R.G : 15/05080 Décision du tribunal de grande instance de Saint-Etienne

Au fond du 22 avril 2015

1^re chambre civile

RG : 12/02654

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 26 Octobre 2017

APPELANTS :

E O P-Q X

né le […] à […]

[…]

42000 SAINT-ETIENNE

représenté par Maître Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

F M N G

née le […] à SAINT-ETIENNE (LOIRE)

[…]

42000 SAINT-ETIENNE

représentée par Maître Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

SA BNP PARIBAS

siège social :

[…]

[…]

avec service contentieux Affaires Spéciales et Recouvrement : […]

Bâtiment A

[…]

[…]

représentée par la SCP GRAFMEYER BAUDRIER ALLEAUME JOUSSEMET, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

F M N G épouse X

née le […] à SAINT-ETIENNE (LOIRE)

[…]

42000 SAINT-ETIENNE

représentée par Maître Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

E O P-Q X

né le […] à […]

[…]

42000 SAINT-ETIENNE

représenté par Maître Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

L Y

né le […] à […]

[…]

Le Concorde

42160 ANDREZIEUX-BOUTHEON

représenté par Maître Emmanuelle FERREIRA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

A B épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Emmanuelle FERREIRA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2016/014227 du 12/05/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 mai 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 juillet 2017

Date de mise à disposition : 12 octobre 2017, prorogée au 26 octobre 2017, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure

Audience tenue par P-Louis BERNAUD, président et C D, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Sylvie BOURRAT, greffière en chef

A l’audience, C D a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— P-Louis BERNAUD, président

— M CLEMENT, conseiller

— C D, conseiller

Signé par P-Louis BERNAUD, président, et par Leïla KASMI, greffière placée, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

E X et son épouse F G (les époux X), ont vendu à L Y et à son épouse A B (les époux Y), pour le prix de 170.000 €, selon une promesse de vente du 23 octobre 2007, un immeuble sis […] à UNIEUX (42) composé d’un local commercial au rez de chaussée avec cave, d’un appartement de deux pièces au premier étage, et d’un appartement de trois pièces au dernier étage, vente réitéré par acte reçu le 23 janvier 2008 par Maître H I, notaire associé.

Par acte séparé du même jour, reçu par le même notaire, la société BNP PARIBAS (la BNP) a prêté aux époux Y la somme 196.450 €, pour financer l’acquisition de l’immeuble, prêt remboursable en trois cent mensualités de 1.214,48 €, incluant un taux d’intérêt annuel de 5,19 %. À titre de garantie complémentaire des sommes non couvertes par le privilège de prêteur de deniers, les époux Y ont hypothéqué au profit de la banque leur immeuble, à concurrence de 26.450 €.

L’acte notarié stipule au profit des vendeurs une clause de non garantie des vices cachés.

Lors de la signature de la promesse de vente, les deux appartements étaient donnés en location à des particuliers. Le local commercial avait été donné à bail la CAISSE d’EPARGNE, pour une durée de neuf années à compter du 1^er novembre 2003.

Les époux Y, après avoir pris possession de l’immeuble, ont découvert en réalisant des travaux que celui-ci étaient affectés par des désordres.

Le locataire du premier étage, qui avait donné congé aux époux X par lettre du 29 octobre 2008, a quitté les lieux le 31 janvier suivant.

Par acte d’huissier du 21 avril 2009, la CAISSE D’EPARGNE a donné congé aux époux Y pour le 31 octobre 2009, en application des articles L.145-4 et L.145-9 du code du commerce.

Un juge des référés, à la demande des époux Y, a désigné M. J K, en qualité d’expert, avec mission de constater les désordres affectant l’immeuble, d’en rechercher les causes et de déterminer les travaux pour y remédier.

Dans le cadre de ses opérations, l’expert a notamment réalisé des sondages des planchers et il a adressé son rapport aux parties le 21 avril 2010.

Par acte d’huissier du 20 avril 2012, les époux Y ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne les époux X, ainsi que la BNP, en lui demandant principalement de prononcer la nullité de la vente pour dol, et celle du prêt immobilier par voie de conséquence, d’ordonner les restitutions subséquentes et de condamner les époux X à leur payer des dommages-intérêts. Subsidiairement, ils demandaient la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, d’ordonner les restitutions subséquentes, et de condamner les époux X à leur payer des dommages-intérêts.

Ces derniers concluaient à l’irrecevabilité des demandes formées contre eux, et à leur débouté.

La BNP, quoique régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 22 avril 2015, le tribunal de grande instance a :

— rejeté la fin de non recevoir ;

— prononcé la nullité de la vente de l’immeuble sis […] à Unieux, cadastré […] et section […] ;

— condamné solidairement les époux X à restituer aux époux Y la somme de 170.000 € correspondant au prix de vente, sauf à déduire celle de 22.706,21 € correspondant à une indemnité versée par une compagnie d’assurance à la suite d’un vol dans l’immeuble ;

— dit que les époux Y devront restituer l’immeuble dans l’état dans lequel il est actuellement, sans avoir à rembourser le coût des sondages ;

— condamné solidairement les époux X à rembourser aux époux Y les sommes de 9.100 €, correspondant aux taxes foncières ainsi que celle de 26.450 € représentant le coût de l’ inscription hypothécaire ;

— condamné solidairement les époux X à payer aux époux Y la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— prononcé la nullité du prêt immobilier consenti par la BNP et celle de la stipulation d’intérêts ;

— dit que les époux Y devront restituer à la BNP la somme de 196.450 € reçue au titre du prêt ;

— condamné solidairement les époux X aux dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, et celui de la publication de l’assignation à la conservation des hypothèques.

Par déclaration transmise au greffe le 22 juin 2015, les époux X ont interjeté appel de cette décision.

Par déclaration transmise au greffe le 7 juillet suivant, la BNP a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 19 janvier 2016, les deux instances ont été jointes.

Vu les conclusions du 4 avril 2016 des époux X, déposées et notifiées, par lesquelles ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement ;

— déclarer irrecevables les demandes formées contre eux par la BNP en cause d’appel ;

— déclarer irrecevables les demandes des époux Y ;

— constater que la prescription de l’action en garantie des vices cachés leur est acquise ;

— débouter les époux Y de leurs demandes tendant à la nullité de la vente pour dol et en dommages-intérêts ;

— les débouter de leurs demandes fondées sur la garantie légale des vices cachés, et en dommages-intérêts ;

— les condamner à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre celle de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 23 novembre 2015 des époux Y, déposées et notifiées, par lesquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— y ajoutant, déclarer irrecevables les demandes formés contre eux par la BNP en cause d’appel et condamner les époux X à leur payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 21 janvier 2016 de la BNP, déposées et notifiées, par lesquelles elle demande à la cour, en cas de confirmation du jugement, de :

— condamner in solidum les époux Y à leur restituer la somme de 169.731,44 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2015 ;

— condamner in solidum les époux X à lui verser directement les sommes qu’ils doivent aux époux Y, à concurrence de sa créance fixée à 169.731, 44 € ;

— condamner in solidum les époux X à lui payer la somme de 85.490,25 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice consécutif à l’annulation du prêt, outre les intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

En cas d’infirmation du jugement, avec validation de la vente et du prêt, la BNP demande qu’il soit donné acte aux parties de ce que :

— le contrat de prêt se poursuivra dans son exécution ;

— elle demeure créancière des époux Y, tenus solidairement sur le fondement de l’acte notarié du 23 janvier 2008 ;

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation des époux Y et/ou des époux X au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 mai 2016.

SUR QUOI, LA COUR :

Sur la recevabilité des demandes des époux Y contre les époux X :

Attendu que pour conclure à l’irrecevabilité de ces demandes, les époux X, en invoquant l’article 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, et l’article 126 du code de procédure civile, font valoir que :

— les époux Y devaient publier leur assignation à la conservation des hypothèques avant l’expiration du délai de prescription pour agir en nullité du contrat ou sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

— l’immeuble a été vendu le 23 janvier 2008 et l’assignation est en date du 20 avril 2012 ;

— le délai de cinq ans pour agir en nullité du contrat pour dol a couru à compter de la vente ;

— ainsi, lors de la publication de l’assignation à la conservation des hypothèques le 12 septembre 2014, l’action en nullité du contrat était prescrite, de même que l’action en garantie des vices cachés ;

Attendu, cependant, que le décret du 4 janvier 1955, qui a pour objet d’instaurer une publicité de certaines demandes en justice, ne modifie pas les rapports des parties entre elles ; qu’il en résulte que le délai de cinq ans imparti par l’article 2224 du code civil pour l’introduction de la demande en nullité d’un contrat pour dol, et celui de deux ans prévu par l’article 1648 du même code pour l’exercice d’une action en garantie contre les vices cachés, ne s’imposaient pas aux époux Y pour l’exécution de la publicité de l’assignation du 20 avril 2012 ; que l’assignation a été publiée à la conservation des hypothèques avant la clôture de l’instruction le 30 janvier 2015 devant le tribunal de grande instance, en sorte que la cause de l’irrecevablité avait disparu au moment où le premier juge a statué ; qu’en conséquence la fin de non recevoir invoquée par les époux X doit être écartée ;

Sur la demande de nullité du contrat de vente pour dol :

Attendu que pour conclure au débouté de cette demande, les époux X font valoir que :

— les époux Y n’ignoraient pas le départ du locataire du premier étage ;

— l’absence d’autorisation de travaux n’est pas la cause du congé donné par la CAISSE D’EPARGNE, et son départ était conforme aux souhaits des époux Y, qui entendaient réhabiliter l’immeuble pour en faire leur lieu d’habitation ;

— selon l’expert, ils n’ont pu avoir connaissance de l’état des planchers des deux appartements et la vétusté de la charpente était apparente pour les acquéreurs ;

— en ce qui concerne le plancher du rez-de-chaussée, s’ils avaient, selon l’expert, une connaissance de son état, ils ont fait réaliser des travaux importants en 1993, qui leur permettaient de penser que ce plancher avait été réparé ;

— en conséquence, la preuve de leur réticence dolosive n’est pas rapportée ;

Attendu que les époux Y concluent à l’existence d’un dol, motifs pris de ce que :

1. Les époux X leur ont dissimulé le fait que le contrat de location de l’appartement du premier étage avait été résilié par leurs locataires, ces derniers leur ayant précisé avoir donné ce congé en raison de problèmes d’humidité non traités par les propriétaires, en dépit de leurs demandes récurrentes ;

2. La CAISSE D’EPARGNE, quelques jours après le départ des locataires du premier étage, a emménagé dans un autre local situé dans la même rue, puis leur a donné congé en indiquant qu’elle avait recherché un nouveau local dans la mesure où le précédent bailleur avait refusé des travaux d’aménagement ; E X savait que la banque partait du fait de ce refus d’autorisation, mais il s’est abstenu de les en avertir ;

3. Les époux X étaient au courant de l’existence de désordres affectant les sols des appartement de l’immeuble et la charpente, mais ils se sont abstenus de leur en parler ;

4. En effet, lors de la réalisation de travaux par la CAISSE D’EPARGNE dans son local en 1993, le bureau VERITAS, au cours d’une réunion de chantier à laquelle participait E X, avait souligner l’absence de solidité des poutres et du plancher qui couvraient ce local ; les époux X n’ont pas justifié de la réparation de ce plancher et de la reprise des poutres ; l’expert judiciaire a ainsi conclu dans son rapport qu’existaient les mêmes désordres d’humidité et d’absence de solidité qu’en 1993 ; en ayant passé sous silence cet élément, ils ont commis un dol;

5. Ils leur ont aussi caché le fait que la charpente était vétuste et qu’elle devait être remplacée ;

6. Ils n’auraient jamais acheté l’immeuble s’ils avaient su que les locataires du premier étage avaient donné leur congé, que la CAISSE D’EPARGNE souhaitait quitter les lieux en raison du refus par les époux X d’autoriser la réalisation de travaux, et que les planchers, poutres et la charpente de l’immeuble étaient affectés par des désordres graves ;

7. E X qui est un professionnel de l’immobilier, est de mauvaise foi ;

Attendu cependant, et en premier lieu, que la CAISSE D’EPARGNE a donné congé par acte d’huissier à l’expiration d’une période triennale, conformément aux dispositions de l’article L.145-4 du code du commerce ; que l’acte d’huissier ne mentionne pas que ce congé a pour motif un refus du bailleur d’autoriser des travaux, et les époux Y ne prouvent pas que la banque leur aurait fait part d’un tel motif ; qu’ils n’établissent pas davantage qu’à la date de la conclusion de la vente de l’immeuble, les époux X savaient que la CAISSE D’EPARGNE avait l’intention de donner congé à l’expiration de la période triennale alors en cours ; qu’il ne peut donc être reproché aux vendeurs une réticence dolosive sur ce point ;

Attendu en deuxième lieu, que si l’expert énonce dans son rapport qu’à l’exception de deux fermes, l’ensemble de la charpente est vétuste et représente un danger, il précise aussi que les combles étaient parfaitement accessibles et l’état de la charpente visible par les futurs acquéreurs ; qu’ainsi, les époux X n’ayant pu être débiteurs d’une obligation d’information sur ce point envers les époux

Y lors de la conclusion de la vente, dans la mesure où ces derniers pouvaient, par eux même, se rendre compte de l’état de la charpente, le défaut d’information relatif à cet état n’est pas constitutif d’une réticence dolosive

Attendu de même que s’il ressort du rapport de l’expert que la structure des planchers des appartements des premier et deuxième étages est précaire et nécessite leur remplacement, il énonce dans ses conclusions qu’à son avis E X ignorait les anomalies affectant ces planchers ; que les époux Y ne démontrent pas le contraire ; qu’en conséquence, le défaut d’information relatif à l’état de ces planchers qu’ils reprochent aux vendeurs n’est pas davantage constitutif d’une réticence dolosive ;

Attendu en troisième lieu qu’il ressort d’un compte rendu du chantier en date du 10 mars 1993, de rénovation du local du rez-de-chaussée à la demande de la CAISSE D’EPARGNE, que le maître d’oeuvre de ce chantier a porté à la connaissance de E X 'le très mauvais état (plancher + poutres) du plancher haut du local’ ; qu’il est noté dans ce compte rendu que ce dernier fera le nécessaire pour la 'réparation des fuites’ (conséquence du pourrissement du bois) et que 'la reprise de ces poutres est prévue par le BET MERIGEON’ ; que l’expert judiciaire, au sujet du plancher qui couvre le rez de chaussée, énonce dans son rapport que 'les solives bois côté cour sont complètement pourries par l’humidité’ ;

Attendu qu’il est constant que les époux X, lors de la vente, n’ont pas informé les époux Y sur ces désordres constatés au mois de mars 1993 ;

Attendu, cependant, que le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; que les époux X démontrent, en produisant une facture du 30 novembre 1993 de la société BOURGIN, qu’ils ont fait remettre en état 'la façade côté pignon’ de leur immeuble ; que surtout, l’expert énonce qu’à l’occasion des travaux réalisés à la demande de la CAISSE D’EPARGNE en 1993, un mur en maçonnerie a été construit à partir du sol du rez-de- chaussée jusque sous les solives du plafond, ce qui a permis de reprendre celles-ci un peu avant leurs prises 'pourries’ dans le mur de la maison ; qu’ il ressort ainsi de ce rapport que l’édification de ce mur a permis de remédier pendant plusieurs années aux conséquences dommageables du pourrissement d’une partie des solives, en sorte que les vendeurs pouvaient considérer, ainsi qu’ils le précisent dans leurs écritures que 'l’état du plancher avait été réparé’ ; qu’il ne s’évince pas du rapport de l’expert, ni des autres éléments du débat, que les époux X ont caché aux époux Y, lors de la vente, avec l’intention de les tromper, ces informations relatives à l’état du plancher couvrant le rez de chaussée (alors qu’à ce moment elles dataient de plus de 14 ans) ; qu’en outre E X, qui exerce la profession d’administrateur de biens, et non de marchand de biens, ne peut être considéré comme un professionnel de l’immobilier ; que dans ces conditions, faute pour les époux Y de rapporter la preuve du caractère intentionnel du manquement des vendeurs à leur obligation d’information, la seule connaissance par ces derniers en 1993 de l’existence de désordres concernant ce plancher ne peut caractériser une réticence dolosive ;

Attendu enfin que les époux Y démontrent suffisamment que les époux X ont omis de les informer du congé que leur avait délivré le locataire du premier étage, quelques jours avant la réitération de la vente par acte notarié, la connaissance par les acquéreurs de cette information lors de la vente ne pouvant se déduire du fait que les vendeurs, dans le cadre d’un 'arrangement’ leur ont versé le loyer du mois de février 2008 et remboursé une facture de menuiseries ; qu’ensuite, les époux X ayant pris connaissance de ce congé moins d’un mois avant la signature de l’acte authentique de vente, il y a lieu d’en déduire qu’ils ont intentionnellement gardé le silence sur cette information ;

Attendu, toutefois, que les époux Y ne démontrent pas que l’erreur qu’ils ont commises consécutive à cette dissimulation d’une information relative à l’un des baux d’habitation, a été déterminante de leur consentement, alors qu’ils ne pouvaient ignorer que le locataire de leur appartement du premier étage pouvait y mettre fin à tout moment moyennant un préavis, peu important les motifs qui ont pu le conduire à le faire ;

Attendu dans ces conditions que la preuve d’un dol commis par les époux X lors de la formation du contrat n’étant pas rapportée, il y a lieu de débouter les époux Y de leur demande tendant au prononcé de sa nullité, ainsi que de toutes leurs demandes subséquentes ;

Sur la demande de résolution du contrat de vente pour vices cachés :

Sur la recevabilité de cette demande :

Attendu que selon les époux Y, la prescription biennale prévue par l’article 1648 du code civil n’est pas acquise aux vendeurs, motifs pris de ce qu’ils ont pris connaissance du vice de manière certaine seulement à compter du jour où le rapport de l’expert leur a été notifié, et qu’ainsi, à la date de l’assignation, le délai de deux ans prévu par cet article n’avait pas expiré ;

Attendu que les époux X prétendent au contraire que le délai de deux ans a commencé à courir à compter du 29 juillet 2009, date de la décision du juge des référé qui a ordonné une expertise, et à minima, à compter de la transmission du pré-rapport par l’expert aux parties le 2 mars 2010, et qu’ainsi, à la date du 20 avril 2012, la prescription de l’article 1648 du code civil leur était acquise ;

Attendu, cependant, que les acheteurs ont pu prendre connaissance de l’étendue des vices avec précision seulement à compter du jour où ce rapport leur a été notifié, soit le 21 avril 2010 ; qu’ainsi, à la date de l’assignation, le délai pour agir n’avait pas expiré, en sorte que leur action en garantie des vices cachés est recevable ;

Sur son bien fondé :

Attendu que pour conclure au débouté de la demande des époux Y fondée sur la garantie des vices cachés et de leurs demandes subséquentes, les époux X leur opposent la clause de non garantie stipulée par le contrat de vente ;

Attendu que pour faire échec à cette clause, ces derniers soutiennent que :

— ce type de clause peut trouver application seulement quand l’acheteur a disposé d’un minimum de connaissance et que le vendeur a rempli son devoir d’information, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

— E X est un professionnel de l’immobilier puisqu’il est administrateur de biens et il a eu connaissance du vice, ayant eu accès à la structure du bâtiment en 1993 ;

Attendu, cependant, que la clause de non garantie des vices cachés est valable si le vendeur est un vendeur occasionnel et qu’il est de bonne foi ; qu’en l’espèce, E X, ne peut pas être considéré comme un professionnel de l’immobilier, dans la mesure où son activité d’administrateur de biens ne le conduit pas à acheter des immeubles pour les revendre ;

qu’ensuite, il ressort du rapport de l’expert que les époux X ignoraient lors de la vente les vices affectant les planchers des appartements des premier et deuxième étage ; que le vice de la charpente ne peut être pris en considération, dans la mesure où il était apparent pour les acquéreurs ; que pour les motifs sus exposés, la mauvaise foi des vendeurs ne saurait découler du fait qu’ils ont pris connaissance en 1993 de vices affectant le plancher couvrant le rez-de-chaussée, dès lors que le jour de la vente, ils pouvaient légitimement penser qu’il avait été remédié aux conséquences dommageables de ces vices ;

Attendu dans ces conditions que la clause de non garantie stipulée dans l’acte de vente étant valable, les demandes des époux X fondées sur les articles 1641 et suivants du code civil ne sont pas fondées ;

Sur la demande des époux X en dommages-intérêts pour procédure abusive :

Attendu qu’il n’est pas démontré que les époux Z ont fait dégénérer en abus leur droit d’agir en justice ; que ce chef de la demande des époux X doit donc être rejetée

Sur les demandes de la BNP :

Attendu que les époux Y et les époux X considèrent qu’elles sont irrecevables, dès lors qu’elles sont nouvelles en cause d’appel ;

Attendu cependant qu’en raison du rejet de la demande des époux Y tendant au prononcé de la nullité du prêt, les demandes de la BNP contre ces derniers et les époux X sont sans objet ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Déclare recevables, mais mal fondées les demandes de L Y et de son épouse A B ; les en déboute ;

Y ajoutant,

Déboute les époux X de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Dit que les demandes de la société BNP PARIBAS contre les époux X et les époux Y sont sans objet ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Condamne L Y et A B épouse Y aux dépens de première instance (qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire) et d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

LEÏLA KASMI P-LOUIS BERNAUD