N° RG 22/01825

N° Portalis DBVX-V-B7G-OFKR

Décision du

Président du TJ de Villefranche-sur-Saône

Référé

du 10 février 2022

S.A.S. SODIVAG

C/

S.N.C. LES GRANGES BONNET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 JANVIER 2023

APPELANTE :

S.A.S. SODIVAG

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Ala ADAS de la SELEURL ADAS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1661

INTIMÉE :

S.N.C. LES GRANGES BONNET

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Ingrid JOLY de la SELARL JOLY – GATHERON, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Novembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Novembre 2022

Date de mise à disposition : 04 Janvier 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

assistées pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 27 mars 2019, la société Les Granges Bonnet a donné à bail à la société Vola Nord, à compter du 1er janvier 2019, des locaux à usage commercial lui appartenant, sis [Adresse 1] (département du Rhône).

Le bail prévoyait un loyer annuel de 40 000 € HT, payable par trimestre d’avance ainsi qu’une provision de charges (taxe foncière et assurance) de 1 919,25 € par trimestre, soit un montant total de 14 219,25 €, TVA incluse, à régler par trimestre au plus tard le 5 du début de chaque trimestre.

La société Vola Nord a cédé son bail à la société Sodivag, qui exerce une activité de transformation et conservation de la viande de boucherie, par acte de cession du 18 décembre 2020, et cette cession a été acceptée par le bailleur.

Soutenant que les loyers dus n’avaient pas été réglés, la société Les Granges Bonnet a délivré à la société Sodivag en date du 2 Août 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 23 000 € en principal au titre de l’arriéré de loyers, 3ème trimestre 2021 inclus.

Aux motifs que les causes du commandement n’avaient pas été apurées dans le délai d’un mois, la société Les Granges Bonnet, par exploit du 23 septembre 2021, a assigné la société Sodivag devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences et voir également condamner le preneur à lui payer à titre provisionnel la somme de 23 000 € au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation.

En défense, la société Sodivag a sollicité des délais de paiement à hauteur de 12 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant cette période.

Par ordonnance du 10 février 2022, le juge des référés a :

Constaté que le bail conclu entre les parties le 27 mars 2019 s’est trouvé de plein droit résilié le 2 septembre 2021 aux torts et griefs de la société Sodivag pour défaut de paiement de loyers, par application de la clause résolutoire contractuelle,

Dit que faute par la société Sodivag d’avoir libéré les locaux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois après notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tout local qu’il plaira à la société Les Granges Bonnet aux frais et risques de la société Sodivag,

Condamné la société Sodivag à payer à la société Les Granges Bonnet une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges jusqu’au départ effectif des lieux,

Débouté la société Les Granges Bonnet de sa demande de majoration de 50% des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation,

Condamné la société Sodivag à payer à la société Les Granges Bonnet une provision de 23 000 € à valoir sur la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation due au 2 septembre 2021 et cela avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2021,

Condamné la société Sodivag à payer à la société Les Granges Bonnet la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 août 2021,

Rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Le juge des référés a retenu en substance :

que les causes du commandement n’ayant pas été apurées dans le délai d’un mois, la clause résolutoire du contrat de bail est acquise ;

que les délais de paiement sollicités doivent être rejetés dès lors qu’aucun paiement n’est intervenu dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement et que le chèque remis à l’audience ne couvre toujours pas la dette ;

qu’il n’y a pas lieu de majorer l’indemnité d’occupation de 50 %, conformément à ce qui est indiqué dans le contrat de bail, ce qui constitue une clause pénale que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’analyser.

Par acte régularisé par RPVA le 8 mars 2022, la société Sodivag a interjeté appel de l’intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l’ordonnance du 10 février 2022, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d’appel, à l’excepté du chef de décision relatif au rejet de la demande de majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation présentée par la société Les Granges Bonnet.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 4 octobre 2022, la société Sodivag demande à la Cour de :

Infirmer l’ordonnance de référé du 10 février 2022 en ce qu’elle a :

Constaté que le bail conclu entre les parties le 27 mars 2019 s’est trouvé de plein droit résilié le 2 septembre 2021 aux torts et griefs de la société Sodivag pour défaut de paiement de loyers, par application de la clause résolutoire contractuelle

Dit que faute par la société Sodivag d’avoir libéré les locaux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois après notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tout local qu’il plaira à la société Les Granges Bonnet aux frais et risques de la société Sodivag,

Condamné la société Sodivag à payer à la société Les Granges Bonnet une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges jusqu’au départ effectif des lieux,

Débouté la société Les Granges Bonnet de sa demande de majoration de 50% des sommes dues,

Condamné la société Sodivag à payer à la société Les Granges Bonnet une provision de 23 000,00 € à valoir sur la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation due au 2 septembre 2021 et cela avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2021,

Condamné la société Sodivag à payer à la société Les Granges Bonnet la somme de 1 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement ;

Confirmer cette même ordonnance en ce qu’elle a :

Débouté la société Les Granges Bonnet de sa demande de majoration de 50 % des sommes dues.

En conséquence, et statuant de nouveau,

Débouter la société Les Granges Bonnet de l’ensemble de ses demandes ;

Octroyer de manière rétroactive des délais de grâce à compter du 02 septembre 2021 et jusqu’au 03 mai 2022 à la société Sodivag pour le règlement des sommes dues à la société Les Granges Bonnet ;

Constater que les délais de grâce accordés ont été respectés par la société Sodivag ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire suite au règlement des sommes dues, par la société Sodivag à la société Les Granges Bonnet durant les délais octroyés par la Cour et dire qu’elle n’a pas joué;

Condamner la société Les Granges Bonnet à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société Les Granges Bonnet aux entiers dépens de l’instance.

La société Sodivag expose :

qu’elle a en début de bail procédé à un premier paiement le 8 janvier 2021, d’un montant de 14 739,75 €, soit un chèque de 4 739,75 €, dont le montant a été calculé par la bailleresse, lequel a été encaissé le 13 janvier 2021 et un chèque de 10 000 € qui a été encaissé le 16 mars 2021 ;

qu’elle a ensuite remis au propriétaire un chèque correspondant au loyer d’un trimestre, d’un montant de 14 219,25 € le 18 janvier 2021, que le bailleur n’a encaissé que le 26 avril 2021 ;

qu’elle a subi une baisse de son chiffre d’affaires à partir du mois de juin 2021 et s’est retrouvée dans une situation financière plus fragile ;

que le juge des référé n’a pris en compte ni sa contestation du quantum d’arriéré de loyers, ni un chèque de 14 219,25 € qu’elle avait remis au bailleur à l’appui de sa demande de délais de grâce.

La société Sodivag fait valoir en premier lieu que sa demande d’octroi de délais de paiement avec effets rétroactifs et de suspension de la clause résolutoire pendant ces délais, est fondée, au visa de l’article L.145-41 du Code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil, dès lors :

que la situation du débiteur s’apprécie au regard de difficultés réelles du fait de circonstances indépendantes de sa volonté et de sa bonne foi ;

qu’en l’espèce, elle avait justifié devant le juge des référés de la baisse importante de son chiffre d’affaires à partir du mois de juin 2021 et remis au bailleur un chèque correspondant à un trimestre de loyer, quelques jours avant l’audience de référés du 28 octobre 2021, ce dont le premier juge n’a pas tenu compte ;

que contrairement à ce qui est avancé par la partie adverse le chèque de 10 000 € daté du 18 janvier 2021 et encaissé par le bailleur correspondait à un règlement des loyers et non au dépôt de garantie, dépôt de garantie qu’elle avait déjà été versé entre les mains du cédant aux termes de l’article 8 de l’acte de cession, ce qui déchargeait ainsi le propriétaire du remboursement du dépôt de garantie au cédant et lui permettait de conserver ladite somme ;

que contrairement à ce que prétend l’intimée, la cession du droit au bail lui est bien opposable, sur le fondement de l’article 1216 du Code civil qui prévoit le régime de la cession de contrat, la société Les Granges Bonnet n’étant pas tiers à la cession à laquelle elle a donné son accord, et que le bailleur a donc fait une erreur en imputant le règlement de 10 000 € du 8 janvier 2021 comme un dépôt de garantie et non comme un règlement d’une quote-part du loyer ;

qu’elle a réalisé des aménagements des locaux pour un montant de 211 363 €, de tels investissements démontrant sa volonté d’établir une activité pérenne dans les lieux loués, et attestant de sa bonne foi ;

qu’elle a retrouvé une meilleure santé financière au début de l’année 2022, réalisant au cours du premier trimestre un chiffre d’affaire correspondant à une augmentation de 156,26 % par rapport au chiffre d’affaires mensuel qu’elle réalisait sur l’exercice précédent ;

que cela lui a permis de régler l’ensemble des loyers et indemnités d’occupation dont elle était redevable, soit 42 137,25 € ce qui fait qu’elle ne doit plus aucune somme à la société Les Granges Bonnet et qu’elle a également réglé les sommes dues au titre du 3ème trimestre 2022 ;

qu’en conséquence, elle justifie bien de son impossibilité à désintéresser le créancier pendant le délai imparti par le commandement de payer et également de sa bonne foi à l’égard du bailleur, lequel se trouve aujourd’hui intégralement désintéressé et qu’elle est ainsi fondée à solliciter des délais de paiement rétroactifs entre le 02 septembre 2021 et le 03 mai 2022, date du dernier virement.

L’appelante ajoute que la société Les Granges Bonnet ne démontre pas que l’octroi de délais de grâce au preneur lui causerait des difficultés financières, d’autant qu’elle a toujours tardé à encaisser les chèques qui lui étaient remis.

En second lieu, la société Sodivag rappelle qu’au visa de l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce, ces délais doivent suspendre l’effet de la clause résolutoire et qu’ayant désintéressé le bailleur durant ces délais, la clause résolutoire ne peut jouer.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 16 novembre 2022, la société Les Granges Bonnet demande à la Cour de :

Confirmer l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de majoration de 50 % des sommes dues ;

Y ajoutant :

Juger qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié avec sommation à la personne expulsée de les retirer dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères, conformément aux articles L 433-1 et suivants, R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner la société Sodivag à lui payer à compter du 2 septembre 2021 une indemnité d’occupation mensuelle établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de 50% comme prévu à la clause résolutoire jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés ;

Condamner la société Sodivag à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous dépens, distraits au profit de Maître Ingrid Joly, Avocat ;

Débouter la société Sodivag de toutes ses demandes contraires.

La société Les Granges Bonnet soutient principalement que la société Sodivag n’est pas fondée à solliciter des délais de paiement rétroactifs, aux motifs :

que contrairement à ce qu’affirme l’appelante, elle n’a jamais contesté le quantum de la dette devant le premier juge ;

que la société Sodivag a multiplié les procédures pour faire obstacle à la décision déférée et à chaque fois été déboutée ;

que l’appelante n’est aucunement de bonne foi, étant en retard dans ses règlements dès la prise de possession des lieux, faisant des règlements à sa guise et soutenant à tort que le chèque de 10 000 € qu’elle a établi le 14 mars 2021 était destiné au paiement des loyers alors qu’il s’agit du règlement du dépôt de garantie, ce qu’elle ne peut contester alors qu’elle a reçu une facture à ce titre, qu’elle n’a également jamais contesté ;

qu’en réalité, le bailleur a bien 'remboursé’ à l’ancien locataire le montant du dépôt de garantie en le déduisant sur l’arriéré de loyers qui était dû, étant observé qu’elle s’est limitée à accepter la cession du bail commercial et que l’acte de cession, qui ne lui a jamais été notifié, ne lui est pas opposable ;

qu’en réalité, la société Sodivag entend régler le loyer comme bon lui semble, et surtout lors d’échéances judiciaires, n’ayant procédé à aucun règlement entre le mois d’octobre 2021 et le mois d’avril 2022 et n’ayant à ce jour toujours pas régularisé l’intégralité de l’arriéré ;

qu’il est ainsi largement démontré qu’elle n’est pas de bonne foi et qu’elle n’est pas un débiteur malheureux, alors que de son côté la société Les Granges Bonnet n’a que ce seul locataire dont elle est particulièrement dépendante en termes de trésorerie, ce que confirme l’attestation de son expert comptable ;

qu’enfin, la société Sodivag a quitté les lieux et les a laissés dans un état déplorable.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, la société Les Granges Bonnet indique :

que le premier juge a omis de faire figurer cette condamnation dans son dispositif ;

qu’il y a lieu de majorer cette indemnité de 50 % conformément au contrat de bail.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour rappelle au préalable qu’en application de l’article 562 du Code de procédure civile, l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent.

I : Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause

résolutoire présentée par la société Sodivag

La société Sodivag sollicite l’infirmation de la décision déférée en ce qu’elle a rejeté sa demande de délais de paiement et demande qu’il lui soit accordé des délais de paiement rétroactifs et qu’il soit constaté que ces délais ayant été respecté, la clause résolutoire ne joue pas.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail, nécessairement acquise au regard de l’atteinte aux droits du bailleur si la demande est fondée.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose par ailleurs :

'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

La société Sodivag soutient notamment à l’appui de sa demande de délais rétroactifs que l’intégralité des sommes dues a été réglée, ce que le bailleur conteste, différend qu’il appartient dès lors à la Cour au préalable de trancher.

Il est constant que la société Les Granges Bonnet a délivré le 2 Août 2021 à la société Sodivag un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat de bail pour un montant en principal de 23 000 €, correspondant au solde de l’arriéré de loyer au 3ème trimestre 2021 inclus, étant précisé que le montant du loyer trimestriel s’élevait à la somme de 13 800 €, soit 41 400 € au total pour trois trimestre, somme dont été déduite celle de 18 400 € déjà versée.

Dans le cadre de la demande de délais de paiement rétroactifs, les parties s’opposent sur l’affectation de la somme de 10 000 € versée le 17 janvier 2021, dont le bailleur soutient qu’elle correspondait au dépôt de garantie, le preneur soutenant quant à lui qu’elle correspondait au loyer du 1er trimestre 2021, étant rappelé que le loyer trimestriel s’élevait à un montant total de 14 219, 25 €, se décomposant ainsi qu’il suit :

Loyer : 10 000 €

Provision taxe foncière : 1 500 €

TVA : 2 300 €, soit un total de 13 800 €, outre 419,25 € de provision au titre de l’assurance, soit un montant total de 14 219,25 €.

Or, à supposé que la somme de 10 000 € corresponde au loyer du 1er trimestre 2021, comme le soutient la société Sodivag et non au dépôt de garantie, la Cour observe, à la lueur des décomptes versés par les parties (pièces 17 appelante et pièce 18 intimée) :

qu’à l’issue du 1er trimestre 2021, la société Sodivag avait versé le 14 janvier 2021 la somme de 4 739,75 € et le 8 janvier 2021 celle de 10 000 € (montant débité le 17 janvier 2021), pour un loyer dû au 1er trimestre 2021, charges comprises, y compris l’assurance, de 14 219,25 €, et qu’il restait donc en la faveur du preneur après ces versements un solde créditeur de 520,50 € ;

qu’à l’issue du 2ème trimestre 2021, la société Sodivag avait versé le 19 avril 2021, la somme de 14 219,25 €, pour un loyer dû au 2ème trimestre 2021 de 14 219,25 € et qu’il restait donc toujours en la faveur du preneur après ces versements un solde créditeur de 520,50 € ;

que s’agissant du 3ème trimestre 2021, étant rappelé que le 3ème trimestre court à compter du 1er juillet 2021 jusqu’au 30 septembre 2021, pour un loyer dû au 3ème trimestre 2021 de 14 219,25 € la société Sodivag n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte qu’au 2 Août 2021, date du commandement, la société Sodivag était 'a minima’ débitrice de la somme de 14 219,25 €, correspondant au loyer du 3ème trimestre 2021 et il ressort des décomptes produits qu’elle n’a réglé cette somme qu’à l’occasion de l’audience devant le juge des référés, le 28 octobre 2021, soit plus d’un mois après le délai imparti dans le commandement du 2 Août 2021.

Il ressort de ce simple constat qu’il existait à la date du commandement un loyer trimestriel non réglé, correspondant à celui du 3ème trimestre 2021 et que ce montant n’a pas été régularisé dans le délai d’un mois.

Dès lors, même en faisant abstraction du litige des parties concernant l’affectation de la somme de 10 000 € à titre de dépôt de garantie, en tout état de cause, les causes du commandement n’ayant pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, la clause résolutoire était nécessairement acquise, en vertu de la stricte application du contrat de bail.

Pour autant, la société Sodivag conteste la décision déférée qui a refusé, dans ce contexte, de lui octroyer des délais de paiement, observant :

qu’elle a démontré auprès du premier juge ses difficultés économiques sur la période concernée ;

qu’elle a remis peu avant l’audience du juge des référés qui s’est tenue le 28 octobre 2021, un chèque de 14 219,25 €, correspondant au trimestre de loyer dû, ce dont le premier juge n’a pas tenu compte ;

qu’en outre, le chèque de 10 000 € qui a été débité en début de bail au mois de janvier 2021, correspondait bien au règlement du loyer et non au règlement du dépôt de garantie, qu’elle avait déjà versé entre les mains du cédant, conformément à l’acte de cession.

La Cour observe, à l’examen de la décision déférée :

qu’il a été effectivement mentionné que la société Sodivag indiquait qu’elle n’avait qu’un mois de retard de loyers, ce qui signifiait qu’elle considérait que le virement de 10 000 € du mois de janvier 2021 était affecté au loyer et non au dépôt de garantie ;

que pour autant, le juge des référés a retenu qu’il existait à la date du commandement un arriéré de loyers de 41 400 €, ce qui ne correspondait aucunement à ce qui était dû, puisque le commandement faisait en réalité état d’un arriéré de 23 000 €, après déduction des sommes versées, étant précisé que le bailleur dans son décompte considérait que la somme de 10 000 € versée au mois de janvier 2021, correspondait non au versement du loyer mais au versement du dépôt de garantie ;

que par ailleurs, pour rejeter la demande de délais de paiement, le premier juge a retenu que le chèque remis la veille de l’audience (soit 14 210,25 €) ne couvrait pas la dette.

Or, la Cour relève :

d’une part, que si le juge est souverain dans sa décision d’accorder ou non des délais de paiement, il ne peut la fonder sur des appréciations erronées ;

qu’en l’espèce, le premier juge a retenu un montant inexact concernant la somme restant à devoir par la société Sodivag à la date du commandement ;

que surtout, il ne s’est pas prononcé sur la prise en compte (ou la non prise en compte) dans la dette locative du chèque de 10 000 € versé par le preneur au mois de janvier 2021, ce qui était susceptible de constituer une contestation sérieuse.

La Cour en déduit que c’est pour des motifs erronés que le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement qui était présentée par la société Sodivag, sans pour autant qu’il soit établi qu’au stade de la première instance, il existait des éléments de nature à justifier qu’il pouvait être fait droit à la demande de délais de paiement présentée par la société Sodivag.

Reste que dans le cadre de l’appel, la société Sodivag sollicite des délais de paiement rétroactifs entre le 2 septembre 2021 et le 3 mai 2022, justifiant selon elle que la clause résolutoire figurant au contrat de bail ne soit pas mis en jeu, l’intégralité des sommes dues ayant été réglées au 3 mai 2022.

Elle fait valoir à ce titre :

qu’elle n’est plus redevable d’aucune somme envers la société Les Granges Bonnet, compte tenu des différents virements bancaires qu’elle a effectués, le dernier étant intervenu le 3 mai 2022 et qu’elle est même créditrice, à hauteur d’une somme de 1 819,93 € du bailleur et qu’elle est de bonne foi ;

surtout, que le chèque de 10 000 € qui a été encaissé le 18 janvier 2021 par le bailleur correspond au règlement du loyer et non au règlement du dépôt de garantie, qu’elle avait déjà versé entre les mains du cédant, ce que conteste le bailleur.

La Cour observe en premier lieu, à l’examen des décomptes précédemment cités, que si le chèque de 10 000 €, encaissé en réalité le 17 janvier 2021 selon décompte du bailleur, est considéré comme un loyer, la société Sodivag est effectivement créditrice de la somme de 1 819,93 €, dès lors :

qu’au regard du règlement de 14 219,25 € opéré peu avant l’audience du 28 octobre 2021 et dont il est justifié qu’il a été provisionné, il existait après ce versement, un solde en sa faveur de 520,50 €, après avoir décompté le loyer du 3ème trimestre 2021 ;

que la société Sodivag devait au bailleur, à l’issue du 4ème trimestre 2021, la somme de 13 698,75 € (14 219,25 € – 520,50 €), aucun règlement n’étant intervenu au cours du 4ème trimestre 2021 ;

qu’à l’issue du 1er trimestre 2022, elle restait à devoir au bailleur la somme de 26 098,07 €, n’ayant procédé à aucun règlement au cours du 1er trimestre 2022 alors qu’elle devait les charges et loyers pour cette période, soit 14 219,25 €, ce en prenant en compte les régularisations au titre de l’assurance (60,73 €) et au titre de la taxe foncière (1 759,20 €) faites en sa faveur ;

qu’à l’issue du 2ème trimestre 2022, en tenant compte de cinq versements opérés du 25 avril 2022 au 3 mai 2022 pour un montant total de 42 136,75 € en faveur du bailleur, et d’un loyer de 14 219,25 € dû pour le 2ème trimestre 2022, il existait un solde positif en la faveur du preneur de 1 819,93 € ;

que le solde positif de 1 819,93 € s’est maintenu à l’issue du 3ème trimestre 2022, puisque le loyer du 3ème trimestre 2022 a été réglé au cours du 3ème trimestre 2022 en deux versements de 8 000 € et de 6 219,25 €.

Reste à déterminer si la somme de 10 000 € versée au mois de janvier 2021 correspond, avec l’évidence requise en référé, à un loyer, ce que soutient la société Sodivag, ou au versement du dépôt de garantie, ce que soutient la société Les Granges Bonnet, un solde de 8 180,07 € étant en ce cas encore dû au bailleur.

La Cour observe sur ce point :

qu’aux termes de l’acte de cession, versé aux débats, le cédant (société Vola Nord) devait supporter les loyers et charges dus au titre de la période antérieure à la date d’entrée en jouissance du cessionnaire (société Sodivag) ;

qu’aux termes de ce même acte de cession, le cédant se faisait rembourser directement par le cessionnaire le dépôt de garantie versé au bailleur.

Il en résulte qu’aux termes de l’acte de cession, d’une part, il n’appartenait pas au cessionnaire de régler les loyers et charges dûs antérieurs à la cession et que d’autre part, le dépôt de garantie était conservé par le bailleur, celui ci étant remboursé au cédant par le cessionnaire.

La Cour observe également qu’aux termes du contrat de bail, en cas de cession du bail, le projet de cession était notifié au bailleur, le preneur devant fournir au bailleur copie de l’acte de cession.

La Cour en déduit que c’était en connaissance de cause que le bailleur devait donner son accord à la substitution de preneur, étant observé que le bailleur a accepté la cession le 5 novembre 2020, ce qui n’est pas contesté.

Or, en l’espèce, le bailleur indique :

qu’il a conservé le dépôt de garantie versé par le prédécesseur de la société Sodivag, compte tenu des loyers que celui -ci lui restait à devoir, ce dont il justifie ;

qu’il n’avait pas connaissance de l’acte de cession, lequel lui est inopposable ;

qu’il justifie avoir adressé à la société Sodivag une facture de 10 000 € correspondant au dépôt de garantie et qu’elle ne peut donc ignorer que la somme de 10 000 € qu’elle a versé au mois de janvier 2021 y était affectée.

La Cour constate d’une part qu’en vertu des dispositions du contrat de bail, le bailleur était censé donner son acceptation après avoir pris connaissance des termes de l’acte de cession, lequel disposait que le dépôt de garantie était remboursé directement au cédant, d’autre part, que si le bailleur soutient que la société Sodivag était informée de ce que la somme de 10 000 € était affectée au dépôt de garantie, il n’en justifie que par une facture du 17 mars 2021, intervenue bien après le versement de 10 000 € effectué par la société Sodivag, qui a été encaissé le 17 janvier 2021.

Il s’en déduit que l’affectation de la somme de 10 000 € au dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée au stade du référé et qui relève de l’appréciation du juge du fond.

En outre, si, par application des dispositions conjuguées des articles L 145-41 du Code de commerce et L 1343-5 du Code civil, il peut être accordé au débiteur des délais de paiement, lesquels, s’ils sont respectés, neutralisent la clause résolutoire prévue au contrat de bail, étant observé que ces délais peuvent être rétroactifs, ces délais relèvent de l’appréciation du juge, lequel doit prendre en considération la situation du débiteur, notamment en vérifiant qu’il est justifié par celui-ci de réelles difficultés qui ont fait obstacle à ce qu’il paye son dû, et également la situation du créancier.

En l’espèce, la Cour constate que si, au regard des éléments non contestables du litige, donc en faisant abstraction de la qualification de la somme de 10 000 € querellée, la société Sodivag semble désormais à jour des sommes qu’elle doit au bailleur :

d’une part, elle a réglé le loyer du 3ème trimestre 2021 avec plus de trois mois de retard sans pour autant régler le loyer du 4ème trimestre 2021 ni même celui du 1er trimestre 2022 ;

d’autre part, elle ne justifie aucunement de difficultés réelles, indépendantes de son fait, qui auraient fait obstacle à ce qu’elle s’acquitte du paiement régulier des loyers, la société Sodivag se limitant en réalité à produire des éléments relatifs au coût de la cession et au coût d’aménagement des locaux et divers éléments comptables bien insuffisants pour caractériser des difficultés sérieuses ayant pour origine des évènements qu’elle ne pouvait maîtriser.

La Cour observe également que, de son côté la société Les Granges Bonnet justifie que les revenus locatifs afférant au bail souscrit avec la société Sodivag sont les seuls revenus qu’elle perçoit (pièce 14 intimée).

Dès lors, la Cour, mais pour les motifs précédemment exposés, confirme la décision déférée qui a refusé d’accorder à la société Sodivag des délais de paiement et rejette la demande de délais de paiement rétroactifs présentée en cause d’appel par la société Sodivag.

II : Sur les demandes de la société Les Granges Bonnet relatives au sort des meubles en cas d’expulsion et sur la majoration de l’indemnité d’occupation

S’agissant du sort des meubles, le premier juge a indiqué dans le dispositif de sa décision qu’en cas d’expulsion, il serait procédé au transport des meubles laissés dans les lieux dans tout local qui plaira au bailleur aux frais et risques de la société Sodivag.

Les modalités concernant le sort des meubles que la société Les Granges Bonnet souhaite voir ajouter aux termes de ses écritures en cause d’appel n’étant en réalité que la stricte application des dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution relatives au sort des meubles laissés sur les lieux par l’expulsé, rien ne s’oppose à ce qu’il soit fait droit à cette demande.

La Cour en conséquence ajoute à la décision déférée les modalités telles que sollicitées par la société Les Granges Bonnet dans ses écritures, exposées dans le dispositif du présent arrêt.

S’agissant de l’indemnité d’occupation due par la société Sodivag, la Cour observe à l’examen du dispositif de la décision déférée que, contrairement à ce que soutient l’intimée, le premier juge n’a aucunement omis de faire figurer la condamnation à indemnité d’occupation dans le dispositif de sa décision.

A ce titre, la société Les Granges Bonnet demande l’infirmation de cette décision en ce qu’elle a rejeté sa demande visant à voir majorer cette indemnité de 50 %, ce qui était convenu aux termes des dispositions du bail liant les parties.

Pour autant, comme l’a retenu le premier juge, cette demande, qui majore de façon importante le montant de l’indemnité d’occupation par rapport au montant initial du loyer, doit s’analyser en une clause pénale présentant un caractère manifestement excessif, seul le juge du fond ayant les pouvoirs dès lors de statuer sur le bien fondé de cette demande.

La Cour en conséquence confirme la décision déférée qui a rejeté cette demande, y ajoutant qu’il n’y a lieu à référé à ce titre.

III : Sur les demandes accessoires

La société Sodivag succombant, la Cour la condamne aux dépens à hauteur d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Ingrid Joly, Avocat.

La Cour condamne la société Sodivag, partie perdante, à payer à la société Les Granges Bonnet la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d’appel, justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme la décision déférée qui a refusé d’accorder à la société Sodivag des délais de paiement et rejette la demande de délais de paiement rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire présentée en cause d’appel par la société Sodivag ;

Confirme la décision déférée qui a rejeté la demande de majoration de l’indemnité d’occupation présentée par la société Les Granges Bonnet, y ajoutant qu’il n’y a lieu à référé sur cette demande ;

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a dit qu’en cas d’expulsion, il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux dans tout local qui plaira à la société Les Granges Bonnet aux frais et risques de la société Sodivag ;

Y ajoutant :

Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié avec sommation à la personne expulsée de les retirer dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères, conformément aux articles L 433-1 et suivants, R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société Sodivag aux dépens à hauteur d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Ingrid Joly, Avocat ;

Condamne la société Sodivag à payer à la société Les Granges Bonnet la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT