N° RG 20/00752 – N° Portalis DBVX-V-B7E-M2SY Décision du

Tribunal de Grande Instance de SAINT ETIENNE

Au fond du 17 décembre 2019

RG : 17/02821

Z X

C/

Syndicat DE L’IMMEUBLE […]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 17 Décembre 2021

APPELANT :

M. E M N Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 125

INTIMÉ :

Le Syndicat des copropriétaires del’immeuble […] à […], représenté par son syndic en exercice, le cabinet […], dont le siège se situe […]

[…]

[…]

Représenté par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 938

Assisté de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 1

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Janvier 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Octobre 2021

Date de mise à disposition : 07 Décembre 2021, prorogé au 17 Décembre 2021, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience tenue par B C, président, et Marie CHATELAIN, vice-président placée, désignée par ordonnance du Premier Président du 09 juillet 2021, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Julien MIGNOT, greffier

A l’audience, B C a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— B C, conseiller

— Marie CHATELAIN, vice-président placée, désignée par ordonnance du Premier Président du 09 juillet 2021

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par acte authentique du 29 juin 2016, M. D Y a vendu à M. E Z-X dans un immeuble en copropriété situé […], au prix de 63 500 euros, le lot de copropriété n°12, à savoir : 'Dans les combles, un appartement composé d’un hall desservant une salle de bains, chambre, WC, cuisine, salle à manger, ledit appartement étant desservi par un escalier privatif à l’usage exclusif du lot, et les cent vingt-trois millièmes (123/1000èmes) des parties communes générales’ ; la superficie de la partie privative étant de 63,78 m2.

Très peu de temps après la vente, M. Z X a entrepris des travaux de rénovation dans l’appartement et a fait savoir au syndic que les poutres apparentes comportaient des trous et qu’il y avait de la sciure dans l’appartement

Après avoir fait établir un devis et sollicité l’accord des membres du conseil syndical, le cabinet Mellier Michas, syndic de la copropriété (le syndic), a fait réaliser un traitement insecticide curatif des pannes de l’appartement de M. X par l’entreprise Peyrache traitements qui a établi une facture le 1er août 2016 d’un montant de 638 euros TTC.

Le syndic a également mandaté le Bureau d’études techniques 'Bost diagnostics structures’ qui a procédé à un diagnostic le 12 août 2016. Ce bureau d’études décrit la charpente de cet immeuble d’habitation sur quatre niveaux comme étant une charpente constituée de pannes en bois massif renforcées par une sous-tension en structure métallique, en appui sur des murs maçonnés, avec couverture traditionnelle en tuiles. Il a constaté et conclut :

— à la dégradation de la surface des pannes en bois massif dont il attribue la cause à la présence d’insectes xylophages, vraisemblablement éradiqués par le traitement de la société Peyrache

— à la perte de section significative des pannes bois et à la friabilité du bois qu’il attribue à la présence des insectes et à une infiltration d’eau, cette situation le conduisant à recommander la réalisation dans les plus brefs délais, d’une étude de capacité portante permettant de déterminer l’impact de la perte de section sur la capacité portante et, le cas échéant, les renforts à mettre en oeuvre (un moisage des pannes pourra par exemple être envisagé) ;

— à l’existence de fissures dans les cloisons séparatives à proximité des éléments de charpente, en précisant que les cloisons impactées ne sont pas des éléments porteurs du bâtiment, que ces fissures sont vraisemblablement la conséquence de l’absence de joint de désolidarisation entre les cloisons et les éléments de charpente, en préconisant s’agissant de fissures qui ne sont pas d’ordre structurel et qui ne remettent pas en cause la stabilité du bâtiment, la réalisation d’un joint de désolidarisation entre les cloisons et les éléments de charpente afin d’éviter l’apparition de nouvelles fissures,

— des traces d’infiltration à proximité des ouvertures présentes dans la couverture, qu’il analyse comme la conséquence d’une mauvaise étanchéité entre ces ouvertures et la couverture en tuiles, et préconise sur ce point la reprise des relevés d’étanchéité autour de l’ensemble des ouvertures.

A réception de ce diagnostic, le syndic a sollicité des devis afin de faire réaliser les travaux recommandés en demandant deux chiffrages, un chiffrage du renforcement de la charpente par moisage (nécessitant la démolition puis la reconstruction de toutes les cloisons, des plafonds et des sols de l’appartement de M. Z X, sans réfection de la couverture), et une réfection complète de la toiture et de la charpente.

Lors de l’assemblée générale annuelle du 22 novembre 2016, les copropriétaires ont :

— rejeté la résolution n°15 aux termes de laquelle il était proposé la réalisation d’une expertise judiciaire d’un coût à prévoir de 7 000 euros afin de connaître les causes des dégradations de la charpente et de mettre en cause l’ancien propriétaire, M. Y, de l’appartement dont l’attitude et le silence, alors que l’état des pannes résulte d’une lente détérioration au fil du temps qui était parfaitement visible depuis le logement puisqu’elles sont apparentes, ont empêché un traitement préventif curatif moins coûteux ;

— voté (résolution n°16) le remplacement complet de la charpente et de la couverture du bâtiment, donné mandat au syndic assisté du conseil syndical de choisir une proposition pour un budget de 55 000 TTC, et décidé d’appliquer un taux de vétusté de 40% devant rester à la charge de M. Z X sur les travaux de remise en état de ses équipements privatifs,

— rejeté à la majorité la demande de M. Z X d’indemnisation compensatrice pour inoccupation de son logement de 672 euros par mois.

Le devis de l’entreprise SUPER en date du 21 novembre 2016 d’un montant TTC de 50 000 euros a été retenu. Ce devis comprenait notamment les prestations suivantes : la dépose des anciens Velux et plafonds lambris de l’appartement de M. Z X, la création de chevêtres et la fourniture et la pose de 'six Velux de 134x140 Tout confort y compris raccord', pour un montant de 8 500 euros HT.

Avant de faire réaliser les travaux de réfection de la toiture du bâtiment, le syndic a fait constater l’état de l’appartement de M. Z X par Maître J-K L, huissier de justice qui a dressé un procès verbal de constat le 5 mai 2017.

M. Z X a également fait réaliser un constat de l’état de son lot de copropriété par Maître G H, huissière de justice le 16 juin 2017.

Au cours de l’été 2017, M. Z X a sollicité du syndic la tenue d’une assemblée générale extraordinaire afin de soumettre au vote de la copropriété une résolution tendant à lui octroyer un budget complémentaire de 15 000 euros pour la remise en état de son appartement.

Les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale qui s’est tenue le 6 juillet 2017 au cours de laquelle deux devis leur ont été soumis relatifs à la pose de l’isolation et du lambris ainsi qu’à l’électricité du plafond pour un coût global de 15 000 euros TTC. L’ensemble des copropriétaires présents lors de cette assemblée générale – dont ne faisait pas partie M. Z X qui ne s’est pas présenté- ont rejeté cette résolution tendant au vote d’un budget supplémentaire pour la remise en état du logement de M. Z X consécutivement aux travaux de remplacement de la couverture et de la charpente par les établissements Super.

Par actes des 31 août et 4 septembre 2017, M. Z X a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, le cabinet Mellier Michas.

Le démarrage des travaux a été retardé par suite d’un refus initial d’accès à la voirie publique comme de l’accès au parking voisin pour stationner le camion grue.

Un accord a finalement été trouvé pour que le camion-grue stationne à l’arrière du palais de justice, cours Buisson.

Le 3 septembre 2018, la société SUPER a annulé son devis initial et en a présenté un nouveau d’un montant de 105 787 euros TTC, actualisant le montant initialement prévu mais aussi et surtout le réajustant pour tenir compte de la nécessité, du fait du changement de lieu de stationnement du camion grue, d’installer une grue de plus grande capacité.

Après avoir reçu ce nouveau devis, le syndic a interrogé d’autres entreprises pour avoir de nouveaux devis, et notamment la société Beaufils qui a établi un devis en date du 17 septembre 2018 d’un montant de 57 931,05 euros TTC, devis comprenant notamment la dépose de l’ancien plafond et des anciennes fenêtres de toit ainsi que la 'fourniture et pose de six châssis Vélux confort avec raccordement tuiles’ pour des montants HT de 2 835, 150 et 6 060 euros, soit au total 9 045 euros.

Ce devis a été accepté lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 octobre 2018 à laquelle M. Z X était représenté par son avocat.

Les travaux de réfection de la toiture ont débuté courant février 2019 et ont été réceptionnés le 27 mars 2019.

Le 10 avril 2019, Maître G H, huissière de justice a dressé un procès-verbal de constat de l’état de l’appartement à la demande de M. Z X.

Dans ses dernières conclusions de première instance, M. Z X demandait que le Syndicat des copropriétaires soit déclaré responsable des dégradations dans son appartement liées aux travaux sur les parties communes et condamné à lui payer la somme de 70 000 euros au titre de la reconstruction du second oeuvre de son appartement ainsi que celle de 12 800 euros à parfaire au titre de son préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’occuper l’appartement pendant les travaux et avant les

travaux compte tenu du risque.

Par jugement du 17 décembre 1999, le tribunal de grande instance de Saint Etienne a :

— condamné le syndicat de copropriété […] à payer à E Z X les sommes de :

* 6 000 euros au titre de la remise en état après travaux de l’appartement de ce dernier ;

* 547,50 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux travaux ;

* 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— débouté les parties du surplus de leur demande ;

— condamné le syndicat de copropriété […] aux dépens, qui comprendront les frais du constat d’huissier de Maître H.

Par déclaration du 28 janvier 2020, M. Z X a relevé appel des dispositions de ce jugement ayant :

— condamné le syndicat de copropriété […] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de la remise en état après travaux de l’appartement de ce dernier et celle de 547,50 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux travaux,

— et débouté les parties du surplus de leur demande.

Au terme de conclusions notifiées le 29 septembre 2020, M. Z X demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat de copropriété concernant les dégradations et le préjudice de jouissance causés à son lot à raison des travaux réalisés dans les parties communes (remplacement de la charpente et de la toiture)

Le réformer pour le surplus en ce qu’il a :

— réduit la condamnation du syndicat de copropriété à la somme de 6 000 euros au titre de la remise en état après travaux de son appartement,

— condamné le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 547,50 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux travaux ;

Et réformant la décision entreprise :

— dire et juger que le syndicat de copropriété doit être déclaré responsable des dégradations (démolition) liées à la réalisation de travaux sur les parties communes (remplacement de la charpente au détriment du lot n°12 situé sous les combles ;

— dire et juger que la responsabilité du syndicat ne peut être partagée avec le copropriétaire victime

des travaux sur les parties communes, et qu’il ne peut être mis à la charge de ce dernier, quelconque coefficient de vétusté des aménagements qui composaient son appartement ;

— dire et juger que le syndicat de copropriété dans le cadre du principe de réparation intégrale devra supporter le coût de réparation des dégradations de l’appartement de M. E Z X, soit 38 283,78 euros TTC (31 074,78 euros + 4 411 euros + 2 798 euros) ;

— condamner encore le syndicat de copropriété au regard du préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’occuper l’appartement sous combles durant le temps des travaux, et jusqu’à paiement de l’indemnité visé ci-dessus à la somme de 12 x 400 = 5 200 euros, somme à parfaire et compléter au jour du paiement effectif ;

Y ajouter

— condamner le syndicat à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le constat de Maître H.

— dispenser M. Z X de toutes participations aux frais irrépétibles et dépens supportés par le syndicat.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au terme de conclusions notifiées le 4 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, de :

au visa des articles 378 et 379 du code de procédure civile, 9, 10, 14 et 42 de la loi du 10 juillet 165, et 1240 du code civil,

I. Sur l’application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et sur la nécessite de réaliser les travaux relatifs aux parties communes

— dire et juger le syndicat des copropriétaires était dans l’incapacité de connaître l’état de la charpente compte tenu du fait que M. Y, ancien propriétaire du lot, ne l’a jamais alerté;

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires a fait preuve de bonne foi et a diligenté l’ensemble des démarches nécessaires afin de pallier aux difficultés structurelles du bâtiment;

— dire et juger que M. Z X ne peut légitimement solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à supporter le coût de l’ensemble des travaux de toiture et s’exonérer de payer sa quote-part ;

— dire et juger que l’assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2016 et celle du 6 juillet 2017 n’ont pas été contestées par M. Z X, de telle sorte qu’elles sont devenues définitives ;

— dire et juger que les appels de fonds pratiqués par le syndic afin de financer les travaux votés en assemblées générales des copropriétaires sont réguliers ;

— dire et juger que le droit à indemnité de M. Z X n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires ;

En conséquence :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété et en ce qu’il a retenu le droit à indemnisation de M. Z X suite aux

travaux de couverture ;

II. Sur la confirmation du quantum des condamnations prononcées à l’égard du syndicat des copropriétaires

2.1. Sur le montant des travaux de remise en état à entreprendre

— dire et juger qu’il ressort des procès-verbaux de constat dressés par les différents huissiers de justice que l’appartement de M. Z X devait être totalement rénové compte tenu de son état assez dégradé, de telle sorte que l’état de ce bien doit être pris en considération pour l’évaluation du coût des travaux de remise en état afin que l’indemnisation ne soit pas constitutive d’un enrichissement sans cause ;

— dire et juger que les devis de plâtrerie-peinture produits par M. Z X sont excessifs et ne comportent pas les travaux de remise en état strictement liés aux dégradations subis suites aux travaux de couverture ;

— dire et juger que les devis d’électricité et de sols communiqués par M. Z X ne sont pas justifiés, puisque l’installation électrique de l’appartement fonctionne parfaitement et que seules deux dalles de plancher ont été endommagées ;

En conséquence :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 6 000 euros à M. Z X au titre des travaux de remise en état de son lot privatif ;

2.2. Sur le montant du préjudice de jouissance

— dire et juger que l’évaluation du préjudice de jouissance de M. Z X n’est justifiée par aucun élément probant quant à son quantum mais également quant à sa durée ;

— dire et juger que la valeur locative du bien immobilier de M. Z X ne peut être supérieure à la somme de 365 euros par mois ;

— dire et juger que seule la période de 6 semaines de travaux doit être prise en considération pour l’évaluation du montant du préjudice de jouissance de M. Z X ;

— dire et juger que M. Z X a réglé sa quote-part des condamnations le 30 mars 2020 et que le règlement total des condamnations a été adressé le 17 avril 2020, de telle sorte que M. Z X dispose des sommes lui permettant de remettre en état son appartement ;

— dire et juger que M. Z X n’a toujours pas fait réaliser les travaux de reprise de son appartement alors qu’il dispose des fonds depuis plus de 6 mois et que ce dernier ne produit aucune facture de travaux permettant de déterminer précisant le quantum des travaux strictement liés aux travaux relatifs aux parties communes ;

— dire et juger que le fait que M. Z X n’ait pas souhaité vivre dans son appartement dans l’attente de la réalisation des travaux de toiture relève de sa seule volonté et ne relève pas de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. Z X à la durée des travaux de couverture et a condamné le syndicat des copropriétaires à lui

verser la somme de 547,50 euros ;

— Si par impossible, la cour venait à réformer le jugement intervenu, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] sollicite que le quantum sollicité par M. Z I soit significativement diminué dans la mesure où ce dernier a produit différents devis afin de réaliser des travaux de reprises de son logement dont de nombreux postes sont sans aucun lien avec les dégradations qui ont eu lieu à la suite des travaux des parties communes ;

En tout état de cause :

— débouter M. Z X de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter M. Z X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. Z X à régler la somme de 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] au titre de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Laffly, Lexavoue, sur son affirmation de droit.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour

A titre liminaire, il sera rappelé :

— qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif,

— que les 'demandes’ tendant à voir 'constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; qu’il en est de même des 'demandes’ tendant à voir 'dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur la demande dans son principe

M. Z X indique rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le double fondement des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

Le dispositif des conclusions de M. Z X comporte des demandes d’indemnisation au titre de dégradations de son appartement et de son trouble de jouissance.

Ces demandes d’indemnités ne sont pas contestées dans leur principe par le syndicat des copropriétaires.

L’existence et la constatation de dommages en lien avec un défaut d’entretien de parties communes, comme c’est le cas en l’espèce, sont suffisantes pour engager l’action en responsabilité à l’encontre du syndic. La victime n’a pas à établir la faute du syndic.

Dans tous les cas, dès que M. Z X lui a notifié les désordres affectant des parties communes (poutres apparentes visibles uniquement depuis son appartement), le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, a été réactif et diligent en vue de remédier au problème et notamment de procéder à la réfection de la toiture, peu important pour la solution du litige que cette réfection ait déjà été refusée en fin d’année 2014. Il a fait procéder sans délai à des mesures conservatoires, études, et devis de travaux de réfection, saisi l’assemblée générale, convoquer une assemblée générale extraordinaire à la demande de M. Z X. Le retard pris dans la réalisation des travaux résulte de contraintes de chantier.

Sur le préjudice de M. Z X

En préambule, il convient de relever que contrairement à ce que soutient M. Z X en page 5 de ses écritures, les travaux litigieux n’ont pas porté uniquement sur des parties communes mais également sur des parties privatives, à savoir les fenêtres de toit qui sont généralement considérées comme des parties privatives et dont, en l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble en copropriété […] ne stipule pas le contraire puisqu’il définit '… les fenêtres, persiennes, volets ou stores ainsi que leurs accessoires et, d’une façon générale les ouvertures et vues des locaux privatifs’ comme des parties privatives'.

1/ Sur la demande d’indemnité au titre de dégradations

M. Z X fait valoir qu’il faut rétablir les plafonds et l’isolation de l’appartement qui en est dépourvue depuis les travaux, et qu’il n’est pas possible de réparer les cloisons qui ont été fissurées et surtout arasées, mais les démolir, évacuer et reconstruire et soutient que la démolition des cloisons, la pose de plafond et de l’isolation, outre couche de peinture comme c’était le cas précédemment, ressort à 44 491,43 euros TTC d’après le devis de la société Faslya Renover du 29 janvier 2020 et, a minima, à 31 074,78 euros selon devis de l’entreprise Clémente du 18 février 2020.

Il fait valoir que des détériorations ont été commises sur l’installation électrique qui certes présentait quelques anomalies mais n’était pas affectée de défaut ou de vétusté au point de devoir être remplacée entièrement, et demande la prise en charge du devis de la société Maillet du 7 février 2020 d’un montant de 4 411 euros.

Il demande une indemnité pour la partie du sol endommagée de l’ordre de 35 m2, à hauteur de 2 381,50 euros selon devis de l’entreprise Béal du 11 février 2020.

Il conteste qu’une quelconque décote pour vétusté puisse lui être imputée comme cela a été décidé dans le cadre de l’assemblée générale de novembre 2016.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que dès 2016, il a accepté de prendre en charge des prestations relatives aux parties privatives du lot de M. Z X, à savoir : la dépose des anciens Velux, la dépose des plafonds lambris, la création de chevêtres ainsi que la fourniture et la pose de 'six Velux de 134x140 Tout confort y compris raccord', pour un montant de 8 500 euros HT dans le cadre du devis accepté de la société Super, et qu’une somme de 5 000 euros avait été provisionnée pour le surplus des dégradations.

Il soutient que les travaux de remise en état restant à faire consistent en la pose de Placoplâtre afin de

reconstituer les cloisons intérieures et les plafonds, en la pose de laine de verre et au remplacement de deux dalles de plancher marron endommagées, et que la somme de 6 000 euros allouée par le tribunal est suffisante pour les réaliser.

Il considère que la démolition des cloisons est inutile dans la mesure où il suffit de reconstituer le haut des cloisons intérieures qui ont été arasées pour cloisonner les pièces.

Il ajoute qu’il a renoncé à appliquer le taux de vétusté de 40% décidé en 2016.

Il ressort des procès-verbaux de constat d’huissier établis les 5 mai et 16 juin 2017 à la demande, respectivement, du syndicat des copropriétaires et de M. Z X, et tout particulièrement des nombreuses photographies jointes, que l’appartement acquis par ce dernier n’était pas habité et que des travaux importants étaient nécessaires pour le rendre habitable.

Les poutres apparentes étaient très dégradées. Les fenêtres de toit étaient également dégradées.

Des travaux de doublage étaient en cours à divers endroits mais loin d’être terminés.

Globalement, les murs en crépis étaient anciens et fissurés, les murs en lambris tachés. Ont été constatés dans une des chambres, plusieurs trous dans les murs, une importante fissure entre une partie de mur et le sol, et une dégradation importante du mur sous la fenêtre de toit. Dans l’autre chambre le mur sous la fenêtre de toit était également abîmé.

Le sol de la pièce de vie, en parquet stratifié de deux couleurs différentes, était en bon état, mais des plinthes étaient en partie décollées. Le sol de la première chambre était en bon état. Le parquet stratifié de l’autre chambre était en état d’usage. Le sol en PVC de la salle de bains était en mauvais état.

L’installation électrique y apparaît très vétuste avec notamment des fils électriques dénudés apparents.

Le document intitulé 'Etat de l’installation intérieure d’électricité’ datant du 2 avril 2015 compris dans les diagnostics remis à M. Z X dans le cadre de la vente, le confirme. Il est en effet relativement alarmant puisqu’il signale que l’installation électrique comporte au moins deux types d’anomalies (des groupes B1 et B7) et une défaillance au niveau du dispositif différentiel à haute sensibilité protégeant l’ensemble de l’installation électrique, pour lesquelles il est 'vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent'.

A l’appui de sa demande d’indemnité, M. Z X communique également un procès verbal de constat d’huissier en date du 10 avril 2019, soit postérieur aux travaux.

Il ne ressort toutefois pas de ce document que l’état de l’appartement est globalement et sensiblement plus dégradé qu’en 2017.

Le changement le plus flagrant est consécutif au changement des poutres apparentes et des fenêtres de toit par des éléments neufs.

Certaines cloisons ont été découpées autour des poutres et arasées.

Les plafonds ont été remis à neuf ce qui va faciliter les travaux d’isolation et de doublage.

Les sols sont sales mais n’apparaissent pas abîmés. L’huissier a relevé deux 'impacts’ sur la partie de plancher de couleur marron de la pièce de vie.

Les fissures dans les murs existaient en 2017.

Le devis Maillet du 7 février 2020 concerne des travaux consistant à déposer et refaire toute l’installation électrique alors même qu’aucun lien n’est établi entre les problèmes de l’installation électrique de l’appartement et les travaux réalisés sur les parties communes, étant rappelé que le diagnostic établi lors de la vente concernant cette installation est très défavorable.

Les devis des sociétés Faslya Renover de janvier 2020, pour un montant de 44 491, 43 euros, et Clémente de février 2020 pour un montant de 31 074,78 euros, comprennent de nombreuses prestations notamment de peinture, fourniture et pose de blocs porte, fourniture et pose de parquet sur 96 m2 au prix de 60 euros le m2 qui, au vu de la comparaison de l’état de l’appartement constaté avant et après les travaux sur les parties communes, ne sont manifestement pas justifiées par des dégradations causées par ces travaux.

Ces deux devis prévoient la démolition des cloisons et la pose de nouvelles cloisons, pour des montants très élevés.

Il est constant que certaines cloisons ont été découpées autour des poutres et arasées. Mais rien ne permet de retenir que pour y remédier, il faut nécessairement abattre ces cloisons et les reconstruire. M. Z X ne communique aucun avis de technicien pour étayer cette réclamation et ne démontre pas qu’il n’existe aucune solution technique pour les réparer. Et ce, alors que le syndicat des copropriétaires soutient que cette démolition est inutile, la reconstitution pouvant être opérée en posant du placoplâtre.

En définitive, seules les prestations relatives la fourniture et la pose de laine de verre et d’un faux plafond en BA13, ainsi que la peinture de ce faux-plafond sont justifiées. Le devis de la société Clémente est plus récent et crédible mais chiffre le coût de ces prestations sur la base de 113 m2 alors que le devis de la société Faslya Renover les chiffre sur la base de 107,50 m2.

Le devis Béal du 11 février 2020 n’est pas entièrement justifié dans la mesure où il est destiné à fournir et poser non seulement du parquet stratifié sur 35 m2 mais aussi des plinthes à peindre, et que seule la partie marron du sol de la pièce de vie a été impactée, soit à peu près la moitié de cette pièce.

Le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve qu’un chèque d’un montant de 5 740 euros a été établi à l’ordre de M. Z X le 15 novembre 2018 et encaissé par ce dernier, en expliquant, sans être contesté sur ce point, qu’il s’agit du remboursement de sa quote part correspondant à l’application du taux de vétusté de 40 % voté en 2016 mais auquel le syndicat des copropriétaires a finalement renoncé.

Il est établi que dans le cadre des travaux opérés sur les parties communes, le syndicat des copropriétaires a pris directement en charge le changement des six fenêtres de toit de l’appartement qui, au demeurant, étaient en mauvais état.

Au vu de l’ensemble de ces éléments d’appréciation, la cour considère que l’indemnité de 6 000 euros allouée à M. Z X par le premier juge constitue une juste indemnisation complémentaire des réparations des dégradations causées dans l’appartement de M. Z X par l’exécution des travaux sur la toiture de la copropriété.

Le jugement est confirmé de ce chef.

2/ Sur la demande d’indemnité au titre du préjudice de jouissance

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2020, M. Z X fait valoir que la période à prendre en compte pour apprécier son préjudice de jouissance est non seulement celle de la

durée des travaux du 22 février au 23 mars 2019, mais également, au-delà, puisque n’ayant pas été indemnisé, il ne pouvait pas faire les travaux et donc réintégrer son appartement au vu de son état. Il demande à la cour de chiffrer ce préjudice jusqu’au 30 mars 2020, à raison de 400 euros par mois, soit 5 200 euros.

Le syndicat des copropriétaires répond qu’il est faux de prétendre qu’il n’a toujours pas indemnisé M. Z X. Il explique :

— avoir adressé à ce dernier le 25 février 2020 un appel de fonds de 1 051,34 euros correspondant à sa quote-part des condamnations prononcées, soit 8 547,50 (6000 + 547,50 + 2 000), hors dépens et frais de constat d’huissier conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— que M. Z X n’a réglé la totalité de cette quote part que le 30 mars 2020,

— que le syndic a adressé le 17 avril 2020 un chèque CARPA d’un montant de 8 959,04 euros au conseil de M. Z X,

— que M. Z X a donc perçu les sommes qui lui étaient dues seulement quatre mois après le jugement.

Il fait observer qu’au jour de ses écritures, soit plus de six mois après avoir été indemnisé M. Z X n’a pas effectué le moindre travaux dans son logement.

Il soutient que l’évaluation de la valeur locative d’un bien immobilier semblable à celui de M. Z X est de 365 euros.

Il est incontestable que M. Z X a été privé totalement de la jouissance de l’appartement pendant la durée des travaux qui ont duré du 22 février au 27 mars 2019.

M. Z X auquel la somme de 5 740 euros a été remboursée par le syndicat des copropriétaires le 15 novembre 2018, ne peut pas utilement soutenir qu’il n’avait rien perçu pour pouvoir commencer les travaux après le 27 mars 2019.

De plus, alors qu’il a perçu la somme de 8 959,04 euros le 17 avril 2020, il n’explique pas pourquoi à la date du 29 septembre 2020, il n’a toujours pas entrepris les travaux dans son appartement.

Il demande à la cour de fixer la valeur locative de l’appartement à 400 et non pas 365 euros par mois sans explication et sans viser de pièce à l’appui de cette demande qui n’est donc pas justifiée.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité de jouissance à 547,50 euros.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile sont confirmées.

M. Z X est bien fondé à demander que les dispositions de l’article 10-1 du code de la copropriété prévoyant que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, qui s’entend de tous les frais exposés pour la procédure de première instance.

Les dépens d’appel doivent être mis à la charge de M. Z X

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La demande de M. Z X fondée sur l’article 10-1 du code de la copropriété en cause est en conséquence sans objet.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Rappelle qu’en vertu des dispositions de l’article 10-1 du code de la copropriété, M. Z X doit être dispensé de toute participation aux frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires en première instance.

Condamne M. Z X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT