15/00502

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E F X

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SYNDICAT MIXTE DES TRANSPORTS POUR LE RHONE ET L’AGGLOMERATION, MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

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APPEL D’UNE DECISION DU :

Juge de l’expropriation de LYON

du 17 Décembre 2014

RG : 2014/00117

COUR D’APPEL DE LYON

1^re CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS

ARRET DU dix Octobre deux mille dix sept

APPELANT :

Monsieur E F X

[…]

69150 G-H

Représentant : Maître Etienne TETE, avocat au barreau de Lyon (toque 2015),

INTIME :

LE SYNDICAT MIXTE DES TRANSPORTS POUR LE RHONE ET L’AGGLOMERATION LYONNAISE (SYTRAL)

[…]

[…]

[…]

Représenté par sa présidente en exercice, Madame A B,

Représentant : Maître I-Marc PETIT de la SELAS ADAMAS – AFFAIRES PUBLIQUES, avocat au barreau de Lyon,

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DEPARTEMENTAL DES

[…]

[…]

[…]

[…]

Représenté par Madame LE LAN, inspecteur divisionnaire des Finances Publiques,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

— Françoise CARRIER, présidente de chambre,

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller, juge de l’expropriation au tribunal de grande instance de Saint-Etienne,

— C D, conseiller, juge de l’expropriation au tribunal de grande instance de Bourg en Bresse,

désignés conformément à l’article L 13-1 du Code de l’expropriation, assistés pendant les débats de Leila KASMI, greffier placé, et lors du délibéré de Gaëlle RIVOLLIER, greffier placé,

DEBATS

A l’audience publique du 04 Juillet 2017

ARRET

Contradictoire

Prononcé à l’audience publique du 10 Octobre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile ;

signé par Françoise CARRIER, présidente de chambre, et par Gaëlle RIVOLLIER, greffier placé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu les pièces de la procédure :

— mémoires déposées par l’appelant régulièrement notifiés,

— mémoires déposés par l’intimé régulièrement notifiés,

— conclusions déposées par le commissaire du gouvernement régulièrement notifiées,

— convocations régulièrement adressées aux parties,

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EXPOSE DES FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté préfectoral n°E 2014-274-0001 du 1^er octobre 2014, le projet d’aménagement et d’extension par le SYTRAL de la ligne T3 pour faciliter l’exploitation commune de T3 /Rhônexpress et permettre la desserte du Grand Stade sur le territoire des communes de LYON, VILLEURBANNE, VAULX EN VELIN, G-H et MEYZIEU a été déclaré d’utilité publique.

Par arrêté n°2014-517 du 7 octobre 2014, le préfet a déclaré cessibles au profit du SYTRAL les parcelles appartenant à la M E X et cadastrées commune de G-H BC 81 pour 959 m² et BC 82 pour 1686 m².

Ces parcelles sont en nature de terrain nu, plat, de forme rectangulaire, avec une façade donnant sur l’avenue I-J, classées en zone UX, zone spécialisée à dominante commerciale ayant pour vocation principale de gérer les pôles commerciaux existants ou à créer. Les dispositions du PLU du GRAND LYON, approuvé le 11 juillet 2005, prévoient un coefficient d’emprise au sol (CES) de 0,15, une admission limitée et sous conditions des constructions dont la hauteur ne doit pas excéder 13 m et qui doivent être à destination commerciale ou l’annexe de locaux commerciaux.

Par mémoire valant offre, le SYTRAL a saisi le juge de l’expropriation du RHONE à l’effet de voir fixer les indemnités à revenir à M E X à 238 050 € au titre de l’indemnité principale et 24 805 € au titre de l’indemnité de remploi dans l’hypothèse où les parcelles seraient libres et à 207 702 € au titre de l’indemnité principale et à 21 770 € au titre de l’indemnité de remploi dans l’hypothèse où elles seraient occupées.

Par jugement du 17 décembre 2014, le juge de l’expropriation a fixé les indemnités à revenir à M E X à 301 530 € au titre de l’indemnité principale pour les deux parcelles et à 31 153 € au titre de l’indemnité de remploi pour les deux parcelles, a rejeté la demande de M E X fondée sur l’article 1382 du code civil, condamné le SYTRAL à verser à M E X la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et laissé les dépens à la charge du SYTRAL.

Par acte du 8 janvier 2015, M E X a interjeté appel de ce jugement.

Au terme de conclusions reçues au greffe les 9 mars, 26 octobre, 19 novembre 2015, 1^er février et 29 septembre 2016, elle demande à la cour de :

— surseoir à statuer et suspendre l’instance dans l’attente des décisions qui seront prises dans le cadre de la plainte déposée entre les mains du procureur de la république,

— subsidiairement, dire que la cour sera à nouveau saisie en fonction du résultat de la plainte,

— enjoindre au SYTRAL et au commissaire du gouvernement de communiquer leurs actes de vente,

— fixer l’indemnité d’expropriation au titre des terrains à 1 322 500 € et l’indemnité de remploi à 330 625 €,

subsidiairement,

— renvoyer au tribunal administratif de LYON la question de la légalité du plan local d’urbanisme 'selon la rédaction ci-dessus',

— condamner le SYTRAL à lui verser la somme de 10 000 € au titre des frais de procédures antérieure, devenue inutile, sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

— condamner le SYTRAL à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir :

— qu’il y a lieu d’écarter les dispositions de l’article L.13-15 qui limite les pouvoirs d’appréciation du juge de l’expropriation, ce au regard du principe du droit à un procès équitable, de dire que le classement de terrains au plan local d’urbanisme ne peut être opposé pour établir le montant de l’indemnisation et de chiffrer au visa de la Convention européenne des droits de l’homme la valeur des terrains par comparaison avec des terrains voisins,

— que le périmètre de l’expropriation est excessif par rapport à l’objet de l’expropriation et constitue un élément de preuve de l’intention dolosive de l’expropriant,

— que le GRAND LYON a artificiellement diminué la constructibilité du terrain pour l’acquérir à moindre coût alors que la procédure normale aurait dû être l’inscription de réserve foncière pour les accès au site de MONTOUT (Grand Stade),

— que la baisse du CES de 0,5 à 0,15 constitue une modification spécifique à la zone expropriée, le reste de la zone étant déjà construit,

— que la révision du plan local d’urbanisme a été concomitante de la recherche d’un terrain pour l’opération du Grand Stade, laquelle était prévue de 'longue date',

— que le SYTRAL ne produit aucune référence,

— que la présence du commissaire du gouvernement demeure incompatible avec la convention européenne des droits de l’homme, que le principe de l’égalité des armes commande que les références de plus de cinq ans et les références extérieures à la commune soient écartées,

— que le terrain classé terrain à bâtir en zone U peut être comparé à d’autres terrains en zone U, les possibilités de sous-classifications infinies au sein d’une même zone procédant d’une organisation dolosive,

— qu’il n’est pas établi qu’un terrain qui présente la même constructibilité en termes de droits à construire vaudrait moins cher suivant la possibilité de construire des mètres carrés à usage de bureau, de commerce ou d’habitation,

— que le terrain dispose de deux accès sur la route, qu’il permet n’importe quelle opération d’urbanisme, qu’il se situe dans une zone bien desservie par les transports collectifs et que l’évaluation par la charge foncière permet d’évaluer le terrain sur la base de 259,39 € du m²,

— qu’il a déposé plainte pour discrimination, escroquerie et détournement de fonds publics,

— que cette plainte est de nature à influencer directement l’indemnisation de sorte qu’il y a lieu de surseoir à statuer,

— qu’en application de l’article L.311-8 du code de l’expropriation, le juge fixe autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du monant de l’indemnité,

— que dans sa décision n°2012-275 QPC du 28 septembre 2012, le conseil constitutionnel a indiqué que cette disposition ne faisait pas obstacle, si la décision rendue par le juge saisi de la contestation ou de la difficulté ne correspondait pas à l’une des hypothèses prévues par le juge de l’expropriation, à ce que ce dernier soit à nouveau saisi par les parties,

— que le mécanisme ainsi édicté est un mécanisme général qui s’applique 'à toute circonstance où une question relève d’un autre juge’ et est dès lors applicable à la plainte pénale déposée par ses soins de sorte que la cour peut soit surseoir à statuer soit indiquer dans son arrêt qu’elle pourra être ressaisie si la plainte pénale aboutissait,

— qu’à défaut, le juge de l’expropriation est tenu de déterminer, pour ne pas surseoir à statuer, un ensemble d’indemnités alternatives suivant les hypothèses contenues dans la question,

— qu’il y a lieu de prendre en compte l’indemnité globale versée dans le cadre de l’accord amiable DS LIGNEE, dès lors que le versement d’une indemnité complémentaire n’était pas justifié, qu’en effet, celle-ci a été utilisée pour construire un parking à étage, qu’il n’existait aucun parc de stationnement mais seulement une aire de stationnement de sorte que cette indemnité correspond à la valeur du terrain, qu’elle constitue un habillage malhonnête d’une indemnité d’expropriation, qu’il convient en conséquence de retenir un prix de 465 € du m² pour cette vente,

— que la vente DS LIGNEE doit être prise en compte s’agissant d’un accord amiable, que le versement d’une indemntié supplémentaire, dans le cadre d’un accord amiable est prohibée par l’article 107 du traité sur l’union européenne, que la notion d’aide recouvre les avantages consentis par les autorités publiques qui, sous des formes diverses, allègent les charges qui grèvent normalement le budget d’une entreprise, qu’en l’espèce, le SYTRAL a accordé une aide irrégulière de 450 000 € au minimum,

— que le commissaire du gouvernement devait déposer dans le délai de deux mois les pièces nouvelles qu’il entendait produire devant la cour d’appel de sorte qu’il ne peut pas se prévaloir des références invoquées dans ses conclusions du 26 octobre 2015 à savoir les ventes du 14 octobre 2013 et du 3 décembre 2013 à G H au profit de la société FONCIÈRE DU MONTOUT,

— que la recherche de références en dehors de la commune par le commissaire du gouvernement porte atteinte au principe de l’égalité des armes au motif qu’il ne peut accéder à des références de plus de cinq ans ni à des références sur d’autres communes de sorte que celles-ci doivent être écartées,

— qu’en tout état de cause, les terrains cédés par les collectivités locales à la FONCIÈRE DU MONTOUT ne peuvent pas servir de référence, s’agissant de ventes qui ont eu lieu alors que les terrains n’étaient pas ouverts à l’urbanisation,

— qu’il n’y a pas de différence fondamentale entre les possibilités des zones UI, UE et UX,

— que la baisse du coefficient d’emprise au sol passé de 0,5 à 0,15, décidée 'un an avant l’opération Grand Stade’ alors que l’ensemble de la zone était déjà construit et qui n’a donc eu d’incidence que sur la valeur des parcelles expropriées, est l’élément essentiel de la spoliation des expropriées,

— que dans la région lyonnaise les zone UX n’ont jamais des CES aussi bas, ce qui établit le caractère arbitraire de la baisse du CES,

— que le dol est démontré, que l’administration ne justifie d’aucun motif d’intérêt général pour la diminution significative du coefficient d’emprise au sol sur un petit secteur intégralement construit à l’exception des parcelles expropriées, de manière concomitante à la volonté de réaliser le Grand Stade de l’Olympique Lyonnais, diminution d’emprise au sol qui a pour effet de réduire par trois la valeur du terrain,

— que l’attibution de classifications théoriques extrêmement spécifiques sur les terrains convoités par les collectivités locales permet à ces dernières d’échapper à toute comparaison possible de valeur de terrains.

Au terme de conclusions reçues au greffe les 15 mai 2015, 7 juin et 10 octobre 2016, le SYRTRAL demande à la cour de :

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par M E X,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a fixé le prix à 114 € le m²,

— fixer le montant des indemnités à 262 855 € soit 238 050 € au titre de l’indemnité principale et 24 805 € au titre de l’indemnité de remploi,

— condamner M E X à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait valoir :

— qu’il n’appartient pas à la juridiction de l’expropriation de se prononcer sur la légalité du plan local d’urbanisme en dehors de l’hypothèse du dol, non avéré en l’espèce,

— que par jugement du 5 février 2015, le tribunal administratif a rejeté la requête de M E X invoquant l’irrégularité du classement de sa parcelle et que la demande tendant au renvoi de la question de la légalité de ce classement devant la juridiction administrative n’a plus lieu d’être,

— que le caractère privilégié d’une situation ne permet pas de valoriser le bien de la même manière qu’un zonage plus favorable,

— que l’intention dolosive ne se présume pas, qu’elle doit se caractériser par un classement du bien exproprié procédant de préoccupations relevant non pas de considérations d’intérêt général mais au contraire d’une volonté de léser le propriétaire du bien,

— que le premier juge a justement retenu que l’expropriant n’est pas l’autorité qui a décidé du classement, que ce classement ne résulte pas d’une modification récente du zonage ou de son règlement en ce qui concerne le coefficient d’emprise au sol (CES) et la hauteur autorisée pour construire dans la mesure où la dernière révision du PLU remonte à l’année 2005, et que la preuve de l’intention dolosive n’était pas rapportée,

— que le prix de 90 € le m² en zone UX est satisfactoire, ainsi que cela ressort des références produites parmi lesquelles un arrêt du 4 mars 2014, soit pour 2 645 m² de terrain libre 238 050 €,

— qu’il n’y a pas lieu de mettre hors de cause le commissaire du gouvernement dont la présence ne crée aucun déséquilibre incompatible avec les principes de l’égalité des armes et du contradictoire,

— que l’expropriée cite des ventes non comparables comme portant sur des parcelles classées dans un autre zonage, que le prix de 114 € le m² retenu par le premier juge sur la base du prix d’une parcelles située en zone AUII ne pouvait être pris en compte s’agissant d’un bien situé dans un zonage différent et corespondant à un acte isolé et à une vente singulière (acquisition par la société du MONTOUT) ne correspondant pas aux prix du marché,

— que l’article L.13-8 devenu L.311-8 du code de l’expropriation, qui a été déclaré conforme à la constitution, réserve au juge judiciaire de l’expropriation tout litige relatif au montant de l’indemnité et fait échec à la règle du sursis à statuer,

— que si la difficulté est sérieuse, le juge statue soit de façon hypothétique lorsque l’allocation elle-même d’une indemnité dépend de la solution du litige soit alternative lorsque le montant de l’indemnité dépend de la solution du litige,

— que la saisine d’une juridiction pénale n’autorise pas plus le sursis à statuer,

— que le juge de l’expropriation est habilité à décider de lui-même si la difficulté soulevée est sérieuse ou non et qu’en l’espèce la plainte pour discrimination à raison des origines italiennes de M X et pour escroquerie et dol par la classification récente au PLU de ses terrains, est sans incidence sur la fixation judiciaire de l’indemnité d’expropriation,

— qu’il n’y a ni dol ni erreur manifeste d’appréciation quant au zonage des parcelles expropriées,

— que le prix des zones AU n’a pas été justifié sur les seules mutations réalisées par la Métropole, que sur la commune de Y, les parcelles de la ZAC DES GAULNES ont été cédées au prix de 10 € le m², que sur les communes de G et MEYZIEU, les prix sont de 35 ou 40 € le m², sur la commune de Z, le prix est de 35 € le m²,

— que s’agissant de la vente DS LIGNEE, l’indemnité versée par le SYTRAL n’a pas à être prise en compte pour déterminer le prix au m² s’agissant d’une indemnité destinée à permettre la reconstruction du parking existant sur la parcelle permettant de ne pas évincer un locataire dont l’activité était florissante et dont l’éviction aurait entraîné le versement d’indemnités importantes,

— qu’en tout état de cause, cette mutation, dont le zonage est différent, ne reflète pas la valeur du marché,

— que le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour déterminer si une indemnité versée lors d’une vente amiable constitue une aide illégale, dans le cadre de la détermination du prix d’un autre bien, dès lors que c’est sans incidence sur la détermination du prix des parcelles de l’exproprié,

— que les appelants ne démontrent pas que l’arrêté de DUP viendrait affecter les échanges intracommunautaires entre Etats membres ou fausser la concurrence de sorte que l’indemnité versée ne constitue pas une aide illégale.

Au terme de conclusions reçues au greffe les 17 avril 2015, 26 octobre 2015, et 15 janvier 2016, le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement déféré.

Il fait valoir :

— que le jugement doit être confirmé sur la question préjudicielle de la légalité du PLU,

— que les dispositions de l’article L.13-15 du code de l’expropriation ont été déclarées compatibles avec la Convention européenne des droits de l’homme,

— que le classement des parcelles expropriées en zone UX à la date de référence, à savoir le 5 août 2005, ne résulte pas d’une modification récente du zonage et de son règlement pour ce qui concerne le CES et la hauteur admissible des constructions, de sorte que la preuve de l’intention dolosive n’est pas rapportée,

— que la présence du commissaire du gouvernement depuis le décret n°2005-467 du 13 mai 2005 ne crée aucun déséquilibre incompatible avec les principes de l’égalité des armes et du contradictoire,

— que l’appréciation de la valeur vénale du bien conduit nécessairement à une étude de marché de la catégorie du bien à évaluer et des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence, que la parcelle BC 44, si elle est proche des biens expropriés relève d’un zonage différent,

— qu’aucun des 29 termes de comparaison invoqués par l’appelante n’est situé en zone UX du PLU,

— que les 28 ventes citées concernant des terrains situés en zone d’habitat de plus ou moins forte densité ne peuvent être comparées à des zones UX spécialisées destinées à l’activité commerciale,

— que la vente de la parcelle BK 74 ne constitue pas l’unique référence des ventes en zone AUIL puisque deux ventes sont intervenues en zone AUIL sur la commune de G H respectivement le 14 octobre 2013 et le 3 décembre 2012 au profit de la la société FONCIERE DU MONTOUT,

— que la parcelle BC 207 dont la vente du 22 octobre 2015 est invoquée par l’appelant à titre de référence relève de la zone UE1 et non pas de la zone UX,

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la présence du commissaire du gouvernement

Il n’y a pas lieu de mettre hors de cause le commissaire du gouvernement dont la présence ne crée aucun déséquilibre incompatible avec les principes de l’égalité des armes et du contradictoire dès lors que les dispositions de l’article L.135 B alinéa 1 du livre des procédures fiscales oblige l’administration fiscale à transmettre gratuitement à l’exproprié les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées à l’occasion de mutations intervenues dans les cinq dernières années et qui pourraient être utiles à la solution du litige.

En l’espèce, M X a pu discuter contradictoirement les conclusions du commissaire du gouvernement ainsi que la pertinence des termes de comparaison cités par ce dernier et a pu, dans le cadre de l’article L.135-B alinéa 1^er, produire les termes de comparaison dont il souhaitait faire état. Il ressort des pièces qu’il a communiquées qu’un certain nombre d’entre elles concerne des mutations antérieures de plus de cinq ans à l’introduction de la procédure, portant sur des biens situés dans d’autres communes de l’agglomération lyonnaise que celle de G-H. Il ne justifie pas d’autre part s’être vu refuser l’accès à d’autres références sur l’agglomération lyonnaise.

Aucune atteinte à l’égalité des armes n’est dès lors caractérisée et il n’y a pas lieu d’écarter des débats les conclusions du commissaire du gouvernement et les références qu’il invoque.

Sur la demande de sursis

L’article L.13-8 devenu L.311-8 du code de l’expropriation, qui a été déclaré conforme à la constitution, réserve au juge judiciaire de l’expropriation tout litige relatif au montant de l’indemnité et fait échec à la règle du sursis à statuer,

Il en résulte que, s’il existe une difficulté sérieuse relevant de la compétence d’une autre juridiction, le juge de l’expropriation statue, suivant la question posée au juge compétent, de façon hypothétique lorsque l’allocation d’une indemnité dépend de la solution du litige soit alternative lorsque le montant de l’indemnité dépend de la solution du litige.

En l’espèce, le juge de l’expropriation est parfaitement compétent pour statuer sur le caractère éventuellement dolosif d’une règle d’urbanisme adoptée non pas en raison de considérations d’intérêt général mais dans le but de dévaloriser un bien afin de l’acquérir à moindre prix.

En outre, il ne saurait être sérieusement soutenu au regard de la définition légale des infractions en cause, que la décision de la juridiction pénale qui serait éventuellement saisie des chefs visés à la plainte, à savoir la discrimination à raison des origines italiennes de M X, l’escroquerie par la classification récente au PLU de ses terrains et le détournement de fonds publics tenant au versement d’une indemnité complémentaire dans le cadre d’une vente LIGNEE, pourrait avoir une incidence sur la fixation judiciaire de l’indemnité d’expropriation.

Il n’y a dès lors lieu ni à sursis ni à dire que la cour sera à nouveau saisie en fonction du résultat de la plainte ni à statuer de façon alternative selon que le CES de 0,15 est qualifié de dolosif ou pas.

Sur la légalité du PLU

Par jugement définitif du 5 février 2015, le tribunal administratif a rejeté la requête de M E X tendant à voir déclarer illégale la délibération du 11 juillet 2015 approuvant le plan local d’urbanisme en tant qu’elle classe ses parcelles en zone UX et assigne à celles-ci un coefficient d’emprise au sol de 0,15 de sorte qu’il ne saurait y avoir lieu à renvoi devant le tribunal administratif la question de la légalité du PLU.

Sur le dol

Il résulte des dispositions de l’article L.13-15 (devenu L.322-2 alinéa 3) du code de l’expropriation que le juge doit tenir compte dans son évaluation des servitudes et des restrictions administratives affectant le bien exproprié sauf si leur institution révèle de la part de l’expropriant une intention dolosive.

Le dol ne se présume pas et il incombe à l’exproprié de démontrer que le classement du bien en cause procède non pas de considérations d’intérêt général mais d’une volonté de dévaloriser celui-ci en vue de l’acquérir à moindre prix.

En l’espèce, la zone UX a été créée par le PLU approuvé le 11 juillet 2005 et devenu opposable le 5 août suivant, avec un coefficient d’emprise au sol de 0,15 dans le secteur dit 'du Réservoir’ où sont situées les parcelles litigieuses. Elle ne résulte pas d’une modification récente du zonage ou de son règlement pour ce qui concerne le CES et la hauteur admissible des constructions qui aurait été opérée dans la perspective du projet d’extention de la ligne de tramway T3 devant desservir le Grand Stade afin d’en obtenir la cession à moindre prix.

En l’état de la continuité relativement ancienne du classement de ces parcelles, l’intention dolosive imputée au Grand Lyon par l’intermédiaire du SYTRAL n’est pas caractérisée.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé sur ce point.

Sur la valeur des parcelles expropriées

Selon l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens doivent être estimés à la date de la décision de première instance en fonction de leurs caractéristiques à cette date.

Il n’y a pas pas de droit acquis au maintien des classements et prescriptions d’urbanisme antérieures au plan local d’urbanisme. L’appréciation à laquelle se livrent les auteurs du plan, lorsqu’ils opèrent le zonage et mettent en oeuvre les dispositions du code de l’urbanisme qui le régissent ne peut être discutée que devant le juge administratif et le plan local d’urbanisme ne saurait être déclaré inopposable par le juge de l’expropriation en l’absence d’intention dolosive démontrée.

En l’absence de remise en cause du bien fondé des dispositions d’urbanisme par la juridiction administrative, il n’y a pas d’atteinte au droit au procès équitable à déterminer la valeur d’un bien par rapport à son classement, l’existence d’une réglementation d’urbanisme étant indispensable dans une société organisée et les possibilités de construction et d’exploitation telles que déterminées par les règles d’urbanisme déterminantes de la valeur des terrains.

L’indemnité allouée doit, conformément à l’article L.321-1, réparer l’intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l’expropriation et fixé en considération d’éléments de comparaison portant sur des biens comparables permettant de déterminer la valeur du marché immobilier local pour de tels biens.

Les parcelles étaient en zone UX du PLU à la date de référence, à savoir le 5 août 2005. Elles peuvent être qualifiées de terrains à bâtir et doivent donc être valorisées par comparaison avec les prix de vente constatés pour des terrains comparables, situés dans le même zonage du PLU.

Il convient d’écarter les termes de comparaison produits par M E X en ce qu’ils concernent des terrains non comparables à ceux expropriés puisque situées en zone UA, UC, UD et UE, toutes plus valorisantes que la zone UX en ce qu’elles correspondent à des zones banalisées situées en zones d’habitat de plus ou moins forte densité alors que les parcelles en litige n’autorisent que des constructions limitées et spécialisées dans l’activité commerciale.

Il en va de même pour la parcelle BK 74 cédée le 21 décembre 2012 au prix de 150 € le m², située en zone AUI.

C’est à bon droit que le premier juge a également écarté la vente DS LIGNEE, s’agissant d’une parcelle certes proche géographiquement mais classée en zone UE1.

Le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour déterminer si une indemnité versée lors d’une vente amiable constitue une aide illégale dès lors que cette vente ne peut servir de référence pour la détermination du prix des parcelles expropriées.

Le jugement du juge de l’expropriation du 14 février 2013 et l’arrêt confirmatif du 4 mars 2014, portant sur les mêmes parcelles, sont dépourvus d’autorité de la chose jugée dès lors que la procédure d’indemnisation a été anéantie par l’annulation de la procédure administrative de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a écarté l’estimation retenue par ces décisions.

Le commissaire du gouvernement est fondé, compte tenu de la rareté des cessions de parcelles classées en zone UX du PLU à se référer à des cessions de terrains classés dans ce même zonage mais plus éloignés ou situés sur d’autres communes de sorte que c’est à bon droit que le premier juge les a retenues comme pertinentes.

Au regard de l’ancienneté de ces références et de l’évolution régulière à la hausse du marché de l’immobilier attesté par le fait que la vente du 7 septembre 2009, constituant la vente la plus récente, s’est faite au prix de 105,82 € alors que les précédentes s’étaient réalisées en 2007 et 2008 à un prix inférieur à 90 €, l’indemnité due à M E X a été justement évaluée sur la base de 114 €, cette valorisation prenant en compte le faible coefficient d’emprise au sol des parcelles expropriées par rapport à celles des termes de comparaison.

Sur la demande de délivrance au SYTRAL et au commissaire du gouvernement d’une injonction de communiquer

Les références retenues au soutien de la présente décision ont été régulièrement communiquées de sorte que cette demande est sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts

C’est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a débouté M E X de sa demande de dommages et intérêts.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Met les dépens à la charge du SYTRAL ;

et le présent arrêt ayant été signé par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE PRESIDENT