N° RG 21/00655 -N°Portalis DBVX-V-B7F-NLZ6 Décision du Tribunal de proximité de BELLEY en Référé du 11 janvier 2021

RG : 12-20-0101

S.A. SEMCODA

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 17 Novembre 2021

APPELANTE :

SEMCODA, S.A, dont le siège social est […] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Roger TUDELA de la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

INTIMÉE :

M^me Y X

née le […] à Orléans

[…]

[…]

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Octobre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Octobre 2021

Date de mise à disposition : 17 Novembre 2021

Audience présidée par Véronique MASSON-BESSOU, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Karen STELLA, conseiller faisant fonction de président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Dorothée FREALLE, magistrat de permanence

Arrêt Réputé Contradictoire, la déclaration d’appel ayant été signifiée à la personne de madame Y X, l’intimée, le 5 février 2021.

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Signé par Karen STELLA, conseiller faisant fonction de président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 9 juin 2018, la société d’économie mixte de construction du département de l’Ain (ci-après la SEMCODA) a donné à bail à usage d’habitation à Y X un appartement situé au 4^e étage et un garage, sis […] à Lagnieu, dans le département de l’Ain, moyennant un loyer avec charges de 591,59 euros, payables mensuellement à terme échu.

Le 25 mai 2020, la SEMCODA a délivré au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un principal de 1.167,28 euros correspondant à l’arriéré de loyers, mois d’avril 2020 inclus.

Aux motifs que le commandement n’avait pas été régularisé dans les délais, la SEMCODA a assigné en référé Y X devant le juge des contentieux de la protection délégué au tribunal de proximité de Belley le 25 septembre 2020 aux fins de voir, au principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, statuer sur ces conséquences, et obtenir une condamnation au titre des arriérés de loyers à hauteur de la somme de 2 580,84 euros.

Y X n’a pas comparu à l’audience.

Par ordonnance du 11 janvier 2021, le juge des référés du tribunal de proximité de Belley a :

• Condamné Y X à titre provisionnel à payer à la SEMCODA la somme de 1.236,11 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 décembre 2020, échéance du mois de novembre 2020 incluse ;

• Débouté les parties du surplus de leurs demandes, à savoir la demande de constat de la résiliation de bail et les demandes accessoires ;

• Condamné Y X aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût du commandement.

Le juge des référés retient en substance :

• qu’au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

• que s’il était réclamé, aux termes du commandement du 25 mai 2020, une somme de 1.167,28 euros au titre de l’arriéré de loyers, le décompte présenté par le bailleur portait mention d’une somme de 1.223,52 euros versée à son bénéfice du 30 mai 8 juillet 2020 et que le locataire a donc satisfait dans le délai requis aux causes du commandement, la clause résolutoire ne pouvant en conséquence avoir joué ;

• que s’agissant de l’arriéré de loyers réclamé, actualisé au 8 décembre 2020, doit être déduit la somme de 2 euros correspondant aux frais sur rejet, que le bailleur ne justifie pas.

Par déclaration régularisée par RPVA le 27 janvier 2021, la SEMCODA a interjeté appel de l’intégralité de cette décision.

Y X n’a pas constitué avocat à la procédure d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 26 février 2021, la SEMCODA demande à la Cour de :

• Dire et juger recevable et bien fondée la SEMCODA en ses demandes ;

• Infirmer l’ordonnance entreprise.

Statuant à nouveau :

• Constater et dire acquise au 25 juillet 2020 la clause résolutoire du bail du 9 juin 2008 pour défaut de paiement des loyers.

En conséquence :

• Dire et juger que Y X est occupante sans droit, ni titre, et ordonner son expulsion en la forme ordinaire tant du logement que du garage sans délai à compter de la signification de la décision à intervenir et qu’elle sera tenue de quitter les lieux, tant du logement que du garage sans délai à compter de la signification de la décision à intervenir ;

• Dire que faute par elle de le faire, il sera procédé à son expulsion tant du logement que du garage et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et avec, si besoin, le concours et l’assistance de la force publique ;

• Condamner Y X à payer à la SEMCODA, à titre provisionnel, la somme de 2.580,84 euros au titre du loyer et charges échus à fin août 2020, outre ce restant dû jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir, selon décompte actualisé versé aux débats, concernant tant le logement que le garage ;

• Condamner Y X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, logement et garage.

En tout état de cause :

• Condamner Y X à payer à la SEMCODA la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la même aux entiers dépens d’instance et d’appel qui comprendront le coût du commandement de payer.

La SEMCODA soutient que la clause résolutoire est applicable et acquise de plein droit, en ce que :

• le premier juge a tenu compte des règlements intervenus au titre des loyers en y intégrant l’APL et la RLS, alors que ces aides ne peuvent, en aucun cas, être considérées comme des versements de Y X, ce d’autant plus que la RLS est une réduction de loyer solidarité née d’un dispositif imposé aux bailleurs sociaux afin de compenser la baisse des APL en 2018 ;

• les versements reçus par ailleurs au titre de l’APL et du RLS n’étant pas complémentaires du loyer dû, la clause résolutoire est donc applicable de plein droit.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

1) Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les conséquences qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail, dès lors que si cette demande est fondée, il est nécessairement urgent pour le bailleur d’obtenir la restitution des locaux loués.

En l’espèce, il est constant et confirmé par les pièces versées aux débats :

• que la SEMCODA a délivré en date du 25 mai 2020 à Y X un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un principal de 1.167,28 euros correspondant à un arriéré de loyers et charges, mois d’avril 2020 inclus, et qu’en vertu des dispositions du bail (article 5-1) et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire avait deux mois pour régulariser l’arriéré locatif, la clause résolutoire du bail étant acquise et le bail résilié de plein droit à l’issue de ce délai, soit au 25 juillet 2020.

Or, il ressort du décompte en date du 25 janvier 2021 produit par la SEMCODA :

• qu’il était effectivement dû par le locataire, après facturation du loyer d’avril 2020, payable à terme échu, la somme de 1.167,28 euros ;

• qu’au 25 juillet 2020, Y X avait procédé à des versement à hauteur de 800 euros (versements du 17 juin et du 8 juillet 2020) ;

• qu’au cours de la période concernée, il a été versé la somme de 423,52 euros au titre du RSL et de l’APL (70,69 euros pour le RLS le 30 mai et le 30 juin 2020 et 141,07 euros pour l’APL le 30 mai et le 30 juin 2020).

Ainsi, sur la somme de 1.167,28 euros due au titre du commandement, les versements opérés

postérieurement à la délivrance de l’acte par le locataire et jusqu’au 25 juillet 2020 s’élevaient à la somme de 800 euros, et à la somme de 423,52 euros pour les versements au titre des prestations sociales, soit un total de 1.223,52 euros, montant supérieur aux causes du commandement.

Pour autant, comme l’a relevé à raison la SEMCODA, les aides telles que l’APL et la RLS ne peuvent aucunement être considérées comme des versements de Y X, alors qu’il s’agit de versements affectés par l’organisme payeur au règlement à terme échu des loyers de mai et juin 2020, soit des échéances étrangères à la période concernée par le commandement visant la clause résolutoire, puisque le loyer était payable à terme échu.

Il en résulte qu’au 25 juillet 2020, sur la somme de 1.167,28 euros due au titre du commandement, il n’avait été réglé par Y X que la somme de 800 euros, et que les causes du commandement du 25 mai 2020 n’avaient donc pas été intégralement apurées à cette date.

Dès lors, c’est à tort que le premier juge a retenu que Y X avait satisfait intégralement dans le délai requis aux causes du commandement, et qu’il convenait en conséquence de rejeter la demande du bailleur en résiliation de bail et les demandes s’y rapportant.

La Cour en conséquence, infirmant la décision déférée de ce chef, constate que la clause résolutoire était acquise au 25 juillet 2020 et le bail résilié de plein droit, Y X étant dès lors occupante sans droit ni titre à compter de la date susvisée.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1^er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation sans droit ni titre d’un local caractérisant un trouble manifestement illicite, la Cour fait droit à la demande d’expulsion présentée par le bailleur, qui constitue une mesure adaptée pour faire cesser le trouble manifestement illicite ainsi caractérisé.

La Cour infirme en conséquence la décision qui a rejeté la demande d’expulsion présentée par la SEMCODA et statuant à nouveau, fait droit à cette demande, dans les termes énoncés au dispositif du présent arrêt.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier.

Dès lors que Y X occupant sans droit ni titre, est restée dans les lieux depuis le 25 juillet 2020, il n’est pas sérieusement contestable qu’elle doit à ce titre une indemnité d’occupation, laquelle, de façon non sérieusement contestable, peut être fixée au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, y compris le garage.

La Cour, en conséquence infirme la décision déférée qui a rejeté cette demande et statuant à nouveau condamne Y X à payer à la SEMCODA, à compter du 25 juillet 2020 et à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, logememt et garage compris.

2) Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation

n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier.

La SEMCODA a sollicité dans le cadre de la procédure de première instance la condamnation de Y X à lui payer à titre provisionnel la somme de 2.580,84 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus à fin août 2020, demande qu’elle réitère en appel.

Le décompte versé aux débats confirme qu’il était dû au 30 août 2020 le montant susvisé au titre de l’arriéré de loyers et charges et également au titre de l’indemnités d’occupation, compte tenu de la date de résiliation du bail.

La Cour, en conséquence, infirme la décision déférée qui a rejeté cette demande en condamnant en lieu et place Y X à titre provisionnel à payer à la SEMCODA la somme de 1.236,11 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 décembre 2020, échéance du mois de novembre 2020 incluse et statuant à nouveau condamne Y X à payer à la SEMCODA, à titre provisionnel, la somme de 2.580,84 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus à fin août 2020.

3) Sur les demandes accessoires

Y X succombant, la Cour confirme la décision déférée qui a condamné Y X aux dépens mais l’infirme en ce qu’elle a exclu de cette condamnation le coût du commandement de payer du 25 mai 2020 et statuant à nouveau :

• Dit que Y X est condamnée aux dépens de la procédure de première instance, incluant le coût du commandement de payer du 25 mai 2020.

La Cour condamne Y X aux dépens à hauteur d’appel ;

En équité, l’appel ayant été rendu nécessaire en raison d’une erreur du tribunal, Madame X étant défaillante, la Cour rejette la demande présentée par la SEMCODA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour :

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et statuant à nouveau :

• Constate que la clause résolutoire est acquise au 25 juillet 2020 et le bail résilié de plein droit.

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expulsion présentée par la SEMCODA et statuant à nouveau :

• Ordonne l’expulsion de Y X tant de l’appartement que du garage sis […] à Lagnieu, dans le département de l’Ain.

Dit que faute par Y X d’avoir quitté les lieux dans le délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux ( L 412-1 du CPCE), et sous réserve des dispositions légales interdisant l’expulsion en période hivernale, il sera procédé à son expulsion tant du logement que du garage et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et avec, si besoin, le concours et l’assistance de la Force Publique ;

Infirme la décision déférée qui a rejeté la demande d’indemnité d’occupation présentée par la

SEMCODA et statuant à nouveau condamne Y X à payer à la SEMCODA, à compter du 25 juillet 2020, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, logement et garage compris;

Infirme la décision déférée qui a débouté la SEMCODA de sa demande de condamnation de Y X à lui payer à titre provisionnel la somme de 2.580,84 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus à fin août 2020 et a condamné en lieu et place Y X à titre provisionnel à payer à la SEMCODA la somme de 1.236,11 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 décembre 2020, échéance du mois de novembre 2020 incluse et,

Statuant à nouveau :

• Condamne Y X à payer à la SEMCODA à titre provisionnel la somme de 2.580,84 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus à fin août 2020.

Confirme la décision déférée qui a condamné Y X aux dépens mais l’infirme en ce qu’elle a exclu de cette condamnation le coût du commandement de payer du 25 mai 2020 et,

Statuant à nouveau :

• Dit que Y X est condamnée aux dépens de la procédure de première instance, incluant le coût du commandement de payer du 25 mai 2020.

Condamne Y X aux dépens à hauteur d’appel ;

Rejette la demande présentée par la SEMCODA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER Karen STELLA, CONSEILLER,

FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENT