traitements des joints, constituent des charges collectives réparties entre les copropriétaires.

— sur le compte des parties, réouvert les débats et renvoyé l’affaire en faisant injonction en tant que de besoin au syndicat des copropriétaires de produire aux débats les éléments précis justificatifs de sa demande, en isolant les seuls travaux de reprise des garde-corps (facture ROCHE Serrurerie).

L’appel du syndicat des copropriétaires est du 5 janvier 2012.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires, en date du 5 février 2013, tendant à la réformation du jugement en ce qu’il a dit que les dépenses de réfection des garde-corps devaient être considérées comme des dépenses affectant des parties privatives entre les copropriétaires concernés individuellement, et à la confirmation en ce qu’il a dit que l’ensemble des autres interventions, pose et dépose de carrelage des balcons, jointage, protection des sols, protection des stores, masticage, traitement des joins, constituent des charges collectives réparties ente les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire de monsieur et madame Y à lui payer la somme globale en principal de 6 279,56 euros (selon décompte actualisé au 16 novembre 2009), outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mai 2009 valant mis en demeure, ainsi que la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et les dépens.

Sur les dépenses afférentes aux travaux de ravalement, le syndicat des copropriétaires expose qu’il s’agit de travaux qui ressortent de la conservation et de l’entretien de l’immeuble, sans restriction ou distinction en fonction de la nature privative ou non de certains éléments des façades (vitrines, fenêtres, volets…).

Il fait valoir les dispositions du titre V article 3 V du règlement de copropriété:

« chaque copropriétaire sera tenu de maintenir en bon état d’entretien sa fraction de construction, étant notamment précisé que les réparations aux garde-corps, barres d’appui, persiennes, volets, châssis, portes, etc… incomberont à chacun des copropriétaires intéressés ».

« la peinture des parties privatives sus indiquées fera l’objet de mesures d’ensemble prises ainsi qu’il a été dit ci-dessus, et le montant des dépenses exposées sera réparti entre les copropriétaires intéressés comme charges communes. »

Sur la réfection de l’étancheité des balcons, le syndicat des copropriétaires expose que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de regrouper les deux chantiers dans un souci d’économie, sur les frais de location d’échafaudages notamment.

Il soutient que dans leurs écritures de première instance, monsieur et madame Y n’avaient pas contesté la nature de charges communes des dépenses liées aux travaux de réfection de l’étanchéité des balcons: le règlement de copropriété ne mentionne pas les balcons dans les parties privatives.

Il affirme qu’il est incohérent de contester la répartition en charges communes des prestations relatives à la démolition de l’ancien carrelage (non étanche) et la pose d’un nouveau carrelage sur les balcons, alors que ces travaux de démolition et de pose, constituent l’accessoire nécessaire de la réfection de l’étanchéité des balcons, au même titre que la réfection de la chape, dont la prise en charge au titre des charges communes n’est pas contestée.

Il s’oppose à la demande de monsieur et madame Y de remettre en cause, la répartition au prorata des tantièmes des prestations de réfection des garde corps ( ou pare vues) dans la mesure où:

— ces équipements sont solidaires des balcons constituant des parties communes,

— ces prestations entrent dans le lot « ravalement » qui a pour finalité l’entretien et la conservation de l’immeuble.

Il réaffirme que l’absence dans la lettre du 14 septembre 2004 des travaux relatifs à la démolition des carrelages, aux carrelages collés et à la réfection des garde corps, relève d’un oubli, d’une simple erreur du secrétariat.

Il justifie le fait que la répartition ne se fait pas par bâtiment par le fait que les dépenses ont été faites pour l’ensemble de la copropriété et non des dépenses spécifiques à un bâtiment déterminé.

Vu les conclusions de monsieur et madame Y, en date du 10 décembre 2012, tendant à la confirmation du jugement qui a déclaré la contestation recevable, et dit que les dépenses de réfection des garde-corps doivent être considérées comme des dépenses affectant des parties privatives et réparties entre les copropriétaires concernés individuellement, et que les autres dépenses étaient des charges collectives.

Monsieur et madame Y ajoutent une nouvelle contestation, soit que la répartition doit être faite entre les copropriétaires des bâtiments concernés conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 5 dernier alinéa du règlement de copropriété, et ainsi que l’avait fait l’entreprise dans son mémoire des travaux exécutés.

Il concluent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des sommes réclamées et demandent le renvoi devant le tribunal d’instance pour qu’il soit statué sur le compte des sommes demandées en isolant, en outre, les seuls travaux de reprise des garde corps selon facture ROCHE SERRURERIE non produite devant la cour.

Ils sollicitent la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La cour a soulevé d’office le moyen d’irrecevabilité en appel de la demande nouvelle de répartition entre les copropriétaires des bâtiments concernés conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 5 dernier alinéa du règlement de copropriété. Elle a autorisé les parties à lui faire parvenir une note en délibéré.

Le conseil de monsieur et madame Y produit en délibéré les conclusions N°2 déposées en première instance rédigées en ces termes, page 4 : 'Il appartient au syndicat des copropriétaires conformément aux articles 1315 du Code civil et 6 et 9 du Code de procédure civile de ventiler les dépenses … le tout par allée distincte puisque le règlement de copropriété prévoit dans son article 5 qu’elles incombent à chaque immeuble concerné.'

Il ajoute que le jugement a dit que les dépenses de réfection des garde-corps devaient être 'réparties entre les copropriétaires concernés individuellement…'

Il conclut que la demande n’est en conséquence pas nouvelle et qu’en tout état de cause, elle tend aux mêmes fins dès lors qu’elle a pour objet de faire écarter les prétentions adverses; que la cour tranchera le principe et renverra les parties devant le tribunal d’instance qui reste toujours saisi.

Le conseil du syndicat des copropriétaires fait valoir que dans le dispositif des écritures de première instance, monsieur et madame Y n’ont pas demandé la répartition des dépenses de ravalement et que la demande est bien nouvelle en appel au sens des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile.

En réplique, le conseil de monsieur et madame Y, soutient que, outre le fait qu’en défense à une demande de paiement, monsieur et madame Y, intimés, peuvent former toute demande, même nouvelle, lorsqu’elle tend aux mêmes fins lorsqu’elle a pour objet de faire écarter les prétentions adverses, les demandes présentées devant une juridiction de première instance ne sont pas soumises aux dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile applicables seulement devant la cour d’appel. Il conclut à la recevabilité de la demande relative à la répartition de la dépense entre les copropriétaires des bâtiments concernés.

DISCUSSION

SUR LA RECEVABILITE DE LA CONTESTATION DE MONSIEUR ET MADAME ALLIOT

Le jugement a déclaré la contestation recevable, le vote de la résolution N°16 de l’assemblée générale du 24 mai 2004 ayant porté sur la réalisation des travaux, le choix des devis et des entreprises et non sur la répartition future des dépenses.

Le jugement n’est pas critiqué sur ce point.

SUR LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

Le règlement de copropriété reçu le 13 avril 1965 concerne 'l’immeuble’ du 169 cours TOLSTOI qui comprend 155 lots répartis en quatre entités: trois immeubles de sept étages, immeuble 'A', immeuble 'B’ et immeuble 'C', et un sous-sol 'cour'.

Le titre V article 1 désigne les parties communes et notamment:

' – les fondations, les gros de murs, les cloisons séparant entre eux les locaux et appartements, les ornements de façades (mais non les fenêtres), les gaines, souches et têtes de cheminées, la charpente et la toiture'.

' – les portes d’entrée des bâtiments, les allées, les escaliers desservant les caves et étages'.

' – les planchers à l’exception de leur revêtement supérieur et inférieur tels que parquets, carrelages, plafonds'.

' Cette énonciation n’est qu’énonciative et non limitative et d’une manière générale feront parties des choses communes, toutes celles qui sont considérées comme telles par la loi et les usages.'

L’article 2 énonce les parties privatives:

' le parquet ou carrelage de l’appartement le plafond, les cloisons intérieures avec les portes, les fenêtres avec leurs volets, persiennes et garde-corps, les portes palières, les installations intérieures d’eau, gaz, électricité, téléphone, les installations de salle de bains, cabinets d’aisance et généralement de l’ensemble de l’appartement et tout ce qui se trouve à l’intérieur'.

L’article 3 apporte des précisions quant à l’usage des parties privatives et apporte une restriction imposée par la nécessité de conserver l’harmonie extérieure des immeubles:

' II Bien que constituant une propriété privative, 'les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, porte fenêtres, persiennes, garde corps et barres d’appuis des fenêtres et des balcons, et d’une façon générale de toutes choses vues à l’extérieur et ne faisant pas partie des choses communes, mais contribuent à l’harmonie des immeubles ne pourront être modifiées, même en ce qui concerne la peinture sans le consentement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble intéressé statuant en assemblée générale à la double majorité prévue ci-après.'

Le paragraphe V distingue les dépenses d’entretien qui seront personnelles et la peinture qui sera une charge commune:

' Chaque copropriétaire sera tenu de maintenir en bon état d’entretien sa fraction de construction, étant notamment précisé que les réparations aux garde-corps, barres d’appui, persiennes volets, chassis, portes etc… incomberont à chacun des copropriétaires intéressés.

Par contre, la peinture des parties privées sus-indiquées fera l’objet de mesures d’ensemble prises ainsi qu’il a été dit ci-dessus, et le montant des dépenses exposées sera réparti entre les copropriétaires intéressés comme charges communes.'

L’article 5 définit les charges communes, et à ce titre, vise expressément: '- les dépenses d’entretien et de réparation des choses communes à chaque bâtiment, soit notamment l’entretien et la réparation, ….frais de nettoyage, de ravalement des façades et des compteurs communs.

Et d’une façon générale, toutes les dépenses faites pour l’ensemble de la copropriété.'

L’organisation prévoit:

— l’assemblée générale du syndicat général des propriétaires de la masse.

— l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de chaque immeuble qui se réunit au moins une fois par an et chaque fois que le syndic le jugera utile ou si la demande lui en est faite au moins par la moitié du total des voix afférents à la copropriété intéressée.

Le syndicat des copropriétaires de chaque immeuble, en assemblée générale nomme chaque année un conseil syndical de gérance composé de deux copropriétaires.

La réunion des conseils syndicaux de gérance de chaque immeuble constituera le conseil syndical général de gérance du tènement.

SUR LE VOTE DES TRAVAUX

Le 25 mars 2004, a été réunie l’assemblée générale du syndicat général des propriétaires de la masse.

La 16° résolution qui a été adoptée, est ainsi rédigée:

' Réfection totale des façades de l’immeuble ainsi que de l’étanchéité carrelage des balcons – joint à la convocation le résultat des appels d’offres présenté par le cabinet Z, soit 543 474,11 euros TTC (non compris les honoraires SGPJ qui s’élèvent à 15 524,92 euros TTC au lieu de 18 567,81 euros TTC) – Total chantier mieux disant: 558 999,03 euros TTC

Soit pour – un F5 (237): 13 248,28 euros

— un F4 (206): 11 515,38 euros

— un F3 (165): 9 223,48 euros

— un F2 (82): 4 583,79 euros

Le coût du tantième s’élève à 55,8990 euros/tantième.'

Le représentant du syndic a énoncé les coûts des travaux par type d’appartement, 'sachant que le ravalement complet des façades avec toiles de verre intérieure des balcons, l’échafaudage fixe, l’étanchéité des balcons et la démolition du carrelage, la réfection de la chape et les pare-vues loggias sont ventilés en charges communes.

Le représentant du syndic a rappelé que les doubles baies vitrées posées illégalement devaient être retirées,

' pour le reste des travaux (Ravalement des façades, échafaudage fixe, étanchéité des balcons avec nouvelle chape, démolition du carrelage, changement des pare-vues …) Ceux-ci se ventileront par type d’appartement…'

' Pour les travaux communs ci-dessus, le coût par type d’appartement s’élève à: 480 439,85 euros TTC (ravalement des façades + échafaudage + étanchéité + maçonnerie), soit par tantième: 48,04 euros TTC….'

' A ces coûts ci-dessus, il faut rajouter la fourniture du carrelage sachant que cette dernière sera ventilée individuellement.'.

La lettre du syndic, en date du 14 septembre 2004 a chiffré le total des travaux de ravalement de façade et étanchéité des balcons de la résidence à 411 696,65 euros, soit une quote part pour monsieur et madame Y 216/10000° de 8 892,65 euros TTC.

Ne sont pas réclamés les postes suivants votés par l’assemblée:

— société FRAGOLA (démolition carrelage pour: 68 743,16 euros

— société FRAGOLA ( carrelage collé) pour: 41 990,29 euros.

SUR LA REPARTITION PAR IMMEUBLES A, B ET C.

Monsieur et madame Y étaient propriétaires des lots:

—  23 garage situé au sous-sol ' cour’ ne dépendant d’aucun des immeubles A,B,C.

—  99 cave située à l’entresol de l’immeuble B

—  114 appartement situé au premier étage de l’immeuble B (indiqué par erreur A dans le règlement de copropriété).

Ils avaient conclu devant le tribunal d’instance qu’il convenait de ventiler les dépenses entre les seuls copropriétaires concernés, selon les mémoires des travaux, 'le tout par allée distincte puisque le réglement de copropriété prévoit dans son article 5 qu’elles incombent à chaque immeuble concerné'.

La demande formulée en appel n’est en conséquence pas nouvelle; de plus, elle tend à faire écarter les prétentions adverses: elle est recevable.

Il existe une seule copropriété, un seul syndicat des copropriétaires, un seul état descriptif de division de l’immeuble': les immeubles A, B, C et le sous-sol cour. La répartition entre parties privatives et parties communes sont définies pour 'l’immeuble'.

Le règlement indique que le syndic est l''émanation des syndicats', l''agent officiel des syndicats'.

Il est en effet prévu, un syndicat général des propriétaires de la masse et un syndicat des propriétaires de chaque immeuble, qui seront convoqués une fois par an par le syndic.

Le conseil syndical de gérance du 'tènement’ soit 'l’immeuble’ au sens du règlement de copropriété est constitué par la réunion des conseils syndicaux de gérance: chaque syndicat des propriétaires de chaque immeuble nomme chaque année un conseil syndical de gérance pour 'assister le syndic pour les décisions relatives à leurs constructions qu’il est appelé à prendre, mais qui ne nécessitent pas cependant la réunion d’une assemblée générale.

Le conseil syndical de gérance du tènement assiste le syndic pour les décisions relatives à la masse.

Il est ainsi démontré que la copropriété est organisée, de telle sorte que sont réunis les copropriétaires de chacun des bâtiments A, B, C.

Sur le plan des charges communes, l’article 5 vise distinctement, les dépenses relatives à 'l’ensemble’ et celles relatives 'à chaque bâtiment', étant observé qu’il y a quatre 'bâtiments', A, B, C et le sous-sol cour sous lequel il y a les garages.

L’article 5 opère une répartition: 'les dépenses relatives à l’ensemble ainsi que celles relatives à chaque bâtiment, seront réparties entre les copropriétaires conformément aux proportions fixées dans le tableau-ci dessus'.

Il n’existe pas de tableau de répartition 'ci-dessus’ entre les dépenses relatives à l’ensemble et les dépenses relatives à chaque bâtiment, mais une énumération 'ci-dessous'.

Les charges relatives à l’ensemble.

— les impôts, taxes et contributions de toute nature, relatifs aux parties communes du tènement, les frais d’entretien et de réparations à effectuer aux choses commune du tènement, les honoraires du syndic, les rémunérations de la personne préposée à l’entretien du tènement ainsi que toutes prestations et charges en découlant, les frais d’entretien et de nettoyage des parties communes du tènement, les frais de compteurs communs, les dépenses d’éclairage des parties communes du tènement, les primes d’assurances, et d’une façon générale, toutes les dépenses faites pour l’ensemble de la copropriété.

Les charges relatives à chaque bâtiment:

— les impôts, taxes, contributions et charges relatifs uniquement à un bâtiment déterminé,

— les dépenses d’entretien et de réparation des charges communes à chaque bâtiment, soit notamment l’entretien et la réparation des gors de mur, charpente, toiture, allées, éclairages, canalisations, frais de nettoyage, de ravalement des façades et des compteurs communs.

Le règlement de copropriété prévoit d’ailleurs, en ce qui concerne les charges d’ascenseur, une répartition par immeuble, chacun des immeubles A, B et C étant affecté de 1000/1000° répartis entres les seuls copropriétaires de lots de l’immeuble concerné.

Il résulte de ces éléments que certaines dépenses doivent incomber aux seuls copropriétaires d’un immeuble concerné et ce sont notamment 'les dépenses d’entretien et de réparation des charges communes à chaque bâtiment, soit notamment l’entretien et la réparation des 'gors’ de mur, charpente, toiture, allées, éclairages, canalisations, frais de nettoyage, de ravalement des façades et des compteurs communs.'

Il sera dit que les travaux devront être répartis par immeuble.

SUR LES TRAVAUX DE REFECTION DES GARDE-CORPS DES BALCONS

Les garde-corps des balcons sont constitués, soit de métal, soit de béton soit de métal et de béton.

Le jugement a dit que si les travaux de ravalement étaient des charges communes, les travaux votés au titre des garde-corps serrurerie n’ont pas à être inclus dans les charges communes mais facturés à chacun des copropriétaires concernés dès l’instance où ces travaux concernent des opérations de remise en état de garde-corps dissociable du ravalement proprement dit.

L’article 1 désigne comme parties communes de la façade, notamment les ornements de façade (mais non les fenêtres), et comme parties privatives, les fenêtres avec leurs volets, persiennes et garde-corps…

L’article 3 II rappelle que les fenêtres, porte-fenêtres, persiennes, garde corps et barres d’appuis des fenêtres et des balcons, et d’une façon générale de toutes choses vues à l’extérieur et ne faisant pas partie des choses communes, mais contribuent à l’harmonie des immeubles ne pourront être modifiées, même en ce qui concerne la peinture sans le consentement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble intéressé statuant en assemblée générale à la double majorité…

L’article 3 V distingue cependant les dépenses d’entretien qui seront personnelles et la peinture qui sera une charge commune:

Chaque copropriétaire sera tenu de maintenir en bon état d’entretien sa fraction de construction, étant notamment précisé que les réparations aux garde-corps, barres d’appui, persiennes volets, châssis, portes etc… incomberont à chacun des copropriétaires intéressés.

Par contre, la peinture des parties privées sus-indiquées fera l’objet de mesures d’ensemble prises ainsi qu’il a été dit ci-dessus, et le montant des dépenses exposées sera réparti entre les copropriétaires intéressés comme charges communes.'

Il s’en suit que les travaux de réfection des garde corps, de serrurerie ne sont pas des charges communes mais des charges privatives. Le jugement sera confirmé, les travaux de serrurerie des garde corps n’étant pas des travaux de peinture inclus dans les travaux de ravalement.

SUR LES TRAVAUX D’ETANCHEITE DES BALCONS

Le jugement a dit que dans le silence du règlement de copropriété, il est admis que les balcons constituent pour les éléments de gros oeuvre, d’une partie commune indissociablement reliée à la façade, mais que les revêtements sont des parties privatives.

Il a dit que les travaux de reprise d’étanchéité sont des charges communes en ce qui concerne le gros oeuvre et la chape, comme les travaux indissociables de frais de dépose puis de repose du carrelage, le coût du carrelage devant être mis à la charge des seuls copropriétaires concernés.

Les parties ne contestent pas que sont des charges communes tant le gros oeuvre et la chape, que les frais de dépose puis de repose du carrelage; elles ne discutent pas que le coût du carrelage lui-même soit mis à la charge des copropriétaires concernés.

Le jugement sera confirmé.

SUR LE COMPTE DES PARTIES

Le syndicat des copropriétaires conclut à la condamnation solidaire de monsieur et madame Y à lui payer la somme en principal de 6 279,56 euros (selon décompte actualisé au 16 novembre 2009), outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mai 2009, valant mise en demeure.

Monsieur et madame Y concluent au renvoi devant le tribunal d’instance pour qu’il soit statué sur le compte des sommes demandées et au rejet de toutes les demandes du syndicat des copropriétaires.

L’instance est toujours pendante devant le premier juge, qui a renvoyé l’affaire pour présentation par le syndicat des copropriétaires d’un nouveau décompte de charges.

Il n’y a pas lieu d’évoquer l’affaire et de statuer sur le compte des parties, réservant ainsi le double degré de juridiction.

L’affaire sera renvoyée devant le premier juge.

SUR LES FRAIS IRREPETIBLES ET LES DEPENS

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à monsieur et madame Y la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en ses prétentions d’appel, sera débouté de ses demandes à ces titres et condamné à payer à monsieur et madame Y la somme supplémentaire de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Dit que le coût des travaux sera réparti par immeuble, entre les copropriétaires concernés.

Dit n’y avoir lieu à évocation de l’instance pendante devant le premier juge.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à X 169 cours TOLSTOI à X à payer à monsieur A Y et madame H-I Y J, ensemble, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens de la procédure d’appel avec application au profit du représentant de monsieur A Y et madame H-I Y J, des dispsositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT